夕照寺附近某酒店，立體停車庫。

　　“一次性投20萬，一年后取回本金，年收益率24%……”接到這樣的電話，老程有點(diǎn)動心了。對方許諾給他的是——投資立體車庫建設(shè)項目。

　　近兩年，本市的立體車庫建設(shè)態(tài)勢蓬勃，也吸引了不少社會資本入場。其中，有的公司還“另辟蹊徑”，以建設(shè)車庫為名向社會公眾募集資金，并許諾高額回報。這種投資靠譜嗎？記者實地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一些與公司宣傳不匹配的地方。要投資建設(shè)立體車庫，您還真得留點(diǎn)兒心。

　現(xiàn)場說明

　　20多位大爺大媽 坐得滿滿當(dāng)當(dāng)

　　今年53歲的老程，是一名普通的公司職工，平時喜歡倒騰點(diǎn)理財?shù)乃?，從沒有接觸過如此高額回報的投資項目?！澳梦业腻X去建立體車庫，一年收益率24%，這靠譜嗎？”雖然老程心里還打著鼓，但業(yè)務(wù)員在電話里一再推薦車位的稀缺性和高價值，老程最終有點(diǎn)心動，同意去參加公司的項目說明會。

　　說明會當(dāng)天，記者跟隨老程來到了電話中所稱的這家資產(chǎn)管理公司，它的隔壁是業(yè)務(wù)員所稱“同為一家”的車庫建設(shè)公司。在說明會現(xiàn)場，有20多位大爺大媽前來聆聽，房間坐得滿滿當(dāng)當(dāng)，大部分人看起來比老程還要年長一些。

　　會上，講解員并未透露項目投資的細(xì)節(jié)，僅僅介紹了立體車庫項目的建設(shè)情況，還列舉了一些案例來說明車位投資的價值。但記者發(fā)現(xiàn)，講解員所舉的“高價車位”成交案例，全都來源于平面車位，并未涉及立體車位。

　　在隨后的一對一環(huán)節(jié)，不少人都和老程一樣留下與業(yè)務(wù)員溝通?！暗降自撛趺赐赌?？”在老程的詢問下，業(yè)務(wù)員拿來了一份“基金投資委托管理合同”。合同寫著，該資產(chǎn)管理公司會把投資人的20萬投入到一款私募基金中去，該私募基金專項定投車庫建設(shè)公司的項目，資產(chǎn)管理公司每月固定返給投資人4000元，算下來年收益率是24%。一年后合同到期，投資人可以取回本金，也可以繼續(xù)簽新合同。此外，業(yè)務(wù)員承諾公司不會收取委托資金的資產(chǎn)管理費(fèi)。

　　“為什么收益率這么高？”老程問了他一直想問的問題。業(yè)務(wù)員表示，公司會拿這20萬元建三個立體車位，然后用三個車位的停車費(fèi)補(bǔ)給投資者，另外還有廣告收入。

　實地考察

　　廣告難尋 停車費(fèi)也不多

　　憑著停車費(fèi)和廣告，能覆蓋這么高的收益率嗎？記者前往說明會重點(diǎn)介紹的夕照寺附近某酒店車庫。在該酒店的停車場，記者確實發(fā)現(xiàn)了掛有車庫建設(shè)公司標(biāo)志的立體車庫。車庫總共有62個車位，停放率并不高。而除了一幅車庫建設(shè)公司自己的宣傳廣告，沒有見到其他商業(yè)廣告。記者隨后又前往多處項目所在地，確實都能看到實體車庫，但仍然沒有看到任何的商業(yè)廣告。

　　廣告難以保證，停車費(fèi)又有多少呢？酒店方的停車管理人員表示，車位外租的月租金是500元，租用者一年一交，但租的人并不算多，只有不到20人。剩下的車位，除了少數(shù)幾個用做客人的臨時停車位外，大多作為本單位員工的內(nèi)部車位使用，每月只收象征性的50元。在其他項目所在地，停車收費(fèi)價格差距不大，其中小區(qū)車庫的車位租金還會更低一些。

　　拿停車費(fèi)較高的酒店項目來算，每個車位的月租金500元，即使如業(yè)務(wù)員所稱拿三個車位的停車費(fèi)作為回報，也只有1500元。更何況，無論是酒店還是小區(qū)的車庫，停車費(fèi)并非全歸建設(shè)方所有，其中還要刨除土地方自留的一部分，因此三個車位所得停車費(fèi)還不到1500元，與公司每月承諾返給投資人的4000元差距很大。

