法律依據(jù)

第二條  為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

2、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第一百七十四條  擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。

3.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》

第三十八條  因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

相關(guān)案例

1.房屋征收部門征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，采取合理方式妥善處理抵押事宜——原告趙某不服被告長(zhǎng)沙市開福區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定案

案例要旨：房屋征收部門征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家房地產(chǎn)抵押規(guī)定，就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理問題進(jìn)行協(xié)商。當(dāng)?shù)盅喝伺c抵押權(quán)人達(dá)不成協(xié)議時(shí)，房屋征收部門對(duì)被征收人實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)將補(bǔ)償款向公證機(jī)構(gòu)辦理提存；對(duì)被征收人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，抵押權(quán)人可以變更抵押物。

案號(hào)：（2016）湘01行初1號(hào)

審理法院：湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院

案例來源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)  2017-07-11

2.被征收房屋抵押權(quán)人認(rèn)為房屋征收部門未核實(shí)被征收房屋已設(shè)定抵押權(quán)即將房屋拆遷并發(fā)放補(bǔ)償款的行為侵害其權(quán)益提起訴訟的，裁定駁回起訴——中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司沈陽皇姑支行與沈陽市和平區(qū)土地房屋征收管理辦公室、沈陽市和平區(qū)土地房屋征收補(bǔ)償中心履行補(bǔ)償職責(zé)違法并賠償案

案例要旨：被征收房屋的抵押權(quán)人不是被征收房屋的所有權(quán)人與房屋征收部門簽訂的征收與補(bǔ)償協(xié)議的合同主體，且與該行政協(xié)議無法律上的利害關(guān)系，不具有訴訟主體資格，其起訴應(yīng)予駁回。

被征收房屋的抵押人未告知抵押權(quán)人，與房屋征收部門簽訂房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議，并領(lǐng)取了補(bǔ)償金，抵押權(quán)人認(rèn)為侵害了其優(yōu)先受償權(quán)的，可依照相關(guān)法律規(guī)定，另行主張權(quán)利。

案號(hào)：（2016）遼01行終347號(hào)

審理法院：遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院

案例來源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)  2016-07-04

司法觀點(diǎn)

1、對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋進(jìn)行征收時(shí)的補(bǔ)償程序

所謂設(shè)有抵押權(quán)的房屋，是指房屋所有人以其所有的房屋作為抵押標(biāo)的物，向抵押權(quán)人設(shè)定抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條、第五十一條，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第八十條，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合征收實(shí)際，對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋進(jìn)行征收時(shí)，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：

首先要認(rèn)定抵押的效力，并及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押標(biāo)的物的滅失，將直接影響抵押人的利益，因此，征收人一旦發(fā)現(xiàn)被征收范圍內(nèi)的房屋有己設(shè)立抵押的，應(yīng)當(dāng)將征收的情況及該房屋的補(bǔ)償安置情況及時(shí)通知抵押權(quán)人；

對(duì)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)由抵押權(quán)人和抵押人（即被征收房屋的所有人）就抵押人新?lián)Q得的房屋重新簽訂房屋抵押協(xié)議；采取貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)模捎谪泿叛a(bǔ)償是一種買賣的房屋變價(jià)，是一種征收人支付現(xiàn)金補(bǔ)償后注銷房屋產(chǎn)權(quán)的方法，必然導(dǎo)致抵押標(biāo)的物的滅失，影響抵押權(quán)人的合法利益。為保證以房屋擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不受房屋征收的影響，保護(hù)抵押權(quán)人的合法利益，抵押權(quán)人可以行使代位求償權(quán)，將抵押房產(chǎn)的征收補(bǔ)償款或提前清償債務(wù)，或提存。當(dāng)然，也可以由抵押人在房屋征收之前與抵押權(quán)人以別的標(biāo)的物重新設(shè)立抵押權(quán)，建立新的抵押關(guān)系，或者由抵押人清償債務(wù)，結(jié)束抵押關(guān)系。（摘自《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例理解與適用》，江必新主編，中國(guó)法制出版社2012年7月出版）

