在融資方面，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)該利用信托融資方式靈活、形式多樣的特點(diǎn)進(jìn)行間接融資，并積極探索進(jìn)行結(jié)構(gòu)性融資，用好資產(chǎn)證券化工具。結(jié)構(gòu)性融資是將高度市場化的金融資源、實(shí)體企業(yè)資產(chǎn)信用資源高效配置的過程和結(jié)果，它將資金提供者、需求者兩方直接配置，使銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)成為融資的輔助者、中介服務(wù)者。

結(jié)構(gòu)性融資的本質(zhì)是一種以特定的基礎(chǔ)資產(chǎn)信用為基礎(chǔ)的資產(chǎn)信用融資，只要某項(xiàng)資產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，該資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流就可以被證券化。資產(chǎn)包括實(shí)物資產(chǎn)、現(xiàn)金資產(chǎn)、債權(quán)資產(chǎn)。債權(quán)包括既有債權(quán)和未來債權(quán)。在目前的法律環(huán)境下，實(shí)物資金、現(xiàn)金資產(chǎn)和既有債權(quán)可以被證券化。但養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的多是未來債權(quán)，如老年人入住后每月定期固定交納的床位費(fèi)、餐費(fèi)和養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)等。未來債權(quán)是指現(xiàn)在尚未存在、將來有可能發(fā)生的債權(quán)。這種債權(quán)需要在特定條件下（如一方交付標(biāo)的物、持續(xù)履行義務(wù)等）方可形成。在債權(quán)產(chǎn)生之前，權(quán)利人實(shí)際持有的是一種期權(quán)，該權(quán)利受到合同約束和法律保護(hù)。有債權(quán)的證券化對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更具現(xiàn)實(shí)性和可行性。

從目前我國信托業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)融資方面的主要職能來看，信托在養(yǎng)老地產(chǎn)融資中的作用主要有兩種，一是充當(dāng)間接融資中間平臺或通道，通過單一信托計(jì)劃，如理財(cái)產(chǎn)品等形式，讓銀行資金以表外業(yè)務(wù)形式通過信托渠道發(fā)放給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，用于支付項(xiàng)目建安成本和養(yǎng)老設(shè)備采購成本等。二是成立各種特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV），通過結(jié)構(gòu)性融資充當(dāng)直接融資工具，以股權(quán)、債權(quán)或兩者結(jié)合的方式解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全程資金供應(yīng)問題，包括前期咨詢費(fèi)用、土地摘牌費(fèi)用、建安成本、設(shè)備采購成本、經(jīng)營費(fèi)用等。

信托在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融資中的作用是：一是融資介入早。通過公司制、契約制和合伙制等產(chǎn)業(yè)基金組織形式，SPV和養(yǎng)老開發(fā)商可以作為股東、受托人或普通合伙人，扮演項(xiàng)目經(jīng)營者角色，其他投資者可以作為戰(zhàn)略投資者、委托人或有限合伙人充當(dāng)資金供應(yīng)者角色。在項(xiàng)目剛剛立項(xiàng)時(shí)，就以股權(quán)投資的形式提供最初的注冊資金和啟動(dòng)資金。二是資金額度大。信托公司投資的單一項(xiàng)目可以投入不超過項(xiàng)目總投資額65%的資金，結(jié)構(gòu)性融資工作可以為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供大部分資金。三是時(shí)間期限長。結(jié)構(gòu)性融資工具可以為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)提供從前期費(fèi)用、土地摘牌、建安成本、設(shè)備采購和經(jīng)營費(fèi)用等全程成本，與間接融資主要覆蓋項(xiàng)目建設(shè)期和項(xiàng)目經(jīng)營期相比，信托資金供應(yīng)周期要長得多。四是融資方式靈活。在養(yǎng)老地產(chǎn)后期的開發(fā)經(jīng)營當(dāng)中，有限合伙人可以以債權(quán)或增資擴(kuò)股或股債結(jié)合等多種方式繼續(xù)投入資金，具有操作靈活、方式多樣的特點(diǎn)。因此，信托在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資能發(fā)揮較大作用。

