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評(píng)估方法 (一)評(píng)估途徑適用性分析 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評(píng)估基本方 法。評(píng)估企業(yè)價(jià)值通?？梢酝ㄟ^市場(chǎng)途徑、成本途徑和收益途徑進(jìn)行。 1．市場(chǎng)途徑適用性分析 市場(chǎng)途徑是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值等評(píng)估思路。 由于被評(píng)估單位屬非上市公司，且與被評(píng)估單位相關(guān)行業(yè)、相關(guān)規(guī)模企業(yè)的交易案例很少，所以相關(guān)參考企業(yè)和交易案例的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)信息等資料難于取得，故市場(chǎng)途徑不適用本次評(píng)估。 2．收益途徑適用性分析 被評(píng)估企業(yè)屬于醫(yī)藥生產(chǎn)行業(yè)，必須取得國(guó)家食品藥品檢查監(jiān)督管理局藥品生產(chǎn)批件、必須通過藥品生產(chǎn)企業(yè)的 GMP 認(rèn)證。截至評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估單位處于在建期，土建項(xiàng)目尚未完工，且藥品生產(chǎn)批件尚處于申報(bào)、擬申報(bào)期間，尚未取得藥品生產(chǎn) GMP 認(rèn)證。被評(píng)估單位未來生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)無法用貨幣來衡量，故無法采用收益途徑對(duì)被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行估算。 3．成本途徑適用性分析 成本途徑也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象的評(píng)估思路。運(yùn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值，就是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，對(duì)各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的現(xiàn)行公允價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并在各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值加和基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評(píng)估值，從而得到企業(yè)的股東全部權(quán)益?；竟綖椋?/SPAN> 股東全部權(quán)益價(jià)值=各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和-負(fù)債評(píng)估值。 被評(píng)估單位資產(chǎn)均為常見的資產(chǎn)類型，根據(jù)所收集的資料，運(yùn)用成本途徑所需要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)都能獲得有充分的數(shù)據(jù)資料，以資產(chǎn)持續(xù)使用為前提因此本項(xiàng)目選擇成本途徑 進(jìn)行評(píng)估。 (二)評(píng)估途徑過程簡(jiǎn)介 經(jīng)評(píng)估途徑適用性分析, 本次對(duì)XX藥業(yè)有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估采用成本法進(jìn)行評(píng)估，具體評(píng)估過程及評(píng)估方法說明如下： 1．成本途徑評(píng)估簡(jiǎn)介： (1)流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估 ①貨幣資金的評(píng)估 貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款。 對(duì)于現(xiàn)金的評(píng)估，在核對(duì)現(xiàn)金賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，評(píng)估中對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行了盤點(diǎn)，并倒推至評(píng)估基準(zhǔn)日，確認(rèn)賬實(shí)相符后，以評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)后賬面值確定評(píng)估值。 對(duì)于銀行存款的評(píng)估，通過核對(duì)銀行對(duì)賬單及銀行存款詢證函，確認(rèn)銀行實(shí)際存款余額，并審核企業(yè)提供的銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對(duì)未達(dá)賬項(xiàng)進(jìn)行分析，確認(rèn)無影響凈資產(chǎn)的因素后，以審計(jì)后賬面值確定評(píng)估值。 ②其他應(yīng)收款的評(píng)估 對(duì)于其他應(yīng)收款的評(píng)估，在核對(duì)賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，對(duì)其款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)間、具體內(nèi)容、形成原因及債務(wù)人的情況進(jìn)行了解分析，對(duì)大額債權(quán)進(jìn)行了函證，同時(shí)評(píng)估人員采用了審核財(cái)務(wù)賬簿及抽查原始憑證等替代程序，經(jīng)分析核實(shí)后，根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值。評(píng)估中對(duì)于部分難以估計(jì)可能發(fā)生損失金額的應(yīng)收款項(xiàng)的評(píng)估，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，參照企業(yè)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的方法進(jìn)行估計(jì)。 ③存貨的評(píng)估 原材料、包裝物賬面價(jià)值由購(gòu)價(jià)加購(gòu)進(jìn)費(fèi)用等構(gòu)成。由于被評(píng)估單位尚未正式生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，賬面存貨均為近期購(gòu)置且為藥品研發(fā)階段所必須原材料、包裝物，按基準(zhǔn)日市價(jià)加購(gòu)進(jìn)費(fèi)用與賬面價(jià)值基本一致，故以賬面值確認(rèn)評(píng)估值。 (2)對(duì)機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)的評(píng)估 委估機(jī)器設(shè)備屬非獨(dú)立經(jīng)營(yíng)且不可單獨(dú)計(jì)算獲利資產(chǎn)，并且無二級(jí)市場(chǎng)交易實(shí)例可比較，無法采用收益法和市場(chǎng)比較法評(píng)估，故對(duì)該類資產(chǎn)采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。 重置成本法是現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值后估算資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。其計(jì)算公式一般表述為： 機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 或機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本×綜合成新率 評(píng)估人員根據(jù)機(jī)器設(shè)備的具體情況加以分析后認(rèn)為，機(jī)器設(shè)備市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格已經(jīng)考慮由于新工藝、新材料、新技術(shù)出現(xiàn)的一般影響，故本次評(píng)估不再計(jì)取機(jī)器設(shè)備功能性貶值；評(píng)估人員已關(guān)注到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件未發(fā)生明顯變化、其價(jià)值能得到實(shí)現(xiàn)這一現(xiàn)狀，本次評(píng)估不再計(jì)取經(jīng)濟(jì)性貶值。本次評(píng)估主要考慮實(shí)體性貶值，又稱有形磨損貶值，也稱有形損耗，是指機(jī)器設(shè)備在使用、閑置中及自然力的作用、人為的影響導(dǎo)致的磨損、變形、自然老化等物理性能的損耗或下降造成實(shí)體性陳舊而引起資產(chǎn)貶值，主要根據(jù)機(jī)器設(shè)備的各組成部分，參考已使用年限、對(duì)勘察的各部分現(xiàn)狀及其它因素恰當(dāng)?shù)木C合評(píng)定。 ① 重置成本的確定 對(duì)于機(jī)器設(shè)備和電子設(shè)備計(jì)算公式為：重置成本=購(gòu)置成本+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+其他費(fèi)用。即：根據(jù)相同或相近規(guī)格型號(hào)的設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，并考慮運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)、 其他費(fèi)用等合理費(fèi)用確定委估設(shè)備的購(gòu)置成本。對(duì)于運(yùn)雜費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)均由廠家負(fù)責(zé)的 設(shè)備或小型設(shè)備，評(píng)估中不考慮運(yùn)雜費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)。其他費(fèi)用主要為資金成本等費(fèi)用。 對(duì)于車輛，其重置成本計(jì)算公式為：重置成本=購(gòu)置成本+車輛購(gòu)置稅+其他費(fèi)用。其 中其他費(fèi)用主要為牌照費(fèi)用等費(fèi)用。 ②成新率的確定： 對(duì)于設(shè)備，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果及企業(yè)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對(duì)設(shè)備當(dāng)前技術(shù)狀態(tài)的介紹，結(jié)合設(shè)備的生產(chǎn)廠家、使用壽命、利用率、工作環(huán)境及維護(hù)保養(yǎng)等因素，分別采用年限法和觀察打分法綜合確定成新率。計(jì)算公式如下： 綜合成新率＝年限法計(jì)算的成新率×0.4＋觀察打分法計(jì)算的成新率×0.6。 對(duì)于行駛車輛，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果及企業(yè)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對(duì)車輛當(dāng)前技術(shù)狀態(tài)的介紹，結(jié)合不同車輛的使用壽命、已行駛公里數(shù)及維修保養(yǎng)等因素，分別采用年限法和工作量法確定理論成新率，然后與技術(shù)狀況成新率加權(quán)確定綜合成新率。計(jì)算公式如下： 綜合成新率=理論成新率×40%+技術(shù)狀況成新率×60% 其中：理論成新率取里程成新率和年限成新率的孰低值。 里程成新率＝(經(jīng)濟(jì)行駛里程－已行駛里程)/經(jīng)濟(jì)行駛里程×100% 年限成新率＝(經(jīng)濟(jì)報(bào)廢年限－已使用年限)/經(jīng)濟(jì)報(bào)廢年限×100% 普洛藥業(yè)股份有限公司 (3)在建工程的評(píng)估 在建工程包括在建土建工程及設(shè)備安裝工程，在建工程為支付的工程款、甲方供材費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用。評(píng)估人員對(duì)在建工程的賬面價(jià)值的形成、構(gòu)成進(jìn)行了核查、分析，其賬面價(jià)值均為公司為建造工程所花費(fèi)的前期費(fèi)用、部分材料購(gòu)置費(fèi)用、工程管理費(fèi)用、支付的工程款。