本文涉及物權(quán)法與破產(chǎn)法理論的銜接，考慮到理論晦澀，為便于實(shí)務(wù)理解，故歸納文章主要觀點(diǎn)如下：

    一、購房人權(quán)利中，可能優(yōu)先的是在繼續(xù)履行合同情況下購房人請求交付房屋現(xiàn)狀的物權(quán)請求權(quán)，不是在解除合同情況下購房人請求退還購房權(quán)的金錢請求權(quán)。此處所謂優(yōu)先，實(shí)質(zhì)是繼續(xù)履行購房合同，使購房人取得房屋現(xiàn)狀，使之脫離出破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范疇。

   二、管理人行使合同解除權(quán)，以能否擴(kuò)張破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)。如繼續(xù)履行合同對破產(chǎn)企業(yè)而言權(quán)利大于義務(wù)，有利于擴(kuò)張破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)履行；反之義務(wù)大于權(quán)利，使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)縮減，則應(yīng)解除。而不能恣意解除或怠于解除。

但是，購房人的物權(quán)請求權(quán)在符合下列三個(gè)條件之一時(shí)，便能夠?qū)构芾砣说慕獬龣?quán)：

1、購房人已經(jīng)付清全款。理由是管理人能夠行使解除權(quán)的合同，僅是待履行的雙務(wù)合同，不包括一方已履行完畢的合同。這部分對照《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條第1款即可得出觀點(diǎn)，較簡單，故文章只一筆帶過，未展開詳細(xì)論述，感謝王欣新教授認(rèn)真閱讀全文特地來電指出文章未具體論述這部分觀點(diǎn)的缺陷，向王老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度學(xué)習(xí)，為保持體系的完整，在此補(bǔ)充說明。

購房人可能是在購房合同簽訂之后付清全款，也可能是在購房合同簽訂之前付清全款，后者涉及到以房抵債的問題，文章觀點(diǎn)是：只要購房人是切切實(shí)實(shí)地付清了全款，無論其付款的最初目的是房款，還是由借款或其他業(yè)務(wù)款轉(zhuǎn)化為房款，只要不觸及下列四方面的內(nèi)容，均為有效。第一，如果在借款或其他業(yè)務(wù)款項(xiàng)發(fā)生的同時(shí)，就約定了一旦現(xiàn)金償債不能就以房抵債，則觸及流質(zhì)，該以房抵債協(xié)議無效。但若在借款或其他業(yè)務(wù)款發(fā)生后，因現(xiàn)金償債不能而以房償債，則以房抵債協(xié)議依然有效，這也與最高人民法院民二庭楊臨萍庭長在民商事審判會(huì)議上對以物抵債協(xié)議的講話內(nèi)容一致。第二，如果以房抵債是在破產(chǎn)臨界期（破產(chǎn)受理前6個(gè)月內(nèi)）實(shí)施的，屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第32條規(guī)定的個(gè)別清償，應(yīng)予撤銷。但若在破產(chǎn)受理6個(gè)月前就以房抵債了，則以房抵債協(xié)議有效（破產(chǎn)受理6個(gè)月前的現(xiàn)金償債都是有效的，舉重明輕，以房償債當(dāng)然有效）。第三，如果以房所抵的債的內(nèi)容本身是虛構(gòu)的，屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第33條規(guī)定的“虛構(gòu)債務(wù)或者承認(rèn)不真實(shí)的債務(wù)”、以及《合同法》第74條規(guī)定的“無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)”的情形，應(yīng)予撤銷。第四，如果以房抵債的房價(jià)明顯低于市場價(jià)格，屬于“以明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)對債權(quán)人造成損害并且受讓人知道”的情形，應(yīng)予撤銷。所以，《企業(yè)破產(chǎn)法》和《合同法》已對可能濫用以房抵債不當(dāng)損害其他債權(quán)人的情形予以了各方面的規(guī)制，無需司法一概認(rèn)定無效而以噎廢食。

2、消費(fèi)者購房人（一套房、居住房）付款額超過50%。理由是已經(jīng)觸發(fā)了消費(fèi)者購房人的物權(quán)期待權(quán)，故納入生存權(quán)保障的范圍。這部分比照2015年《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條關(guān)于購房人權(quán)利對抗執(zhí)行債權(quán)的規(guī)定，可得出觀點(diǎn)：執(zhí)行債權(quán)與破產(chǎn)債權(quán)在物權(quán)法體系中均屬于已經(jīng)產(chǎn)生了支配力的準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)范疇，當(dāng)購房人權(quán)利能夠?qū)箞?zhí)行債權(quán)，則同樣能夠?qū)蛊飘a(chǎn)債權(quán)，而立法賦予管理人合同解除權(quán)，本意就是擴(kuò)張破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)償付破產(chǎn)債權(quán)，但對能夠?qū)蛊飘a(chǎn)債權(quán)的前述物權(quán)請求權(quán)而言，當(dāng)然地能夠?qū)构芾砣说暮贤獬龣?quán)。

3、購房合同已經(jīng)預(yù)告登記。理由是預(yù)告登記有破產(chǎn)保護(hù)效力。我國《企業(yè)破產(chǎn)法》在《物權(quán)法》引入預(yù)告登記制度前實(shí)施，故未將破產(chǎn)保護(hù)效力納入破產(chǎn)立法（德國便將預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力納入了破產(chǎn)立法），但根據(jù)預(yù)告登記對其他債權(quán)人的公示法理也可延伸出破產(chǎn)保護(hù)效力。

預(yù)告登記并非在簽訂購房合同的同時(shí)辦理，而是對已簽訂的購房合同追加預(yù)告登記，并且是在破產(chǎn)受理前1年內(nèi)追加預(yù)告登記的，參照《企業(yè)破產(chǎn)法》第31條“對沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保”的規(guī)定，應(yīng)予撤銷預(yù)告登記。

三、前述三種購房人權(quán)利優(yōu)先的范圍，僅及于房屋現(xiàn)狀（房屋或在建工程），這也能夠解釋并解決房屋續(xù)建資金為何能優(yōu)先于購房人權(quán)利，使實(shí)踐難題得到釋解。

此處所謂優(yōu)先，實(shí)質(zhì)是購房人取得房屋現(xiàn)狀。在房屋現(xiàn)狀已是可交付房屋的情況下，操作較為簡單。但在房屋現(xiàn)狀僅是在建工程的情況下，購房人僅能取得標(biāo)的房屋指向的部分在建工程，購房人可以選擇委托管理人引入續(xù)建資金，在購房人按比例承擔(dān)續(xù)建資金的情況下，取得建成房屋；購房人也可以選擇委托管理人出售在建工程，取得該部分在建工程的轉(zhuǎn)讓款。

    四、前述三種購房人權(quán)利優(yōu)先的順序不同：消費(fèi)者購房人付款額超過50%時(shí)，購房人取得的房屋現(xiàn)狀不再附著抵押權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。另兩種購房人，則依開發(fā)商出售房屋是否取得了抵押權(quán)人和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人同意而由抵押權(quán)人和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人釋放了優(yōu)先性、以及預(yù)告登記是否在抵押登記之前等公示原理，進(jìn)行確定；若抵押權(quán)人和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人未釋放優(yōu)先性，且抵押登記在預(yù)告登記之前，則抵押權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)仍附著于購房人取得的房屋現(xiàn)狀，購房人只有代償了標(biāo)的房屋項(xiàng)下的抵押債權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款（僅指標(biāo)的房屋項(xiàng)下的、并非整個(gè)工程項(xiàng)下的），才能取得無負(fù)擔(dān)的房屋現(xiàn)狀。

