吐槽YOU ？不妨看看蘑菇公寓
近年以來，長租公寓又成了資本追逐的“豬”。創(chuàng)業(yè)公司如雨后春筍、獲得融資的消息不絕于耳，金額一個比一個高，從上海青客的數(shù)千萬元到Y(jié)OU 的1億，再從新派公寓的1.6億和蘑菇公寓的2500萬美元到魔方公寓的2億美金。 日前，蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平接受了虎嗅創(chuàng)業(yè)報道的專訪。 蘑菇公寓是以分布模式提供標(biāo)準(zhǔn)化長租服務(wù)的“旗手”，而YOU 、魔方公寓采取的是集中模式。在數(shù)千萬套房產(chǎn)被閑置的情況下，盤活資源更符合國情、更具社會價值、更便于發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)公司的長項。 長租公寓的兩大門派：分布式與集中式 長租公寓的業(yè)態(tài)分為集中式和分布式兩大類。 雷軍入1億被吐槽“又貴又憋屈”的YOU 和拿到2億美元的魔方公寓同屬于集中式，即租賃整棟商業(yè)或工業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營。集中式有三大好處： 首先是房源數(shù)量可預(yù)期、便于標(biāo)準(zhǔn)化。租下10棟樓，改造成1000套公寓，意味著有了1000套標(biāo)準(zhǔn)化的房源； 其次是對資本的吸納能力。整棟租、購，統(tǒng)一裝修，耗資巨大，資金回收周期長。但手握巨額資金者往往喜歡這樣的項目。與其拿2億美元去投100個項目，耗時費(fèi)力、風(fēng)險不低，還不如砸進(jìn)魔方公寓，變成一套套可供出租的標(biāo)準(zhǔn)化公寓。 第三是的租客集中居住，便于玩社區(qū)、O2O等概念。例如YOU號稱要打造“良善的公共空間和緊密的社區(qū)氛圍，讓年輕人之間更好地交流”成為“是年輕人的社交平臺和創(chuàng)業(yè)基地?！保Ｒ巹”粳F(xiàn)在就可以構(gòu)思了＃ 
集中式最大的問題在拿房。北、上、廣、深等一線城市可以整棟租下的物業(yè)稀缺已久，長租公寓還要與經(jīng)濟(jì)酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)競爭，即便拿到也絕不會廉價。假如集中式長租發(fā)展緩慢，一定是因為拿不到房；假如租客嫌貴，那是因為拿房不便宜。 蘑菇公寓則是分布式的代表。好處是能夠利用社會上大量閑置房源，可以貼上輕資產(chǎn)、分享經(jīng)濟(jì)的標(biāo)簽，問題在如何建立房源庫存。 據(jù)龍東平介紹，蘑菇公寓的房源主要來自房產(chǎn)中介。一般情況下，房屋的租期為60到120個月，蘑菇公寓一次性支付相當(dāng)于月租35%的傭金。 雖然房源是分散的，蘑菇公寓還是要進(jìn)行統(tǒng)一的裝修和維護(hù)，保證屋內(nèi)設(shè)備、設(shè)施達(dá)標(biāo)。 
此外，根據(jù)上海市相關(guān)法規(guī)面積大于12平米的客廳可隔成一間居室。龍東平舉例說：7000塊錢，三室一廳的房屋，月租7000拿下。統(tǒng)一裝修、加隔斷后，有四間可供出租，每間2500元，月收入10000元。而獲得這樣一套房源只需一次性付給中介2450元，用龍東平的話說“幾乎可以忽略不計?！?/p> 經(jīng)過不到一年的運(yùn)營，蘑菇公寓在上海已掌握近1萬間房源，龍東平透露2015年底將達(dá)到2萬間。照此進(jìn)度，蘑菇公寓2015年房租收入有望突破3億元。 最后，如果房東改主意要收回房源怎么辦？龍東平說，蘑菇公寓有三重保險：第一房產(chǎn)中介拿了傭金要擔(dān)責(zé)任；第二，按合同約定如果違約裝修投入要房東承擔(dān)；第三，房東還要賠一筆房屋租賃違約金。 房源、中介都是現(xiàn)已存在的，蘑菇公寓花很少的代價驅(qū)動中介、鎖定資源，只要資金跟得上，擴(kuò)張的速度非YOU 、魔方可比。