評(píng)估方法

市場法是指通過與市場參照物比較獲得評(píng)估對象的價(jià)值。而市場法要求在公開市場上有可比的交易案例，且市場交易數(shù)據(jù)比較充分。在本次評(píng)估中，無法在公開市場上取得類似交易案例，因此本次評(píng)估未采用市場法進(jìn)行評(píng)估。

成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對象價(jià)值的評(píng)估思路。由于被評(píng)估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營，被評(píng)估對象具有預(yù)期獲利能力，被評(píng)估企業(yè)具備可利用的歷史資料，在充分考慮資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值基礎(chǔ)上，在采用收益法進(jìn)行評(píng)估的同時(shí)，采用成本法進(jìn)行評(píng)估。

成本法

成本法是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)投入（購建成本）所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，即求出企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值并累加求和，再扣減負(fù)債評(píng)估值后得出凈資產(chǎn)評(píng)估值。按委估資產(chǎn)類型選擇的評(píng)估方法如下：

（一）對流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

根據(jù)被評(píng)估單位流動(dòng)資產(chǎn)的具體情況，本次評(píng)估主要采用成本法、現(xiàn)行市價(jià)法等方法進(jìn)行評(píng)估。

1、貨幣資金

（1）現(xiàn)金

現(xiàn)金采用盤點(diǎn)倒推的評(píng)估辦法，其計(jì)算公式為：

基準(zhǔn)日現(xiàn)金評(píng)估值=盤點(diǎn)日庫存現(xiàn)金實(shí)盤數(shù)+基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日現(xiàn)金支出數(shù)-基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日現(xiàn)金收入數(shù)。

（2）銀行存款

通過核對銀行對賬單及銀行存款詢證函，確認(rèn)銀行實(shí)際存款余額，并審核企業(yè)提供的銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對未達(dá)賬項(xiàng)進(jìn)行分析，確認(rèn)無影響凈資產(chǎn)的因素后，以賬面價(jià)值確定評(píng)估值。

2、應(yīng)收款項(xiàng)(包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款)

對于應(yīng)收款項(xiàng)，評(píng)估人員在對其應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員首先核對明細(xì)賬、總賬和報(bào)表，然后對每筆往來款具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)收回情況、欠款人信用等因素，判斷是否發(fā)生壞賬。根據(jù)具體情況，分別采用賬齡分析法和個(gè)別認(rèn)定法，對評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行估計(jì)。經(jīng)過調(diào)查問詢，于基準(zhǔn)日賬面所列示的應(yīng)收賬款欠款人未發(fā)現(xiàn)不良信用情況，經(jīng)營正常，無明顯風(fēng)險(xiǎn)，故本次應(yīng)收賬款以賬面價(jià)值確認(rèn)評(píng)估值。壞賬準(zhǔn)備評(píng)估為 0。

3、存貨

存貨包括庫存商品和盤盈的周轉(zhuǎn)材料。

（1）醫(yī)院日常藥品、衛(wèi)生材料以及醫(yī)院輔助用的低值易耗品等。

A、藥品

藥品的計(jì)價(jià)方式為售價(jià)金額核算法,  即平時(shí)商品的購進(jìn)、儲(chǔ)存、銷售均按售價(jià)記賬，售價(jià)與進(jìn)價(jià)的差額通過'商品進(jìn)銷差價(jià)'科目核算，期末計(jì)算進(jìn)銷差價(jià)率和本期已銷商品應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)銷差價(jià)，并據(jù)以調(diào)整本期銷售成本。根據(jù)企業(yè)提供的藥品清單，我們核實(shí)了有關(guān)入賬原始單據(jù)，了解了存貨的保管、內(nèi)部控制制度，并對其進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)，以經(jīng)核實(shí)后的數(shù)量并參考近期市場價(jià)計(jì)算確定評(píng)估值。

由于庫存商品均為近期購置，商品進(jìn)銷差價(jià)還原至各藥品中后，各藥品的價(jià)格與現(xiàn)行市價(jià)基本一致，故以庫存商品賬面值扣除商品進(jìn)銷差價(jià)后確定評(píng)估值。