前述僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。具體理由在文章中詳述。

保障生存利益與維護(hù)交易安全的平衡

——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)利之順位研究

陸曉燕

摘要：

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)大量涌現(xiàn)，其中購房人權(quán)利的順位引發(fā)頗多爭議。本文從破產(chǎn)實(shí)踐對購房人權(quán)利的優(yōu)先順位安排為問題切入；提出基于保障生存利益將付款額超過50%的消費(fèi)者購房人的物權(quán)請求權(quán)納入優(yōu)先順位，基于維護(hù)交易安全將經(jīng)過預(yù)告登記的購房人物權(quán)請求權(quán)納入優(yōu)先順位。前述優(yōu)先路徑的實(shí)踐適用方法是，在標(biāo)的房屋是現(xiàn)房的情形，將處于優(yōu)先順位的購房人物權(quán)請求權(quán)推進(jìn)至物權(quán)（現(xiàn)房所有權(quán)）；在標(biāo)的房屋是期房的情形，將處于優(yōu)先順位的購房人物權(quán)請求權(quán)部分推進(jìn)至瑕疵物權(quán)（以期房現(xiàn)狀履行）、部分轉(zhuǎn)化為金錢請求權(quán)（以期房與現(xiàn)房之間的價(jià)差超過未付房款的部分產(chǎn)生損害賠償請求權(quán)作普通債權(quán)受償）；將不具優(yōu)先順位的購房人物權(quán)請求權(quán)以及雖具優(yōu)先順位但購房人不作主張的物權(quán)請求權(quán)，完全轉(zhuǎn)化為金錢請求權(quán)作普通債權(quán)受償。

引言

近年來，隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整、房地產(chǎn)市場的飽和，各地破產(chǎn)實(shí)踐中涌現(xiàn)出大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)。在此類審理中，準(zhǔn)確判定購房人權(quán)利之順位無疑至為關(guān)鍵。筆者發(fā)現(xiàn)，關(guān)乎“維穩(wěn)”的需要，在購房人和與之形成權(quán)利沖突的其他破產(chǎn)債權(quán)人尤其是其他優(yōu)先債權(quán)人（建設(shè)工程承包人、擔(dān)保債權(quán)人、職工債權(quán)人等）之間，無論學(xué)術(shù)界還是實(shí)務(wù)界，均以生存利益保障為由，給予了購房人更多的關(guān)注，尋找各種路徑將購房人權(quán)利排位于其他各類破產(chǎn)債權(quán)之前。然而，如此的“超級優(yōu)先權(quán)”定位，卻引發(fā)了其他破產(chǎn)債權(quán)人尤其是抵押銀行的極大爭議：在立法未設(shè)計(jì)購房人權(quán)利公示規(guī)則的情況下，逕行將未經(jīng)公示的購房人權(quán)利凌駕于已作公示的其他優(yōu)先權(quán)之上，已完全超出銀行對信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測能力和控制范圍，將迫使銀行放棄對房地產(chǎn)業(yè)融資輸血，是犧牲交易安全達(dá)成維穩(wěn)目標(biāo)的“短視”行為。

基于此，本文試圖以保障生存利益與維護(hù)交易安全的平衡為視角，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)利之順位提出粗淺想法。

一、問題提出：破產(chǎn)實(shí)踐對購房人權(quán)利的優(yōu)先順位安排

購房人權(quán)利系源于購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房預(yù)售合同，其一是基于商品房預(yù)售合同的繼續(xù)履行，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房屋并辦理所有權(quán)登記；其二是基于商品房預(yù)售合同的解除，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還購房款并賠償損失。二者均系購房人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)；所不同者，前者是物權(quán)請求權(quán)，后者則為金錢請求權(quán)。

《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條第1款和第53條為購房人之物權(quán)請求權(quán)向金錢請求權(quán)的轉(zhuǎn)化設(shè)置了路徑：“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人”；“管理人或者債務(wù)人依照本法規(guī)定解除合同的，對方當(dāng)事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)申報(bào)債權(quán)”。

前述購房人權(quán)利，立法并未規(guī)定優(yōu)先順位；然而破產(chǎn)實(shí)踐基于“維穩(wěn)”需要，多以直接或“變通”路徑，對購房人權(quán)利作出實(shí)質(zhì)性的優(yōu)先順位安排。

1.對待履行的商品房預(yù)售合同，一概繼續(xù)履行。前文已述，《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條第1款賦予了管理人對待履行合同的解除權(quán)。但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中，鮮有管理人運(yùn)用這一解除權(quán)。理由顯而易見：繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同，意味著將購房人的物權(quán)請求權(quán)推進(jìn)為物權(quán)，由此脫離出破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范疇，以對抗其他破產(chǎn)債權(quán)人。而解除商品房預(yù)售合同，則購房人之金錢請求權(quán)僅能作普通債權(quán)申報(bào)，與其他破產(chǎn)債權(quán)人從同一破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中各自分取一杯羹。[1]

第一，前述一概繼續(xù)履行，違背了對管理人解除權(quán)的行使標(biāo)準(zhǔn)——管理人必須以實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化為標(biāo)準(zhǔn)，選擇解除或繼續(xù)履行。管理人之所以被賦予對待履行合同的解除權(quán)，是基于破產(chǎn)程序的概括執(zhí)行目標(biāo)，避免任何一個(gè)債權(quán)人從個(gè)別執(zhí)行中獲得優(yōu)于其他債權(quán)人的地位，保護(hù)全體債權(quán)人利益而非個(gè)別債權(quán)人利益，與“破產(chǎn)程序一經(jīng)開始，所有債權(quán)視為到期”規(guī)則是一致的。

據(jù)此，管理人對待履行的雙務(wù)合同項(xiàng)下的債權(quán)債務(wù)，可選擇解除或繼續(xù)履行（單務(wù)合同和單方已履行完畢合同，要么作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，要么作為破產(chǎn)債權(quán)，已被納入破產(chǎn)法相應(yīng)部分的調(diào)整范圍，無需待履行合同制度再加規(guī)范），[2]目的是“擺脫對破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)構(gòu)成負(fù)擔(dān)的合同，履行對擴(kuò)大破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)有利的合同”，[3]最大限度地?cái)U(kuò)充破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍，最大限度地保護(hù)一般債權(quán)的整體利益而限制個(gè)別債權(quán)取得破產(chǎn)程序外的利益，從而實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)程序的概括清償。在這種立法目的規(guī)范下，管理人行使解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵守破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化標(biāo)準(zhǔn)，即解除合同或繼續(xù)履行合同何者能使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化。這也是國外破產(chǎn)立法通行的“商業(yè)判斷”標(biāo)準(zhǔn)，只要能給破產(chǎn)財(cái)團(tuán)帶來利益，便可行使合同解除或繼續(xù)履行的選擇權(quán)。[4]

由上分析，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中，除購房人尚未支付購房款或僅支付少量購房款、以及商品房現(xiàn)售價(jià)格較預(yù)售價(jià)格大幅度滑坡等個(gè)別情況外，管理人概不解除待履行的商品房預(yù)售合同，堅(jiān)持以較高價(jià)值的房產(chǎn)換取較低金額的購房余款，顯然不符合前述破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化標(biāo)準(zhǔn)。

第二，前述一概繼續(xù)履行，違背了對管理人解除權(quán)的限制標(biāo)準(zhǔn)——唯有購房人權(quán)利處于優(yōu)先順位，才能對抗普通破產(chǎn)債權(quán)而限制管理人行使解除權(quán)。前文已述，對待履行合同，管理人能為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化而行使解除權(quán)。然而該項(xiàng)解除權(quán)仍受一定限制。對這一問題，應(yīng)當(dāng)分析待履行合同上的權(quán)利沖突：對待履行合同，在未破產(chǎn)的場合，權(quán)利沖突系在債權(quán)人與債務(wù)人之間展開，故要求雙方均誠信守約。但在破產(chǎn)程序中，債權(quán)人與債務(wù)人之間責(zé)任相對性的封閉結(jié)構(gòu)已不存在，債務(wù)人本身已無獨(dú)立利益，其財(cái)產(chǎn)將被分配給全體債權(quán)人，[5]故在全體債權(quán)人爭搶破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的過程中，產(chǎn)生債權(quán)人之間的權(quán)利沖突。[6]