＃別忘了，中國有數(shù)千萬套空置房＃ 拿什么引吸房客 住是剛需，而且供給有限，房客會千方百計地去找經(jīng)濟(jì)實惠的房子。換言之，人找房而不是房找人。那么，為什么搜房網(wǎng)要支出那么高的線上推廣成本？為什么鏈家到處打廣告呢？因為它們都是中介，手里沒有房子，用戶從別的渠道找到房子，中介就沒飯吃了。但蘑菇公寓一不是中介，房源就在手里，不論通過什么渠道，客戶都是自己的。 據(jù)龍東平講，手上1萬間房的空置率不到1%。那么，蘑菇公寓如何獲得客源呢？ 首先，官網(wǎng)和APP的獲得比率達(dá)到82%，線上推廣成本攤到每位房客為180元，租期一律為一年整。假如一年的房租為3萬元，網(wǎng)絡(luò)獲客成本占比僅為0.6%。 其次，是老用戶介紹新用戶，占比超過10%。這部分租客的獲得成本為零。 最后，房產(chǎn)中介也會帶些租客過來，占比8%。蘑菇公寓照行規(guī)支付傭金，租客不花一分錢。 蘑菇公寓租客只需押1付1（不少城市都是押1付3）而且不負(fù)擔(dān)中介費(fèi)，這兩點對房客有相當(dāng)大的吸引力。虎嗅君發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上也有吐槽說蘑菇公寓不收中介費(fèi)但月租貴。龍東平解釋說這是因為早期的房子分布在中球地鐵沿線，使房成本相對高。隨著房源數(shù)量增多，租客選擇空間會越來越大。 雖然居住是分散的，蘑菇公寓也力圖打造同齡人社區(qū)。一方面是選擇性“接客”：要求租客有固定工作而且是白領(lǐng)（以出入證、胸牌為證），不接愛40歲以上或者拉家?guī)Э诘淖饪?；另一方面是組織線下活動，如郊游、攀巖、農(nóng)家樂、財會知識講座等。 蘑菇公寓還有一個“奇葩”產(chǎn)品“蘑菇寶”。這實際上是一個銀行監(jiān)管的賬戶，租客只需月把房租打進(jìn)去。蘑菇公寓可以租金現(xiàn)流為抵押，從銀行獲得低息貸款，從而大大緩解資金壓力。 罕見的連續(xù)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊 蘑菇公寓有三位聯(lián)合創(chuàng)始人。 CEO馬曉軍房地產(chǎn)領(lǐng)域有十多年經(jīng)驗。2002年加入初創(chuàng)的德祐地產(chǎn)任至運(yùn)營副總、執(zhí)行董事。2009年離開德祐先后創(chuàng)立恒家地產(chǎn)（2009年）和旅家網(wǎng)（2012年），后一個項目仍在運(yùn)營。2013年創(chuàng)立蘑菇公寓。 此次接受虎嗅采訪的龍東平，有超過十年房地產(chǎn)營銷經(jīng)驗。有意思的是，龍東平近十年來的職業(yè)軌跡與馬曉軍是完全重合的：德祐地產(chǎn)－恒家地產(chǎn)－旅家網(wǎng)－蘑菇公寓。 負(fù)責(zé)研發(fā)和流程管理的CTO田東嶺，在八年互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)開發(fā)經(jīng)驗，也從是恒家地產(chǎn)－旅家網(wǎng)－蘑菇公寓一路走來的。 這是一個罕見的“連續(xù)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊”，已經(jīng)“在一起”6年了。 蘑菇公寓的融資非常順利：2014年2月獲得了由平安創(chuàng)投、IDG的數(shù)千萬人民幣A輪融資；B輪2500萬美元由海通開元領(lǐng)投，IDG、平安創(chuàng)投跟投。龍東平透露Ｃ輪已經(jīng)搞定，不日即將公布。 互聯(lián)網(wǎng) 最大的核心應(yīng)當(dāng)是供需匹配、提高現(xiàn)有資源的利用率，先減少閑置和浪費(fèi)、進(jìn)而促使供應(yīng)增加，形成供需兩旺的局面。在有數(shù)千萬套閑置房的情況下，分布式公寓理應(yīng)成為首選的解決方案。 
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