如何提高開發(fā)項(xiàng)目的容積率，達(dá)到合理避稅呢?

問

我公司計(jì)劃開發(fā)的A小區(qū),是一個(gè)別墅與多層住宅混合小區(qū),占地面積210 000㎡,建筑總面積157 500㎡ ，容積率為0.75。其中：別墅面積15 600㎡，144㎡以下的住宅117 800㎡，144㎡以上的住宅23 800㎡，配套設(shè)施面積300㎡。由于容積率小于1.0，根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，該小區(qū)的房屋均屬于非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。我公司在銷售房產(chǎn)時(shí)，將一律按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的預(yù)征率，預(yù)繳土地增值稅；而且，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房的普通住房，也不能享受減半征收契稅的優(yōu)惠，購房人意見很大。請(qǐng)問，這種情況應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行納稅籌劃？

答

《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號(hào)）規(guī)定：“為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%?！?/span>

　　各省市根據(jù)上述文件的規(guī)定，一般把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)定位：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

　　2、單套建筑面積在144㎡（含144㎡）以下；

　　3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　A小區(qū)的容積率為0.75，整個(gè)小區(qū)的住房全部屬于非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受普通標(biāo)準(zhǔn)住房的稅收優(yōu)惠。

　　《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　A小區(qū)的全部住房都屬于非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，因此，購房人不得享受此項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策。

　　據(jù)推測，貴公司把別墅與住房混合開發(fā)，是為了提高整個(gè)小區(qū)的容積率，以便通過建設(shè)規(guī)劃的審批?，F(xiàn)在，項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)審批通過，建議貴公司可以把這個(gè)項(xiàng)目分兩期開發(fā)，先開發(fā)多層住宅部分，后開發(fā)別墅部分。假設(shè)別墅部分容積率為0.2，占地面積為78 000㎡，那么住宅占地面積為132 000㎡，容積率為1.08，單套建筑面積小于144㎡的住房屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

　　《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　貴公司分期開發(fā)后，應(yīng)分期進(jìn)行土地增值稅的清算。住宅部分的容積率大于1.0，單套建筑面積小于144㎡的住房便屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)售時(shí)可以按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)繳土地增值稅，購房人購買第一套普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以減半征收契稅。土地增值稅清算時(shí)，如果該部分增值率不大于20%，貴企業(yè)可以享受土地增值稅免稅的稅收優(yōu)惠。