此時(shí)管理人行使解除權(quán)，是代表破產(chǎn)債權(quán)整體利益、行使公共管理擴(kuò)充破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)、排除某項(xiàng)債權(quán)單獨(dú)追索而平衡保護(hù)全體債權(quán)的需要。但若單獨(dú)追索的某項(xiàng)債權(quán)本身便存在對普通破產(chǎn)債權(quán)的優(yōu)先順位、應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于普通破產(chǎn)債權(quán)受償時(shí)，前述管理人解除權(quán)便無適用立場。如對不動(dòng)產(chǎn)租賃合同之出租人破產(chǎn)情形，國外破產(chǎn)立法的通行做法是對管理人行使解除權(quán)予以限制，本因是傳統(tǒng)民法理論之“買賣不破租賃”，租賃權(quán)可對抗物權(quán)，何況效力次之的普通破產(chǎn)債權(quán)。[7]

據(jù)此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中，管理人概不行使解除權(quán)，相當(dāng)于賦予了購房人權(quán)利以優(yōu)先于普通破產(chǎn)債權(quán)的地位。

2.對待履行的商品房預(yù)售合同，與“在建工程”捆綁變價(jià)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中，大量的情形是預(yù)售房屋尚為期房、且已資金告罄無力續(xù)建，只能作“在建工程”轉(zhuǎn)讓。此時(shí)管理人仍堅(jiān)持不解除商品房預(yù)售合同，而將待履行合同與“在建工程”捆綁變價(jià)（被稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓），確保商品房預(yù)售合同的繼續(xù)履行。

筆者認(rèn)為，這一做法同樣將已構(gòu)成債務(wù)負(fù)擔(dān)的待履行合同，納入了優(yōu)先受償?shù)耐ǖ溃呵拔囊咽?，在商品房現(xiàn)售價(jià)格與預(yù)售價(jià)格未發(fā)生較大滑坡的情況下，購房款已全額或部分支付但房屋尚未交付的商品房預(yù)售合同，對破產(chǎn)企業(yè)而言實(shí)為一項(xiàng)債務(wù)負(fù)擔(dān)，將之與純資產(chǎn)性質(zhì)的“在建工程”合并轉(zhuǎn)讓，已蘊(yùn)含了以“在建工程”變價(jià)款優(yōu)先償付購房人債權(quán)的內(nèi)容。并且，就實(shí)踐操作而言，“搭售”商品房預(yù)售合同的結(jié)果是，購房人能以支付剩余購房款的方式，向“在建工程”受讓人主張房屋所有權(quán)，倘若“在建工程”施工未久但購房款已付大半，此項(xiàng)合同負(fù)擔(dān)將導(dǎo)致“在建工程”乏人問津，無力吸引投資而完成續(xù)建；又或者使“在建工程”以超低價(jià)甚至無償售出，相當(dāng)于將“在建工程”變價(jià)款先作購房人清償，損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人利益。

與待履行合同的繼續(xù)履行相同，學(xué)界通常認(rèn)為，待履行合同的轉(zhuǎn)讓，同樣以能實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化或待履行合同項(xiàng)下債權(quán)處于優(yōu)先順位為條件。[8]據(jù)此，管理人將待履行合同與“在建工程”捆綁變價(jià)，亦變相給予了購房人權(quán)利以優(yōu)先于普通破產(chǎn)債權(quán)的地位。

3.對解除待履行商品房預(yù)售合同而產(chǎn)生的購房人金錢請求權(quán)，予以優(yōu)先清償。與前文所述之“變通”路徑不同，此種做法對購房人權(quán)利優(yōu)先并不遮掩，并一概冠以“生存利益保障”的名義，于實(shí)踐中亦屢見不鮮。

1.缺少公示的、大規(guī)模的購房人優(yōu)先權(quán)利，損害交易安全。購房人權(quán)利，無論是基于繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同而產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)，還是基于解除商品房預(yù)售合同而產(chǎn)生的金錢請求權(quán)，均屬于債權(quán)。根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，債權(quán)是相對權(quán)，不具備對抗第三人的效力；物權(quán)是絕對權(quán)，基于對物的支配力而產(chǎn)生排他性。因此權(quán)利公示通常是對物權(quán)的要求。民事法律關(guān)系是民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，若這種權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)只涉及民事法律關(guān)系的當(dāng)事人，對第三人利益沒有影響，那么第三人知道與否都無必要；但若這種權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)不僅涉及民事法律關(guān)系的當(dāng)事人，對第三人利益也產(chǎn)生了影響，那么應(yīng)該讓第三人知道權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)情況，使第三人能夠早做準(zhǔn)備，決定自己為或不為某一行為，避免遭受預(yù)想不到的損害，保護(hù)交易安全。[9]

然而，破產(chǎn)實(shí)踐給予了購房人權(quán)利以對抗第三人的效力，也即使購房人權(quán)利產(chǎn)生了某些物權(quán)效力。尤其是，所對抗者，往往不限于普通破產(chǎn)債權(quán)，還包括建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。[10]后者是真正的物權(quán)，履行過取得物權(quán)及其對抗力所需的公示手續(xù)，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第109條享有“別除權(quán)”的優(yōu)待。而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，依據(jù)《合同法》第286條和2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《建設(shè)工程價(jià)款批復(fù)》）第1條，較擔(dān)保物權(quán)更為優(yōu)先，其優(yōu)先權(quán)性質(zhì)接近于從特殊的承攬合同（建設(shè)工程合同）中產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)。[11]

如此強(qiáng)大的對抗力，卻無相應(yīng)的公示配套；加之購房人權(quán)利的規(guī)模甚廣，往往能覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的全部（至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)幾乎悉數(shù)投入“在建工程”——購房人權(quán)利之兌付標(biāo)的，已無殘余供給其他破產(chǎn)債權(quán)人），對交易安全構(gòu)成極大威脅。銀行放貸以準(zhǔn)確預(yù)估交易風(fēng)險(xiǎn)為前提，倘使擔(dān)保物權(quán)不能發(fā)揮擔(dān)保作用，會(huì)影響金融信貸的穩(wěn)定。處于優(yōu)先順位的建設(shè)工程價(jià)款雖無公示，“留置物”建設(shè)工程卻有“公示”，銀行可評估建設(shè)工程價(jià)值而預(yù)判建設(shè)工程價(jià)款給金融信貸帶來的風(fēng)險(xiǎn)，將之作為核算貸款利息的要素之一。然而將購房人權(quán)利列入優(yōu)先順位，對購房人人數(shù)和權(quán)利金額卻無公示，放貸銀行無法納入風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。特別在期房預(yù)售的情況下，往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)僅余“在建工程”，處于優(yōu)先順位的購房人權(quán)利卻是巨額的現(xiàn)房總價(jià)，由此對信貸安全造成極大沖擊。故也有銀行稱，未來的房地產(chǎn)業(yè)，唯有銀行自己擔(dān)任開發(fā)商，才能確保資金安全。

2.預(yù)售房屋仍為“在建工程”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，無力吸引續(xù)建資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的常見情形是，預(yù)售房屋尚為期房，破產(chǎn)企業(yè)已無續(xù)建資金。此時(shí)必須依靠外來投資。然而，在購房人權(quán)利優(yōu)先的情況下，又有何路徑保障續(xù)建資金的安全？倘若以破產(chǎn)企業(yè)名義對外借款，該筆借款僅能作共益?zhèn)鶆?wù)償還，劣后于購房人權(quán)利、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)；即使將“在建工程”與商品房預(yù)售合同合并轉(zhuǎn)讓，前文已述，合同負(fù)擔(dān)將使“在建工程”乏人問津。

