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建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)客體是否及于土地
作者｜許建添
*本文經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，不代表作者供職機構(gòu)及「高杉LEGAL」立場與觀點，且不作為針對任何個案的法律意見或建議*
我國關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的法律與司法解釋規(guī)定并不多，僅《合同法》第286條及最高人民法院在2002年的一份批復及2004年的一份函復中有涉及。由于相關(guān)規(guī)定對于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的客體范圍不夠明確，導致實踐中可能與其他權(quán)利產(chǎn)生沖突，本文對司法實務(wù)中各法院的不同觀點進行整理，并補充一些意見。
一、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的規(guī)定及其不足
《合同法》第286條規(guī)定：
此為建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的直接法律依據(jù)，但未進一步規(guī)定該優(yōu)先權(quán)的客體范圍，在實踐中可能與其他優(yōu)先債權(quán)（比如建筑物的抵押權(quán)或建筑物所占用的土地抵押權(quán)）產(chǎn)生沖突。一種是抵押物為正在建造的建筑物，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)是否優(yōu)于建筑物的抵押權(quán)；另一種是若建筑物所占用的土地使用權(quán)在先設(shè)置抵押權(quán)，之后產(chǎn)生的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)是否與土地抵押權(quán)沖突？
對于前者，由于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（法釋〔2002〕16號，簡稱“《建設(shè)工程價款批復》”）第1條明確規(guī)定：
因此，實務(wù)中已經(jīng)基本沒有分歧，這種情況下的沖突非本文探討的重點，不再贅述。
而對于后者，由于《建設(shè)工程價款批復》未進一步明確抵押權(quán)是否僅指建設(shè)工程抵押權(quán)，還是包括建設(shè)工程對應(yīng)的土地抵押權(quán)。但《最高人民法院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復》（〔2004〕民一他字第14號，簡稱“《裝飾工程款函復》”）在答復福建省高級人民法院的請示時明確：
從文字表述來看，《裝飾工程款函復》將承包人的優(yōu)先權(quán)限制在“建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍”內(nèi)，即裝修裝飾工程款優(yōu)先受償權(quán)不及于建筑物占用土地的使用權(quán)，土地上所設(shè)置的抵押權(quán)將優(yōu)先于裝修裝飾工程款的優(yōu)先受償權(quán)。然而，《裝飾工程款函復》未進一步明確建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的客體是否及于土地使用權(quán)。
綜上，《建設(shè)工程價款批復》解決了建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)與建設(shè)工程（不包括建筑物所占用范圍的土地）抵押權(quán)沖突問題，即建設(shè)工程價款優(yōu)先于抵押權(quán)。但是，無論是《建設(shè)工程價款批復》還是《裝飾工程款函復》，均未直接規(guī)定建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的客體是否及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)，也無法據(jù)此認定“建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于建筑物所占用的建設(shè)用地抵押權(quán)”。
二、司法實務(wù)中各法院的觀點分歧
（一）建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的客體及于建設(shè)工程的土地使用權(quán)部分，即當建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與土地抵押權(quán)沖突時，前者優(yōu)先
1.該觀點的主要理由
第一，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)為法定抵押權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第182條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押”之規(guī)定，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)一并及于建筑物和其所占用的建設(shè)用地使用權(quán)的價值。此外，建設(shè)工程是在建設(shè)用地使用權(quán)上所建造，根據(jù)“房地一體”原則，二者已經(jīng)不能區(qū)分彼此的價值，并且在拍賣時也很難區(qū)分彼此的價值。
第二，《建設(shè)工程價款批復》已經(jīng)明確“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”，因此建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于建設(shè)用地使用權(quán)上設(shè)立的抵押權(quán)。
第三，《物權(quán)法》關(guān)于抵押權(quán)的相關(guān)規(guī)定使用的術(shù)語為“建筑物”“正在建造的建筑物”和“建設(shè)用地使用權(quán)”，而《合同法》使用的是“工程”，并沒有《物權(quán)法》上的這種區(qū)分，可見工程是物權(quán)法規(guī)定的“建筑物或正在建造的建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)的”綜合體。
