試論抵押、查封、租賃房屋的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

及處理方法

張則武/文

內(nèi)容摘要:對(duì)已存在抵押、查封和租賃關(guān)系的房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)該如何處理,本文從理論和實(shí)踐相結(jié)合的角度，分別進(jìn)行論述。抵押權(quán)及于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋;查封房屋拆遷補(bǔ)償金應(yīng)當(dāng)由法院保全;承租人應(yīng)無(wú)選擇產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償?shù)臋?quán)利;承租人因添附喪失裝修物的所有權(quán)，其補(bǔ)償按與所有人的債權(quán)處理;經(jīng)營(yíng)損失應(yīng)包括取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照前的直接損失。

關(guān)鍵詞:征收 拆遷補(bǔ)償 抵押 查封 租賃

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在城市房屋拆遷補(bǔ)償工作中，常常遇到拆遷范圍內(nèi)的房屋在拆遷公告之前，已存在租賃關(guān)系，或者已設(shè)定有抵押和被法院查封甚至輪候查封的問(wèn)題。如果不厘清其中的法律關(guān)系及相關(guān)規(guī)定，則有可能會(huì)造成被拆遷人及相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益得不到充分保障，造成糾紛，影響拆遷工作的順利推進(jìn)。本文擬從它們之間的法律關(guān)系和政策規(guī)定角度，結(jié)合工作實(shí)踐，對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行分析、探討，旨在拋磚引玉，與從事拆遷補(bǔ)償工作的同仁共勉，同時(shí)，歡迎從事征收理論和工作研究的愛(ài)好者批評(píng)指正，也希望為被拆遷戶了解拆遷補(bǔ)償相關(guān)理論和規(guī)定提供參考。

policy, specific business requirements and authorization management system, consent or denial of credit issued a clear opinion, agreed that approval for specific elements. 1) pre-loan investigation gang duty 2) loan review job responsibilities 3)

隨著社會(huì)的發(fā)展，房屋所有權(quán)人與其所有物之間的關(guān)系日漸復(fù)雜，所有權(quán)人有時(shí)只是所有物在法律上的歸屬主體，對(duì)于所有物的占有、使用甚至收益權(quán)越來(lái)越普遍地由所有權(quán)人以外的其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他權(quán)利日漸增多，主要包括債權(quán)(如承租人的權(quán)利)、用益物權(quán)(如建設(shè)土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán))和擔(dān)保物權(quán)(如抵押權(quán))。在被拆遷的房屋上存在所有權(quán)人以外的其他民事主體的民事權(quán)利的情況下，如果不考慮其他民主體的民事權(quán)利的保護(hù)，而僅僅只保護(hù)所有權(quán)人的利益，就顯得不盡合理。在現(xiàn)實(shí)工作中，也常存在其他權(quán)利人的權(quán)益被忽視的情況。為此，有必要厘清它們之間的法律關(guān)系，以免在拆遷補(bǔ)償工作中走入誤區(qū)。

一、已設(shè)定抵押房屋的拆遷補(bǔ)償

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)特定財(cái)產(chǎn)的占有而將該財(cái)

〔〕1產(chǎn)供為債權(quán)擔(dān)保。房屋抵押是指房屋所有人以房屋作為抵押物，向債權(quán)人擔(dān)保債務(wù)履行的一種方式。抵押房屋的所有人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人。抵押人可以是債務(wù)人也可以是第三人。按照法律規(guī)定，在房地產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)，具有物上代位性。所謂物上代位性，是指標(biāo)的物因出賣、毀損滅失等原因，發(fā)生以金錢或其他

〔〕2財(cái)物(代償物)代替時(shí)，擔(dān)保物權(quán)人可以對(duì)代償物行使權(quán)利。《物權(quán)法》第174條規(guī)定:“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。”此優(yōu)先受償，是指抵押人可以就抵押財(cái)產(chǎn)的代位policy, specific business requirements and authorization management system, consent or denial of credit issued a clear opinion, agreed that approval for specific elements. 1) pre-loan investigation gang duty 2) loan review job responsibilities 3)

物(價(jià)金)優(yōu)先分配，而不必與普通債權(quán)人或后位抵押權(quán)人按債

[3]權(quán)比例分配該抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)金。在征收拆遷補(bǔ)償中，即指當(dāng)?shù)?/span>押的房地產(chǎn)被征收時(shí)，對(duì)征收拆遷補(bǔ)償金，抵押權(quán)人有優(yōu)先于其他普通債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。理清以上法律關(guān)系后，在拆遷補(bǔ)償工作中遇到已設(shè)定了抵押的房地產(chǎn)時(shí)，似乎只要將補(bǔ)償款直接支付給抵押權(quán)人就行了，可問(wèn)題并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。如果拆遷人直接將補(bǔ)償款支付給抵押權(quán)人，應(yīng)如何解釋其法律關(guān)系,如果是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換又應(yīng)如何處理,要是在設(shè)定了抵押的房屋上還存在承租戶的情況，又應(yīng)該怎樣處理呢,為更好地理解相關(guān)法律關(guān)系，下面分別進(jìn)行論述:

