陳如沒想到從看房到簽租約只用了十幾分鐘。她剛畢業(yè)，在北京找了工作，為省租金打算和朋友合住一間房。離工作單位近、干凈整潔是倆人找房最看重的因素。

她很快看中了一間15平米的合租房。自如配了冰箱、微波爐、空調(diào)和簡(jiǎn)易家具。正是租房旺季，她不敢耽擱，馬上簽了合同，和朋友共同承擔(dān)3600塊錢的月租。

長(zhǎng)租公寓迎合年輕人審美，選擇低飽和度色彩

魔方公寓供圖

在中國(guó)一線城市，陳如這樣的年輕人不在少數(shù)。根據(jù)租房平臺(tái)107間的數(shù)據(jù)，2016年北京市2000多萬(wàn)常住人口中，有近四成的租房比例。房?jī)r(jià)飛漲，涌進(jìn)大城市的年輕人催生了巨大的房屋租賃市場(chǎng)——鏈家研究院預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將由現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億。 

租賃領(lǐng)域也是目前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中唯一得到頂層制度紅利的領(lǐng)域。九部門發(fā)文加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、廣州推“租賃十六條”、上海批地“只租不售”、北京租購(gòu)并舉…… 

大潮之下，那些瞄準(zhǔn)了一、二線城市租房群體，把房子改造、裝修，配上智能門鎖、基礎(chǔ)家電、保潔和維修服務(wù)，再以單間形式出租的“二房東”們，迎來了春天。

混戰(zhàn)

比起“二房東”這個(gè)稱謂，自如們更樂意被叫做“長(zhǎng)租公寓”。邁點(diǎn)研究院稱，市場(chǎng)上有數(shù)據(jù)的長(zhǎng)租公寓品牌多達(dá)135家。從三年前雷軍的順為基金投資優(yōu)家（YOU+）公寓開始，短短3年，近100億元資本流向了這個(gè)領(lǐng)域。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)的玩家，按照身家背景來分無非四類：自如、相寓等地產(chǎn)中介；蛋殼、魔方公寓等互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司；萬(wàn)科等房地產(chǎn)開發(fā)商；華住等酒店行業(yè)。

房地產(chǎn)中介最早切入

背靠鏈家的自如最早切這份蛋糕。2011年自如上線之前，北京租房市場(chǎng)一居室價(jià)格太高，合租房條件又太差。自如簡(jiǎn)單刷新了租來的房子，配上幾件家具，開始了 “1.0時(shí)代”，享受了一段并不擁擠的市場(chǎng)。

陳如租的房子被稱為“4.0”——粉色配灰色的“拿鐵”裝修風(fēng)格，配了智能門鎖和WIFI，雙周保潔員免費(fèi)上門清潔公共區(qū)域，家電維修、交租都在APP上解決?！?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">比同地段沒裝修的房子起碼貴五六百，但好在可以很快入住，”陳如解釋她當(dāng)場(chǎng)簽約的理由。

自如在公區(qū)配了微波爐、冰箱、洗衣機(jī)，上圖為“拿鐵”風(fēng)格

來源：自如網(wǎng)

陳如的房東是北京土著，把房子委托給自如可以得到穩(wěn)定的回報(bào)，也省了帶人看房、收租的時(shí)間，三年合同到期后，自如配置的電器、家具都將歸她所有。

自如稱自己的中介為“管家”。黃睿是北京市西城區(qū)某街道管家，她告訴周刊君，買房受政策影響，今年租房客戶比去年多；6月他拿下80多份租約，月薪超過3萬(wàn)，負(fù)責(zé)670多套房子的租后事宜。

不過租后事項(xiàng)并不總能得到快速解決。陳如告訴周刊君，門鎖壞過兩次，“管家簽約后就像換了個(gè)人，有事回應(yīng)很慢。后來干脆不理我了，我才知道住進(jìn)來三個(gè)月?lián)Q了三個(gè)管家，也沒有任何通知。”

業(yè)內(nèi)把陳如租的分散在小區(qū)的房子劃進(jìn)“分散式公寓”一類。集中式公寓要更高端一些，公寓企業(yè)會(huì)租下整棟房子，統(tǒng)一改造、配上健身房等配套設(shè)施。自如品牌負(fù)責(zé)人告訴周刊君：“自如現(xiàn)在進(jìn)入了五個(gè)城市，擁有35萬(wàn)間房源，占全國(guó)公寓總額的35%，規(guī)模是行業(yè)第一。自如客的數(shù)量已經(jīng)累計(jì)85萬(wàn)人，并開出了8棟自如寓。”

