案件回放

　　案例1

　　張磊（化名）與王琳（化名）是夫妻，2002年9月張磊在鄭州注冊成立了一家公司并擔任公司法定代表人。2005年3月兩人購買了鄭州市中心一套建筑面積為169平方米的房屋。房屋產(chǎn)權登記證書記載該房屋所有權人為王琳。自2005年5月，張磊即占有使用該房屋。2005年6月，張磊將該房屋用作公司辦公。因夫妻雙方產(chǎn)生矛盾，2007年王琳訴至法院，要求張磊支付房租并搬出該房。

　　法院經(jīng)審理認為，原、被告并未簽訂房屋租賃合同，被告張磊占有、使用涉案房產(chǎn)的事實，亦不能必然得出雙方存在事實上的房屋租賃關系之結(jié)論。原告王琳要求被告支付占用期間房屋租金之訴請，于法無據(jù)，不予支持。涉案房產(chǎn)是在原、被告婚姻存續(xù)期間購置，被告亦向房屋出賣方交納過維修基金、天然氣集資款等費用，原告無證據(jù)證明雙方作出該房產(chǎn)歸其一人所有的明確約定，故房產(chǎn)證關于所有權人為原告的記載不足以反映該房產(chǎn)的真實權利狀態(tài)，應推定為夫妻共同財產(chǎn)。原、被告對之有平等的處分權。被告將之用于公司經(jīng)營之行為并無不當。且被告占用房屋至今已達兩年之久，應推定為原告對該行為明知并予以認可。原告要求被告從該房產(chǎn)處搬出之訴請，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。故判決駁回原告訴訟請求。

　　案例2

　　據(jù)大河報12月18日報道，房子賣出后，房價不斷上漲，賣房人遲遲不愿協(xié)助買房人辦理房產(chǎn)證。12月17日，鄭州市惠濟區(qū)法院審結(jié)這起糾紛案，一審判決賣房人必須協(xié)助原告趙先生辦理房屋所有權證。

　　2005年4月，原告趙先生與被告郭某簽訂房屋買賣合同，約定趙先生購買郭某房屋，該房屋建筑面積420㎡，房屋單價為3000元／㎡，總價款126萬元。雙方約定：交鑰匙時首付120萬元，待辦理完土地證、房產(chǎn)證后結(jié)清余款。合同簽訂次日，趙先生支付郭某120萬元。郭某將鑰匙及該房屋交付趙先生使用。

　　由于房價上漲，被告郭某一直未為原告辦理房產(chǎn)證，原告趙先生遂訴至法院，請求依法判令被告郭某履行合同義務。

　　在案件審理過程中，被告郭某提出反訴，稱房屋買賣合同是附解除條件的民事合同，截止到2007年4月7日，合同約定的期限屆滿，郭一直未取得該房的產(chǎn)權證書，該房屋買賣合同已于合同約定的期限屆滿之日起，因失效而自動解除，要求法院依法確認雙方簽訂的房屋買賣合同已因失效而自動解除，并判令原告趙先生返還房屋并恢復原狀。

　　法院認為，原告趙先生與被告郭某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，為有效合同。該合同自簽訂時起對原、被告雙方均有約束力。原告已向被告支付了房款120萬元，被告也已向原告交付了房屋。被告郭某必須協(xié)助原告趙先生辦理房屋所有權證。法院駁回了被告郭某請求法院確認雙方簽訂房屋買賣合同因失效自動解除的反訴請求。

　　解析一 房產(chǎn)證是房屋所有權歸屬的書面憑證

　　徐潔（鄭州市管城回族區(qū)人民法院法官）：房產(chǎn)證包括房屋所有權證和房屋共有權證，通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關發(fā)放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。

　　作為證書之一種，房產(chǎn)證有以下特點：1．房產(chǎn)證只能由不動產(chǎn)登記機關發(fā)放，其他機關發(fā)放的房產(chǎn)證不具有法律效力。我國采取不動產(chǎn)分別登記體制，不同種類的不動產(chǎn)分別由不同的行政主管機關登記，房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機關發(fā)放。2．房產(chǎn)證是對特定房屋所有權歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況?；谝晃镆粰嘀髁x，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個具有獨立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋只有一個所有權，在不動產(chǎn)登記上只能有一項所有權登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個房產(chǎn)證。3．房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權證之外，還可向共有權人發(fā)放共有權證。4．房產(chǎn)證是登記機關在對特定房屋權屬情況進行登記之后，向特定權利人發(fā)放的權屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應與登記簿的內(nèi)容相一致。

