|
企業(yè)破產(chǎn)案件中以房抵債問題的處理 在企業(yè)破產(chǎn)案件特別是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，經(jīng)常會遇到以房抵債的情況，但是由于我國現(xiàn)行法律法規(guī)司法解釋尚未對“以房抵債”作出明確規(guī)定，在破產(chǎn)案件中對以房抵債問題如何處理也存在一定的爭議。本文，筆者將重點從以房抵債的構成要件、效力認定、管理人是否可以解除以房抵債合同、以房抵債是否享有優(yōu)先受償權以及以房抵債類債權認定等方面對在企業(yè)破產(chǎn)案件中的以房抵債問題進行分析。以房抵債實質(zhì)上是以物抵債或代物清償?shù)囊环N方式，通常表現(xiàn)為債權債務雙方當事人達成變更原債的履行方式為以房屋抵償原債的合意，約定以債務人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的房屋折價抵償原先的債務。因此，筆者認為以房抵債通常具備以下構成要件：2.雙方達成以房抵債的意思表示（通常變現(xiàn)為簽訂以房抵債協(xié)議，并簽訂商品房買賣合同）；3.抵債房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移至債權人名下。根據(jù)《民法典》第一百四十三條、第一百四十四條、第一百四十六條的規(guī)定，通常情況下只要債權人與債務人是出于真實的意思表示達成的以房抵債合同，且合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，以房抵債合同有效。在企業(yè)破產(chǎn)案件中，需要特別注意，如果存在以下情形的，則以房抵債合同無效或者管理人有權撤銷：1.以房抵債行為發(fā)生在人民法院受理破產(chǎn)申請前六個月內(nèi)。《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十二條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請前六個月內(nèi)，債務人有本法第二條第一款規(guī)定的情形，仍對個別債權人進行清償?shù)?，管理人有權請求人民法院予以撤銷?！保绻苑康謧袨榘l(fā)生在人民法院受理破產(chǎn)申請前六個月內(nèi)，則會構成個別清償，管理人有權撤銷。2.在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，以不合理的抵債金額進行以房抵債的。《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，涉及債務人財產(chǎn)的下列行為，管理人有權請求人民法院予以撤銷：……（二）以明顯不合理的價格進行交易的；”如果以房抵債行為發(fā)生在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，且以明顯不合理的價格進行以房抵債的，管理人有權撤銷以房抵債的行為?！耙悦黠@不合理的價格”通常表現(xiàn)為兩種方式，一是房屋抵債的價格明顯低于市場價值，二是以房抵債抵的債務包含了超過法定計算標準的利息、違約金等。問題：債務人將已經(jīng)抵押的房屋用于以房抵債的，債權人與債務人簽訂的以房抵債合同是否有效？《民法典》第四百零六條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償?！币簿鸵馕吨凇睹穹ǖ洹肥┬幸院?，債務人以已經(jīng)設定抵押權的房屋來抵債的，以房抵債行為有效，只是抵債后，抵押權人對用于抵債的房屋仍然享有抵押權。但是，如果債務人與抵押權人簽訂的抵押合同中已經(jīng)明確約定抵押期間，債務人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押物的，則以房抵債合同會因違反抵押合同的約定而無效。《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內(nèi)未答復的，視為解除合同”。即管理人有權依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條單方解除的合同限于破產(chǎn)申請受理前成立且債務人和對方當事人均未履行完畢的合同。然而在以房抵債合同中，債權人一方往往已經(jīng)履行了主合同義務，例如借款的支付義務、建設工程的施工義務等，因此，管理人不能夠依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定單方解除以房抵債合同。最高人民法院在（2019)最高法民申3582號、（2020）最高法民申4265號、（2021）最高法民申2462號等案件中，均認為管理人不能夠依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定單方解除以房抵債合同。問題：管理人不能依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定解除以房抵債合同，是否就意味著債務人必須繼續(xù)履行以房抵債合同，向債權人交付抵債房屋？當然不是。雖然管理人不能依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定解除以房抵債合同，但是《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條明確規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效?！比绻^續(xù)履行以房抵債合同，向債權人交付抵債房屋，無疑會構成個別清償。