目前二手房買(mǎi)賣(mài)違約的趨勢(shì)成為了房產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，其中購(gòu)房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)也困擾著買(mǎi)賣(mài)雙方。如何置辦一套二手房而又將風(fēng)險(xiǎn)降至最低？

通常二手房交易習(xí)慣可分為看房、簽約、按合同約定時(shí)間付房款、過(guò)戶、交房五大階段?，F(xiàn)筆者將容易引發(fā)糾紛的階段以案例的形式展示出來(lái)，指出法律風(fēng)險(xiǎn)并提出合理建議。

第一：看房階段中的法律風(fēng)險(xiǎn)

案例：晏某和馮某是夫妻，在某地有一套三居的房子。然而，晏某、馮某與父母同住，遂想將其轉(zhuǎn)讓出去。劉某見(jiàn)此售房信息，向中介表示有購(gòu)買(mǎi)意向，遂通過(guò)中介與馮某簽訂了存量房買(mǎi)賣(mài)合同。陳某交了10萬(wàn)元定金，并在合同中約定一個(gè)月后辦理房屋付款和過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。然而，馮某一直以在外地為由遲遲不協(xié)助劉某辦理過(guò)戶手續(xù)。一年后，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲30%，馮某遂以晏某不同意其賣(mài)出為由毀約，劉某不服起訴至法院。

依據(jù)《合同法》和《民法通則》的相關(guān)規(guī)定：房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)要經(jīng)過(guò)全體產(chǎn)權(quán)人簽字才能生效或者其他共有人未簽訂合同的情況下，在事后明確追認(rèn)，該合同應(yīng)認(rèn)定有效。否則合同將因?yàn)榍趾α瞬糠止灿腥说暮戏ɡ娑鴼w于無(wú)效。案例中晏某作為夫妻共同所有房屋的部分共有人，在買(mǎi)賣(mài)合同上沒(méi)有簽字。因此，買(mǎi)賣(mài)合同屬于效力待定合同。然而，事后晏某拒絕追認(rèn)此合同，最終合同因?yàn)轳T某的無(wú)權(quán)處分且得不到有處分權(quán)人的追認(rèn)而無(wú)效。最終，法院判決該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，馮某在買(mǎi)賣(mài)房屋的過(guò)程中存在締約過(guò)失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。在房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)實(shí)下，賣(mài)房人往往更愿意承當(dāng)數(shù)額較少的締約賠償責(zé)任，而將房子賣(mài)給第三人以期從中最大限度的獲得收益。

因此，看房階段主要實(shí)地查看房屋的基本狀況和房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)查與核實(shí)。這是降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)。但是，在實(shí)際房屋交易過(guò)程中很多買(mǎi)房人往往關(guān)注到了第一點(diǎn)，即實(shí)地查看了房屋的位置和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，卻往往忽視了對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)查、核實(shí)。而房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)查核實(shí)恰恰是法律風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)。

故二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)方應(yīng)在合同簽訂前對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行詳細(xì)的核實(shí)：賣(mài)方必須是房屋的所有人，核實(shí)、查驗(yàn)房產(chǎn)證和賣(mài)方身份證，并確認(rèn)無(wú)誤才能有效地避免部分共有人簽訂合同后，因房?jī)r(jià)上漲而主張合同無(wú)效的情況，從而有效地保障買(mǎi)方的合法權(quán)益。

第二：簽約過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)

案例：張某在三個(gè)月前用150萬(wàn)買(mǎi)下了趙某的一套新房子，其后花去10萬(wàn)元裝修好房子接父母入住后。某日王某聲稱自己才是此房房主。據(jù)王某講述六個(gè)月前，王某以130萬(wàn)元的價(jià)格在趙某手里買(mǎi)下這套房子，并交付定金10萬(wàn)元。張某和王某都聲稱自己是房屋所有人，遂訴至法院。法院受理期間，房屋的“第三個(gè)主人”——李某出現(xiàn)了。李某是趙某的鄰居，一年前聽(tīng)趙某說(shuō)手頭急用錢(qián)要便宜賣(mài)掉自己的一套已買(mǎi)的期房，最終李某同意用120萬(wàn)元買(mǎi)得，先預(yù)付了90萬(wàn)元。法院調(diào)查后發(fā)現(xiàn)趙某“一房三賣(mài)”，一棟房子上已有三份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，三個(gè)人都主張自己對(duì)房子的所有權(quán)。

目前二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，最常見(jiàn)的現(xiàn)象就是“一房二賣(mài)”?！耙环慷u(mài)”是指出賣(mài)人先后或同時(shí)以兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同,將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人，又稱房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。有時(shí)，甚至?xí)霈F(xiàn)一房多賣(mài)（三個(gè)以上）的情形。

簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同是房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中重要環(huán)節(jié)，也是最可能出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)。依據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，二手房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂只要符合合同有效成立的條件就發(fā)生法律效力。

在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利保護(hù)至關(guān)重要。雙方應(yīng)嚴(yán)格確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)合同備案過(guò)戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。面對(duì)“炒房客”和“一房二賣(mài)”賣(mài)房人，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要約定好雙方的違約責(zé)任，通過(guò)約定適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任而增家賣(mài)房人的違約成本，從而減少房屋交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

第三：過(guò)戶、交房中的法律風(fēng)險(xiǎn)

案例：孫某與王某是一個(gè)公司同事，基于互相信任某日孫某購(gòu)買(mǎi)了王某的一處房產(chǎn)，合同約定付款后一個(gè)月內(nèi)王某協(xié)助孫某辦理過(guò)戶手續(xù)。由于一些事情過(guò)戶一直未能辦理，過(guò)戶的事宜也就這么拖了下來(lái)。幾年后房屋要拆遷，拆遷部門(mén)不認(rèn)為王某是房主，要求其辦理過(guò)戶后在處理拆遷事宜。此時(shí)王某已離開(kāi)公司，搬到異地居住，對(duì)于孫某請(qǐng)求愛(ài)理不理。孫某遂訴至法院，要求王某履行其協(xié)助辦理過(guò)戶義務(wù)。

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)此已有明確規(guī)定?！段餀?quán)法》第9條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消失，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在我國(guó)，二手房買(mǎi)賣(mài)需要在簽訂合同后完成公示才能完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其公示的方式為登記，不登記不得對(duì)抗善意第三人。因此，房屋的所有權(quán)應(yīng)以登記為主。

綜上所述，筆者認(rèn)為規(guī)避二手房交易的法律風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方都需要增強(qiáng)法律意識(shí)，警惕交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。本文筆者以二手房交易為軸，簡(jiǎn)要分析了在二手房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，并就如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)提出了筆者的建議。房屋買(mǎi)賣(mài)涉及廣大公民的切身利益，關(guān)系到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，二手房買(mǎi)賣(mài)更是密切關(guān)系到大多數(shù)老百姓的切身利益。因此，如何更好地規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，保障買(mǎi)賣(mài)雙方的合法利益，希望本文能為讀者帶來(lái)有益的收獲。

作者：楊少君

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