在抵押擔(dān)保法律關(guān)系中，抵押權(quán)是抵押擔(dān)保的核心，抵押權(quán)的優(yōu)先受償又是抵押權(quán)的核心。根據(jù)法律規(guī)定，其內(nèi)容主要包括：抵押權(quán)人優(yōu)先于一般債權(quán)人受償；當(dāng)?shù)盅何锉徊榉狻⒈粓?zhí)行時(shí)，抵押權(quán)優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)；當(dāng)債務(wù)人宣布破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)；當(dāng)一個(gè)抵押物上有多個(gè)抵押權(quán)存在時(shí)，經(jīng)過(guò)登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未經(jīng)登記的抵押權(quán)，順序在先的抵押權(quán)優(yōu)先于順序在后的抵押權(quán)，抵押權(quán)順序相同時(shí)，抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償。法律在規(guī)定抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的同時(shí)，也對(duì)其進(jìn)行了相應(yīng)的限制。除了我國(guó)《海商法》規(guī)定的船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶抵押權(quán)受償、《民用航空器法》規(guī)定的民用航空器優(yōu)先權(quán)先于民用航空器抵押權(quán)受償外，還有幾方面的法律規(guī)定，對(duì)抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)都有較大的影響，應(yīng)當(dāng)引起抵押擔(dān)保合同當(dāng)事人、特別是抵押權(quán)人中銀行的高度重視。

一般而言，抵押貸款具有優(yōu)先受償權(quán)，其安全性較高。但法律原則規(guī)定時(shí)必有例外，為了維護(hù)某些特定權(quán)利人的利益，法律法規(guī)還特別規(guī)定了一些權(quán)利的行使優(yōu)先于抵押權(quán)，現(xiàn)分別簡(jiǎn)單介紹如下：

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)；已交付購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。

《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）的規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。三、建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算”。建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失；建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算”。

根據(jù)上述規(guī)定，當(dāng)購(gòu)房人、工程承包人和抵押權(quán)人就建設(shè)工程的受償權(quán)發(fā)生利益沖突時(shí)，權(quán)利順序?yàn)椋?、交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或大部分款項(xiàng)的購(gòu)房人享有第一優(yōu)先權(quán)；2、承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)次之；3、貸款銀行的抵押權(quán)再次之；4、普通債權(quán)人（無(wú)擔(dān)保債權(quán)人）最后受償。

應(yīng)對(duì)措施：1、貸前盡職調(diào)查所抵押的不動(dòng)產(chǎn)（在建工程）是否欠工程款，如不欠工程款則應(yīng)取得施工單位不欠款的書(shū)面聲明并爭(zhēng)取取得施工單位放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面聲明；2、對(duì)于需以銀行貸款支付工程款的貸款項(xiàng)目，需嚴(yán)格把控貸款的用途，確保貸款是用于工程款的支付，必要時(shí)，可要求采用委托付款的形式，由房開(kāi)公司出具《委托付款函》，申明貸款只能由銀行根據(jù)《委托付款函》直接付給施工單位（即建筑工程承包人），而不允許流向房開(kāi)公司的其他自有賬戶(hù)或支付給其他第三方，同時(shí)在放款時(shí)明確施工單位出具收到工程款的書(shū)面證明；3、關(guān)注建筑工程的竣工時(shí)間，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起六個(gè)月內(nèi)，該期限為除斥期間，不存在中止、中斷、延長(zhǎng)之說(shuō)，超過(guò)六個(gè)月則建筑工程承包人喪失優(yōu)先受償權(quán)；4、加強(qiáng)對(duì)房開(kāi)公司商品房預(yù)售款項(xiàng)回籠的監(jiān)控，對(duì)轉(zhuǎn)移商品房預(yù)售款，惡意拖欠銀行貸款的開(kāi)發(fā)商，銀行應(yīng)及時(shí)采取訴訟措施，以制止房開(kāi)公司對(duì)商品房的預(yù)售，維護(hù)銀行的合法權(quán)益。5、認(rèn)真核實(shí)工程價(jià)款的真實(shí)性，盡量參與竣工驗(yàn)收及工程款審計(jì)結(jié)算、并保存好相關(guān)資料；一旦發(fā)現(xiàn)有房開(kāi)公司（借款方）與施工單位惡意串通利用建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定逃廢銀行債務(wù)的情形，銀行可以通過(guò)及時(shí)行使撤銷(xiāo)權(quán)來(lái)維護(hù)權(quán)益。

二、在財(cái)產(chǎn)抵押之前產(chǎn)生的稅款優(yōu)先于抵押權(quán)。

    2001年5月1日實(shí)施、2015年修正的《稅收征收管理法》第四十五條第一款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！痹摲鞔_了在抵押之前產(chǎn)生的國(guó)家稅收具有優(yōu)先受償權(quán)，且屬于法定優(yōu)先權(quán)。

應(yīng)對(duì)措施：銀行在貸前應(yīng)當(dāng)審查借款人的完稅情況并注意稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人欠繳情況的公告，以便對(duì)欠稅的財(cái)產(chǎn)降低抵押率或在放貸前要求借款人先還稅。根據(jù)《稅收征收管理法》第46條規(guī)定，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人可以請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的欠稅情況。特別值得一提的是，如果企業(yè)在原貸款發(fā)放后轉(zhuǎn)貸前有欠稅行為的，因轉(zhuǎn)貸時(shí)抵押登記可能面臨重新辦理，結(jié)果反而導(dǎo)致稅款優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)，增加信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此轉(zhuǎn)貸時(shí)要特別審查原貸款發(fā)放后是否有新的欠稅發(fā)生。