拿來擔(dān)保的實體車位 其實還沒建

　　事實上，對于停車費(fèi)能不能覆蓋收益，老程并沒想那么多。他坦言，之所以會對投資項目心動，除了高收益率，還因為公司所承諾的一項實物擔(dān)保?！肮緯靡粋€立體車位來擔(dān)保我的20萬?！崩铣陶f道。

　　在與業(yè)務(wù)員一對一交流時，老程也問到了擔(dān)保問題，業(yè)務(wù)員表示，老程的這筆投資會用來建金蟬里19、20號樓小院的立體車庫，公司擔(dān)保的也是這個建設(shè)項目中的一個車位。

　　“那到底車庫是建了還是沒建呢？”老程問道。

　　業(yè)務(wù)員表示，現(xiàn)在還沒建，但手續(xù)都已經(jīng)辦齊全了，就差開工了。

　　為了確認(rèn)，記者來到了金蟬里19、20號樓小院，詢問了多名業(yè)主，但沒有一人知道小區(qū)要建立體車庫的事，物業(yè)也并未入戶或貼出通知來征求業(yè)主意見。

　　記者隨后咨詢了物業(yè)經(jīng)理，對方表示，物業(yè)確實與建設(shè)方簽訂了立體車庫的建設(shè)合同，而詢問業(yè)主意見一事則剛剛開始，還沒有大范圍進(jìn)行。

　　物業(yè)并非小區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)方，未經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意就簽訂這樣的車庫建設(shè)合同，本身就有違規(guī)嫌疑。此外據(jù)經(jīng)理介紹，該物業(yè)與小區(qū)簽訂的服務(wù)合同只剩三四年就會到期，并不能覆蓋其與車庫建設(shè)方所簽的合同年限。

　　即使不談合同的有效性，物業(yè)經(jīng)理表示，他更擔(dān)心的是車庫開建之后的問題。該小院要建的立體車庫緊挨小院東墻，東墻的另一側(cè)就是垡頭三區(qū)北院的兩棟居民樓?！败噹爝\(yùn)行會有噪音問題，我們也怕那邊的居民投訴，最后車庫建不成。”

　　經(jīng)理的擔(dān)心并非杞人憂天，據(jù)小區(qū)業(yè)主介紹，幾年之前，在小院東墻邊就曾經(jīng)想建一個立體車庫，但因為隔壁院居民投訴“車庫太高，侵犯到了個人隱私”，最終也沒能建起來。

　　綜合各種因素，金蟬里小院建設(shè)立體車庫的實際情況，與“手續(xù)齊全，只等開建”也有一定距離。

業(yè)內(nèi)分析

　　投資者必須明確機(jī)械式立體車庫只是特種設(shè)備

　　記者所看到的實體車庫，有的采用了升降橫移技術(shù)，有的采用了垂直循環(huán)技術(shù)，但本質(zhì)上都屬于機(jī)械式立體車庫。在北京靜態(tài)交通業(yè)商會會長于化龍看來，機(jī)械式立體車庫中的車位相較于平面車位，有一個更為復(fù)雜的問題：產(chǎn)權(quán)難以界定。

　　“按照目前的政策，機(jī)械式立體車庫并非被認(rèn)做建筑，而是特種設(shè)備。立體車庫建設(shè)方擁有的只是設(shè)備的產(chǎn)權(quán)，設(shè)備產(chǎn)權(quán)與土地方的土地產(chǎn)權(quán)相加，才可以稱做是車位。但這個概念，對行業(yè)沒有深度了解的人是形成不了的。車庫建設(shè)方直接宣傳‘擔(dān)保車位’，很容易混淆概念。通俗點(diǎn)說，建設(shè)方能擔(dān)保的只是設(shè)備的鐵架子，離開土地什么都不是。”

　　事實上，業(yè)務(wù)員除了給老程提供合同，還另外拿了一個擔(dān)保函，擔(dān)保函的文字表述也與宣傳所稱“直接擔(dān)保車位”有區(qū)別，寫的是擔(dān)保“車位建設(shè)運(yùn)營中的銷售和租賃等收入”。于化龍表示，這種說法也容易讓人誤解：“一般來說，建設(shè)方和土地方對停車收入是有分成的。這種擔(dān)保，要么應(yīng)該寫明只擔(dān)保建設(shè)方所獲的收入部分，要么應(yīng)該寫明土地方同意將他那份收入也作為擔(dān)保?！倍浾咴谠儐柡蟮弥?，金蟬里小院物業(yè)經(jīng)理并不知道車位被擔(dān)保一事。