集中式公寓

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

和鏈家比起來，偉業(yè)我愛我家上船稍晚。直到2015年，這家有17年歷史的房產(chǎn)供應(yīng)商才推出了“相寓”，彼時(shí)，自如已在北京搶占灘頭，并在第二年宣布自己年租金達(dá)到90億元，在北京實(shí)現(xiàn)盈利。

和自如一樣，相寓也走分散式相寓Home和集中式的相寓Park兩條路。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴周刊君：“偉業(yè)我愛我家集團(tuán)在全國(guó)15個(gè)城市有近3千家門店，5萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人。相寓已進(jìn)入12個(gè)城市，房間數(shù)為 20萬(wàn)套，50萬(wàn)間?！?/p>

長(zhǎng)租公寓品牌擅長(zhǎng)營(yíng)造“小清新”裝修風(fēng)格

上圖為相寓home宣傳圖

對(duì)偉業(yè)我愛我家來說，長(zhǎng)租公寓起碼不是個(gè)壞生意——北京“3.17”新政后，2017年上半年二手房交易量只有去年同期的一半，多產(chǎn)品線可以幫助熨平市場(chǎng)周期。

創(chuàng)業(yè)公司：真的還是創(chuàng)業(yè)公司

和擁有密集收房、出房網(wǎng)絡(luò)的我愛我家、鏈家比起來，蛋殼公寓等創(chuàng)業(yè)公司并沒有太大優(yōu)勢(shì)。而他們正是長(zhǎng)租公寓賽道上數(shù)量最多的選手。

蛋殼公寓近期因超億元人民幣融資受到關(guān)注。這家成立三年的公司目前有３萬(wàn)套房間出租。市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人劉猛告訴周刊君，銷售人員占團(tuán)隊(duì)60%，幾十人的客服團(tuán)隊(duì)承擔(dān)租后服務(wù)。

為了爭(zhēng)奪應(yīng)屆畢業(yè)生，長(zhǎng)租公寓推出優(yōu)惠活動(dòng)

圖片來源：蛋殼公寓官網(wǎng)

不過，當(dāng)周刊君問到“為何僅提供分租”時(shí)，劉猛有點(diǎn)驚訝：“我們官網(wǎng)有寫嗎？”問及“入住率”，他表示手頭沒有相關(guān)數(shù)據(jù)。

包括自如、蛋殼在內(nèi)，打著“房租押一付一”口號(hào)的長(zhǎng)租公寓品牌，實(shí)際上都是由租客和分期貸款平臺(tái)簽約，后者為租戶一次性付清房租，租戶每月再還錢給貸款平臺(tái)。

蛋殼公寓租戶牛翎告訴周刊君，蛋殼曾在租期內(nèi)單方面更換了合作的分期貸款平臺(tái)，“我們沒有接到任何通知，那段時(shí)間我和室友都沒法正常交租?！?/p>

相比之下，曾因“雷軍5分鐘決定投1億人民幣”名聲大噪的優(yōu)家公寓，規(guī)模小了很多。創(chuàng)始人劉洋告訴周刊君，優(yōu)家如今運(yùn)營(yíng)4000多間房。劉洋對(duì)優(yōu)家的社群運(yùn)營(yíng)頗為自得，他曾在杭州的創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)做了一個(gè)CO專屬的創(chuàng)業(yè)社區(qū)，一百多間房要求租客都必須是“CXO”（如CEO、CTO）。他說：“周六各家門都開著，租客們相互串門。租客包括海底撈創(chuàng)始人和《快公司》雜志的中國(guó)區(qū)主編?！?/span>

優(yōu)家公寓官網(wǎng)

不過，根據(jù)自如“泛90后”租住生活報(bào)告，租客們最看中的是交通位置、周邊配套及小區(qū)環(huán)境。這么看來，起碼對(duì)泛90后而言，“社群”多少有點(diǎn)錦上添花的意味，而非核心競(jìng)爭(zhēng)力了。