B、衛(wèi)生材料和低值易耗品

衛(wèi)生材料、低值易耗品按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，于領(lǐng)用時(shí)一次攤銷，據(jù)企業(yè)提供的清單，我們核實(shí)了有關(guān)入賬原始單據(jù)，對其進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)，以經(jīng)核實(shí)后的數(shù)量并參考近期市場價(jià)計(jì)算確定評(píng)估值。由于衛(wèi)生材料、低值易耗品均為近期購置，其賬面價(jià)值與現(xiàn)行市價(jià)基本一致，故以衛(wèi)生材料、低值易耗品賬面值確定評(píng)估值。

（2）盤盈的在用周轉(zhuǎn)材料主要為醫(yī)院在用的各種輔助用品，以經(jīng)核實(shí)后的數(shù)量并參考近期市場價(jià)考慮一定的成新率確定評(píng)估值。

（二）對非流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

1、房屋建筑物

本次房屋建筑物評(píng)估中，因華西社區(qū)服務(wù)中心房屋屬于商品房，周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)育比較成熟，成交實(shí)例比較多，故采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估外，其它房屋建筑物采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。

成本法

主要房屋建筑物評(píng)估方法是根據(jù)建筑工程概預(yù)算指標(biāo)或竣工結(jié)算資料確定委估建筑物工程量，以現(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費(fèi)、貸款利率計(jì)算出建筑物的重置全價(jià)，并按建筑物的使用年限和對建筑物現(xiàn)場勘察的情況綜合確定成新率，進(jìn)而計(jì)算建筑物評(píng)估值。

房屋建（構(gòu)）筑物評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率

其他房屋建（構(gòu)）筑物是在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，以類比的方法，綜合考慮各

項(xiàng)評(píng)估要素，確定重置單價(jià)并計(jì)算評(píng)估凈值。

（1）重置全價(jià)

重值全價(jià)由建筑安裝工程造價(jià)、前期及其他費(fèi)用、資金成本三部分組成。

a、建筑安裝工程造價(jià)的確定

建筑安裝工程造價(jià)包括土建工程、裝飾裝修工程、給排水、電氣、消防及配套信息系統(tǒng)工程的總價(jià)，土建、裝飾裝修工程造價(jià)采用重編預(yù)算法進(jìn)行計(jì)算。評(píng)估現(xiàn)場工作期間，評(píng)估人員套用遼寧省安裝工程消耗量定額、遼寧省建筑工程消耗量定額（2001）、（2008）進(jìn)行工程直接費(fèi)計(jì)算，采用當(dāng)?shù)毓こ滩牧显靸r(jià)信息進(jìn)行材料價(jià)差調(diào)整，計(jì)算得出建筑安裝工程造價(jià)。

b、前期及其他費(fèi)用的確定

前期及其他費(fèi)用套用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及國家計(jì)委、國家物價(jià)局、建設(shè)部規(guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價(jià)外的其它費(fèi)用兩個(gè)部分。

c、資金成本的確定

資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用的利率按基準(zhǔn)日中國人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，工期按建設(shè)工程合理建設(shè)周期計(jì)算，并按均勻投入的原則考慮：

資金成本＝(工程建安造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用)×1/2×貸款利率×合理建設(shè)期

2）成新率的確定

按照建筑物設(shè)計(jì)壽命、現(xiàn)場勘察情況預(yù)計(jì)建筑物尚可使用年限，并進(jìn)而計(jì)算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）×100%

對于非生產(chǎn)性用房采用現(xiàn)場勘察成新率和理論成新率兩種方法計(jì)算，并對兩種結(jié)果按勘察和理論 6:4 的比例加權(quán)平均計(jì)算綜合成新率。其中：

勘察成新率 N1：通過評(píng)估人員對各建(構(gòu))筑物的實(shí)地勘察，對建(構(gòu))筑物的基礎(chǔ)、承重構(gòu)件(梁、板、柱)、墻體、地面、屋面、門窗、墻面粉刷、吊頂及上下水、通風(fēng)、電照等各部分的勘察，根據(jù)原城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)保護(hù)部發(fā)布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《鑒定房屋新舊程度參考依據(jù)》和《房屋不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)》，結(jié)合建筑物使用狀況、維修保養(yǎng)情況，分別評(píng)定得出各建筑物的現(xiàn)場勘察成新率。

