園區(qū)中國(guó)（park_china)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最高境界，不是做產(chǎn)品，也不是搞標(biāo)準(zhǔn)，而是打造平臺(tái)。最近這家公司一直集體開(kāi)會(huì)在討論共享經(jīng)濟(jì)和平臺(tái)經(jīng)濟(jì)，研究的重要對(duì)象就是Uber。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造講究單位產(chǎn)出，這是到哪里都顛撲不破的硬性指標(biāo)。這家公司旗下的招牌園區(qū)，2015年已開(kāi)發(fā)的11平方公里土地上實(shí)現(xiàn)企業(yè)總營(yíng)業(yè)收入2700億，稅收超過(guò)100億，單位產(chǎn)出名列全國(guó)前茅，被稱(chēng)為“上海最牛園區(qū)”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最核心的武器就是金融資本。這家公司去年發(fā)起了中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最大規(guī)模的基金——100億規(guī)模的園區(qū)開(kāi)發(fā)基金，并且引入社?；鹱鳛長(zhǎng)P。

如果你們對(duì)我們一直沒(méi)完沒(méi)了地介紹華夏、天安、聯(lián)東、億達(dá)有些審美疲勞了，不妨來(lái)看看這家公司換換口味。

它的名字叫做上海臨港集團(tuán)，上海市管企業(yè)中唯一以園區(qū)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的國(guó)企集團(tuán)，這部分業(yè)務(wù)在2015年在A股成功借殼上市——上海臨港（600848.SH）。

上面說(shuō)的那個(gè)招牌園區(qū)，叫做漕河涇，嗯，好像名氣比這家公司還要大。

3月18日，作為園區(qū)中國(guó)2016中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)榜單調(diào)研的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，我們?cè)阡詈記艿臉?biāo)志性建筑——新漕河涇?chē)?guó)際商務(wù)中心的最高層38層，臨港集團(tuán)總部，拜訪了臨港集團(tuán)新任總裁袁國(guó)華。 

這位“重量級(jí)”人物雖然是新任總裁，卻是臨港集團(tuán)絕對(duì)的元老級(jí)人物，31歲投身漕河涇，37歲開(kāi)疆臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，把人生最寶貴的20年都奉獻(xiàn)給了臨港集團(tuán)。因此，在和我們談起臨港的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)時(shí)，其侃侃而談，自豪之情溢于言表。

臨港集團(tuán)從誕生時(shí)起就背負(fù)雙重使命，既要以市場(chǎng)化手段推動(dòng)園區(qū)開(kāi)發(fā)，也要完成上海市委市政府交給的產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，因此同時(shí)具有競(jìng)爭(zhēng)性和功能性?xún)蓚€(gè)國(guó)企屬性。在定位上，臨港集團(tuán)此前一直以“產(chǎn)業(yè)推動(dòng)者”自許，但隨著近年來(lái)上海城市更新趨勢(shì)的日益顯著，它的頭上又多了一個(gè)“城市更新建設(shè)者”的名銜。

我們今天著重介紹一下臨港集團(tuán)手中的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四張名片”，或者說(shuō)四張王牌，雖然說(shuō)集齊了召喚不出神龍，但是在上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也足以通殺四方了。

第一張標(biāo)志性名片就是漕河涇，是二級(jí)園區(qū)開(kāi)發(fā)的王牌。

我們之前也有過(guò)反復(fù)的介紹，“為人不識(shí)漕河涇，閱遍園區(qū)也枉然”。這個(gè)創(chuàng)立于1984年的新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是中國(guó)最早的一批開(kāi)發(fā)區(qū)之一，沒(méi)有管委會(huì)、市場(chǎng)化運(yùn)作、公司制經(jīng)營(yíng)，在眾多國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中，是一個(gè)具有鮮明特色的另類(lèi)。如今這里聚集了超過(guò)2500家中外高科技企業(yè)，上海企業(yè)都以能在漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)落戶(hù)為相當(dāng)之榮耀。

第二張名片是一級(jí)開(kāi)發(fā) 產(chǎn)業(yè)新城的王牌，即位于上海東南部的臨港產(chǎn)業(yè)園。

這是一個(gè)規(guī)模龐大、發(fā)展迅速、以重型裝備制造為核心的產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃面積近247平方公里，用袁國(guó)華的話(huà)說(shuō)，“面積相當(dāng)于半個(gè)新加坡”。

臨港產(chǎn)業(yè)園是目前世界上少有得集航空、海運(yùn)、鐵路、高速公路、內(nèi)河運(yùn)輸?shù)任宸N交通功能于一體的區(qū)域，被國(guó)外驚呼為“五龍匯聚”，也是整個(gè)上海非常倚重的核心產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，戰(zhàn)略重要性堪比當(dāng)年的浦東，其第一任管委會(huì)主任，正是如今的上海市長(zhǎng)楊雄。

經(jīng)過(guò)13年的發(fā)展，臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)已經(jīng)基本形成了汽車(chē)整車(chē)及零部件、大型船舶關(guān)鍵件、發(fā)電及輸變電設(shè)備、海洋工程設(shè)備、航空零部件配套等五大裝備產(chǎn)業(yè)制造基地，其入駐的國(guó)內(nèi)外大型品牌企業(yè)和產(chǎn)業(yè)品類(lèi)燦若星河，在產(chǎn)城融合發(fā)展方面也取得了令人側(cè)目的成績(jī)，這些發(fā)展成果大家可以自行查看資料，這里就不贅述了。目前，這里剛剛開(kāi)發(fā)了30%~40%，未來(lái)還有巨大的發(fā)展空間。

