鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

本公眾號作者：張春光律師-上海專業(yè)房產(chǎn)律師

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微信：chinazhang2014

在房屋買賣中，買房人往往會通過按揭貸款的方式支付部分房款。銀行審核貸款比較嚴(yán)格，發(fā)放貸款也比較謹(jǐn)慎。在銀行審核貸款或者審核之后發(fā)放貸款的過程中，如果標(biāo)的房屋發(fā)生糾紛導(dǎo)致訴訟，或者銀行發(fā)現(xiàn)買房人所提供的資料可能是虛假的，銀行一般就會拒絕發(fā)放貸款或者推遲發(fā)放貸款。甚至，如果賣房人拒絕提供本行本市銀行卡號等資料，銀行也會拒絕發(fā)放貸款。而房屋買賣合同中一般都會約定貸款發(fā)放的時間，超過此約定的時間就會視為買房人違約。如此一來，有些賣房人就會以惡意拒絕提供銀行卡號、舉報買房人提供虛假資料，訴訟等方式來阻止或者推遲銀行發(fā)放貸款，以達(dá)到導(dǎo)致買房人“違約”的目的。從實體上講，賣房人以拒絕提供銀行卡號等方式惡意拒收銀行貸款的，即便銀行貸款不能按期發(fā)放，買房人也不會構(gòu)成違約。

但是，從證據(jù)法的角度講，賣房人的有些行為比較隱蔽，買房人很難舉證是賣房人的惡意行為導(dǎo)致的銀行沒有發(fā)放貸款，而客觀上銀行確實沒有在房屋買賣合同約定的時間發(fā)放貸款，買房人已經(jīng)違約。如：1、我有一個客戶（買房人）的銀行貸款已經(jīng)獲得銀行批準(zhǔn)（但是銀行只是口頭通知貸款已經(jīng)批準(zhǔn)，沒有給買房人任何書面材料——事后更是不愿意出具任何書面材料證明買房人的貸款已經(jīng)獲得批準(zhǔn)），但是賣房人惡意匿名舉報買房人工作虛假，社保也虛假，銀行高度重視，進(jìn)入了審核階段，導(dǎo)致了銀行不同意在約定的過戶日前與買房人簽署《擔(dān)保借款合同》（以證明買房人的貸款申請已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，以順利過戶）。從表面上看，買房人的銀行貸款在過戶前沒有獲得銀行批準(zhǔn)，如果買房人不能現(xiàn)金補(bǔ)足，在訴訟過程中就很可能會被認(rèn)定為構(gòu)成違約。2、 我還有一個客戶（也是買房人），在交易的過程中比較順利，已經(jīng)過戶和交房。但是在辦理抵押貸款的過程中，賣房人拒絕提供某銀行上海市的銀行卡號等資料，導(dǎo)致銀行貸款沒能在約定的期限發(fā)放，賣房人起訴稱買房人構(gòu)成違約。

當(dāng)然，如果是由于買房人自身原因（包括選了條件要求苛刻的銀行）導(dǎo)致銀行貸款不能發(fā)放，則是買房人構(gòu)成違約了。如：我有一個客戶（賣房人）在網(wǎng)簽時和買房人簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》特別約定賣房人戶口在一年內(nèi)不遷出。但是買房人卻找了一家以戶口遷出為發(fā)放貸款必要條件的銀行，導(dǎo)致銀行貸款在過戶后幾個月都沒能發(fā)放到賣房人賬戶。這樣，就是買房人違約了。

總之，在房屋交易過程中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)小心、謹(jǐn)慎。并且要從法律的角度理解問題。