2、設(shè)有抵押權(quán)的房屋的征收補(bǔ)償

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。從性質(zhì)上講抵押關(guān)系屬平等主體間的民事法律關(guān)系，因此，在房屋征收過程中，征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)房地產(chǎn)抵押規(guī)定，就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理問題進(jìn)行協(xié)商。抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成書面協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議對(duì)被征收人給予補(bǔ)償。達(dá)不成協(xié)議，房屋征收部門對(duì)被征收人實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)將補(bǔ)償款向公證機(jī)構(gòu)辦理提存；對(duì)被征收人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，抵押權(quán)人可以變更抵押物。（摘自《房屋征收案件審理指引》，蔡小雪、郭修江著，人民法院出版社2015年8月出版）

3、房屋設(shè)有抵押權(quán)如何進(jìn)行補(bǔ)償

《物權(quán)法》第一百七十四條規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。”另根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第八十條規(guī)定：“抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等采取保全措施。”從上述規(guī)定可以看出，抵押期限內(nèi)，抵押房屋被征收的，房屋抵押權(quán)人的權(quán)利僅限于對(duì)抵押房屋補(bǔ)償金要求優(yōu)先清償其債權(quán)。

換而言之，房屋抵押期限內(nèi)，抵押房屋被征收的，因抵押權(quán)消滅產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系僅發(fā)生在抵押人與抵押權(quán)人之間，權(quán)利的客體則是征收抵押房屋的補(bǔ)償金，抵押權(quán)人與征收主體之間并不發(fā)生房屋征收與補(bǔ)償方面的法律關(guān)系。正因如此，《征收條例》取消2001年《拆遷條例》第三十條“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行”的規(guī)定，將被征收房屋設(shè)立的抵押權(quán)排斥在條例調(diào)整范圍之外。因抵押房屋被征收抵押權(quán)消滅而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，由抵押人和抵押權(quán)人按照《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《合同法》等的規(guī)定解決。按照前述分析，征收設(shè)立抵押權(quán)的房屋，房屋征收部門可以直接按照征收補(bǔ)償方案對(duì)被征收房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十八條的規(guī)定：“因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同?！?/span>從上述規(guī)定看，在房屋征收中，抵押人負(fù)有保護(hù)抵押權(quán)人合法權(quán)益的義務(wù)，比如通知抵押權(quán)人、重新設(shè)定抵押物或依法清償債權(quán)，否則，抵押權(quán)人可以通過起訴債務(wù)人、主張對(duì)抵押房屋被征收所獲得的補(bǔ)償金優(yōu)先受償?shù)姆绞絹肀Ｗo(hù)自己的利益。

根據(jù)《征收條例》的規(guī)定，征收房屋對(duì)被征收房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償范圍包括被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、獎(jiǎng)勵(lì)等補(bǔ)償項(xiàng)目。而根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，以房屋抵押提供債權(quán)擔(dān)保的，債務(wù)人不清償債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)以房屋折價(jià)或者以拍賣、變賣房屋的價(jià)款優(yōu)先受償，即房屋抵押實(shí)質(zhì)是以房屋價(jià)值對(duì)債權(quán)實(shí)現(xiàn)提供擔(dān)保。

因此，《物權(quán)法》第一百七十四條規(guī)定的抵押房屋被征收時(shí)抵押權(quán)人有權(quán)對(duì)補(bǔ)償金優(yōu)先清償，此處的補(bǔ)償金指的是對(duì)抵押房屋的價(jià)值的補(bǔ)償金，不包括搬遷補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償。當(dāng)然，抵押房屋價(jià)值的補(bǔ)償金不僅限于貨幣補(bǔ)償，也包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。

征收實(shí)踐中，雖然按照前述規(guī)定，房屋征收部門可以不予理會(huì)房屋抵押權(quán)，而直接按照征收補(bǔ)償方案對(duì)被征收房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，但為了化解矛盾、減少糾紛，房屋征收部門可以在制定補(bǔ)償方案時(shí)對(duì)抵押權(quán)人的利益作出保護(hù)措施，比如要求被征收人提供提前清償債權(quán)的證明或者另行提供抵押物的證明等。（摘自《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)務(wù)指南》，褚建好、肖勇、張永魁著，中國(guó)政法大學(xué)出版社2012年5月出版）