二、理論分析：購房人權(quán)利優(yōu)先的適法路徑

1.此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)利的范圍是，付款額超過50%的消費(fèi)者購房人的物權(quán)請求權(quán)。關(guān)于購房人權(quán)利之優(yōu)先順位，并未見諸《合同法》、《物權(quán)法》、《破產(chǎn)法》等法律規(guī)定，但于一系列司法解釋中，明確了付款額超過50%的消費(fèi)者購房人的物權(quán)請求權(quán)優(yōu)先規(guī)則。

《建設(shè)工程價(jià)款批復(fù)》）第2條規(guī)定“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！痹罡呷嗣穹ㄔ簣?zhí)行辦（現(xiàn)為執(zhí)行局）（2005）執(zhí)他字第16號(hào)批復(fù)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，《建設(shè)工程價(jià)款批復(fù)》關(guān)于已交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為保護(hù)消費(fèi)者居住權(quán)而設(shè)置的，消費(fèi)者購房應(yīng)是用于滿足生活居住需要，而非用于經(jīng)營，不能擴(kuò)大解釋。

然而，前述司法解釋于實(shí)踐操作中仍有不明之處，何為“消費(fèi)者”、何為“全部或大部分款項(xiàng)”。筆者認(rèn)為，可比照2015年《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第29條關(guān)于購房人權(quán)利對抗執(zhí)行債權(quán)的規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！备鶕?jù)傳統(tǒng)民法理論，執(zhí)行債權(quán)與破產(chǎn)債權(quán)均系對標(biāo)的物已形成直接支配關(guān)系的準(zhǔn)物權(quán)意義上的債權(quán)，當(dāng)購房人權(quán)利能對抗執(zhí)行債權(quán)時(shí)，則亦能對抗破產(chǎn)債權(quán)。[12]

綜合上述，歸納出此項(xiàng)優(yōu)先保護(hù)的購房人權(quán)利的三個(gè)必備要素。第一，該購房人是消費(fèi)者。這要求，必須是“個(gè)人購房”，而將公司購房排除在外；必須是“用于居住”，而將寫字樓、商鋪等排除在外，但對“用于居住”作寬泛理解，有居住功能即可，商住兩用亦在其列；必須是剛性需求，“買受人名下無其他用于居住的房屋”。第二，付款額超過50%。第三，給予優(yōu)先的是付款額超過50%的消費(fèi)者購房人的物權(quán)請求權(quán)，而非在解除合同情況下的金錢請求權(quán)。

探究前述司法解釋的意圖，此項(xiàng)購房人優(yōu)先權(quán)利應(yīng)定位于“生存利益保障”，是基于生存利益大于經(jīng)營利益的社會(huì)政策原則，賦予購房人以生存利益的優(yōu)先順位。故給予優(yōu)先順位的情形，僅限于消費(fèi)者購房人的付款額超過50%，對其商品房預(yù)售合同項(xiàng)下的物權(quán)請求權(quán)必將轉(zhuǎn)化為物權(quán)能夠達(dá)到足夠期待的情況。

2．此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)利的順位是，能對抗其他一切權(quán)利。前述司法解釋給予購房人權(quán)利優(yōu)先順位的力度甚大，根據(jù)《建設(shè)工程價(jià)款批復(fù)》，付款額超過50%的消費(fèi)者購房人的物權(quán)請求權(quán)可對抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，換言之可對抗優(yōu)先順位次之的擔(dān)保物權(quán)；根據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》，可對抗執(zhí)行債權(quán)，換言之可對抗破產(chǎn)債權(quán)。

前文已述，購房人權(quán)利優(yōu)先的最大弊端是，賦予該項(xiàng)債權(quán)以對抗第三人的物權(quán)效力，卻無配套公示，損害交易安全。然而，對債權(quán)中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)，立法已建立了通過“預(yù)告登記”這一公示方式、賦予其物權(quán)對抗力的制度，給購房人權(quán)利優(yōu)先給出了另一條無礙于交易安全的適法路徑。

預(yù)告登記制度源于普魯士法，于《德國民法典》中定型，《德國民法典》第883條第1款規(guī)定，“為保全轉(zhuǎn)讓或廢除土地上一項(xiàng)權(quán)利的請求權(quán)，或者保全轉(zhuǎn)讓或廢除設(shè)定于土地上一項(xiàng)權(quán)利的請求權(quán)，或者保全變更此種權(quán)利的內(nèi)容或此種權(quán)利的順位的請求權(quán)，可在土地登記簿中作預(yù)告登記。為保全將來的請求權(quán)或附條件的請求權(quán)，也允許作預(yù)告登記?！?[13]在我國，預(yù)告登記制度見諸于《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”建設(shè)部《房屋登記辦法》第67、68條并作細(xì)化，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：（一）預(yù)購商品房；（二）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形”，“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。”

1.預(yù)告登記應(yīng)具備“權(quán)利滿足”效力并延伸出“破產(chǎn)保護(hù)”功能，使被登記的購房人物權(quán)請求權(quán)在破產(chǎn)程序中亦得履行。根據(jù)《物權(quán)法》第20條對預(yù)告登記的制度設(shè)計(jì)，預(yù)告登記有“權(quán)利保全”效力，能夠賦予被登記的物權(quán)請求權(quán)以對抗第三人的物權(quán)效力；也即，被登記的物權(quán)請求權(quán)雖屬債權(quán)，但登記使其產(chǎn)生了某些物權(quán)效力——對抗第三人，凡違反登記之物權(quán)變動(dòng)，均屬無效。

然而，預(yù)告登記是否有“權(quán)利滿足”效力，特別在被登記的物權(quán)請求權(quán)的相對人陷入破產(chǎn)之后，該物權(quán)請求權(quán)的履行能否得到保障，從而延伸出“破產(chǎn)保護(hù)”功能？在我國卻存在爭議。有學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》和《企業(yè)破產(chǎn)法》并未對預(yù)告登記的“破產(chǎn)保護(hù)”功能作出規(guī)定，被登記的物權(quán)請求權(quán)面臨著管理人解除權(quán)的障礙。[14]筆者認(rèn)為，《企業(yè)破產(chǎn)法》未規(guī)定預(yù)告登記具備“破產(chǎn)保護(hù)”功能，是因?yàn)椤镀髽I(yè)破產(chǎn)法》起草施行在先、《物權(quán)法》起草施行在后，《企業(yè)破產(chǎn)法》不可能預(yù)見到預(yù)告登記制度并作預(yù)先規(guī)范；而由《物權(quán)法》規(guī)定預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中的效力，不符合立法規(guī)范，亦使《物權(quán)法》體系過于龐雜。但對《物權(quán)法》第20條進(jìn)行解釋，“破產(chǎn)保護(hù)”功能是其設(shè)計(jì)預(yù)告登記制度的應(yīng)有之義，由此限制管理人行使解除權(quán)。理由如下。

一方面，從預(yù)告登記的立法目的看，《物權(quán)法》設(shè)計(jì)預(yù)告登記制度，是為“保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”，提供的是實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的擔(dān)保工具。在民法權(quán)利體系中，債權(quán)與物權(quán)涇渭分明，當(dāng)事人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)合同取得的是債權(quán)（物權(quán)請求權(quán)）而非物權(quán)。鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得頗費(fèi)時(shí)日，在簽訂合同取得物權(quán)請求權(quán)、至行使物權(quán)請求權(quán)取得物權(quán)的漫長過程中，物權(quán)的取得面臨諸多威脅，《物權(quán)法》設(shè)計(jì)預(yù)告登記制度，防止被登記的物權(quán)請求權(quán)遭受妨害或侵害。根據(jù)全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)的解釋，“預(yù)告登記的實(shí)踐意義在于，權(quán)利人期待的未來發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動(dòng)不可；法律也認(rèn)可這種變動(dòng)對權(quán)利人的意義，予以保障?！盵15]學(xué)界也認(rèn)為，預(yù)告登記擔(dān)保的是“權(quán)利滿足”，即被登記的物權(quán)請求權(quán)人在請求權(quán)的履行期限未屆至或履行條件未成就時(shí)，能排斥他人而保障請求權(quán)在未來發(fā)生指定的效果。[16]因此，預(yù)告登記對抗的不僅是第三人取得物權(quán)，還包括相對人不予協(xié)助，“得經(jīng)由訴訟令其協(xié)助，而后基于判決為之”。[17]