　　在現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)證的重要性不言而喻，它是購買房產(chǎn)行為有效、合法的證明，是構(gòu)成完整房產(chǎn)交易的重要組成部分；房產(chǎn)證是該房產(chǎn)在解決分家析產(chǎn)、權屬糾紛等問題時的有效證明文件，以及住房制度改革、舊城改造、房屋拆遷時的法律依據(jù)。沒有房產(chǎn)證，與房產(chǎn)相關的買賣、交換、租賃、抵押、贈與、繼承等房產(chǎn)流轉(zhuǎn)活動將受到很大程度的限制。

　　解析二 擁有房產(chǎn)證不等于擁有房屋所有權

　　茹重巖（漯河市中級人民法院法官）：我國《城市房屋權屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證?！边@似乎讓我們有理由相信，房產(chǎn)證是確認房屋所有權的唯一合法憑證。其實這一規(guī)定實際是將房產(chǎn)證的法律意義絕對化了，誤解了物權公示的原則、意義和適用規(guī)則。

　　首先，從房產(chǎn)證的內(nèi)容來看，許多房產(chǎn)證不能反映房屋權利的真實狀態(tài)。如本是家庭共同財產(chǎn)、由家庭成員共同居住使用的房產(chǎn)，在房產(chǎn)證上僅登記戶主一個人的名字；上一輩遺留的房產(chǎn)雖已由下一輩使用、支配多年，房產(chǎn)證上的記載卻一直沒有變更……此類現(xiàn)象生活中比比皆是。

　　其次，從房產(chǎn)證的頒發(fā)程序來看，確實存在可能出現(xiàn)錯誤的環(huán)節(jié)。頒發(fā)房產(chǎn)證是具有房產(chǎn)管理職能的行政機關依據(jù)當事人的申請作出的一種具體行政行為。我國《城市私有房屋管理條例》規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時，對證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理?！币虼?，房管部門發(fā)證的前提是權屬清楚，對于權屬有爭議的，相對人不能通過辦證得以確認權屬。房產(chǎn)管理機關對當事人所提供的材料進行形式審查后，認為房屋權屬清楚，即可頒發(fā)房產(chǎn)證，對房屋所有權作出確認。而在頒證環(huán)節(jié)，因工作人員責任心不強或當事人提供虛假材料，行政機關又沒有對之進行實質(zhì)性審查的客觀技術條件，房產(chǎn)證有可能出現(xiàn)錯誤。鑒于此，法律也賦予了當事人訴訟救濟的權利。利害關系人如果對所發(fā)的證書有異議，對于行政確權不服，認為行政機關頒發(fā)房產(chǎn)證的行為侵犯了其合法權益，可要求行政機關予以撤銷，或向法院提起行政訴訟請求撤銷錯誤的房產(chǎn)證?？梢?，房產(chǎn)管理機關的頒證行為，只能滿足對房屋進行行政管理的需要，不能達到依據(jù)物權公示原則對物權交易進行保護的目的。由此可以看出，在我國，目前不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)行政管理機關根據(jù)申請人的申請作出的一種行政確認，所體現(xiàn)的僅是國家行政權力對不動產(chǎn)物權關系的一種干預，與物權法規(guī)范意義上的不動產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。按照我國現(xiàn)行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權利歸屬的法定公示方法。在以房屋為標的物的交易活動中，以房屋為標的物的物權取得、設定、變動等，須經(jīng)登記始發(fā)生物權法上的效力。2007年10月1日起施行的《物權法》第17條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤之外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！薄安粍赢a(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！彼裕课菟袡鄽w屬的確認須以登記簿上的記載為準。房產(chǎn)證作為一種證書，雖然可以證明房屋所有權歸屬于誰的法律事實，但其證明力的依據(jù)是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。如果離開了不動產(chǎn)登記簿或與登記簿的記載不相一致，房產(chǎn)證在交易活動中就失去了對房屋權利歸屬的證明力，只能成為向登記機關請求確權的證明文件。如果登記簿上未作變更，房產(chǎn)證自身任何單獨的變更均不產(chǎn)生物權法上的效力。因此，房產(chǎn)證只有在與不動產(chǎn)登記簿記載一致，且無人對其提出異議的情況下，才是有效的，能夠真實證明房屋的權利狀況。在利害關系人質(zhì)疑房產(chǎn)證效力的情況，只有法院對房屋所有權的確認，才真正具有確權的意義。