劉洋說廣州大本營(yíng)也已經(jīng)進(jìn)入投資回報(bào)期，但未透露利潤(rùn)率。

胡景暉并不掩飾他對(duì)創(chuàng)業(yè)公司的擔(dān)憂：“科技創(chuàng)業(yè)公司的長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)、行業(yè)認(rèn)知和管理效益都欠缺很多，很多還是在講故事，如果沒有資金進(jìn)來，未來會(huì)被淘汰掉很多。”

“集中式公寓就是一個(gè)臉面”

魔方公寓只關(guān)注集中式公寓。它把房子隔成25-35平米的小房間，配置后以高出同地段民宅25%左右的價(jià)格出租。這家公司如今管理著將近3萬(wàn)間客房，累計(jì)融資超30億元。魔方生活集團(tuán)副總裁錢智康說，投資回報(bào)年限為五年到六年，計(jì)劃上市。

魔方公寓宣傳圖

集中式公寓品牌比分散式承擔(dān)著更大的政策風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)高企的環(huán)境下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)很難短時(shí)間里整棟拿下住宅用樓，而國(guó)資或者廠房改成住宅，改造成本相當(dāng)大，更重要的是稍有違規(guī)或者政策收緊，可能“一夜回到解放前”——今年上半年，北京嚴(yán)限商改住，“消防不合格”、“打擊隔斷”等關(guān)鍵詞不絕于耳。

北京電視臺(tái)2017年7月報(bào)道截圖

至于“分散式和集中式公寓誰(shuí)更賺錢”，胡景暉認(rèn)為，分散式的相寓Home是“最實(shí)在的”，集中式公寓“花樣很多，其實(shí)就是一個(gè)臉面，更重要的功能是打品牌，盈利比較困難?！?/p>

他透露，附帶硬件改造的相寓Home兩三年就盈利了，租下整棟公寓的Park六年之后才能談?dòng)麊栴}?！?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">如果做home的話，都分散在各個(gè)小區(qū)，體現(xiàn)不出任何品牌價(jià)值?，F(xiàn)在都靠（集中式公寓）來拉資本風(fēng)頭了?！?/p>

集中式公寓的公共區(qū)域

魔方公寓供圖

房地產(chǎn)企業(yè)：多少有點(diǎn)“逼上梁山”

根據(jù)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，在TOP30的房企中，有三分之一已經(jīng)進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

讓人好奇的是，與房地產(chǎn)傳統(tǒng)的“賺快錢”開發(fā)模式相比，長(zhǎng)租公寓只能稱得上是“賺慢錢”。房地產(chǎn)商怎么就看上了重資產(chǎn)、低利潤(rùn)率的長(zhǎng)租公寓？

細(xì)究房地產(chǎn)商進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓的時(shí)間，不難發(fā)現(xiàn)其受政策影響頗多。去年底，萬(wàn)科低價(jià)拍下了北京首宗100%自持土地。此后，多個(gè)城市在土拍中加入了全部或部分自持的條款；杭州要求“當(dāng)溢價(jià)超過70%后競(jìng)拍自持面積。” 7月底，上海批地要求“只租不售”，還提出，“十三五”期間，預(yù)計(jì)新增住房供應(yīng)170萬(wàn)套，其中租賃住房占比要超過60%。

也就是說，未來房企拿地后的自持物業(yè)比例會(huì)增加，長(zhǎng)租公寓是自持物業(yè)重要的去化途徑之一。這多少有點(diǎn)無奈為之的意思。

不過，用自持物業(yè)做長(zhǎng)租公寓可不是件輕松事。世聯(lián)行2016年報(bào)即是佐證——包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率為8%，比上一年度下降12%。主要原因是“拓展成本和公寓前期運(yùn)營(yíng)成本”。這比起世聯(lián)行34%的代理業(yè)務(wù)毛利率來說，實(shí)在算不上高。

“長(zhǎng)租公寓要做好四五年不賺錢的準(zhǔn)備”

對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)來說，獲取房源只是第一步，出租、營(yíng)銷、租后服務(wù)等環(huán)節(jié)都考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)管理能力。正因鏈條太長(zhǎng)，長(zhǎng)租公寓到底是否盈利，成了外界最關(guān)心的話題。

