鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

賣房人因此而感到很不公平：買房人沒有及時將房款（銀行貸款）支付給自己導(dǎo)致自己違約，自己向上家承擔(dān)了違約責(zé)任。難道買房人就不應(yīng)該向自己賠償損失？

買房人一般都會以銀行放款時間不受自己控制，自己已按約將他項權(quán)證交付銀行辦理放款手續(xù)，銀行放款遲延不是自己的過錯為由拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。法院一般也會以此為由駁回賣房人要求買房人承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求。銀行則以“合同相對性”，即銀行與賣房人之間不存在合同關(guān)系，且銀行與買房人之間的合同并未約定放款時間及一些貸款合同中的免責(zé)條款為由而免除自己的責(zé)任。

那么，究竟誰該為賣房人的損失買單？

首先需強調(diào)的是，違約責(zé)任的成立不以過錯為要件?！逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?因此，買房人以自己沒有過錯為由主張不構(gòu)成違約的說辭站不住腳?！咀ⅲ哼^錯是調(diào)整違約金的一個參考因素】

其次，合同具有相對性，房屋買賣合同的當(dāng)事人是買房人和賣房人，銀行和賣房人之間不存在合同關(guān)系。房屋買賣合同是雙務(wù)合同，買房人的主要合同義務(wù)是支付房款，賣房人的主要合同義務(wù)是過戶和交房。所謂的銀行直接向賣房人放款，只是買房人支付房款的一種方式，這并不改變買房人向賣房人支付房款這一基本法律關(guān)系。《合同法》第六十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。” 房屋買賣合同的當(dāng)事人（賣房人和買房人）約定由第三人（銀行）向賣房人履行債務(wù)（支付房款），如果銀行不履行此支付房款的債務(wù)或者履行此支付房款的債務(wù)不符合房屋買賣合同約定的，買房人應(yīng)當(dāng)向賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。

接下來就是如何認定銀行“不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定”（銀行不履行此支付房款的債務(wù)或者履行此支付房款的債務(wù)不符合房屋買賣合同約定）。（1）如果房屋買賣合同里面約定了銀行房款的時間，但是銀行沒有在此期限內(nèi)房款，就是買房人違約，買房人就應(yīng)當(dāng)按照合同約定向賣房人支付逾期違約金；過了寬限期或催告期，買房人就構(gòu)成根本違約，賣房人就有權(quán)解除合同并主張違約金（一般是總房價的20%或者未付款的20%）。（２）如果房屋買賣合同里沒有約定銀行放款的時間（貸款發(fā)放時間以銀行實際放款時間為準(zhǔn)）。《合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。” 第六十二條規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條　的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：……（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。……” 根據(jù)上述規(guī)定，賣房人在一個合理期限內(nèi)沒有收到房款就可以催告買房人支付房款，催告期滿后如果賣房人還沒有收到房款，賣房人就有權(quán)解除合同并主張違約金（一般是總房價的20%或者未付款的20%）。