(一)抵押權(quán)與所有權(quán)的關(guān)系

抵押權(quán)屬擔(dān)保物權(quán)，是物權(quán)中他物權(quán)的一種，但它畢竟不是完整的物權(quán)，其法律效力沒(méi)有象所有權(quán)那樣全面和有力，此其一。其二，抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)無(wú)效問(wèn)題?！段餀?quán)法》第172條第1款規(guī)定:“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外。”可見(jiàn)，除非法律另有規(guī)定外，當(dāng)主債權(quán)債務(wù)合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定等原因而被認(rèn)定為無(wú)效時(shí)，擔(dān)保合同也原則上歸于無(wú)效。

(二)抵押權(quán)的期限

抵押期限，是指抵押權(quán)的存續(xù)期間，即抵押權(quán)設(shè)立至抵押權(quán)人可

[4]以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的有效期間。根據(jù)《物權(quán)法》第202條的規(guī)定，policy, specific business requirements and authorization management system, consent or denial of credit issued a clear opinion, agreed that approval for specific elements. 1) pre-loan investigation gang duty 2) loan review job responsibilities 3)

“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)。”因此，抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，抵押權(quán)人不能再行使該抵押權(quán)。一般情況，如果主債權(quán)尚未到清償期，債權(quán)人不能請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)，抵押權(quán)人當(dāng)然不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。所謂債務(wù)的清償期，即債務(wù)人應(yīng)履行債務(wù)的期限。在履行期到來(lái)之前，債

[5]權(quán)人不能請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)，債務(wù)人也沒(méi)有義務(wù)履行。所以，抵押房屋的拆遷補(bǔ)償金，還不能當(dāng)然履行未到期債權(quán)。

(三)抵押權(quán)的順位

抵押權(quán)順位，是指為了擔(dān)保兩個(gè)或者兩個(gè)以上的債權(quán)，在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了多個(gè)抵押之后，各個(gè)抵押權(quán)所具有的優(yōu)先受償?shù)南群蟠?/span>

[6] 序。《物權(quán)法》第199條規(guī)定:“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償:(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。”從該規(guī)定來(lái)看，似乎不難理解。但問(wèn)題是現(xiàn)實(shí)中常常遇到設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)并不一定首先到期，如果設(shè)定在前的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的清償期限，后于設(shè)定在后的抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的清償期限，而后一債權(quán)又未獲清償，應(yīng)如何就抵押物的價(jià)值受償,如果不處理好這關(guān)系，引起抵押權(quán)人之間的糾紛，將影響拆遷工作。例如:張三用李四房產(chǎn)作抵押向A銀行貸款300萬(wàn)元(2009年10月1日到期)，并于2007年3月1日進(jìn)行了抵押登記。之后又仍以該房產(chǎn)作抵押向B銀行貸款200萬(wàn)元policy, specific business requirements and authorization management system, consent or denial of credit issued a clear opinion, agreed that approval for specific elements. 1) pre-loan investigation gang duty 2) loan review job responsibilities 3)

(2009年3月1日到期)，并于2007年5月1日進(jìn)行了抵押登記。后來(lái)上述房產(chǎn)被列為拆遷范圍，并于2009年3月1日簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償款400萬(wàn)元。則應(yīng)該是將300萬(wàn)元提存，剩余100萬(wàn)元分配B銀行。

(四)拆遷房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)形式

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第30條規(guī)定:“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。”《物權(quán)法》第174條規(guī)定抵押權(quán)人可以就拆遷補(bǔ)償金優(yōu)先受償。如果從文義進(jìn)行解釋，此補(bǔ)償金

〔〕7僅指貨幣補(bǔ)償?shù)男问健?/span>但補(bǔ)償形式可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可作價(jià)補(bǔ)償。如果實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是否及于置換的房屋。筆者認(rèn)為，依擔(dān)保物權(quán)的有關(guān)原理，此條應(yīng)作目的擴(kuò)張性解釋，即此補(bǔ)償金應(yīng)該泛指產(chǎn)權(quán)調(diào)換等代位物。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定:“因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。”

1、貸幣補(bǔ)償形式。如抵押人選擇作價(jià)補(bǔ)償形式的，應(yīng)如何處理,實(shí)踐中可能存在如下幾種情況:(1)抵押物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)到期或者出現(xiàn)當(dāng)事人約定的可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，在這種情況下，抵押權(quán)人當(dāng)然可以立即就補(bǔ)償金實(shí)現(xiàn)自己的優(yōu)先受償權(quán)。(2)另一種情況是抵押權(quán)人的債權(quán)還沒(méi)到期。在這種情況下，代位物雖說(shuō)是特定的，但畢竟已經(jīng)貨幣化，抵押權(quán)人對(duì)其進(jìn)行控制的可能性降低，其到期實(shí)現(xiàn)債權(quán)的可能性也會(huì)降低，為保障抵押權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，policy, specific business requirements and authorization management system, consent or denial of credit issued a clear opinion, agreed that approval for specific elements. 1) pre-loan investigation gang duty 2) loan review job responsibilities 3)