理論成新率 N2 根據(jù)經(jīng)濟(jì)使用年限和房屋已使用年限計(jì)算。

理論成新率 N2=(1－已使用年限÷經(jīng)濟(jì)壽命年限)×100%

或 N2＝[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%

經(jīng)以上兩種方法計(jì)算后，通過加權(quán)平均計(jì)算成新率。

成新率 N=勘察成新率 N1×60%+理論成新率 N2×40%

市場法

是將待估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生的同類房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件、價(jià)格形成的時(shí)間、區(qū)域因素（房地產(chǎn)的外部條件）及個(gè)別因素（房地產(chǎn)自身?xiàng)l件）加以比較對照，以同類房地產(chǎn)的價(jià)格為基礎(chǔ)，做必要的修正，得出待估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。

思路為選取基準(zhǔn)日前后交易的相類似的三個(gè)參照物，通過系數(shù)調(diào)節(jié)求取評(píng)估值。

2、機(jī)器設(shè)備

機(jī)器設(shè)備評(píng)估常用三種方法，即市場法、成本法和收益法。根據(jù)評(píng)估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種評(píng)估基本方法。列入評(píng)估范圍的設(shè)備沒有足夠數(shù)量的市場交易參照物，又無單獨(dú)經(jīng)營記錄，不適用市場法、收益法，故本次對機(jī)器設(shè)備采用成本法進(jìn)行評(píng)估。即以基準(zhǔn)日的現(xiàn)時(shí)價(jià)格重新購建同等功效設(shè)備的全部成本乘以成新率得出設(shè)備的評(píng)估價(jià)值。基本公式如下：

評(píng)估值=重置價(jià)值×綜合成新率

（1）重置價(jià)值的確定

1）機(jī)器設(shè)備重置價(jià)值

重置價(jià)值是指現(xiàn)時(shí)條件下，重新購置、建造或形成與評(píng)估對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需花費(fèi)的全部費(fèi)用，包括設(shè)備自身購置價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝調(diào)試費(fèi)用、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅、大型設(shè)備一定期限內(nèi)的資金成本、其它必要合理的費(fèi)用（如手續(xù)費(fèi)、驗(yàn)車費(fèi)、牌照費(fèi)等）。對進(jìn)口設(shè)備首先應(yīng)注意符合替代性原則，查找有無替代設(shè)備。在沒有替代設(shè)備的前提下，對可直接得到該設(shè)備的市場價(jià)格的按市場價(jià)格來確定重置價(jià)值。

①購置價(jià)

主要通過向生產(chǎn)廠家詢價(jià)及參考近期同類設(shè)備的合同價(jià)格確定。

②運(yùn)雜費(fèi)

此次評(píng)估過程中，經(jīng)查看近期設(shè)備購置合同基本全部由賣方負(fù)責(zé)運(yùn)費(fèi)，因此在此次評(píng)估中不予考慮運(yùn)雜費(fèi)。

③安裝調(diào)試費(fèi)

根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度，以設(shè)備購置價(jià)為基礎(chǔ)，按不同安裝費(fèi)率計(jì)取。

④設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)

大型設(shè)備基礎(chǔ)按相關(guān)土建方法計(jì)算費(fèi)用或者根據(jù)機(jī)械工業(yè)企業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率指標(biāo)確定。

⑤資金成本，根據(jù)建設(shè)工期，結(jié)合評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)貓?zhí)行的貸款利率，并按資

金均勻投入考慮。

資金成本=總投資×現(xiàn)行固定資產(chǎn)貸款利率×建設(shè)周期×1/2對建設(shè)安裝周期較短、價(jià)值量較小的部分設(shè)備，不計(jì)資金成本。

2）運(yùn)輸車輛重置價(jià)值

根據(jù)當(dāng)?shù)剀囕v市場信息及近期同類車輛的合同價(jià)格確定其重置價(jià)值：

3）電子設(shè)備重置價(jià)值

根據(jù)網(wǎng)上報(bào)價(jià)等近期市場價(jià)格資料，依據(jù)電子設(shè)備自身的配置情況，確定評(píng)估基準(zhǔn)日的電子設(shè)備價(jià)格，一般不計(jì)取運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等，確定其重置價(jià)值：

重置價(jià)值=購置價(jià)