預(yù)告登記的此項(xiàng)擔(dān)保功能，不會(huì)僅因請求權(quán)相對人陷入破產(chǎn)而落空。借鑒域外破產(chǎn)立法，《德國破產(chǎn)法》第24條規(guī)定，“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或者破產(chǎn)人登記的權(quán)利讓與、消滅或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請求權(quán)，在登記簿中記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對破產(chǎn)管理人得請求履行?！盵18]我國臺(tái)灣地區(qū)雖無明文規(guī)定，但預(yù)告登記之“破產(chǎn)保護(hù)”功能受到學(xué)者肯定。史尚寬先生認(rèn)為，“破產(chǎn)人在破產(chǎn)之前與預(yù)告登記權(quán)利人訂立合同并進(jìn)行預(yù)告登記，除非該合同有撤銷原因的情況，預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到保全?！盵19]張龍文先生認(rèn)為，“所有權(quán)移轉(zhuǎn)之假登記與本登記之間，如果作為標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)被編入破產(chǎn)財(cái)團(tuán)，在此情況下，仍不妨礙辦理本登記?！盵20]

另一方面，從管理人解除權(quán)的立法目的看，前文已述，《企業(yè)破產(chǎn)法》設(shè)計(jì)管理人解除權(quán)，是為管理人代表破產(chǎn)債權(quán)整體利益、行使公共管理擴(kuò)充破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)、排除某項(xiàng)債權(quán)單獨(dú)追索而平衡保護(hù)全體債權(quán)的需要，但經(jīng)預(yù)告登記的物權(quán)請求權(quán)被賦予了對抗第三人的物權(quán)效力，此處“第三人”不僅指請求權(quán)相對人在通常狀態(tài)下的其他債權(quán)人，還包括請求權(quán)相對人在被保全、執(zhí)行和破產(chǎn)狀態(tài)下的查封債權(quán)人、執(zhí)行債權(quán)人和破產(chǎn)債權(quán)人。并且，鑒于預(yù)告登記能對抗第三人，管理人無法將標(biāo)的物處分給第三人，無法實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物的交換價(jià)值，迫使管理人只能將標(biāo)的物用于被登記的物權(quán)請求權(quán)的履行。《德國民法典》第883條第2款規(guī)定，“在預(yù)告登記后就土地或權(quán)利作出的處分，在它會(huì)妨害或侵害請求權(quán)的限度內(nèi)不生效力，即使處分以強(qiáng)制執(zhí)行或假扣押方式或由支付不能程序中的管理人為之，亦同。”[21]這是預(yù)告登記對抗效力在保全、執(zhí)行和破產(chǎn)程序中的延伸。

2.預(yù)告登記應(yīng)具備“順位保留”效力，使被登記的購房人物權(quán)請求權(quán)推進(jìn)至物權(quán)后的順位按預(yù)告登記時(shí)間確定?！绊樜槐Ａ簟笔穷A(yù)告登記的又一效力?！兜聡穹ǖ洹返?83條第3款規(guī)定“預(yù)告登記請求權(quán)如果以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)讓與為目的，物權(quán)的順位以預(yù)告登記之時(shí)為準(zhǔn)?！盵22]然而《物權(quán)法》對此無明文規(guī)定，有學(xué)者據(jù)此認(rèn)為，不宜承認(rèn)預(yù)告登記的“順位保留”效力，僅在預(yù)告登記推進(jìn)至本登記后，依本登記時(shí)間確定物權(quán)順位。[23]筆者持相反意見，理由如下。

其一，根據(jù)傳統(tǒng)物權(quán)法理論，物權(quán)順位應(yīng)按公示時(shí)間確定。當(dāng)物權(quán)請求權(quán)被預(yù)告登記，未來的物權(quán)變動(dòng)便被預(yù)先公示，能為標(biāo)的物之未來交易對象知曉并納入風(fēng)險(xiǎn)評估和成本核算的范圍。故應(yīng)按預(yù)告登記時(shí)間確定物權(quán)順位。

其二，預(yù)告登記賦予物權(quán)請求權(quán)以對抗第三人的物權(quán)效力，則“順位保留”是其必然延伸。當(dāng)某一物權(quán)請求權(quán)被預(yù)告登記，就同一標(biāo)的物便無法再設(shè)置同一種類的物權(quán)變動(dòng)或未來物權(quán)變動(dòng)，然而不同種類的物權(quán)變動(dòng)或未來物權(quán)變動(dòng)依然可以設(shè)置。如在對某一房屋所有權(quán)請求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記、至完成本登記的期間內(nèi)，依然可以實(shí)施房屋抵押權(quán)（抵押權(quán)請求權(quán)）的登記（預(yù)告登記），此時(shí)若按本登記時(shí)間確定物權(quán)順位，則未來的房屋所有權(quán)將附著抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，構(gòu)成對房屋所有權(quán)的實(shí)質(zhì)侵害，有違預(yù)告登記可對抗第三人的法理；故應(yīng)按預(yù)告登記時(shí)間確定未來的物權(quán)順位，唯有在先預(yù)告登記的房屋所有權(quán)因故無法實(shí)現(xiàn)，如購房人放棄房屋所有權(quán)請求權(quán)、錯(cuò)過將預(yù)告登記推進(jìn)至本登記的3個(gè)月期限等，在后登記（預(yù)告登記）的房屋抵押權(quán)（抵押權(quán)請求權(quán)）才發(fā)揮效力。

據(jù)此，對同一標(biāo)的物上的多項(xiàng)并存物權(quán)，能依物權(quán)請求權(quán)之預(yù)告登記時(shí)間，確定順位。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中，被登記的購房人物權(quán)請求權(quán)在經(jīng)管理人履行而推進(jìn)至物權(quán)后，不能對抗在先設(shè)立的該房屋項(xiàng)下土地抵押權(quán)、在建工程抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)（前述抵押權(quán)人、優(yōu)先權(quán)人同意房屋預(yù)售的除外；實(shí)踐中，房屋和土地管理部門往往規(guī)定，商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售合同備案需經(jīng)前述抵押權(quán)人、優(yōu)先權(quán)人同意，因此凡經(jīng)網(wǎng)簽的商品房預(yù)售合同，房屋所有權(quán)與在先抵押權(quán)、優(yōu)先權(quán)沖突的情形并不多見）；但能對抗在后設(shè)立的預(yù)告登記抵押權(quán)、抵押權(quán)以及在后形成的查封債權(quán)、執(zhí)行債權(quán)和破產(chǎn)債權(quán)。

三、實(shí)踐應(yīng)用：前述購房人權(quán)利優(yōu)先路徑的具體適用

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將預(yù)售房屋建成現(xiàn)房的情況下，通常能將處于優(yōu)先順位的購房人物權(quán)請求權(quán)推進(jìn)至物權(quán)，然而實(shí)踐中仍應(yīng)把握下述要點(diǎn)。

1．對體現(xiàn)生存利益的“付款額超過50%的消費(fèi)者購房人的物權(quán)請求權(quán)”，進(jìn)行嚴(yán)格界定。前文已述，司法解釋將付款額超過50%的消費(fèi)者購房人的物權(quán)請求權(quán)置于優(yōu)先順位，是將對抗第三人的物權(quán)效力加諸債權(quán)之上，然而未配套公示規(guī)則，對交易安全已有妨礙；及至破產(chǎn)實(shí)踐中的種種擴(kuò)張，對交易安全構(gòu)成危害。