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)完成轉(zhuǎn)入經(jīng)營期后，由于養(yǎng)老項(xiàng)目以持有為主，在前期資金投入巨大的背景下，后續(xù)經(jīng)營當(dāng)中的資金需求問題更大更迫切。養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，會(huì)產(chǎn)生兩種收益：一是老年人入住養(yǎng)老項(xiàng)目時(shí)交納的入門費(fèi)或者抵押金，這屬于既定債權(quán)；二是老年人入住時(shí)每月需交納的養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)、房費(fèi)、餐飲費(fèi)等，該類費(fèi)用明確、穩(wěn)定，屬于未來債權(quán)。根據(jù)分析，有基礎(chǔ)法律關(guān)系的未來債權(quán)是可以作為信托財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托的。因此，通過結(jié)構(gòu)性融資工具，把既定債權(quán)和未來債權(quán)證券化，能夠解決養(yǎng)老地產(chǎn)持有運(yùn)營階段的融資問題。

REITs的可行性

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、管理、買賣等經(jīng)營活動(dòng)的信托投資公司，它將房地產(chǎn)全流程開發(fā)、銷售、租賃和運(yùn)營中所得到的全部收入以派息形式分配給股東。其是一種起源于美國的創(chuàng)新融資模式，美國目前擁有全球規(guī)模最大的REITs市場。截至今年6月11日，全球養(yǎng)老健康REITs共發(fā)行了26只，總市值861.6億美元。中國內(nèi)陸第一單REITs——中信啟航專項(xiàng)資管計(jì)劃由中信證券于今年4月推出，并于5月21日在深交所綜合交易平臺掛牌交易，中國REITs市場的探討和嘗試從此開啟。

然而，由于中信啟航專項(xiàng)資管計(jì)劃的具體形式為私募信托，由券商而不是信托公司發(fā)起，并且是在證券法框架和證監(jiān)會(huì)監(jiān)管下而不是在信托法框架和銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管下的REITs產(chǎn)品，其性質(zhì)實(shí)際上是資產(chǎn)抵押證券性質(zhì)，因此它離標(biāo)準(zhǔn)的公開募集REITs產(chǎn)品尚有距離。

REITs可以按組織形式、投資對象、運(yùn)作方式和募集方式等進(jìn)行分類。REITs的優(yōu)點(diǎn)是：具有低波動(dòng)性和保值性；可免除雙重征稅和無最低投資要求；擁有穩(wěn)定的即期收入；資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)；管理的透明度高、道德風(fēng)險(xiǎn)低。房地產(chǎn)投資信托基金特殊的組織形式和治理結(jié)構(gòu)達(dá)到了人人都能當(dāng)老板、外行當(dāng)甩手掌柜的效果，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的最佳配置。特別能滿足老年人投資養(yǎng)老社區(qū)、入住養(yǎng)老社區(qū)的需求。針對養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)，在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)階段可以通過REITs解決融資問題。

養(yǎng)老地產(chǎn)REITs融資是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。首先，由養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商制定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃，由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司選擇建筑商按開發(fā)商的要求進(jìn)行工程建設(shè)；同時(shí)由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司作為基金發(fā)起人向政府部門申請養(yǎng)老地產(chǎn)REITs，并向養(yǎng)老信托的投資人募集資金。基金存續(xù)期結(jié)束后由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司回購，回購?fù)瓿珊笞N養(yǎng)老地產(chǎn)REITs并將養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目移交資產(chǎn)管理公司。在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金存續(xù)期內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)出租和出售的資金作為REITs收益來源，配套設(shè)施比如商場、醫(yī)院等經(jīng)營性收入歸養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司。當(dāng)收益率無法滿足REITs最低收益要求時(shí)，由養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行補(bǔ)貼。

在我國，信托型REITs比公司型REITs更適合我國國情。從法律層面來看，我國《公司法》等相關(guān)法律禁止成立特殊目的的空殼公司。從股東收益層面來看，公司型REITs存在雙重納稅問題，需要同時(shí)繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，雙重稅收使得股東收益縮水。從管理層面來看，信托型REITs能夠使股東和管理者之間保持信息對稱，提高管理的透明度，降低管理者的道德風(fēng)險(xiǎn)，有利于投資者了解REITs運(yùn)行情況，保障投資者利益。