（2）成新率的確定

1）設(shè)備綜合成新率的確定

分別計(jì)算理論成新率和勘查成新率，加權(quán)平均確定其綜合成新率，即綜合成新率=理論成新率?40%+勘查成新率?60%

其中：

①  理論成新率

按機(jī)器設(shè)備的已使用年限，評(píng)估確定的不同類型設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限及根據(jù)現(xiàn)場勘查情況和設(shè)備的大修周期確定的超過經(jīng)濟(jì)壽命年限的尚可使用年限，計(jì)算

成新率：

理論成新率＝（1-已使用年限÷經(jīng)濟(jì)壽命年限）×100%或[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%（第一個(gè)公式一般用于經(jīng)濟(jì)壽命年限期內(nèi)的設(shè)備，第二個(gè)公式一般用于超期服役的設(shè)備）

② 勘查成新率

通過現(xiàn)場勘查設(shè)備現(xiàn)狀及查閱有關(guān)運(yùn)行、修理、管理檔案資料，對設(shè)備各組成部分進(jìn)行勘查，確定其勘查成新率。

2）車輛成新率

根據(jù)最新《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，確定報(bào)廢年限和報(bào)廢行駛里程。對車輛進(jìn)行現(xiàn)場勘察，確定現(xiàn)場勘查成新率。

根據(jù)現(xiàn)場勘查、鑒定、了解評(píng)估對象的現(xiàn)存技術(shù)狀況、利用率、負(fù)荷率、工作環(huán)境、運(yùn)行能力、磨損程度、大修和維護(hù)保養(yǎng)情況等因素經(jīng)過綜合分析打分，得出實(shí)際分?jǐn)?shù)，確定出車輛的技術(shù)鑒定成新率。

3）電子設(shè)備成新率

電子設(shè)備成新率主要是參照經(jīng)濟(jì)壽命年限直接確定的。

（3）評(píng)估值的確定

評(píng)估值=重置價(jià)值×綜合成新率

?

車輛

（1）車輛重置全價(jià)的確定：車輛購置價(jià)選取當(dāng)?shù)仄嚱灰资袌鲈u(píng)估基準(zhǔn)日

的最新市場報(bào)價(jià)及成交價(jià)格資料并考慮車輛購置附加稅及牌照費(fèi)用等予以確定。

具體公式為：

車輛重置全價(jià)=購置價(jià)+車輛購置附加稅+牌照費(fèi)用

（2）成新率的確定

對于車輛的成新率，先分別計(jì)算已行駛里程成新率和使用年限成新率，取孰低者作為理論成新率，然后由評(píng)估人員通過對車輛的整車、發(fā)動(dòng)機(jī)、離合器、前橋、后橋、變速箱、傳動(dòng)軸、車架、制動(dòng)系統(tǒng)及車身等部位經(jīng)現(xiàn)場鑒定了解和調(diào)查，按車輛的實(shí)際技術(shù)狀態(tài)確定是否修正其理論成新率。

（3）評(píng)估值的確定

評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率

3、在建工程

本次評(píng)估主要采取了核對總賬、明細(xì)賬、抽查原始憑證等程序，對款項(xiàng)支付的合理性進(jìn)行判斷。以核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。

4、無形資產(chǎn)

納入評(píng)估范圍的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)。

評(píng)估對象于評(píng)估基準(zhǔn)日登記用途及實(shí)際用途均為醫(yī)療衛(wèi)生用地，本次評(píng)估設(shè)定該宗地用途為醫(yī)療衛(wèi)生用地，土地使用權(quán)類型為出讓。根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程》（GB/T 18508—2001），工業(yè)用地評(píng)估適宜的評(píng)估方法有市場比較法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。

大連市雖然公布了大連市土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未公開發(fā)表基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，因此無法采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。

醫(yī)療衛(wèi)生用地屬于公共建設(shè)用地，經(jīng)調(diào)查無評(píng)估對象所處區(qū)域內(nèi)與其類似的醫(yī)療衛(wèi)生用地的交易實(shí)例，因此無法采用市場比較法對評(píng)估對象的出讓地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。

根據(jù)調(diào)查得知，評(píng)估對象所處區(qū)域國有建設(shè)用地主要通過征收集體土地而來，該區(qū)域有比較詳細(xì)的征地的成本資料，故可采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估對象出讓地價(jià)的評(píng)估。