據(jù)此，筆者認(rèn)為，對此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)利，應(yīng)予嚴(yán)格界定，避免將“生存利益”保障滑變?yōu)椤熬S穩(wěn)”保障。其一，衡量“付款額超過50%”以及“買受人名下無其他用于居住的房屋”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，應(yīng)是破產(chǎn)受理時(shí)。防止購房人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)后增加付款或?qū)ζ渌课葸M(jìn)行緊急處分。其二，鑒別商品房預(yù)售合同和付款記錄的真?zhèn)?。由于此?xiàng)優(yōu)先權(quán)利缺少公示，實(shí)踐中很難避免購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意串通之情形。網(wǎng)簽作為防止“一房二賣”的行政管理手段，具備部分公示功能；對未經(jīng)網(wǎng)簽的商品房預(yù)售合同應(yīng)作嚴(yán)格審查，無特別事由不作網(wǎng)簽者，不予認(rèn)可。對大額購房款支付僅有現(xiàn)金收據(jù)而無轉(zhuǎn)賬記錄的，不予認(rèn)可。其三， “以房抵債”的，不能列入消費(fèi)者購房人的范疇。此處特別要甄別“以房抵債”但將商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽在關(guān)聯(lián)自然人名下的情形。通過前述嚴(yán)格界定，使此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)利更貼合“生存利益”保障的本意，避免對正當(dāng)?shù)纳虡I(yè)實(shí)踐產(chǎn)生過度沖擊。

2．在破產(chǎn)臨界期內(nèi)對既有購房人物權(quán)請求權(quán)追加預(yù)告登記的，準(zhǔn)用管理人對既有債務(wù)追加物保的撤銷權(quán)。《企業(yè)破產(chǎn)法》第31條第（3）項(xiàng)規(guī)定了管理人對既有債務(wù)追加物保的撤銷權(quán)：在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，對沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的，管理人有權(quán)請求人民法院予以撤銷。此項(xiàng)管理人撤銷權(quán)的用意是避免偏頗清償，對既有債務(wù)追加物?！耙馕吨緫?yīng)用于集體清償?shù)呢?cái)產(chǎn)變成了物保債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臉?biāo)的，從而使普通債權(quán)人通過破產(chǎn)程序能夠獲得的清償數(shù)額減少，顯然不符合通過破產(chǎn)程序?qū)崿F(xiàn)公平清償?shù)哪繕?biāo)”。[24]對既有物權(quán)請求權(quán)追加預(yù)告登記與對既有債務(wù)追加物保相似，均是對既有債務(wù)追加對抗普通破產(chǎn)債權(quán)的物權(quán)效力，使之優(yōu)先受償。故在破產(chǎn)臨界期內(nèi)對既有購房人物權(quán)請求權(quán)追加預(yù)告登記，亦準(zhǔn)用管理人撤銷權(quán)，行使要點(diǎn)在于以下幾個(gè)方面。

第一，此項(xiàng)管理人撤銷權(quán)，撤銷的僅是對既有物權(quán)請求權(quán)追加的預(yù)告登記，而非與物權(quán)請求權(quán)同時(shí)設(shè)立的預(yù)告登記。這是因?yàn)?，于設(shè)立之初便附著預(yù)告登記的物權(quán)請求權(quán)與附著物保的債權(quán)相同，屬“同時(shí)交易”，在給債務(wù)人帶來債務(wù)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也帶來新的價(jià)值或利益。“當(dāng)債務(wù)人瀕臨破產(chǎn)邊緣，諸多債權(quán)人未必愿意與債務(wù)人繼續(xù)商業(yè)交往，為鼓勵(lì)債權(quán)人繼續(xù)交易而留存?zhèn)鶆?wù)人的營運(yùn)價(jià)值，應(yīng)承認(rèn)其構(gòu)成偏頗撤銷的例外情形”。[25]

此處特別指出，倘若預(yù)告登記的標(biāo)的物是期房，在破產(chǎn)臨界期內(nèi)還有續(xù)建，則續(xù)建的房屋部分，視同追加的預(yù)告登記，納入管理人撤銷范圍；而不論前述預(yù)告登記是與物權(quán)請求權(quán)同時(shí)設(shè)立，還是于物權(quán)請求權(quán)設(shè)立后追加。鑒于房屋所有權(quán)不能分割，購房人行使被登記的物權(quán)請求權(quán)取得完整物權(quán)的，需向管理人繳納續(xù)建房屋部分的價(jià)值金額。這是因?yàn)?，?dāng)破產(chǎn)臨界期屆至，債務(wù)人便進(jìn)入概括償債狀態(tài)，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)應(yīng)平等分配給全體債權(quán)人；用于清償被登記的物權(quán)請求權(quán)的，只能是當(dāng)時(shí)的期房現(xiàn)狀，不包括續(xù)建的房屋部分。此時(shí)對被登記的房屋進(jìn)行續(xù)建，是將本應(yīng)用于集體清償?shù)睦m(xù)建費(fèi)用，轉(zhuǎn)作預(yù)告登記人單獨(dú)受償?shù)姆课菰鲋?。美國學(xué)者將此類案件比作“肥豬”案件，雖未直接追加物保，但后續(xù)建設(shè)的花費(fèi)使物保價(jià)值較物保設(shè)立時(shí)（小豬）有了較大提升（變成大豬），客觀上抬高了物保債權(quán)人的受償、減少了其他債權(quán)人的可分配財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上產(chǎn)生了偏頗效果，故應(yīng)在適當(dāng)范圍內(nèi)撤銷。[26]

第二，此項(xiàng)管理人撤銷權(quán)，撤銷的僅是所追加的預(yù)告登記，倘若被登記的物權(quán)請求權(quán)本身是付款額超過50%的消費(fèi)者購房人的物權(quán)請求權(quán)，依然享有該物權(quán)請求權(quán)本身具備的優(yōu)先順位。

3．在破產(chǎn)臨界期內(nèi)將既有債權(quán)轉(zhuǎn)作物權(quán)或附預(yù)告登記的購房人物權(quán)請求權(quán)（以房抵債取得房屋所有權(quán)或簽訂商品房預(yù)售合同并辦理預(yù)告登記）的，準(zhǔn)用管理人對個(gè)別清償?shù)某蜂N權(quán)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中，“以房抵債”是常見情形，有直接交付房屋并辦理所有權(quán)登記的；也有僅僅簽訂商品房預(yù)售合同，但通過網(wǎng)簽或預(yù)告登記，將標(biāo)的房屋鎖定在債權(quán)人名下的。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“以房抵債”形成的商品房預(yù)售合同（以下簡稱“以房抵債合同”）系實(shí)踐合同，在用于抵債的房屋所有權(quán)變動(dòng)至債權(quán)人名下前，合同不生效，仍按基礎(chǔ)關(guān)系確定債權(quán)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)。[27]筆者則認(rèn)為，“以房抵債”合同是債權(quán)人與債務(wù)人依其意思自治對彼此權(quán)利義務(wù)的調(diào)整，強(qiáng)令前述調(diào)整非經(jīng)實(shí)踐不能生效，有悖債的自由。然而，“以房抵債”合同較之正常交易形成的商品房預(yù)售合同（以下簡稱“正常交易合同”），又存在“非同時(shí)交易”與“同時(shí)交易”的區(qū)別。正常交易合同屬“同時(shí)交易”，在給債務(wù)人帶來債務(wù)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也帶來新的價(jià)值或利益，不在管理人撤銷之列。“以房抵債”合同卻僅是在事后將債權(quán)人的金錢請求權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)請求權(quán)。金錢請求權(quán)在不附擔(dān)保物權(quán)的情況下不具備對抗第三人的物權(quán)效力；而物權(quán)請求權(quán)，前文已述，“以房抵債”的債權(quán)人不是消費(fèi)者購房人，其物權(quán)請求權(quán)在不附預(yù)告登記的情況下亦不具備對抗第三人的物權(quán)效力。因此，“以房抵債”合同未經(jīng)預(yù)告登記的，于破產(chǎn)程序中的受償順位并無實(shí)際意義。但倘若“以房抵債”合同辦理了預(yù)告登記、甚至直接交付了房屋辦理了所有權(quán)登記的，其實(shí)質(zhì)便是債權(quán)人通過“以房抵債”將不具對抗第三人效力的債權(quán)轉(zhuǎn)化為了具備對抗第三人效力的物權(quán)請求權(quán)甚至物權(quán)，此時(shí)準(zhǔn)用《企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“人民法院受理破產(chǎn)申請前六個(gè)月內(nèi)，債務(wù)人有本法第二條第一款規(guī)定的情形，仍對個(gè)別債權(quán)人進(jìn)行清償?shù)?，管理人有?quán)請求人民法院予以撤銷”的規(guī)定，由管理人行使對破產(chǎn)臨界期內(nèi)個(gè)別清償?shù)某蜂N權(quán)。