附：沈某某與王某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：2013年9月5日，沈某某（作為甲方）與王某（作為乙方）簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定如下：交易房屋坐落于上海市育才路555弄（西郊美德苑）9號802室（以下簡稱“系爭房屋”），權(quán)利人為沈某某，房屋建筑面積為90.46平方米，總房價款為人民幣（以下幣種均為人民幣）1，495，000元。為辦理交易過戶手續(xù)之需，甲、乙雙方同意本合同簽署后30天內(nèi)前往居間方簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（以下簡稱“示范合同”）。另關(guān)于付款方式：乙方應(yīng)于簽訂示范合同并申請辦理公證手續(xù)（若需）后，通過居間方轉(zhuǎn)付或自行支付甲方首期房價款435，000元；乙方通過銀行貸款的方式支付第二期房價款1，040，000元，其應(yīng)于簽訂示范合同并申請辦理公證手續(xù)（若需）后七日內(nèi)向貸款銀行申請貸款，簽訂一切相關(guān)合同，辦理其他一切相關(guān)手續(xù)。貸款的放款期限以貸款銀行規(guī)定或借款合同約定為準(zhǔn)，但乙方應(yīng)于取得以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項權(quán)證或以乙方為權(quán)利人的過戶收件收據(jù)后五個工作日內(nèi)將其交付貸款銀行。若貸款不足，乙方應(yīng)于本合同第7條約定的過戶期限內(nèi)或滿足該條約定的過戶條件前辦理出符合過戶及抵押登記條件的銀行貸款手續(xù)，若乙方申請的貸款額度不足或者無法獲得貸款的，應(yīng)當(dāng)在過戶同時將相應(yīng)部分房價款支付甲方。合同第7條約定，甲、乙雙方應(yīng)于2013年11月15日之前，向房地產(chǎn)交易中心申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶及抵押（若有）登記手續(xù)。關(guān)于交房及尾款事項：甲、乙雙方應(yīng)于乙方銀行貸款劃入甲方收款賬戶后7天內(nèi)對該房地產(chǎn)進(jìn)行驗看、清點，確認(rèn)無誤后，由甲方交付給乙方，并由乙方自行或通過居間方支付甲方尾款20，000元。另關(guān)于違約責(zé)任：乙方未按本合同約定期限付款，應(yīng)當(dāng)按逾期付款額的日萬分之五支付甲方逾期違約金，逾期超過二十日仍未付的，甲方有權(quán)單方解除本合同。甲、乙任何一方依據(jù)本條約定主張解除本合同的，均須書面通知對方，且違約方需按總房價款的20%向守約方支付違約金。本合同自甲、乙雙方簽章之日起生效等。2013年9月23日，沈某某（作為甲方）與王某（作為乙方）在上海中原物業(yè)顧問有限公司（以下簡稱“中原物業(yè)”）的居間介紹下網(wǎng)簽《上海市房屋買賣合同》，內(nèi)容如下：系爭房屋坐落于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)育才路XXX弄XXX號XXX室；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為1495，000元；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協(xié)議（附件三）中約定明確。其中合同第六條約定甲、乙雙方確認(rèn)，在2013年11月30日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。第九條約定乙方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列第（三）款內(nèi)容處理：即乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款日萬分之伍計算，違約金自本合同應(yīng)付款期限第二日起算至實際付款之日止。逾期超過柒日后乙方仍未付款的，除乙方應(yīng)向甲方支付柒日的違約金外，甲方有權(quán)單方解除合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面或口頭形式通知乙方，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價款的20%。甲方可從乙方已付款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價款，余款返還給乙方，已付款不足違約金和賠償金部分的，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起叁日內(nèi)向甲方支付等。另合同附件三（付款協(xié)議）約定：1、乙方應(yīng)在簽訂本合同當(dāng)日內(nèi)，直接支付給甲方部分首期房價款計人民幣肆拾萬元整，加上乙方已付定金計叁萬伍仟元整，如此共同構(gòu)成乙方支付給甲方的全額首期房價款計435，000元。2、甲方同意乙方通過向貸款銀行申請1，040，000元貸款的形式支付第二期房價款，乙方應(yīng)于簽訂本合同并申請辦理本合同公證手續(xù)（若需）后七日內(nèi)向該貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押合同等一切相關(guān)協(xié)議，辦理一切相關(guān)手續(xù)，支付一切相關(guān)費用并申請辦理借款抵押合同公證手續(xù)（若需）。若乙方之貸款申請未經(jīng)貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則乙方應(yīng)于過戶同時自籌相應(yīng)該部分房價款支付給甲方。3、待乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證且貸款銀行將上述第二期房價款支付至甲方指定賬戶后三日內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)對該房地產(chǎn)進(jìn)行驗看、清點，確認(rèn)無誤后，甲方應(yīng)將該房地產(chǎn)交付乙方。同時乙方應(yīng)自行支付給甲方房價尾款計貳萬元整等。原審法院另查明，2013年9月5日，沈某某收取王某定金35，000元；2014年9月23日，沈某某收取王某400，000元；2013年11月20日，沈某某收取王某30，000元。2013年9月26日，沈某某妻子書面同意沈某某出售系爭房屋，并委托其代為辦理涉及系爭房屋的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并對沈某某簽署的相關(guān)文件予以認(rèn)可。原審法院又查明，2013年10月15日，王某向中國銀行股份有限公司上海市分行遞交貸款申請表；2014年1月4日，王某與中國銀行股份有限公司上海市閔行支行（以下簡稱“中國銀行閔行支行”）簽訂抵押借款合同；2014年1月27日，中國銀行股份有限公司上海市分行通過審批，具備放款條件。原審法院還查明，2013年12月8日，沈某某與王某雙方共同至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶，王某繳納過戶所需稅費。系爭房屋自2013年12月13日登記至王某名下。沈某某與王某簽訂房屋買賣合同時，系爭房屋由沈某某出租給案外人使用；在租賃合同到期后，系爭房屋繼續(xù)由沈某某出租給案外人使用。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市青浦區(qū)人民法院（2014）青民三（民）初字第1038號】根據(jù)沈某某與王某雙方簽訂的合同約定，若王某貸款申請未經(jīng)銀行審核通過或者審核的額度不足申請額度，則王某應(yīng)于過戶同時自籌相應(yīng)該部分房價款支付給沈某某。銀行審批額度為1，010，000元，根據(jù)雙方的陳述，沈某某于2013年11月收取王某30，000元時對此應(yīng)為明知。根據(jù)銀行的介紹，二手房買賣中需要將交易房屋過戶登記到買受人名下后方可取得抵押權(quán)證，銀行在取得抵押權(quán)證后才發(fā)放貸款。結(jié)合中介公司對合同中貸款不足條款的解釋，法院有理由相信該條款的約定應(yīng)是王某在貸款審批額度不足或無法獲得銀行貸款的情況下，王某需要現(xiàn)金補(bǔ)足，故而王某才會在過戶之前將貸款不足部分的30，000元先行支付給沈某某。沈某某認(rèn)為需要在過戶時支付給沈某某貸款，否則現(xiàn)金補(bǔ)足的意見，法院不予采信。合同中對過戶的具體時間確實有約定，沈某某與王某雖客觀上實際履行過戶時間晚于該約定，但沈某某表示對此時間予以容忍，法院對此不予干預(yù)。但合同中對貸款的付款時間并無約定，雙方也未就此達(dá)成新的意見。根據(jù)銀行的陳述，可在2014年1月27日發(fā)放貸款，因此，王某取得貸款并不存在障礙。沈某某與王某及銀行均認(rèn)可銀行曾聯(lián)系沈某某與王某索要放款賬戶無果，因此，沈某某認(rèn)為王某存在逾期付款的行為并要求王某承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求不予支持。在沈某某表示系爭房屋又租賃給他人的情況下，王某表示愿意繼續(xù)履行合同，因此，買賣合同可以繼續(xù)履行。