自如、相寓、優(yōu)家、魔方公寓都稱入住率超過95%，但沒有一家品牌愿意透露利潤(rùn)率和成本結(jié)構(gòu)。

哪怕是手握先發(fā)優(yōu)勢(shì)的自如，都只透露：“北京微盈利，整體暫未盈利。成本結(jié)構(gòu)屬商業(yè)機(jī)密?！?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; line-height: 1.6;">相寓也沒有給出明確的數(shù)據(jù)：“從整體的盈利狀況來講，基本要到兩年半以后。它還要運(yùn)營(yíng)周期的考驗(yàn)。我不知道其他長(zhǎng)租公寓是怎么講的。”蛋殼公寓劉猛避重就輕：“從財(cái)務(wù)的角度和公司的運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)講，我們公司都是一個(gè)很獨(dú)特的體驗(yàn)。”

蛋糕是很大，但不是誰(shuí)都能分到。要盈利，最重要的是規(guī)模效應(yīng)，其次是成本效率和風(fēng)險(xiǎn)控制。

不管是開發(fā)系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，還是品牌宣傳，有規(guī)模效益之后，成本才能攤薄。劉猛承認(rèn)，長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張邏輯和滴滴出行、摩拜單車一樣，“擴(kuò)大規(guī)模比盈利更重要”。誰(shuí)都想圈地，高溢價(jià)自然屢見不鮮。

胡景暉告訴周刊君：“我們?cè)诒本﹪?guó)貿(mào)附近相中上億的一棟樓，魔方公寓出了市場(chǎng)價(jià)兩三倍的錢，不眨眼直接拿下來。根據(jù)我們的財(cái)務(wù)測(cè)算，那棟樓六七年都不一定盈利。”周刊君向魔方公寓公關(guān)部求證，對(duì)方回應(yīng)“真不知道”。

不過可以確認(rèn)的是，廣州萬(wàn)科競(jìng)標(biāo)棠下泊寓時(shí)，以溢價(jià)率超 100% 拿下。助理總經(jīng)理喻敏鋒曾對(duì)媒體透露，“（棠下泊寓）每平方米的平均成本投入約 2000 元，整個(gè)項(xiàng)目共計(jì)投入了 4000 萬(wàn) -5000 萬(wàn)元。若按每個(gè)房間平均 1500 元 / 月的租金計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目近 700 個(gè)房間一年租金收入約 1260 萬(wàn)元。在租金仍是主要收入來源的情況下，實(shí)現(xiàn)收支平衡最少需要四五年。”

這還沒有把運(yùn)營(yíng)成本算進(jìn)去。

“長(zhǎng)租公寓短期是沒法賺錢的，進(jìn)來就要做好四五年不賺錢的準(zhǔn)備。我們只能努力去找不那么貴的房，和不那么著急的錢?！卞X智康也持類似的觀點(diǎn)。

租金資產(chǎn)證券化與REITs也許是新出路

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓久久未獲回報(bào)，美國(guó)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式可能有一定借鑒意義。

美國(guó)市場(chǎng)以REITs作為公寓融資的核心來源。目前國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出對(duì)長(zhǎng)租公寓的興趣——以租約證券化的模式，與金融機(jī)構(gòu)合作，將業(yè)主和租客的合同打包成一個(gè)資產(chǎn)包，租戶按月付房租，而公寓運(yùn)營(yíng)方則可以提前收回一年的應(yīng)收款。

對(duì)公寓品牌來說，這些租金有可能是用來拍下一棟新物業(yè)。這不但可以盤活房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)等重資產(chǎn)，還能夠提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

魔方公寓和自如已經(jīng)做出了嘗試。自如發(fā)行了資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，首期規(guī)模 5 億元；今年初，魔方公寓曾在上交所發(fā)行了類似證券產(chǎn)品。但胡景暉擔(dān)心的是，“在當(dāng)前的商辦政策下，資產(chǎn)里面的內(nèi)容到底做成什么是個(gè)問題。”

盈利將會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期問題。劉猛說：“最終一定會(huì)形成幾個(gè)非常大的企業(yè)，就像當(dāng)年酒店業(yè)一樣?！?/p>

而錢智康聽聞廣州推“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”后，聲音明顯有些振奮：“廣州市政府很英明，我們會(huì)加大在廣州的投入。”隨后，魔方公寓高調(diào)入股了深圳V客公寓。

我們尚不知道誰(shuí)會(huì)摘下王冠，而吞并已經(jīng)開始。