在運(yùn)作形式方面，我國養(yǎng)老地產(chǎn)REITs宜采用封閉性結(jié)構(gòu)。因?yàn)椴还苁丘B(yǎng)老地產(chǎn)的銷售還是經(jīng)營配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其周期都很長，在短期內(nèi)REITs不可能有足夠的現(xiàn)金完成對基金收益憑證的回購。而另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的投資對象是標(biāo)的確定的養(yǎng)老地產(chǎn)，基金發(fā)行前就已經(jīng)確定基金的發(fā)行規(guī)模。證券封閉基金的存續(xù)期為15年，綜合考慮養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目出租和銷售的期限，養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的存續(xù)期至少應(yīng)在10年以上。存續(xù)期滿后，基金管理公司回購全部基金收益憑證并解散基金。

在具體發(fā)行途徑方面，我國養(yǎng)老地產(chǎn)REITs建議采用公募方式。公募REITs的優(yōu)勢在于，一是有利于動(dòng)員廣大投資人參與長期投資；二是有利于社保基金、保險(xiǎn)基金等機(jī)構(gòu)投資者參與投資。在價(jià)格制定方面，以REITs形式運(yùn)作的養(yǎng)老地產(chǎn)一般應(yīng)定位于高端養(yǎng)老社區(qū)。盡管定位高端，但養(yǎng)老社區(qū)的定價(jià)一定要與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相符，不能脫離市場實(shí)際而虛高定價(jià)。這是養(yǎng)老地產(chǎn)REITs獲得盈利和控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向在哪里】

中國老年化社會(huì)來臨，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，需要房地產(chǎn)行業(yè)的大力支撐和深度參與，房地產(chǎn)企業(yè)更是能夠從養(yǎng)老地產(chǎn)一隅發(fā)現(xiàn)一片產(chǎn)業(yè)藍(lán)海。

2013，中國養(yǎng)老地產(chǎn)元年！

2014，養(yǎng)老地產(chǎn)大幕全面拉開！

【養(yǎng)老地產(chǎn)如何落地】
在國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的影響下，養(yǎng)老地產(chǎn)的先行者已經(jīng)摸索出9類養(yǎng)老地產(chǎn)落地模式，國內(nèi)已有近20個(gè)典型項(xiàng)目通過探索積累了一線經(jīng)驗(yàn)，知學(xué)學(xué)院組織開辦“養(yǎng)老地產(chǎn)如何落地”系列課程，分享國內(nèi)已經(jīng)成功建設(shè)并運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。今年7月第一站在杭州舉辦，分享了萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、東方太陽城、和佑尊長園等5個(gè)不同類型的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老投資、開發(fā)、運(yùn)營等機(jī)構(gòu)120余人報(bào)名參加了學(xué)習(xí)，并進(jìn)行研討與交流，課程對于行業(yè)交流產(chǎn)生了巨大的價(jià)值，受到學(xué)員的高度認(rèn)可。

2014年11月21、22日“養(yǎng)老地產(chǎn)如何落地”第二站即將在北京開課，本次課程邀請到親和源、大愛城、臺灣長庚養(yǎng)生文化村、恭和苑等5個(gè)典型養(yǎng)老項(xiàng)目的5位一線專家分享實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

→這堂課，有國內(nèi)首個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)——親和源近五年的開發(fā)運(yùn)營實(shí)踐；
→這堂課，您可以從著名的臺灣“銀發(fā)社區(qū)”——臺灣長庚養(yǎng)生文化村的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)分享中掌握養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營的精髓。
→這堂課，您將從北京市首個(gè)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、持續(xù)照料”試點(diǎn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——恭和苑的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)中學(xué)習(xí)到高端養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；
→這堂課，您將到國家級養(yǎng)老示范基地——大愛城考察學(xué)習(xí)，親身體驗(yàn)大型、全齡化、多元綜合業(yè)態(tài)組合的養(yǎng)老住區(qū)投資開發(fā)模式與項(xiàng)目氛圍；
→這堂課，實(shí)戰(zhàn)專家還將從全周期開發(fā)運(yùn)營的7大環(huán)節(jié)全面講授養(yǎng)老項(xiàng)目管理，從產(chǎn)業(yè)看地產(chǎn)，從全局把握投資。