　　在第一個案例中，雖然房產(chǎn)證上登記的房屋所有權人是原告，但基于原、被告是夫妻關系，該房產(chǎn)是在夫妻關系存續(xù)期間取得的，雙方未有關于該房產(chǎn)屬于原告一方所有的明確約定等事實，房產(chǎn)證上的記載顯然不能反映權利的真實狀態(tài)。法院將房屋確權為夫妻共同財產(chǎn)，以判決的形式否認了原告手中的房產(chǎn)證。

　　解析三沒有房產(chǎn)證不等于不享有房屋所有權

　　石捍華（鄭州市管城回族區(qū)人民法院法官）：

　　在房屋買賣時，房產(chǎn)證的交付并不產(chǎn)生房屋所有權移轉(zhuǎn)的效果。受讓人并不能以取得出賣人的房產(chǎn)證為由，主張其已經(jīng)取得房屋所有權。同樣，房產(chǎn)證遺失后，房屋所有權人并不因此失去房屋所有權，權利人可根據(jù)登記簿的記載主張和行使權利，并可要求登記機關根據(jù)登記簿上的記載補發(fā)房產(chǎn)證。

　　因而，房屋買賣合同也不以是否辦理房產(chǎn)證或是否交付房產(chǎn)證為要件。依照我國《合同法》第131條規(guī)定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定。”可見，只要標的物合法、有權處分，對于標的物是否有相關證照，《合同法》并無特別要求。

　　從不動產(chǎn)的特性看，房屋所有權證只是證明所有權歸屬的一種書面憑證。無房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。在房屋買賣合同履行時，賣方向買方交付房產(chǎn)證，并不產(chǎn)生房屋所有權移轉(zhuǎn)的法律效果，必須在不動產(chǎn)登記簿上進行所有權主體的變更登記（即“過戶登記”），才能產(chǎn)生房屋所有權移轉(zhuǎn)的法律效力。嚴格說來，在房屋所有權移轉(zhuǎn)過程中，房產(chǎn)證是不能隨之移轉(zhuǎn)的，房地產(chǎn)主管機關在進行過戶登記之后，不應將賣方原先持有的房產(chǎn)證經(jīng)變更記載后轉(zhuǎn)交給買方，而應當將賣方原先持有的房產(chǎn)證收回，再向買方發(fā)放新的房產(chǎn)證?？梢?，在房屋交易過程中，房產(chǎn)證的證明作用是極為有限的，遠不如身份證、畢業(yè)證、合同書等常見的證書。

　　在第二個案例中，雙方交易的標的物是沒有取得產(chǎn)權證的房屋。沒有產(chǎn)權證的自建房屋不論是否領取權屬證書甚至是否屬于違章建筑，都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示對房屋不擁有所有權。沒有權屬證書的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機關認可，在民法上屬于權利瑕疵。違章建筑物不因其無從辦理所有權證而喪失物權客體的資格。從價值取向看，若以沒有房產(chǎn)證為由確認合同無效，則會導致無視買受人的合法權益，讓出賣人通過不合理的反悔得到利益的后果，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯而合法獲利”的原則，違反了誠實信用的公理性原則，損害了民事流轉(zhuǎn)的安全性。同時，還會助長出賣人的投機心理，進而影響交易秩序和社會風氣。

　　在司法實踐中，對于未辦理產(chǎn)權證的房屋買賣糾紛，法院一般不應簡單地認定合同無效，而是應當根據(jù)具體案件情況區(qū)分處理，平衡雙方當事人的利益：對于房屋建造本身合法，只是手續(xù)未辦的，依據(jù)《合同法》第135條“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物的所有權的義務”的規(guī)定，責令出賣人協(xié)助補辦手續(xù)，出賣人不愿協(xié)助的，也可直接判決權屬歸買受人所有，由買受人直接通過行政部門辦理所有權證，辦證時補交稅款，判決時明確稅費由誰負擔；對于房屋建造存在違法行為，不能取得所有權證的，向行政管理部門發(fā)司法建議，先給予行政處罰，如處罰后獲取產(chǎn)權證的，產(chǎn)權直接歸屬買受人，如行政部門認定為違章建筑而拆除處理的，則出賣人因交付不能，應承擔違約責任。

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