因此，對于以房抵債合同，管理人可以依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條的規(guī)定，從保障債權人公平受償?shù)慕嵌冉獬苑康謧贤Ｗ罡呷嗣穹ㄔ涸冢?019)最高法民申3582號、(2020)最高法民申2256號、（2021）最高法民申1966號中均持本觀點。同時，最高人民法院在（2021）最高法民申948號一案中認為，破產(chǎn)程序的目的在于集中公平清理破產(chǎn)企業(yè)的債權債務關系，債務人進入破產(chǎn)程序后，除法律規(guī)定或者管理人根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定決定繼續(xù)履行合同之外，債權人對債務人根據(jù)合同享有的履行請求權，應當統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為金錢債權，由債權人通過申報債權并根據(jù)法定順位獲得清償。因此，即使管理人不能解除以房抵債合同，在破產(chǎn)程序統(tǒng)一公平受償?shù)幕驹瓌t下，債權人基于以房抵債合同而產(chǎn)生的房屋交付請求權也已經(jīng)轉(zhuǎn)化為金錢債權，已經(jīng)不能夠在破產(chǎn)程序中主張交付房屋。四、以房抵債的債權人是否享有購房優(yōu)先受償權 債權人與債務人簽訂以房抵債合同，實際上是雙方均已認可將債權人對債務人的債權轉(zhuǎn)化為購房款，雙方往往還會另行簽訂商品房買賣合同且約定購房款通過抵債的方式支付。這種情況下，債權人的債權轉(zhuǎn)化為購房款，那么債權人是否可以主張購房優(yōu)先權?首先需要明確的是，購房人也并非一定能夠享有購房優(yōu)先權。根據(jù)原《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第2條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定，享有購房優(yōu)先權的購房人應僅限于“消費者購房人”，即購房人購買房屋是出于居住、生活的目的。而在以房抵債關系中，即使債權人具備了購房人的身份，但其與債務人簽訂商品房買賣合同的目的并非為了購買房屋用于居住，而是通過以物抵債或代物清償?shù)姆绞绞乖袀鶛喃@得清償，其與購房消費者存在本質(zhì)上的區(qū)別。因此，筆者認為以房抵債的債權人不享有購房優(yōu)先受償權。問題：既然以房抵債的債權人不享有購房優(yōu)先權，其債權是否就必然屬于普通債權？以房抵債的債權人是否享有其他優(yōu)先權（如抵押權、質(zhì)押權、建設工程優(yōu)先權等），應根據(jù)其原債權情況具體分析。根據(jù)目前最高人民法院的觀點，債權人與債務人簽訂以房抵債合同并不當然消滅原有的債權債務關系，只是雙方當事人設立了一項新債，且新債與原債并存，當新債得以清償時原債權債務關系消滅。由于在破產(chǎn)程序中，未履行完畢（完成抵債房屋產(chǎn)權的變動）的以房抵債合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，關于其債權的性質(zhì)應該根據(jù)原債權的性質(zhì)進行認定。五、破產(chǎn)案件中以房抵債類型債權的核查以及注意事項 在企業(yè)破產(chǎn)案件特別是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，以房抵債類型的債權人向管理人申報債權時往往以購房人自居，認為自身債務已經(jīng)轉(zhuǎn)化為購房債權，在向管理人提交債權申報材料時往往只會提交商品房買賣合同等與購房相關的材料，而對于原來債權債務相關的材料基本不會主動提供。面對這種情況，管理人在核查債權時應注意以下事項：1.核實購房人購房時的付款憑證。以房抵債類債權人的購房款支付方式通常是用原債權沖抵的，不存在購房款的支付記錄。因此，管理人在核查購房類債權時不能僅憑債務人出具的購房收據(jù)或者發(fā)票即認可購房人身份，還需要讓購房人提供支付購房款的付款憑證。這樣能夠有效識別以房抵債類債權。2.核實以房抵債原債權的情況。在發(fā)現(xiàn)債權人申報的債權屬于以房抵債類型債權后，需要告知申報人提供原債權相關文件，例如原來債權發(fā)生相關的合同文件、付款憑證、對賬結算文件、相關法律文書等。同時還需要調(diào)查從債務人處接收到的合同文件、財務憑證、法律文書等資料，同時與債務人相關人員，如債務人法定代表人、財務負責人、業(yè)務經(jīng)辦人員等，核實原債權的形成原因、債權金額的計算方式，并根據(jù)原債權的性質(zhì)對以房抵債債權的債權性質(zhì)進行依法認定。3.核實以房抵債的真實性。在企業(yè)破產(chǎn)案件中，對于已經(jīng)履行完畢了的以房抵債合同（即抵債房屋產(chǎn)權已經(jīng)轉(zhuǎn)移至債權人名下），管理人也應當予以重視，通知這一部分“原債權人”提交原始債權相關資料、核實原始債權的真實性，判斷是否存在虛構債務或者承認不真實的債務或債務人為逃避債務而隱匿、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的情形，如果發(fā)現(xiàn)有上述情形的，管理人應根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十三條、第三十四條的規(guī)定依法追回債務人財產(chǎn)。此外，還需要核實以房抵債時抵債金額是否包含超過法律規(guī)定標準的利息、違約金。如果發(fā)現(xiàn)進行以房抵債的債權金額中是包含了超過法定標準的利息、違約金，管理人應依法向原債權人主張返還相關財產(chǎn)甚至向人民法院申請撤銷以房抵債行為。
|