2.持該觀點的案例
上海市第二中級人民法院（2017）滬02執(zhí)異110號杭州銀行股份有限公司上海虹口支行與浙江寶業(yè)建設(shè)集團有限公司、上海金巢實業(yè)有限公司仲裁裁決執(zhí)行異議糾紛執(zhí)行裁定書認為：“在建工程是在建設(shè)用地使用權(quán)上所建造，不能脫離建設(shè)用地而獨立存在。基于房地一體的原則，二者不能區(qū)分彼此的價值，且在拍賣時亦很難區(qū)分彼此的價值，故在建工程價款優(yōu)先受償權(quán)的范圍包括在建工程和其所占用土地的使用權(quán)?！?/span>
（二）建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的客體不及于建設(shè)工程的土地使用權(quán)部分，即建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與土地抵押權(quán)不存在沖突
1.該觀點的主要理由
一方面，《擔保法》第55條第1款規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”根據(jù)該規(guī)定的原理，在具體拍賣抵押物時是可以區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)價值和建筑物價值的份額的。
另一方面，《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程并不包括建設(shè)工程用地使用權(quán)價值，只包括基于承包人的勞動和投入的材料而形成的建筑部分價值。所以，這里的工程折價或者拍賣的價款應(yīng)該理解為扣除了土地價值部分的價款。
2.持該觀點的案例
廣東省高級人民法院（2015）粵高法民撤終字第7號廣東龍飛建筑集團有限公司與清遠市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)永利小額貸款有限公司、清遠市長龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第三人撤銷之訴糾紛民事判決書認為：“建設(shè)工程施工合同的標的物是建設(shè)工程，雖然建設(shè)工程與所占用的建設(shè)用地是一體的，但按照我國物權(quán)法的規(guī)定，土地和地上建筑物、構(gòu)筑物屬于不同的物，承包人優(yōu)先受償權(quán)的范圍應(yīng)限于土地上的建筑物、構(gòu)筑物，與土地本身的價值沒有直接聯(lián)系，且在將建筑物價值變現(xiàn)時，亦要區(qū)分建筑物的價值和建設(shè)用地使用權(quán)的價值，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)僅僅對建筑物的價值部分有優(yōu)先受償?shù)男Я?，因此，承包人只能對其所承建的建設(shè)工程主張工程價款優(yōu)先受償權(quán)?！?/span>
江蘇省高級人民法院（2016）蘇執(zhí)異4號中國江蘇國際經(jīng)濟技術(shù)合作集團有限公司、孟杰飛與曹聰、南通盈豐房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛執(zhí)行裁定書認為：“中江國際公司對盈豐公司土地使用權(quán)主張工程款優(yōu)先權(quán)沒有法律依據(jù)。本院評估及拍賣標的系盈豐公司土地使用權(quán)，本院拍賣公告亦明確拍賣標的中不包含中江國際公司在該土地上建造的售樓中心、工棚。中江國際公司主張工程款優(yōu)先權(quán)只能及于其已經(jīng)建造完成的工程，而不能及于他人的土地使用權(quán)。故中江國際公司對盈豐公司案涉土地使用權(quán)不享有包含工程款優(yōu)先權(quán)在內(nèi)的任何權(quán)利，其以享有工程款優(yōu)先權(quán)為由主張停止對案涉土地使用權(quán)的執(zhí)行沒有法律依據(jù)?！?/span>
福建省高級人民法院（2016）閩民終960號錦宸集團有限公司、廈門海投經(jīng)濟貿(mào)易有限公司與中國工商銀行股份有限公司廈門開元支行、福建省閩建工程造價咨詢有限公司、郭仁謙執(zhí)行分配方案異議糾紛民事判決書認為：“關(guān)于錦宸公司主張的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是否及于土地的問題。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，合同法第二百八十六條規(guī)定建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償，主要目的在于保護因墊資、工人工資等而附加在建設(shè)工程的部分，土地只是建設(shè)工程的載體，即便錦宸公司對訟爭地塊實施了‘土地平整’和‘地基毛石混凝土換填’工程，其建筑材料和勞動力價值最終也是物化在建設(shè)工程上，故土地不應(yīng)作為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的客體?！?/span>
除此以外，類似案例還有成都市溫江區(qū)人民法院（2016）川0115民初4970號民事判決書、吳川市人民法院（2017）粵0883民初189號民事判決書、臺州市中級人民法院（2017）浙10民終731號民事判決書等。
3.浙江省高級人民法院的規(guī)定
在解決建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)與土地抵押權(quán)沖突問題上，浙江省高級人民法院走在了前面。浙江省高級人民法院于2012年1月份發(fā)布了《執(zhí)行中處理建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)有關(guān)問題的解答》（浙高法執(zhí)〔2012〕2號，簡稱“《浙江高院解答》”），其第四條針對“建設(shè)工程承包人對工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的拍賣價款是否享有優(yōu)先受償權(quán)？”進行了解答，明確“建設(shè)工程承包人只能在其承建工程拍賣價款的范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)，對該工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的拍賣價款不能主張優(yōu)先受償?！?/span>
（三）最高人民法院民一庭觀點
