對于房屋所有權(quán)的歸屬理論上存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是認(rèn)為雖然登記簿上登記的是乙的名字，依據(jù)《物權(quán)法》第十七條和第三十三年的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿并不一定真實反映不動產(chǎn)的權(quán)屬，在有充足證據(jù)證明下，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。由于甲與乙約定的不動產(chǎn)所有權(quán)歸甲，故甲才是所有權(quán)人（物權(quán)說）。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雖然甲與乙約定了不動產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，但根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，以及通說認(rèn)為，不動產(chǎn)的物權(quán)變動以登記為生效要件。并且乙與丙的合同不存在無效事由，因此該不動產(chǎn)的所有權(quán)人為乙，而甲僅僅具有請求乙按照之前合同約定辦理變更登記的權(quán)利（債權(quán)說）。

由于存在著兩種觀點(diǎn)，也導(dǎo)致了之后的處理結(jié)果存在差異。根據(jù)物權(quán)說的觀點(diǎn)，法院可以直接判決甲是所有權(quán)人，而根據(jù)債權(quán)說的觀點(diǎn)，法院需告知甲變更訴訟請求。并且根據(jù)第一種觀點(diǎn)，乙出租房屋的行為屬于有權(quán)處分；而根據(jù)第二種觀點(diǎn)乙出租房屋的行為屬于無權(quán)處分。

對于這兩種觀點(diǎn)，筆者更傾向于第二種即債權(quán)說，認(rèn)為甲僅僅具有請求乙按照之前合同的約定為甲辦理變更登記的權(quán)利，并且依據(jù)這種觀點(diǎn)得出乙出租房屋的行為為無權(quán)處分。

筆者認(rèn)為物權(quán)說的觀點(diǎn)，《物權(quán)法》第十七條和第三十三年的規(guī)定不能適用這一案例，筆者認(rèn)為《物權(quán)法》第十七條與第三十三條應(yīng)該適用于不存在類似甲與乙約定所有權(quán)歸屬的情形，只能適用于類似依法建造房屋實際取得所有權(quán)但登記簿登記錯誤相類似的情形。而依據(jù)債權(quán)說的觀點(diǎn)，在甲與乙簽訂借名買房的合同之后，甲的義務(wù)是將錢款交付給乙，權(quán)利是請求乙在之后應(yīng)當(dāng)給甲辦理變更登記，而乙的義務(wù)是以自己名義購買房屋，并為甲辦理變更登記，權(quán)利是從甲處收受錢款。

之后乙與丙簽訂購房合同，雙方意思表示一致，合同成立并生效，辦理登記之后物權(quán)發(fā)生變動，乙為物權(quán)所有人。乙丙先是由于生效的合同（負(fù)擔(dān)行為、債權(quán)行為），導(dǎo)致丙有轉(zhuǎn)移所有權(quán)給乙的債權(quán)義務(wù)，并最終通過變更登記（處分行為、物權(quán)行為）導(dǎo)致了乙成為該不動產(chǎn)的所有權(quán)人。而甲與乙也是通過生效的合同，在乙的身上產(chǎn)生了一個轉(zhuǎn)移所有權(quán)的負(fù)擔(dān)行為、債權(quán)行為。

但因為沒有辦理變更登記，導(dǎo)致沒有進(jìn)行處分行為、物權(quán)行為，所以沒有發(fā)生物權(quán)變動，所有權(quán)人仍然是乙。這正是符合了《物權(quán)法》第九條的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！迸c《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”不動產(chǎn)的物權(quán)行為（處分行為）以不動產(chǎn)登記為生效要件。因此不動產(chǎn)所有權(quán)人為乙，而甲僅僅具有請求乙為甲辦理變更登記的權(quán)利。

如北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》(京高法發(fā)[2014]489號)第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)?！?/div>