二審【案號：上海市第二中級人民法院（2015）滬二中民二（民）終字第411號】本院認(rèn)為，沈某某與王某就系爭房屋簽訂的買賣合同，系雙方真實意思表示，屬合法有效，當(dāng)事人雙方均應(yīng)按約履行。買賣合同約定王某采用貸款方式支付第二期房款。根據(jù)查明的事實顯示，王某申請的銀行貸款已經(jīng)審批通過，且在2014年1月27日具備了放款條件，之后由于沈某某認(rèn)為王某逾期付款，并提起本案訴訟，因雙方發(fā)生爭議，致貸款未能及時發(fā)放。由于事實上王某取得銀行貸款并無障礙，沈某某上訴認(rèn)為王某逾期付款構(gòu)成根本性違約的主張，缺乏依據(jù)，本院不予采納。雖然系爭房屋至今仍由沈某某出租，但王某明確愿意繼續(xù)履行買賣合同，鑒于系爭房屋于2013年12月13日已經(jīng)登記在王某名下，原審法院基于上述情況認(rèn)為雙方就系爭房屋簽訂的買賣合同可以繼續(xù)履行并無不妥，本院予以認(rèn)同。沈某某以王某違約為由，要求解除買賣合同并由王某承擔(dān)違約責(zé)任的上訴請求，理由不能成立，本院不予支持。原審法院在查明事實的基礎(chǔ)上所作判決并無不當(dāng)，本院予以維持。