前文述及了在破產(chǎn)臨界期內(nèi)對既有購房人物權(quán)請求權(quán)追加預(yù)告登記、將既有債權(quán)轉(zhuǎn)作物權(quán)或附預(yù)告登記的購房人物權(quán)請求權(quán)的，管理人可分別行使對既有債務(wù)追加物保、個(gè)別清償?shù)某蜂N權(quán)。此處需要澄清的是，對本身已處優(yōu)先順位的購房人物權(quán)請求權(quán)（包括付款額超過50%的消費(fèi)者購房人的物權(quán)請求權(quán)和已經(jīng)預(yù)告登記的購房人物權(quán)請求權(quán)）的履行，將其從物權(quán)請求權(quán)推進(jìn)至物權(quán)，卻是其自身具備的對抗第三人物權(quán)效力的應(yīng)有之義，在進(jìn)入破產(chǎn)程序后亦能進(jìn)行，在破產(chǎn)臨界期內(nèi)實(shí)施，自然不在撤銷之列。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的多數(shù)情形，是期房仍在建設(shè)中，無法完成現(xiàn)房交付。此時(shí)的購房人物權(quán)請求權(quán)，即使處于優(yōu)先順位，推進(jìn)至房屋所有權(quán)已是客觀不能。解除商品房預(yù)售合同將之悉數(shù)轉(zhuǎn)化為金錢請求權(quán)，將喪失在物權(quán)請求權(quán)狀態(tài)下的優(yōu)先受償效力，有違公平。將其他破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)投入房屋續(xù)建，即使勉強(qiáng)完成現(xiàn)房交付，卻將其他破產(chǎn)債權(quán)人的受償財(cái)產(chǎn)洗劫一空，亦有違公平；并且，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為工程建設(shè)通常傾囊而出，至進(jìn)入破產(chǎn)已無力為繼，破產(chǎn)后的續(xù)建需外來資金，但若建成現(xiàn)房悉作交付，外來資金又何以保障，投資人又何利可圖。前述難題令破產(chǎn)實(shí)踐一籌莫展，出現(xiàn)了本文第一部分所述之對解除商品房預(yù)售合同而產(chǎn)生的購房人金錢請求權(quán)悉數(shù)優(yōu)先清償、將商品房預(yù)售合同與“在建工程”捆綁變價(jià)等有悖法理的現(xiàn)象。如何解決期房問題，筆者觀點(diǎn)如下。

1．對處于優(yōu)先順位的購房人物權(quán)請求權(quán)，以期房現(xiàn)狀履行；以期房與現(xiàn)房之間的價(jià)差超過未付房款的部分產(chǎn)生損害賠償請求權(quán)作普通債權(quán)受償。此處借鑒《德國破產(chǎn)法》，便豁然開朗?！兜聡飘a(chǎn)法》對預(yù)告登記請求權(quán)所涉不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)表述為“土地上的權(quán)利”，[28]而不限于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的形態(tài)。在此介紹《德國民法典》中“土地”一詞的含義，德國物權(quán)法體系并不像大陸法系其他國家那樣將物區(qū)分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，而是區(qū)分為“土地”和動(dòng)產(chǎn)?！巴恋亍币辉~的涵蓋范圍非常廣泛，不僅指土地，也包括土地上的定著物，甚至還包括自然資源等其他不動(dòng)產(chǎn)，用“土地”一詞表述，僅強(qiáng)調(diào)其與土地的相關(guān)性。

據(jù)此延伸，困擾我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的期房問題，也得釋解。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)，“在建工程”雖不能作現(xiàn)房交付，但亦非毫無價(jià)值，可作為土地上的定著物，納入物權(quán)請求權(quán)的標(biāo)的；也即可以將處于優(yōu)先順位的物權(quán)請求權(quán)，推進(jìn)為破產(chǎn)受理時(shí)的期房現(xiàn)狀。盡管購房人物權(quán)請求權(quán)系源于對房屋所有權(quán)的期待；然而當(dāng)標(biāo)的房屋建至中途便遭遇相對人破產(chǎn)，購房人出于趨利避害的本能，在物權(quán)請求權(quán)處于優(yōu)先順位尚得履行的情況下，自然將期待轉(zhuǎn)向仍具價(jià)值的“在建工程”，接受管理人以期房現(xiàn)狀交付，形成瑕疵物權(quán)。

與此同時(shí)，購房人得就期房與現(xiàn)房之間的價(jià)差，行使雙務(wù)合同之履行抗辯，不付或少付剩余房款；前述價(jià)差超過剩余房款的部分，得向管理人主張瑕疵履約的損害賠償，作為普通債權(quán)在破產(chǎn)程序中申報(bào)。

2．購房人對取得的期房現(xiàn)狀，以承擔(dān)續(xù)建款為代價(jià)委托管理人續(xù)建，取得房屋所有權(quán)；或委托管理人作“在建工程”轉(zhuǎn)讓，取得轉(zhuǎn)讓款。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的“在建工程”，管理人可以親自完成續(xù)建，也可以作“在建工程”轉(zhuǎn)讓。對管理人前述行為，應(yīng)理解為其行使公共管理之責(zé)。

管理人親自完成續(xù)建的，對“在建工程”中購房人取得的期房現(xiàn)狀部分，系為購房人之物權(quán)增值，相應(yīng)的續(xù)建款由購房人承擔(dān)；對“在建工程”中解除物權(quán)請求權(quán)（解除商品房預(yù)售合同）或無物權(quán)請求權(quán)（未簽訂商品房預(yù)售合同）部分，系為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)增值，相應(yīng)的續(xù)建款作為共益?zhèn)鶆?wù)支出。管理人依靠外來資金完成續(xù)建的，盡管“在建工程”通常附有處于優(yōu)先順位的物權(quán)請求權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)和擔(dān)保物權(quán)；然而續(xù)建部分仍可用作融資擔(dān)保，并且續(xù)建部分的建設(shè)工程價(jià)款仍有自身對續(xù)建部分的優(yōu)先權(quán)。

管理人作“在建工程”轉(zhuǎn)讓的，對其中購房人取得的期房現(xiàn)狀部分，向購房人支付轉(zhuǎn)讓款；對其中解除物權(quán)請求權(quán)或無物權(quán)請求權(quán)部分，將轉(zhuǎn)讓款列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，向破產(chǎn)債權(quán)人清償。

當(dāng)然，就理論而言，購房人對取得的期房現(xiàn)狀，也可以委托第三人續(xù)建或委托第三人作“在建工程”轉(zhuǎn)讓。然而，在實(shí)踐操作中，由于“在建工程”是一個(gè)不可分割的整體工程，其中既有購房人取得的期房現(xiàn)狀部分，也包括解除物權(quán)請求權(quán)或無物權(quán)請求權(quán)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)部分，委托管理人統(tǒng)一續(xù)建或統(tǒng)一轉(zhuǎn)讓更為適宜。

（三）將不具優(yōu)先順位的購房人物權(quán)請求權(quán)，以及雖具優(yōu)先順位但購房人不作主張的物權(quán)請求權(quán)，完全轉(zhuǎn)化為金錢請求權(quán)作普通債權(quán)受償

