根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。由于在建工程是正在建設(shè)，尚未竣工投入使用的建設(shè)項(xiàng)目，抵押的標(biāo)的物是一個(gè)處在不斷變化中的物體，且由于在建工程抵押時(shí)尚未完全完工，須在抵押后繼續(xù)建設(shè)，有可能順利完工，有可能成為爛尾樓，其抵押后的價(jià)值實(shí)際上也是不確定的?？梢姡诮üこ痰盅荷婕暗姆申P(guān)系復(fù)雜，可變因素與不確定因素較多，法律風(fēng)險(xiǎn)較大。本文結(jié)合筆者在昆明當(dāng)?shù)剞k理在建工程抵押過程中的出現(xiàn)的常見問題，梳理一二實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以供辦理在建工程抵押業(yè)務(wù)的朋友參考。

文/張琳 朱鳳婷 云南建廣律師事務(wù)所

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一、土地使用權(quán)已抵押的在建工程抵押

房地產(chǎn)開發(fā)商融資需求很大，往往一取得建設(shè)、規(guī)劃等部門頒發(fā)的《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建筑施工許可證》等文件后，就向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，而實(shí)踐中，金融機(jī)構(gòu)對(duì)尚未開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)一般只接受房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)作為抵押物。隨信貸資金的投入，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目形成在建工程之時(shí)，金融機(jī)構(gòu)便會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)商將原先的土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。鑒于我國(guó)尚無統(tǒng)一的土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押登記管理辦法，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市與地區(qū)辦理土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押登記手續(xù)時(shí)，基本上是先到當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T辦理土地抵押解除手續(xù)，然后再到房產(chǎn)管理部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)。而由于辦理土地使用權(quán)抵押與在建工程抵押登記的手續(xù)須在不同的部門辦理，在土地使用權(quán)抵押登記已經(jīng)注銷而在建工程抵押登記未完成前，金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)實(shí)際處于一個(gè)沒有抵押物擔(dān)保的空窗期。又因?yàn)榇蠖鄶?shù)登記機(jī)關(guān)辦理抵押均非當(dāng)場(chǎng)完成，故即便注銷土地使用權(quán)抵押的手續(xù)和在建工程抵押的手續(xù)同日交件辦理，在在建工程抵押登記審批流程結(jié)束并登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，空窗期仍然會(huì)出現(xiàn)。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條第五款的規(guī)定'被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押'。在此規(guī)定下，一方面如果該土地使用權(quán)在辦理抵押登記以后被有權(quán)機(jī)關(guān)查封了，而在辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押時(shí)，抵押權(quán)人未察覺到查封情況而直接到登記機(jī)關(guān)注銷了原有的抵押登記手續(xù)，則抵押權(quán)人白白喪失了優(yōu)先受償權(quán)而讓位于查封申請(qǐng)人；另一方面，如果在此空窗期間，有第三人對(duì)抵押人的在建工程申請(qǐng)查封，則由于查封在先，金融機(jī)構(gòu)將無法再辦理在建工程抵押手續(xù)。故對(duì)已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)再進(jìn)行在建工程抵押大大增加了金融機(jī)構(gòu)的的放貸風(fēng)險(xiǎn)。

是此建議，在土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押前，金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人要到土地管理部門查明抵押物是否被法院或其他司法部門查封；如未被查封，應(yīng)提前備好注銷土地使用權(quán)登記和辦理在建工程抵押登記的全套資料，力求在最短的時(shí)間里完成抵押登記；其次，通過'全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢網(wǎng)'等網(wǎng)絡(luò)公開信息并到法院實(shí)地調(diào)查、核實(shí)抵押人是否涉訴及涉訴進(jìn)展情況，并做好保密措施，防止抵押人的其他債權(quán)人獲悉后通知司法機(jī)關(guān)啟動(dòng)訴前保全措施查封已辦理注銷抵押登記手續(xù)的抵押物；與此同時(shí)，建議金融機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際需要，適當(dāng)要求借款人或抵押人在空窗期提供臨時(shí)性等額替代擔(dān)保措施?？傊?，在確立抵押方案前應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)?shù)氐牡盅簩?shí)踐進(jìn)行全面的了解和核實(shí)，如掌握了昆明市在建工程抵押管理的暫行辦法，'對(duì)于土地使用權(quán)已抵押的在建工程，只要抵押權(quán)人是同一機(jī)構(gòu)，也可以設(shè)定在建工程抵押權(quán)'，則可大大減少前述繁復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)防范，提高抵押登記效率。在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范與上文土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押一致，可一并參考。