評(píng)估中就在建工程項(xiàng)目詳細(xì)情況向公司管理人員、工程技術(shù)人員、有關(guān)專家咨詢，所有在建項(xiàng)目均能建成，沒有證據(jù)表明有減值的可能。經(jīng)分析，由于工程建設(shè)所需資金均為自籌，在建工程的賬面余額不包含資金成本。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，本次對(duì)在建工程評(píng)估以核實(shí)后的賬面余額、資金成本確定。 (4)工程物資 評(píng)估時(shí)查閱了物資近期購(gòu)置發(fā)票、貨運(yùn)發(fā)票，經(jīng)核實(shí)，申報(bào)數(shù)量準(zhǔn)確，評(píng)估人員與被評(píng)估單位物資部保管人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)，賬面價(jià)值包含了運(yùn)費(fèi)、入庫(kù)前費(fèi)用，并且工程物資領(lǐng)用較為頻繁，賬面價(jià)值基本反映現(xiàn)行市價(jià)和運(yùn)輸費(fèi)用，賬面價(jià)值是合理的，因此，評(píng)估時(shí)以其審計(jì)后賬面價(jià)值作為評(píng)估值。 (5)無形資產(chǎn)的評(píng)估 本次評(píng)估根據(jù)委估土地的現(xiàn)狀及搜集資料的情況，土地使用權(quán)采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。 市場(chǎng)比較法在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估期日地價(jià)的方法。 市場(chǎng)法中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。 委估土地為近期通過山西省大同縣土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地程序競(jìng)得的土地使用權(quán)，經(jīng)網(wǎng)上查詢及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，大同醫(yī)藥工業(yè)園(二期) 2011 年—2013年工業(yè)出讓土地市場(chǎng)比較穩(wěn)定，無大的變動(dòng)，因此以市場(chǎng)比較法對(duì)待估土地進(jìn)行評(píng)估。 (6)開發(fā)支出的評(píng)估 開發(fā)支出為預(yù)付公司藥品生產(chǎn)技術(shù)的研發(fā)支出。評(píng)估中在核對(duì)賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，對(duì)預(yù)付款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)間、具體內(nèi)容、形成原因及債務(wù)人的情況進(jìn)行了解分析，并查閱了相關(guān)技術(shù)轉(zhuǎn)讓(開發(fā))合同。被評(píng)估單位與產(chǎn)品生產(chǎn)相關(guān)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓(開發(fā))正在按計(jì)劃進(jìn)行。從被評(píng)估單位與公司簽訂的相關(guān)技術(shù)轉(zhuǎn)讓(開發(fā))合同來看，被評(píng)估單位所支付的研發(fā)支出，將來能夠形成申請(qǐng)藥品生產(chǎn)批件的權(quán)利，因此本次開發(fā)支出以所支付的款項(xiàng)金額作為評(píng)估值。 (7)遞延所得稅資產(chǎn)的評(píng)估 評(píng)估人員對(duì)相關(guān)賬簿、憑證進(jìn)行了審核，就差異產(chǎn)生的原因、形成過程進(jìn)行了調(diào)查和 了解，經(jīng)核實(shí)企業(yè)該科目核算的金額符合企業(yè)會(huì)計(jì)制度及稅法相關(guān)規(guī)定。對(duì)為籌建期虧損、 壞賬記提財(cái)稅差異形成得遞延所得稅資產(chǎn)，隨著被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的逐步展開，由于籌 建期虧損、壞賬記提財(cái)稅差異形成遞延所得稅資產(chǎn)將來能夠抵扣經(jīng)營(yíng)所得稅額，故以審計(jì) 后賬面值確定評(píng)估值。 (8)負(fù)債的評(píng)估 負(fù)債全部為流動(dòng)負(fù)債，包括應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)交稅費(fèi)。 ①應(yīng)付款項(xiàng) 應(yīng)付款項(xiàng)包括：應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款 評(píng)估中在核對(duì)賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，根據(jù)賬務(wù)審核資料等相關(guān)資料，進(jìn)行了解分析，均為評(píng)估基準(zhǔn)日需實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)，評(píng)估中以審計(jì)后賬面值確定評(píng)估值。 ②應(yīng)交稅費(fèi) 評(píng)估中在核對(duì)賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，審核了賬務(wù)資料及納稅申報(bào)材料等相關(guān)資料，主要為企業(yè)期末應(yīng)繳個(gè)人所得稅等，均為評(píng)估基準(zhǔn)日需實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)，評(píng)估以審計(jì)后賬面值確定評(píng)估值。 (三)評(píng)估結(jié)論的確定方法 被評(píng)估單位資產(chǎn)均為常見的資產(chǎn)類型，根據(jù)所收集的資料，運(yùn)用成本途徑所需要的經(jīng) 濟(jì)技術(shù)參數(shù)都能獲得有充分的數(shù)據(jù)資料，以資產(chǎn)持續(xù)使用為前提因此本項(xiàng)目選擇成本途徑 進(jìn)行評(píng)估。 |
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