財(cái)稅[2010]13號：關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知

解讀：財(cái)稅[2010]13號文規(guī)定，對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。也就是說，可以享受個(gè)人首次購買住房契稅1%優(yōu)惠，所有的共同購房者必須均為首次購房，否則不能享受該項(xiàng)優(yōu)惠。

國稅函[2010]220號：關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

解讀：從2006年“187號文”開始，要求各地從次年起對房企進(jìn)行全面的土地增值稅清算。但由于國際金融危機(jī)的影響，這一政策并未嚴(yán)格執(zhí)行。此次，《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號，以下簡稱“通知”）明確了土地增值稅清算過程中若干計(jì)稅問題，雖然此次政策有緊亦有松，但仍體現(xiàn)了國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。

1、收入確認(rèn)問題

《通知》明確在全額開具發(fā)票的情況下以發(fā)票所載金額為準(zhǔn)，否則應(yīng)以銷售合同載明金額作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房款未收全為由延遲確認(rèn)收入。

2、質(zhì)量保證金的扣除

根據(jù)《通知》的相關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商能夠取得施工方就質(zhì)量保證金開具的發(fā)票，則在清算時(shí)可將其扣除，否則不能扣除。

3、開發(fā)費(fèi)用的扣除問題

針對土地清算中利息費(fèi)用的扣除問題，該《通知》基本遵循了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中的基本規(guī)定。另外，《通知》規(guī)定土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

4、土地閑置費(fèi)扣除問題

《通知》的頒布是對09年文件的后續(xù)明確，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在清算土地過程中不得扣除。

5、契稅的扣除問題

《通知》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的契稅，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。也就是說，在土地增值稅清算時(shí)，契稅計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本已經(jīng)不存在任何爭議。

國稅函[2010]201號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知

解讀：《通知》結(jié)合國稅發(fā)[2009]31號文進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工產(chǎn)品的界定，旨在嚴(yán)堵房地產(chǎn)企業(yè)所得稅漏洞。

《通知》明確規(guī)定只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)實(shí)質(zhì)性交付使用，不論驗(yàn)收、備案等手續(xù)是否完成均視為產(chǎn)品完工并應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入并結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額?！锻ㄖ返某雠_主要是防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡單的以工程驗(yàn)收、竣工結(jié)算或會(huì)計(jì)決算做為開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)，延遲確定產(chǎn)品收入。因此，該《通知》被視為國家稅務(wù)總局嚴(yán)密防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)漏繳稅款和延遲納稅行為的又一道強(qiáng)有力的屏障。

文件自下發(fā)之日2010年5月12日起開始實(shí)施，提請各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按稅法規(guī)定準(zhǔn)確界定完工開發(fā)產(chǎn)品，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，并盡早歸集開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，以期最大限度降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。