附劉x與陳xx房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：2011年1月24日，劉x（出售方、甲方）與陳xx（買受方、乙方）簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》1份，約定甲方將涉案的上海市閔行區(qū)陵園路（現(xiàn)更名為張虹路）125弄19號201室房屋出售給陳xx，建筑面積為176.31平方米；雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款共計270萬元；雙方確認于2011年3月31日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；如乙方未按付款協(xié)議約定的期限付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款的日萬分之五計算，自應(yīng)付款期限第二日起算至實際付款之日止。合同之補充條款約定：1、甲方已支付給房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司或其他相關(guān)部門的維修基金（若有）、管理費押金（若有）、煤氣初裝費等已包含在房價中，雙方不再另行結(jié)算；2、該房地產(chǎn)內(nèi)的附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾的價格均已包含在房價款內(nèi)，并隨該房地產(chǎn)交付時一并轉(zhuǎn)讓乙方……合同附件三“付款協(xié)議”約定：1、乙方應(yīng)在甲、乙雙方簽訂本合同并申請辦理本合同公證手續(xù)（若需）當(dāng)日，直接支付甲方部分首付款計人民幣54萬元，且在2011年3月15日前支付81萬元，共計首付款135萬元；2、甲方同意乙方通過向銀行申請貸款135萬元整的形式支付第二期房款，乙方應(yīng)于簽訂本合同并申請辦理本合同公證手續(xù)（若需）后七日內(nèi)向該貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押合同等一切相關(guān)協(xié)議，辦理一切相關(guān)手續(xù)，支付一切相關(guān)費用并申請辦理借款抵押合同公證手續(xù)（若需）。若乙方之貸款申請未經(jīng)貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則乙方應(yīng)于第3條所述送件當(dāng)日將其補足并支付給甲方；3、乙方第二期房價款的支付方式：待乙方貸款申請經(jīng)貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣合同公證書（若有）、借款抵押合同公證書（若有）后3個工作日內(nèi)，甲、乙雙方親自或委托利尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（上海）有限公司赴上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶及抵押登記手續(xù)（送件），并由利尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（上海）有限公司收執(zhí)收件收據(jù)。待上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以乙方為所有權(quán)人的房地產(chǎn)證和以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項權(quán)證，且將該他項權(quán)證送交貸款銀行后3個工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付給甲方第二期房款，該期房價款由貸款銀行代乙方支付；4、待貸款銀行將上述第二期房價款支付至指定帳戶且上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以乙方為所有權(quán)人的房地產(chǎn)證和以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項權(quán)證后3日內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)對該房地產(chǎn)進行驗看、清點，確認無誤后，甲方應(yīng)將該房地產(chǎn)交付乙方；5、若甲、乙雙方按照本附件（即付款協(xié)議）履行與正文條款約定不一致，雙方同意按本附件（即付款協(xié)議）約定履行。該合同對于雙方的違約責(zé)任亦作了約定。同日，雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同之補充協(xié)議》1份，約定甲、乙雙方確認本次交易的總成交金額為人民幣280萬元（本次交易房款以甲方實收為準(zhǔn)），由房地產(chǎn)買賣合同中所述的成交金額人民幣270萬元與本協(xié)議所述的搬遷及裝修補貼費人民幣10萬元共同組成；該房屋交易過程中產(chǎn)生的營業(yè)稅、個人所得稅、交易手續(xù)費按國家規(guī)定交納，所有稅費由乙方支付，所交納（費用）憑證歸甲方所有；乙方除應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同所述付款條件承擔(dān)付款義務(wù)外，還應(yīng)于進交易中心當(dāng)天向甲方支付搬遷及裝修補貼費計10萬元。 陳xx于2011年1月24日支付房款54萬元，于2月1日支付46萬元。 2011年2月10日，陳xx向劉x借款32萬元。同日，陳xx又通過銀行轉(zhuǎn)帳方式支付劉x房款62萬元。劉x出具了金額為30萬元的房款收條。2011年3月30日，陳xx向劉x支付房款61萬元。 2011年4月8日，上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)登記處核準(zhǔn)了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶申請，將房屋產(chǎn)權(quán)戶名變更登記為陳xx。陳xx支付了劉x搬遷及裝修補貼費計10萬元。 另查，陳xx與中國銀行上海市分行簽訂《個人住房（二手房）抵押借款合同》，申請借款89萬元。6月24日，銀行發(fā)放貸款89萬元。至此，雙方結(jié)清全部房款及補充協(xié)議所述的搬遷及裝修補貼費。6月25日，雙方辦理了物業(yè)、煤氣戶名的更名手續(xù)，但未辦理書面的房屋交接手續(xù)。 2011年5月，陳xx未經(jīng)劉x同意而更換了涉案房屋的門鎖。為此，劉x之朋友章路于5月13日至上海市公安局閔行分局虹橋派出所報案，并更換門鎖，支付了開鎖及換鎖費用400元。此后，陳xx又換回門鎖并委托他人在該房屋中更換了鋁合金窗戶，進行裝修。再查，2011年9月2日，陳xx向法院提起訴訟，要求劉x退還裝修補貼費5萬元，賠償房屋設(shè)施缺失的損失費5萬元，案號為（2011）閔民五（民）初字第1025號。審理期間，陳xx向法院申請限制劉x出境，為此，劉x自愿向法院繳納了10萬元保證金。法院對此案進行審理后，判決駁回了陳xx的訴訟請求，并退還了劉x的保證金。 2012年7月，劉x提起本案訴訟，要求判令：1、陳xx償付首期房款中5萬元的逾期付款違約金375元；2、陳xx償付逾期支付第二期房款89萬的違約金26,700元；3、陳xx支付其擅自闖入劉x房屋進行裝修的違約金26,700元；4、陳xx賠償劉x更換門鎖費400元、10萬元保證金的利息損失5,000元；5、陳xx賠償劉x精神損失費5,000元，并向劉x賠禮道歉。陳xx要求駁回劉x的全部訴訟請求。