二、辦理了《商品房預(yù)售許可證》的在建工程抵押

《房屋登記辦法》第168號(hào)第60條規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記，只要具備建設(shè)用地使用權(quán)證書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證書等資料即可。而按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，得到商品房預(yù)售許可要同時(shí)滿足'已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期'等條件。顯然，辦理在建工程抵押并不要求達(dá)到預(yù)售許可的標(biāo)準(zhǔn)，但由于各地政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控不同，許多地區(qū)將預(yù)售許可證與在建工程抵押進(jìn)行掛鉤。

例如，《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》第二十二條第三項(xiàng)的規(guī)定，辦理在建工程抵押必須是'該建設(shè)工程范圍內(nèi)的商品房尚未預(yù)售'。換言之，如果該在建工程已經(jīng)辦理了預(yù)售許可證，則無法再進(jìn)行抵押。與此截然相反，《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于土地抵押項(xiàng)目辦理商品房預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》卻明確規(guī)定'開發(fā)企業(yè)和土地抵押權(quán)人持預(yù)售許可證及其他規(guī)定要件，向房屋登記部門申請(qǐng)辦理在建工程抵押登記'。與此同時(shí)，昆明當(dāng)?shù)卦谵k理在建工程抵押時(shí)對(duì)預(yù)售許可證卻沒有特別要求，《昆明市在建工程抵押管理暫行辦法》中規(guī)定，'在建工程中已經(jīng)預(yù)（銷）售的部分不得設(shè)立抵押。領(lǐng)取了《商品房預(yù)售許可證》的開發(fā)項(xiàng)目，停止銷售后，可就未售房屋辦理在建工程抵押權(quán)登記，并向社會(huì)進(jìn)行公示'。即與上海、重慶等地相比，在昆明，只要房屋未出售或預(yù)售即可辦理在建工程抵押登記，此規(guī)定雖然極大的滿足了房地產(chǎn)開發(fā)商緊張的融資需求，卻也相當(dāng)程度的增加了抵押權(quán)人的放貸風(fēng)險(xiǎn)。

以已經(jīng)取得《商品房預(yù)售許可證》的在建工程抵押為例，盡管房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)辦理停售，房產(chǎn)管理部門也向社會(huì)公告，但在供不應(yīng)求的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，即使開發(fā)商在抵押后無私自銷售的行為，也不乏抵押前已經(jīng)有的大批量已經(jīng)簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》乃至交了相當(dāng)數(shù)額認(rèn)購(gòu)金卻沒有經(jīng)過網(wǎng)簽的購(gòu)房者，而抵押登記部門對(duì)此問題完全處于監(jiān)控缺失狀態(tài)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》'第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十'的規(guī)定，只要該購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)房屋是其用于居住的唯一房屋，且已經(jīng)支付一半的認(rèn)購(gòu)價(jià)款，則即便是到了執(zhí)行階段，一旦購(gòu)房者提出執(zhí)行異議，金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)也將受阻。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）第二條'消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人'。由于建設(shè)工程承包人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，而購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)甚至還在承包人之前。故不論是在抵押之前還是抵押之后購(gòu)買的房子，金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)都不能對(duì)抗購(gòu)房者，只要購(gòu)房者的執(zhí)行異議有效成立，金融機(jī)構(gòu)的抵押優(yōu)先權(quán)就得讓位于買受人的購(gòu)買優(yōu)先權(quán)，抵押權(quán)人的利益也將不可避免的遭受損失。

由于在建工程抵押公告與《預(yù)售許可證》的取得有一定時(shí)間差，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商先取得《預(yù)售許可證》的情況下，建議金融機(jī)構(gòu)等抵押權(quán)人密切關(guān)注公告期間對(duì)該抵押登記的異議申請(qǐng)人數(shù)量并實(shí)地核查房地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)簽、備案情況，以及已經(jīng)簽訂或履行的但沒有網(wǎng)簽的任何可能影響到抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的諸如《商品房預(yù)售合同》或《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》等情況，將識(shí)別的有權(quán)利瑕疵的抵押物予以剔除。若該在建工程抵押范圍內(nèi)的房產(chǎn)因公告期內(nèi)異議或?qū)嶋H核查被解除抵押，或不能進(jìn)行抵押登記的，抵押權(quán)人應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待評(píng)估價(jià)值，及時(shí)要求房地產(chǎn)開發(fā)商補(bǔ)充或置換相應(yīng)價(jià)值的抵押物。最后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)跟進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商的日常經(jīng)營(yíng)，對(duì)其收取意向金、認(rèn)購(gòu)金或簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議等行為進(jìn)行高度關(guān)注，有條件的情況下，建議抵押權(quán)人在辦理抵押登記前取得房地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)簽密鑰，并與之簽訂網(wǎng)簽監(jiān)管、銷售款回籠監(jiān)管等協(xié)議，盡量要求房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)放行比例提前償還部分本金，以便實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止私自銷售、濫用融資款等損害抵押權(quán)人利益的行為的出現(xiàn)。