【什么人要來聽】

• 如果您關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，希望從養(yǎng)老地產(chǎn)中獲得模式啟發(fā)；

• 如果您準(zhǔn)備投資養(yǎng)老地產(chǎn)，希望從典型案例中獲取商業(yè)模式借鑒；

• 如果您已經(jīng)投入建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，希望獲取一線運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)；

• 如果您在運(yùn)營過程中，希望過得資本、醫(yī)療、運(yùn)營管理、策劃定位等方面的資源；

• 如果您希望和國內(nèi)最具代表性的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一線操盤手進(jìn)行面對面的交流；

• 如果您站在經(jīng)濟(jì)和行業(yè)轉(zhuǎn)型的前沿，看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的壯闊前景；

……

本堂課，不容錯(cuò)過！

本次課程為知學(xué)學(xué)院“養(yǎng)老地產(chǎn)如何落地”第二站，第一次課程已經(jīng)邀請到萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、東方太陽城、和佑尊長園等4個(gè)項(xiàng)目高管進(jìn)行分享。本次課程正式報(bào)名學(xué)員將免費(fèi)獲得第一次課程的案例資料，一網(wǎng)打盡國內(nèi)已經(jīng)成功運(yùn)營的各類養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目！

【經(jīng)典案例與實(shí)戰(zhàn)講師】
第一模塊

講師：華山 親和源股份有限公司副總裁
主題：養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和親和源模式

大綱：

一、2013年，中國養(yǎng)老元年

1.政府為主導(dǎo)

2.市場為主體

3.社會(huì)為主角

4.老人為主人

二、會(huì)員制運(yùn)營模式

三、親和源的會(huì)員制養(yǎng)老運(yùn)營模式

親和源養(yǎng)老產(chǎn)品的五大組成部分

1.宜老化住區(qū)

2.信息化管理

3.秘書式服務(wù)

4.俱樂部資源

5.會(huì)員制文化

第二模塊

講師：江楊印丞 晨安在宅中心&頤安居協(xié)助照護(hù)中心 總經(jīng)理 （長庚養(yǎng)生文化村運(yùn)營服務(wù)方）

主題：長庚養(yǎng)生文化村的養(yǎng)老服務(wù)與實(shí)踐
大綱：
一、長庚養(yǎng)生村宗旨與理念

二、優(yōu)質(zhì)居家規(guī)劃

三、完善健康照護(hù)-健康保健

四、生活適應(yīng)關(guān)懷

第三模塊

講師：李正亮 恭和苑養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司 常務(wù)副總經(jīng)理
主題：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，持續(xù)照料—恭和苑健康養(yǎng)老服務(wù)模式
大綱：

一、恭和苑發(fā)展模式-兩個(gè)原型、三種模式
二、北京雙井恭和苑：服務(wù)特色-醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，以養(yǎng)為主，持續(xù)照料

醫(yī)療中心-特設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心

養(yǎng)-失能、失智護(hù)理

三、海南?？诠Ш驮罚航】弹燄B(yǎng)度假園區(qū)

1.服務(wù)特色-醫(yī)養(yǎng)合+康復(fù)療養(yǎng)+休閑度假

2.服務(wù)內(nèi)容：

康復(fù)療養(yǎng)-健康管理

康復(fù)療養(yǎng)-慢病康復(fù)

康復(fù)療養(yǎng)-運(yùn)動(dòng)康復(fù)

休閑度假

四、健康親情社區(qū)：慈溪項(xiàng)目

第四模塊

講師：陳偉波 香河愛晚管理有限公司總經(jīng)理
主題：大愛城養(yǎng)老模式
大綱:

一、大愛城控股五年發(fā)展規(guī)劃

二、養(yǎng)老核心產(chǎn)業(yè)之一：養(yǎng)老醫(yī)療

二、養(yǎng)老核心產(chǎn)業(yè)之二：全齡教育

三、養(yǎng)老核心產(chǎn)業(yè)之三：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)