一審【案號：上海市閔行區(qū)人民法院（2012）閔民五(民)初字第1449號】劉x與陳xx之間的買賣合同依法成立，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行各自義務(wù)。按買賣合同約定，陳xx應(yīng)當(dāng)于2011年3月15日前支付房款135萬元。陳xx于1月24日支付了54萬元、于2月1日支付46萬元，合計100萬元。2月10日，陳xx向劉x借款32萬元，陳xx又向劉x支付房款62萬元，劉x收取此62萬元后出具了30萬元的房款收據(jù)。據(jù)此，可以認定，劉x提供給陳xx借款32萬元，陳xx于當(dāng)日即予以歸還，亦即陳xx于2月10日支付的房款為30萬元，加之前兩次付款，共計付款130萬元。而之后的房款，由陳xx于3月30日支付，證明陳xx在3月15日前支付的房款共計130萬元，未能付足雙方約定的135萬元，其中的5萬元逾期至3月30日支付，故劉x現(xiàn)主張該筆5萬元的逾期付款違約金，符合合同約定，此筆違約金為5萬元*0.5‰*15天，計375元，陳xx應(yīng)當(dāng)償付。 關(guān)于劉x主張的以銀行貸款方式取得的89萬元的逾期付款違約金，合同約定貸款由放貸銀行代陳xx直接支付給劉x，故具體支付期限，非劉x與陳xx所能控制，而由銀行按貸款流程操作。陳xx按合同約定及時將他項權(quán)證交至貸款銀行，銀行于6月24日將89萬元貸款發(fā)放至劉x帳戶，此非陳xx惡意違約所致。劉x要求陳xx承擔(dān)89萬元逾期付款違約金的請求，法院不予支持。 關(guān)于劉x主張的陳xx擅自裝修的違約金、精神損失費和賠禮道歉的請求，無合同依據(jù)、亦無法律依據(jù)，法院不予支持。 關(guān)于劉x主張的更換門鎖的費用400元，此系在劉x未交付房屋的情況下，陳xx未經(jīng)劉x同意擅自進入涉案房屋，并更換門鎖，導(dǎo)致劉x重新?lián)Q鎖的費用，故此費用應(yīng)當(dāng)由陳xx賠付給劉x。 關(guān)于劉x主張10萬元保證金的利息損失，由于陳xx在（2011）閔民五（民）初字第1025號案件中申請限制劉x出境，經(jīng)法院向劉x釋明后，劉x為了能自由出入境而自愿選擇繳納保證金。如果劉x選擇不離境，則無須繳納10萬元保證金，故對此10萬元保證金的利息，非陳xx申請限制劉x離境所必須產(chǎn)生的損失，故對此項訴訟請求，法院不予支持。原審法院審理后于二〇一三年一月十八日作出判決：一、被告陳xx于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告劉x逾期付款違約金人民幣375元；二、被告陳xx于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告劉x更換門鎖費用人民幣400元；三、駁回原告劉x其余訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費人民幣1,404.38元，由原告負擔(dān)1,390.34元，被告負擔(dān)14.04元。

二審【案號：上海市第一中級人民法院 （2013）滬一中民二（民）終字第604號】本院認為，上訴人劉x與被上訴人陳xx就涉案房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。履約中，雙方發(fā)生爭執(zhí)，陳xx曾起訴劉x?，F(xiàn)劉x提起本案訴訟，針對劉x主張的89萬元貸款發(fā)放期限的問題，本院認為，因銀行貸款發(fā)放非陳xx所能控制，劉x亦未舉證證明系陳xx故意遲延履行自己的義務(wù)而導(dǎo)致貸款發(fā)放遲延，故不應(yīng)由陳xx承擔(dān)該責(zé)任。關(guān)于劉x要求判令陳xx支付擅自裝修違約金的上訴請求問題，劉x沒有舉證證明其為此所受損失，因此該訴請，本院亦不予支持。至于10萬元保證金利息損失的問題，陳xx向法院申請限制訴訟對象劉x出境，系其合法、正當(dāng)?shù)脑V訟權(quán)利，且劉x向法院繳納10萬元保證金，系為了自身利益，故該利息損失，亦與陳xx無關(guān)。綜上，上訴人劉x的上訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。原審所作判決并無不當(dāng)，本院依法維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：  駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費人民幣1,404.38元，由上訴人劉x負擔(dān)。 本判決系終審判決。