三、有工程價(jià)款糾紛的在建工程抵押

《合同法》第286條及最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。即在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。姑且不論該在建工程能否順利竣工，也不管房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠工程承包人工程價(jià)款現(xiàn)象的普遍存在，僅實(shí)踐過程中已出現(xiàn)的工程發(fā)包人與承包人串通并虛構(gòu)'發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款'以對(duì)抗金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人優(yōu)先權(quán)的事實(shí)，就足以說明金融機(jī)構(gòu)接受在建工程抵押所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)之大。

因此，建議金融機(jī)構(gòu)在辦理在建工程抵押貸款前要做好盡職調(diào)查報(bào)告，嚴(yán)格貸前審查。

首先，要重視房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)和發(fā)展連貫性。審查其注冊(cè)資本實(shí)繳情況、資質(zhì)等級(jí)、對(duì)外擔(dān)保情況、債務(wù)構(gòu)成情況以及投入工程項(xiàng)目的自有資金比例、還款能力等。

其次，要對(duì)工程承包人有詳盡了解，包括工程合同約定的竣工期限、工程已實(shí)際投入和已經(jīng)支付的價(jià)款。如發(fā)現(xiàn)在建工程抵押人未按約定支付承包人的工程價(jià)款，要及時(shí)了解拖欠原因，有必要時(shí)可要求借款人或是在建工程抵押人追加貸款抵押物或其他擔(dān)保措施。

三是與借款人協(xié)商，盡可能取得建設(shè)工程承包人向金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人出具的'若出現(xiàn)發(fā)包方拖欠工程價(jià)款之事宜，在金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人在建工程抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)未得到實(shí)現(xiàn)之前，承包人不對(duì)抵押的房產(chǎn)行使工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)'或'放棄工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)'的書面承諾，以前置在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先受償順序。

四是對(duì)建設(shè)工程發(fā)包人與建設(shè)工程承包人是母子公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)的，可要求承包人對(duì)在建工程抵押貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證。五是做好要做好貸后資金使用跟蹤工作，保證貸款確實(shí)投入到在建工程建設(shè)中去，同時(shí)，嚴(yán)格按照發(fā)包人與承包人有關(guān)工程價(jià)款支付約定跟蹤工程價(jià)款支付情況，對(duì)于在建工程已竣工的，應(yīng)要求借款人(抵押人)提供工程價(jià)款支付的證明。七是一旦抵押人與承包人因工程價(jià)款糾紛進(jìn)入訴訟程序，金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人要及時(shí)向法院要求以第三人身份參加訴訟，對(duì)該建筑工程價(jià)款的具體數(shù)額以及承包人是否在六個(gè)月期限內(nèi)行優(yōu)先權(quán)進(jìn)行核實(shí)。與此同時(shí)，已取得承包人同意'前置在建工程抵押權(quán)人優(yōu)先權(quán)'的書面承諾的要及時(shí)向法院呈交，以確保抵押權(quán)人優(yōu)先權(quán)的有效行使。

四、其他法律風(fēng)險(xiǎn)

如前文所述，在建工程因處在不斷建設(shè)過程中，變數(shù)多，風(fēng)險(xiǎn)大。首先建議抵押權(quán)人要求抵押人對(duì)在建工程進(jìn)行投保，并對(duì)由抵押人繳納保費(fèi)，將金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人作為第一受益人有所約定，以防在建工程爛尾、乃至滅失損毀后抵押權(quán)人的利益毫無保障。其次，建議金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人將借款人或抵押人對(duì)在建工程投保后的保險(xiǎn)單提交抵押權(quán)人保管作為貸款發(fā)放前提。同時(shí)，建議抵押權(quán)人和保險(xiǎn)人約定，除非經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人的書面同意，保險(xiǎn)人不得同意投保人以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。

此外，為防止抵押物在建工程建成后被抵押人擅自出租的情形，建議在抵押協(xié)議中明確未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得出租的約定。或在條件允許的情況下約定，一旦債務(wù)人未能清償債權(quán)的，房地產(chǎn)開發(fā)商即不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人對(duì)相應(yīng)房產(chǎn)等進(jìn)行對(duì)外管理出租，所得收益用于清償對(duì)抵押權(quán)人的債權(quán)。

實(shí)習(xí)編輯/雷彬

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