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2016.5.2二手房買賣中居間方居間成功的標(biāo)志是什么？ “房屋買賣合同”指哪一版？

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2016.4.29二手房買賣定金合同中，按份共有人無權(quán)處分相關(guān)問題

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2016.4.26中介有違法行為，就不能主張傭金了？

2016.4.25“滬九條”導(dǎo)致首付比例提高，買房人可否解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.4.23當(dāng)房屋買賣遇到民間借貸——不同的擔(dān)保，不同的后果

2016.4.21網(wǎng)簽時是限購對象，合同一方就一定可以解除合同？

2016.4.18轉(zhuǎn)按揭辦不了，買房人要承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.4.16離婚，房產(chǎn)如何分割？

2016.4.15買房人按約申請貸款，但未在約定的過戶日前獲銀行批準(zhǔn)，是否要承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.4.10房屋買賣中“陰陽合同”的效力及法律后果

2016.4.8 以房產(chǎn)出資卻未辦理過戶手續(xù)的法律后果

2016.4.7不履行或解除居間協(xié)議，居間補(bǔ)償費如何支付？

2016.4.6為騙取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同，效力如何？法律后果如何？

2016.4.4買賣雙方簽訂了房屋買賣合同就要向中介全額支付傭金？

2016.4.3離婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？

2016.4.2買房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否構(gòu)成違約？哪方享有合同解除權(quán)？

2016.4.1“限購令”導(dǎo)致賣房人買不到房，房屋買賣合同可否解除？

2016.3.31警惕！房屋在網(wǎng)簽后被查封怎么辦？

2016.3.30“二手房”的隱蔽質(zhì)量瑕疵責(zé)任誰承擔(dān)？

2016.3.29買房人嫌20%的違約金太少怎么辦？買房人如何舉證自己的實際損失數(shù)額？

2016.3.27房產(chǎn)中介在二手房買賣居間中有過錯，要對受害者承擔(dān)何種責(zé)任？

2016.3.26簽訂房屋買賣合同后遭遇“限購令”，可解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.3.25買房人不知有限購令而簽訂《居間協(xié)議》，可否要求退還定金？

2016.3.22二手房買賣中的細(xì)節(jié)法律問題

2016.3.21二手房買賣中涉及的按份共有和共同共有相關(guān)問題

2016.3.20二手房買賣|轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的協(xié)議是否有效？

2016.3.17房價瘋漲，對居間合同中“不得繞開中介公司簽約”約定的理解

2016.3.14房價瘋漲，房屋買賣雙方都應(yīng)當(dāng)知道何謂“法律上或者事實上不能履行”

2016.3.13房價瘋漲，違法建筑買賣合同是否有效？可否繼續(xù)履行？

2016.3.12二手房買賣違約金|北京上海法院的規(guī)定及解讀

2016.3.11北京上海深圳江蘇法院關(guān)于二手房買賣的規(guī)定

2016.3.10 房屋兩次過戶，但前一合同無效，所有權(quán)歸誰？名義產(chǎn)權(quán)人可否請求原所有人遷出房屋？

2016.3.9 房價瘋漲，賣房人的權(quán)利如何保護(hù)？

2016.3.8 房價瘋漲，買房人怎么樣才能把房子拿到手（過戶到自己名下）？

2016.3.7 房價瘋漲專題：10個相關(guān)法律問題

2016.3.6 聚焦房價飛漲法律糾紛：《購房意向書》、前后兩份合同、法律適用

2016.3.5房價瘋漲，違約泛濫，買房人應(yīng)當(dāng)知道的法律常識

2016.3.3 房價飛漲背景下的違約與救濟(jì)

2015.12.19轉(zhuǎn)讓劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？

2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？

2015.10.6立遺囑后房屋發(fā)生動遷，遺囑是否仍有效？

2015.9.26購房款主要由一方父母所付，離婚時房屋產(chǎn)權(quán)如何認(rèn)定如何分割？

2015.7.17房屋登記制度不完善，房屋買賣關(guān)系是否存在如何確定？

2015.6.8是房屋買賣還是借貸？