前文已述，處于優(yōu)先順位的購房人物權(quán)請求權(quán)能夠?qū)构芾砣藢Υ男泻贤慕獬龣?quán)。因此，此項(xiàng)物權(quán)請求權(quán)能夠完全轉(zhuǎn)化為金錢請求權(quán)，僅限于購房人主動(dòng)解除商品房預(yù)售合同的情形，此時(shí)產(chǎn)生的退還購房款并賠償損失的金錢請求權(quán)，作為普通債權(quán)在破產(chǎn)程序中申報(bào)。并且，除購房人基于管理人延期交房等法定事由行使解除權(quán)外，購房人違約解除商品房預(yù)售合同的，雖產(chǎn)生退還購房款及其利息的金錢請求權(quán)，但在房價(jià)下滑時(shí)還需賠償預(yù)售價(jià)格與房屋現(xiàn)值之間的差額，兩者相抵后的余額才能作為普通債權(quán)在破產(chǎn)程序中申報(bào)。

不具優(yōu)先順位的購房人物權(quán)請求權(quán)無法對抗管理人對待履行合同的解除權(quán)，管理人需按破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化標(biāo)準(zhǔn)，選擇解除或繼續(xù)履行。管理人選擇繼續(xù)履行但購房人要求解除的，處理同上。反之管理人選擇解除的，購房人無需賠償房價(jià)下滑時(shí)的價(jià)差，但購房人的金錢請求權(quán)同樣只能作為普通債權(quán)在破產(chǎn)程序中申報(bào)。

在對購房人權(quán)利按前述規(guī)則排定順位之后，其在破產(chǎn)清算程序中的表決權(quán)額、在重整程序中的債權(quán)組別以及各組別的債權(quán)金額，均按其順位進(jìn)行確定。

[1] 關(guān)于管理人解除待履行合同后對相對人已履行部分的返還請求權(quán)，應(yīng)作共益?zhèn)鶆?wù)還是普通債權(quán)，存在直接效果說、間接效果說、折衷說、債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)換說等各種爭論。筆者采折衷說，也即對相對人已履行部分與破產(chǎn)企業(yè)已履行部分予以抵銷，余額作普通債權(quán)。具體理由受本文篇幅及主題所限，不再贅述，觀點(diǎn)同王欣新、余艷萍：《論破產(chǎn)程序中待履行合同的處理方式及法律效果》，載《法學(xué)雜志》2010年第6期。

[2] 邢玉晟：《論破產(chǎn)法中的待履行合同》，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文。

[3] 潘琪：《美國破產(chǎn)法》，法律出版社1999年版，第179頁。

[4] 也有部分學(xué)者對“商業(yè)判斷”標(biāo)準(zhǔn)也即破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化標(biāo)準(zhǔn)提出批評，認(rèn)為沒有考慮待履行合同相對人利益，故提出“利益衡平”標(biāo)準(zhǔn)，但“利益衡平”標(biāo)準(zhǔn)在破產(chǎn)程序中是站不住腳的，對相對人利益不應(yīng)給予特別考慮，因?yàn)槠飘a(chǎn)程序意味著所有無擔(dān)保債權(quán)人將處于同一地位平等受償，若給予相對人利益以特殊考量，無疑使其獲得了比其他無擔(dān)保債權(quán)人更有利的地位。參見崔悅：《論破產(chǎn)管理人對待履行合同的選擇權(quán)》，華東師范大學(xué)2012年碩士學(xué)位論文；邢玉晟：《論破產(chǎn)法中的待履行合同》，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)2006年碩士學(xué)位論文。

[5] 王欣新、余艷萍：“論破產(chǎn)程序中待履行合同的處理方式及法律效果”，載《法學(xué)雜志》2010年第6期。

[6] 李志偉：《論破產(chǎn)法上的待履行合同》，中國政法大學(xué)2009年碩士學(xué)位論文。

[7] 稅兵：“占有改定與善意取得——兼論民法規(guī)范漏洞的填補(bǔ)”，載《法學(xué)研究》2009年第5期。

[8] 同注[5]。

[9] 謝哲勝：《物權(quán)的公示》，清華大學(xué)出版社2004年版，第345頁。

[10] 破產(chǎn)實(shí)踐往往在購房人之物權(quán)請求權(quán)推進(jìn)至物權(quán)后，賦予該房屋所有權(quán)以對抗在先之土地抵押權(quán)、在建工程抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)等的效力。所幸房屋和土地管理部門往往規(guī)定，商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售合同備案需經(jīng)土地和在建工程抵押權(quán)人同意，因此凡經(jīng)網(wǎng)簽的商品房預(yù)售合同，房屋所有權(quán)與在先抵押權(quán)沖突的情形并不多見。

[11] 關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)，存在三種觀點(diǎn)：一是法定優(yōu)先權(quán)說，是因建設(shè)工程價(jià)款涉及大量建筑工人的勞動(dòng)債權(quán)，而給予的法定保障；二是法定抵押權(quán)說，是立法賦予承包人的抵押權(quán)；三是不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說，是基于建設(shè)工程合同屬于特殊的以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的承攬合同，故比照承攬合同中的動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，而產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)。筆者贊同不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說。理由是，若按法定優(yōu)先權(quán)說，則擔(dān)保物權(quán)可以對抗破產(chǎn)企業(yè)本身的勞動(dòng)債權(quán)、卻不能對抗破產(chǎn)企業(yè)交易相對人（承包人）所涉的勞動(dòng)債權(quán)，不符合《企業(yè)破產(chǎn)法》第132條“勞動(dòng)保障讓位于交易安全”的立法本意；若按法定抵押權(quán)說，則建設(shè)工程價(jià)款只能與擔(dān)保物權(quán)并位，而不能更優(yōu)先；唯有按不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說，對承包人占有的特殊承攬物——建設(shè)工程，享有優(yōu)先順位于抵押權(quán)的留置權(quán)，更能解釋建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的淵源。

[12] 稅兵：“占有改定與善意取得——兼論民法規(guī)范漏洞的填補(bǔ)”，載《法學(xué)研究》2009年第5期，第15－16頁。

[13] 陳衛(wèi)佑：《德國民法典》，法律出版社2004年版，第283頁。

[14] 莊加園：“預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力”，載《南京大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué).人文科學(xué).社會(huì)科學(xué)》2014年第6期；秦彧：“物權(quán)法預(yù)告登記制度問題探討”，載http://www./showNews.asp?id=16713，2015年12月18日訪問。

[15] 胡康生主編：《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第63頁。

[16] 孫憲忠：《中國物權(quán)法總論》，，法律出版社2003年版，第235頁；王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第172頁；房紹坤、呂杰：“創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記的幾個(gè)問題”，載《法學(xué)家》2003年第4期。

[17] 張龍文：《民法物權(quán)實(shí)務(wù)研究》，漢林出版社1977年版，第199頁。

[18] 孫憲忠：《中國物權(quán)法總論》，法律出版社2003年版，第235頁。

[19] 史尚寬：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第15頁。

[20] 同注[17]，第196頁。

[21] 同注[13]。

[22] 同注[13]。

[23] 崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2011年版，第61頁。

[24] 安建主編：《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法釋義》，法律出版社2006年版，第51頁。

[25] 韓長印：“破產(chǎn)撤銷權(quán)行使問題研究”，載《法商研究》2013年第1期。

[26] See William E. Hogan, Games Lawyers Play with theBankruptcy Preference Challenge to Accounts and Inventory Financing, 53 CornellL. Rev. 553 (1968).

[27] 任一民：《期房交易的破產(chǎn)保護(hù)效力》，載第十一屆中國青年經(jīng)濟(jì)法博士論壇暨“經(jīng)濟(jì)法視野中的市場準(zhǔn)入與退出制度”研討會(huì)論文集。

[28]同注[13]。