三、劃撥土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》明確規(guī)定：以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對(duì)剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條和《擔(dān)保法》第五十六條也明確規(guī)定：拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

該《批復(fù)》還明確規(guī)定：企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效。

應(yīng)對(duì)措施：對(duì)于企業(yè)以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押或者以建筑在國(guó)有劃撥土地上的建筑物進(jìn)行抵押申請(qǐng)貸款，銀行應(yīng)當(dāng)按抵押物估價(jià)并減去該土地出讓金的款項(xiàng)后，再乘以相應(yīng)抵押率來(lái)確認(rèn)貸款金額；并且還需按照規(guī)定履行法定審批手續(xù)、取得具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門(mén)允許抵押的批準(zhǔn)后，才可發(fā)放抵押貸款。

四、船舶優(yōu)先權(quán)、民用航空器優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。

根據(jù)我國(guó)《海商法》第二十五條的規(guī)定，船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償，船舶抵押權(quán)后于船舶留置權(quán)受償。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)《海商法》第二十二條的規(guī)定，下列各項(xiàng)海事請(qǐng)求具有船舶優(yōu)先權(quán)：“（一）船長(zhǎng)、船員和在船上工作的其他在編人員根據(jù)勞動(dòng)法律、行政法規(guī)或者勞動(dòng)合同所產(chǎn)生的工資、其他勞動(dòng)報(bào)酬、船員遣返費(fèi)用和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的給付請(qǐng)求；（二）在船舶營(yíng)運(yùn)中發(fā)生的人身傷亡的賠償請(qǐng)求；（三）船舶噸稅、引航費(fèi)、港務(wù)費(fèi)和其他港口規(guī)費(fèi)的繳付請(qǐng)求；（四）海難救助的救助款項(xiàng)的給付請(qǐng)求；（五）船舶在營(yíng)運(yùn)中因侵權(quán)行為產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)賠償請(qǐng)求?！贝送?，根據(jù)我國(guó)《海商法》第二十四條的規(guī)定，“因行使船舶優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用，保存、拍賣(mài)船舶和分配船舶價(jià)款產(chǎn)生的費(fèi)用，以及為海事請(qǐng)求人的共同利益而支付的其他費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)從船舶拍賣(mài)所得價(jià)款中先行撥付?！庇纱丝梢?jiàn)，《海商法》第二十四條中所列的費(fèi)用實(shí)際也優(yōu)先于船舶抵押權(quán)。

根據(jù)我國(guó)加入的《國(guó)際承認(rèn)航空器權(quán)利公約》規(guī)定，有關(guān)航空器的下列權(quán)利優(yōu)先于航空器抵押權(quán)受償：（一）援救航空器的報(bào)酬；?。ǘ┍９芎娇掌鞅匦璧念~外費(fèi)用；（三）根據(jù)拍賣(mài)所在地締約國(guó)的法律，為了各債權(quán)人的共同利益并在執(zhí)行過(guò)程中產(chǎn)生的合法費(fèi)用；等等。

應(yīng)對(duì)措施：船舶與民用航空器抵押的應(yīng)對(duì)措施：盡管商業(yè)銀行以船舶和民用航空器抵押貸款的很少，但對(duì)于《海商法》及《國(guó)際承認(rèn)航空器權(quán)利公約》的規(guī)定仍宜有充分了解。如果確實(shí)發(fā)生了以船舶和民用航空器貸款的項(xiàng)目，那么，宜充分估算可能的優(yōu)先權(quán)金額（必要時(shí)可請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的海事中企機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算），并據(jù)此核定抵押率來(lái)確定貸款金額。此外，還需嚴(yán)格辦理相關(guān)的抵押手續(xù)，其中，船舶抵押的，應(yīng)按《船舶登記條例》的規(guī)定到船舶登記機(jī)關(guān)辦理；航空器抵押的，應(yīng)按《民用航空器權(quán)利登記條例》的規(guī)定到國(guó)務(wù)院民用航空主管部門(mén)辦理。

五、同一財(cái)產(chǎn)上的留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第七十九條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。”留置權(quán)是指在因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬等合同發(fā)生的債權(quán)中，債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人享有的留置該財(cái)產(chǎn)并以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。較易產(chǎn)生留置權(quán)與抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)相沖突的情形有車(chē)輛抵押權(quán)與車(chē)輛修理費(fèi)請(qǐng)求權(quán)、提貨單質(zhì)押與倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)等。

應(yīng)對(duì)措施：根據(jù)《擔(dān)保法》第八十四條第三款的規(guī)定，當(dāng)事人可以在合同中約定不得留置的標(biāo)物。因此，銀行應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注動(dòng)產(chǎn)抵押物，及時(shí)與留置人聯(lián)系，如有可能應(yīng)當(dāng)在可預(yù)見(jiàn)的范圍內(nèi)取得享有留置權(quán)的民事主體放棄留置權(quán)的書(shū)面承諾。

 六、在先的租賃權(quán)可對(duì)抗在后抵押權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十五條的規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”；同時(shí)，上述司法解釋第六十六條第一款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力”。由此可見(jiàn)，同一財(cái)產(chǎn)上并存抵押權(quán)與租賃權(quán)的，原則上按照兩權(quán)成立時(shí)間的先后順序確定對(duì)抗關(guān)系，在先成立的租賃權(quán)可以對(duì)抗后產(chǎn)生的抵押權(quán)，這就是民法中“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則。

應(yīng)對(duì)措施：銀行在接受抵押物時(shí)應(yīng)考察其上是否已存在租賃權(quán)及租賃的期限，如有必要可取得租賃人放棄對(duì)抗抵押權(quán)的承諾，以便銀行屆時(shí)自由處置抵押物，不受原租賃合同的約束。