《民事審判指導與參考》總第44集（法律出版社2011年4月出版）發(fā)表了作者為最高人民法院民一庭的《〈合同法〉第286條規(guī)定的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的客體不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)》一文，該文詳細記載了前面兩種正反觀點，并且認為第二種觀點正確。其主要理由有三點：
除此以外，最高人民法院在《民事審判指導與參考》總第62集（法律出版社2015年12月出版）“民事審判信箱”欄目中回答“土地是否為建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的客體”這個問題時，亦明確回答“土地不是優(yōu)先受償權(quán)的客體”。
三、本文觀點：建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)客體不及于土地使用權(quán)
由上可見，實踐中主流觀點認為建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)不及于土地使用權(quán)。本文贊同實踐中的主流觀點，理由除了前文所列各法院理由以外，還包括以下理由：
第一，我國法律承認建筑物與土地構(gòu)成相互獨立的物權(quán)客體，直接依據(jù)是法律規(guī)定土地所有權(quán)實行國家所有和集體所有，同時規(guī)定公民個人享有房屋所有權(quán)?！胺康匾惑w”原則指的是土地使用權(quán)與建筑物、構(gòu)筑物或附著物所有權(quán)在主體歸屬上應(yīng)保持一致，而不是價值一體化。
第二，雖然《物權(quán)法》第182條規(guī)定了建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押原則，但該法第200條還規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建設(shè)物所得的價值，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！奔热坏厣闲略龅慕ㄖ锊粚儆诘盅贺敭a(chǎn)，那么，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的范圍也不能擴張及于土地使用權(quán)。
第三，從《裝飾工程款函復》條文邏輯出發(fā)，建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)范圍不包括土地使用權(quán)。《裝飾工程款函復》規(guī)定：“裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定……享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償?！币环矫?，裝修裝飾工程的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償，表明其優(yōu)先權(quán)不及于土地使用權(quán)。另一方面，如果將《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)解釋為及于土地使用權(quán)，則由于裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，《裝飾工程款函復》就與《合同法》第286條相矛盾。故筆者認為，從《裝飾工程款函復》可進一步推導出《合同法》第286條的立法本意是建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)不及于土地使用權(quán)。
第四，《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，因其具有優(yōu)于普通債權(quán)和抵押權(quán)的權(quán)利屬性，故對其權(quán)利的享有和行使必須具有明確的法律依據(jù)，實踐中亦應(yīng)加以嚴格限制。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)哪康脑谟诮鉀Q現(xiàn)實中工程款的拖欠問題，保護因墊資、工人工資等而附加在建筑工程的部分優(yōu)先受償?shù)男Я?。對此，最高人民法院在?015）民申字第2311號王春霖與遼寧萬泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、盛京銀行股份有限公司沈陽市泰山支行申請再審民事裁定書即認為：“鑒于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)系法定優(yōu)先權(quán)，因其具有優(yōu)于普通債權(quán)和抵押權(quán)的權(quán)利屬性，故對其權(quán)利的享有和行使必須具有明確的法律依據(jù)，實踐中亦應(yīng)加以嚴格限制?！梢孕惺箖?yōu)先受償權(quán)的工程應(yīng)當限于承包人施工的，且在性質(zhì)上適宜折價、拍賣的建設(shè)工程。根據(jù)前述規(guī)定，法律賦予承包人對其施工的凝聚其勞動和投入的建設(shè)工程折價或者拍賣所得價款的優(yōu)先受償權(quán)。”
第五，司法實務(wù)中將建設(shè)工程價值與土地使用權(quán)價值進行區(qū)分，在程序上或操作上并無障礙，也有許多法院支持這樣的操作。比如，《浙江高院解答》明確要求“實際操作中可對建設(shè)工程和土地使用權(quán)分開進行價值評估，確定各大自在總價值中的比例，然后一并拍賣，拍賣成交后再確定建設(shè)工程承包人可以優(yōu)先受償?shù)慕痤~?！?strong>實踐中，土地使用權(quán)價值和在建工程價值是分開評估的案例也比比皆是，例如：
綜上，筆者認為，建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)不及于建設(shè)物占用的土地使用權(quán)，建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)與土地抵押權(quán)并不存在沖突。當然，土地抵押權(quán)人也只能就土地使用權(quán)部分優(yōu)先于建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)。但抵押權(quán)人也應(yīng)予重視，在決定是否接受土地使用權(quán)抵押擔保時應(yīng)預(yù)見到實踐中對此問題的看法仍然存在一定分歧，進而慎重作出決策。 |
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