引發(fā)討論的案例：在英聯(lián)視公司與恒華嘉輝公司與豪力投資公司其他合同糾紛申請再審一案（(2014)民申字第215號）中，最高人民法院認為：債務人以其房屋使用權抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，不適用買賣不破租賃原則。

筆者認為：最高人民法院的上述觀點值得商榷，其對于買賣的解讀過于狹義，不符合合同法買賣不破租賃的立法目的。

以下是筆者的分析：

買賣不破租賃，是指合同法第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”的規(guī)定，嚴格來說，該條不是買賣合同不破租賃合同，因為買賣合同是買方（甲方）與賣方（乙方）之間的合同，而租賃合同是出租人即賣方（乙方）與承租之第三人（丙方）之間的合同，買賣不破租賃是買賣后租賃合同自動在買方（甲方）和原承租人（丙方）之間成立，原來的租賃合同已經(jīng)因買賣而終止，成立的是一個新的租賃合同，或者說，原來的租賃合同的出租方已經(jīng)將本方的權利義務概括轉移給了新的出租方即買方，所以，從合同法的意義上來說，買賣不是不破租賃，而是已經(jīng)破了租賃。所謂買賣不破租賃，不是指的原租賃合同的效力不變，而是承租人與租賃物的占有使用關系不因所有權的變化而變化，也就是說，不變的是承租人與租賃物的租賃關系，不是原租賃合同，因此，買方應承繼賣方在原租賃合同中的權利義務，是故買賣不破租賃實則不應是合同法的原則，而應是物權法的原則，是買賣不破租賃物的占有與使用，其含義應該是“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃關系的效力即承租人對租賃物的租賃權。”由于我國的合同法制定較早，其中有些債權法的規(guī)則和物權法的規(guī)則因尚未有其他的法律予以規(guī)定，可能也包括當時我國的法律水平對物權（包括占有）和債權的區(qū)分也還不完全清晰，所以，在合同法中規(guī)定了很多物權規(guī)則的內(nèi)容，如第一百三十二條“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分?！辟I賣不破租賃規(guī)則就是如此，其中最有爭議的當屬合同法第五十一條“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”可能就是將合同行為和處分行為予以了混淆而出現(xiàn)的立法不當。

佐證筆者上述分析的有全國人大法工委編寫的合同法釋義，對于買賣不破租賃的適用條件，該書的作者認為要件有四：第一，租賃合同已成立并生效；第二，租賃物已交付承租人；第三，所有權發(fā)生變動是在租賃期間；第四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。上述這四個條件，遠遠超出合同只是當事人的意思表示這一層面，而是合同的標的即租賃物已經(jīng)轉移占有、并交付使用，其保護的不僅僅只是合同，而是承租人的承租使用權了，承租使用權物權化，其結果就是在先的承租權可以對抗在后的所有權，在后的承租權不得對抗在先的所有權。該書作者進一步認為，具備上述條件，即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃關系仍然能夠對抗該買受人。因此，筆者在《對買賣不破租賃的深度理解----實則是對占有權的保護》（http://blog.sina.com.cn/s/blog_ab8c15960102xkcd.html）一文中認為：買賣不破租賃所保護的不是合同的效力，而是保護在先的租賃權利，此是物權的先來后到規(guī)則在所有權與租賃權沖突的情況下的應用；買賣不破租賃并不是買賣合同與租賃合同的沖突規(guī)則，而是租賃權與所有權的沖突規(guī)則；買賣不破租賃保護的是承租權而不是租賃合同，在租賃合同訂立時間與租賃物交付時間不一致情況下，租賃權保護的準據(jù)時點應以租賃物的交付或登記時間為準。

買賣不破租賃保護的實質(zhì)不是租賃合同，而是在先的承租權優(yōu)先于在后的所有權，因此，“買賣不破租賃并不限于出租人出售租賃物的行為，還應包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至將租賃物作為合伙投資等情況，上述情況都會涉及租賃物的所有權變動問題?！保ㄔ斠姾贤ㄡ屃x一書），承租權是否有對價，以及對價的高低以及對價的內(nèi)容及支付方式都不影響在先的承租權的取得，所有權是承租權之后取得的，其取得所有權原本就應接受標的物此前的權利負擔，其取得如果需要支付對價，其就要考慮扣除相應的權利負擔的成本，其未對此周全考慮的，或者說其對此有誤解的，那是其應該承擔的風險和法律后果，在后的所有權人不能因為承租權是以租抵債取得的就否認在先的承租權，在先的承租權對抗在后的所有權，只要有承租權存在，只要承租權取得合法，該對抗關系就依法成立，要否定對抗關系，應該否定的是承租權的合法存在，而不是承租權的取得方式，以租抵債本身就是合法交易，其應受到法律的相應保護，而且承租權的存在方式是通過占有和使用而公示的。其之所以受到優(yōu)先于在后的所有權的保護，不僅僅是因為其是債權，而是因為其還具有準物權的特性，以致其才受到類似于土地使用權般的用益物權的保護。

如果說以租抵債的租賃，由于沒有進行他項權利登記，不能對抗（恒華嘉輝公司對豪力大廈所享有的）物權，那么，用金錢作為支付對價的買賣，其何嘗又有他項權利登記呢，其為何又能對抗在后的所有權，因此，最高法院的判決在邏輯上是嚴重不周延的，陷入了不能自圓其說的邏輯矛盾。買賣不破租賃，這里的買賣，不僅包括支付金錢對價的買賣，也包括可以用金錢計量的其它財產(chǎn)或財產(chǎn)權利支付對價的買賣，甚至包括抵押這樣的權利負擔，其核心就是在先的占有使用權可以對抗在后的所有權，以此分析，以租抵債仍應適用買賣不破租賃原則。不過，買賣不破租賃的對租賃的保護，沒有諸如登記這樣周全的公示方式確實有些不妥，因為占有使用并不方便所有的利害關系人知曉，容易危及交易安全，但這不是以租抵債的承租人應承擔的風險，法律上將這一風險分配給了買受人，以現(xiàn)金方式支付租金的租賃合同的這一風險同樣存在，其風險承擔人就是買受人，因此，以租抵債不是沒有租賃的公示，而是與以租金支付一樣的方式公示租賃，只是該公示合理妥當否，這是另一個問題。

在后的所有權要對抗在先的承租權，應從承租權的取得上尋找承租權的瑕疵，即從承租權取得的基礎----租賃合同上尋找瑕疵或者從租賃權的公示----占有上尋找瑕疵，本案的以租抵債并轉移占有，不論是在合同上，還是在轉移占有上均無瑕疵，因此，在后的所有權不能主張廢除租賃權。如果承租人的租賃權的取得不符合等價交換的原則，則是出賣人的債權人主張租賃合同損害了債權人的債權利益而撤銷租賃權，如果是原出租人在出租合同里的欠缺真實意思表示，則撤銷權是承租人的原合同相對人即出租人可以主張的權利，也就是說，不論承租權的取得有什么問題，除非損害了國家利益或者社會公眾利益而致使以租抵債的合同無效，在后取得房屋所有權的新出租人都無權采取措施對抗在先的承租權，其最多只能在承租人違約的情況下取得以租抵債的租賃合同的解除權。