第三張名片就是品牌輸出的王牌，以漕河涇松江園區(qū)的“新橋模式”為代表，我們之前也有過(guò)專(zhuān)門(mén)的文章介紹。在去年的借殼上市中，裝入上市平臺(tái)的主要部分就是這些二級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

漕河涇是整個(gè)上海“區(qū)區(qū)合作、品牌聯(lián)動(dòng)”戰(zhàn)略下的主力軍，松江區(qū)新橋鎮(zhèn)和臨港集團(tuán)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)共同投資成立平臺(tái)公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃面積3000畝的漕河涇松江高科技園。在2015年度上海市104個(gè)工業(yè)區(qū)塊綜合評(píng)價(jià)中，漕河涇松江園區(qū)的發(fā)展速度躍居第一，用地效益名列第五，單位面積稅收產(chǎn)出達(dá)到全區(qū)平均水平10倍以上，被稱(chēng)為“上海最猛園區(qū)”，也成為上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的試點(diǎn)樣本之一。

以園區(qū)中國(guó)不那么準(zhǔn)確的了解，上海這個(gè)地方吧，尤其是各個(gè)區(qū)政府，對(duì)外來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和其他區(qū)域的園區(qū)平臺(tái)不是那么感冒。但是臨港集團(tuán)由于市屬直管企業(yè)這個(gè)特殊身份，比較容易被各區(qū)政府所接受，相對(duì)而言這種合資的開(kāi)發(fā)管理輸出更容易，障礙更小。

尤其值得一提的是，在這種國(guó)有資產(chǎn)與集體資產(chǎn)利益捆綁開(kāi)發(fā)園區(qū)的機(jī)制下，原來(lái)的離土農(nóng)民也分享了發(fā)展中的紅利。除了資產(chǎn)增值和公司分紅以外，這些村鎮(zhèn)集體企業(yè)甚至在這次借殼上市過(guò)程中成為上市公司的股東，如新橋資管、九亭資管、浦東康橋這些，其實(shí)都是各園區(qū)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民將集體資產(chǎn)量化后組建成立的鎮(zhèn)一級(jí)資產(chǎn)管理平臺(tái)。這既符合國(guó)企“混合所有制”的改革方向，也符合上?！皠?chuàng)新開(kāi)發(fā)區(qū)與周邊鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展機(jī)制”的重要工作方針。

“去年A股市場(chǎng)上上海臨港的股價(jià)上漲，也確實(shí)給這些農(nóng)民股東帶來(lái)了真金白銀的收益。”袁國(guó)華說(shuō)。

第四張名片就是城市更新的王牌“新業(yè)坊”。

目前，臨港集團(tuán)已經(jīng)和靜安區(qū)政府、寶山區(qū)政府和虹口區(qū)政府達(dá)成了戰(zhàn)略合作，在原有的一些老舊廠房和辦公區(qū)進(jìn)行更新改造，以“臨港新業(yè)坊”的產(chǎn)品形象重新投向市場(chǎng)。

所謂的新業(yè)坊，是臨港集團(tuán)在原有空間、產(chǎn)業(yè)、資源、服務(wù)的基礎(chǔ)上，整合市場(chǎng)合作伙伴，以專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化的運(yùn)作模式，以新產(chǎn)業(yè)、新空間、新服務(wù)為重要抓手，提供“辦公 服務(wù) 產(chǎn)業(yè) 空間 投融”全方位的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)，打造具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)平臺(tái)業(yè)態(tài)。

在合作細(xì)節(jié)上，臨港集團(tuán)主要是采取輕資產(chǎn)的合資公司形式租用土地20年，進(jìn)行更新、改造、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)?！白霎a(chǎn)業(yè)生態(tài)集聚是臨港的特長(zhǎng)，在此基礎(chǔ)上，我們引入了優(yōu)客工場(chǎng)、36氪這樣的優(yōu)秀合作伙伴，不斷嫁接植入對(duì)方的服務(wù)系統(tǒng)，打造一個(gè)眾創(chuàng)生態(tài)、合作共贏的大平臺(tái)?！痹瑖?guó)華說(shuō)。

四張名片，如果從1984年算起的話(huà)，臨港集團(tuán)前后一共修煉了32年，涵蓋了一級(jí)、二級(jí)、輸出管理、輕資產(chǎn)改造（包租）這兩重兩輕的四張牌，形成一個(gè)剛?cè)岵?、輕重并行的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矩陣。就如同身兼乾坤大挪移和九陽(yáng)神功的張無(wú)忌，要柔有柔，要?jiǎng)傆袆?，面?duì)不同的交易對(duì)手，自有不同的打法。這幾乎可以讓臨港集團(tuán)滲透到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的每一個(gè)層面，足以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)千變?nèi)f化的需求。

接下來(lái)，我們還會(huì)繼續(xù)介紹臨港集團(tuán)在資本市場(chǎng)、金控系統(tǒng)和平臺(tái)經(jīng)濟(jì)方面的具體操作思路，相信無(wú)論是對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商同行，還是地方政府和各個(gè)園區(qū)負(fù)責(zé)人而言，就具有相當(dāng)?shù)挠薪梃b意義，敬請(qǐng)大家繼續(xù)關(guān)注。