四、養(yǎng)老核心產(chǎn)業(yè)之四：養(yǎng)老服務(wù)業(yè)-實(shí)行9073國家模式

大愛城養(yǎng)老服務(wù)體系

五、大愛城養(yǎng)老特色分享

第五模塊

講師：趙曉征 賽陽國際&金齡聯(lián)合集團(tuán) 總裁
主題：養(yǎng)老項(xiàng)目的全周期管理
大綱:

一、綜述

1.概念介紹：養(yǎng)老項(xiàng)目的全周期管理

2.養(yǎng)老項(xiàng)目全周期：決策立項(xiàng)、策劃設(shè)計(jì)、建設(shè)準(zhǔn)備、施工安裝、竣工驗(yàn)收、交付使用、運(yùn)營維護(hù)

3.全周期管理的組成

4.全周期管理的目標(biāo)

二、方法和要點(diǎn)

1.養(yǎng)老項(xiàng)目階段劃分：決策階段、實(shí)施階段、使用階段

2.各階段工作內(nèi)容

3.全周期管理流程

4.管理過程

5.工作內(nèi)容重點(diǎn)

三、案例分析

1.大愛城

2.哈爾濱某項(xiàng)目

第六模塊
互動(dòng)交流

【部分課程案例】

親和源

國內(nèi)首個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。親和源坐落上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)上，整個(gè)社區(qū)全部采用無障礙化設(shè)計(jì)，以老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院、公共服務(wù)大樓、配餐中心、景觀花園等完備的設(shè)施，加上周到的生活、健康、快樂“管家式”的服務(wù)，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，成為一個(gè)不脫離社會(huì)，既相對獨(dú)立又不乏開放的老年生活社區(qū)。

長庚養(yǎng)生文化村

長庚養(yǎng)生文化村位于臺灣桃園龜山鄉(xiāng)高速公路旁，占地一個(gè)山頭約34公頃，由臺塑集團(tuán)董事長王永慶投資500億新臺幣，依托長庚醫(yī)院建成。該地環(huán)境優(yōu)美，綠化景觀象公園。全村3600戶，房屋為七層建筑，有兩種房型，一房一廳式14坪約46平方米，一房二廳式22坪約73平方米。凡年滿60歲配偶年滿50歲都可申請入住，入住前進(jìn)行體檢，有病者可住旁邊的長庚護(hù)理之家。全村均為無障礙的環(huán)境設(shè)計(jì)，24小時(shí)安全保衛(wèi)，進(jìn)出村莊需刷卡。村內(nèi)附屬有超市、書店、銀行等服務(wù)性設(shè)施，村內(nèi)居民除了自己做餐外還可到小吃店、餐廳等餐飲區(qū)就餐、或選擇送餐服務(wù)。

恭和苑

恭和苑是樂成養(yǎng)老集團(tuán)旗下直營的養(yǎng)老服務(wù)品牌，其旗艦項(xiàng)目雙井恭和苑老年持續(xù)照料生活社區(qū)占地13000平方米，共有269個(gè)房間，已入住21戶。恭和苑的定位是高端養(yǎng)老社區(qū)，每位老人每月基本入住費(fèi)最低為7800元。除了完善的飲食起居設(shè)施，這里還提供文娛、護(hù)理、醫(yī)療等多方面服務(wù)，比如定期入戶巡診、體檢、建立健康檔案等。

大愛城（現(xiàn)場考察、深度體驗(yàn)）

愛晚大愛城項(xiàng)目打造全齡化、全配套、自循環(huán)的健康、養(yǎng)老社區(qū)，帶給居民全齡樂享、鄰里樂享、新城樂享、社會(huì)樂享四重樂享的全新養(yǎng)老、健康生活方式，成為輻射京津冀的國家養(yǎng)老示范基地，同時(shí)也是集住宅、商業(yè)、酒店、自持經(jīng)營養(yǎng)老公寓等多元業(yè)態(tài)綜合開發(fā)為一體、具備城市級完善配套設(shè)施的大盤項(xiàng)目。該項(xiàng)目由世紀(jì)愛晚(北京)置業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造。