（三）關(guān)于負(fù)債的評(píng)估

關(guān)于負(fù)債中應(yīng)付賬款、預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)付職工薪酬、其他應(yīng)付款等科目的評(píng)估。

對于負(fù)債，評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的各項(xiàng)目明細(xì)表，根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。

收益法

（一）概述

本次評(píng)估目的是為確定XX醫(yī)院在評(píng)估基準(zhǔn)日的股權(quán)價(jià)值。XX醫(yī)院有限公司的財(cái)務(wù)核算相對規(guī)范；資產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料可信度較高；未來收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測。根據(jù)國際國內(nèi)股權(quán)價(jià)格評(píng)估慣例，確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)評(píng)估XX醫(yī)院的股東全部權(quán)益價(jià)值。

現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）是通過將企業(yè)未來預(yù)期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值，估計(jì)企業(yè)價(jià)值的一種方法，即通過估算企業(yè)未來預(yù)期現(xiàn)金流和采用適宜的折現(xiàn)率，將預(yù)期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得到企業(yè)價(jià)值。其適用的基本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營與收益之間存有較穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，并且未來收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測及可量化。使用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的關(guān)鍵在于未來預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測，以及數(shù)據(jù)采集和處理的客觀性和可靠性等。當(dāng)對未來預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時(shí)，其估值結(jié)果具有較好的客觀性，易于為市場所接受。

（二）基本思路

根據(jù)本次評(píng)估現(xiàn)場調(diào)查情況以及企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特點(diǎn)，本次評(píng)估的基本思路是以企業(yè)經(jīng)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表口徑估算其權(quán)益資本價(jià)值，即首先按收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF），估算企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)的價(jià)值，再加上其基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營性或溢余性資產(chǎn)的價(jià)值，來得到評(píng)估對象的企業(yè)價(jià)值，并由企業(yè)價(jià)值經(jīng)扣減付息債務(wù)價(jià)值后，來得出企業(yè)股東的全部權(quán)益價(jià)值。

本次評(píng)估的具體思路是：

1、對納入報(bào)表范圍的資產(chǎn)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，按照最近幾年的歷史經(jīng)營狀況和業(yè)務(wù)類型等估算預(yù)期凈現(xiàn)金流量，并折現(xiàn)得到經(jīng)營性資產(chǎn)的價(jià)值；

2、根據(jù)歷史數(shù)據(jù)及預(yù)測數(shù)據(jù)，估算評(píng)估基準(zhǔn)日合理溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)（負(fù)債），在預(yù)期現(xiàn)金流量估算中予以考慮；

3、由上述各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債價(jià)值的估算加和，得到評(píng)估對象的企業(yè)價(jià)值，經(jīng)扣減付息債務(wù)價(jià)值后，得出企業(yè)股東的全部權(quán)益價(jià)值。

（三）評(píng)估模型與基本公式

本次估值選用的基本模型和公式為：

A：企業(yè)的權(quán)益資本價(jià)值；

P：企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值；

式中：

Ri：未來第i年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量；

Rn：未來第n年預(yù)期企業(yè)自由現(xiàn)金流量；

r：折現(xiàn)率；

D：企業(yè)的付息債務(wù)價(jià)值；

ΣC i：基準(zhǔn)日的溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值。

ΣC i = C 1 + C 2                        （3）

式中：

C1：基準(zhǔn)日溢余性資產(chǎn)價(jià)值；

C 2：基準(zhǔn)日非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值。

本次評(píng)估，使用企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為經(jīng)營性資產(chǎn)的收益指標(biāo)，其基本定義為：

R=息前稅后利潤+折舊和攤銷－資本性支出－追加營運(yùn)資金                  （4）

根據(jù)企業(yè)未來市場發(fā)展情況等，測算其2013年10月1日至2018年的自由現(xiàn)金流量，得到企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值。

（四）折現(xiàn)率

本次評(píng)估，根據(jù)評(píng)估對象的資本債務(wù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及所選用的現(xiàn)金流模型等綜

合因素，采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型（WACC）確定折現(xiàn)率r

r= r1×w1 + r2×w2                                        （5）

式中：

r1：扣稅后的加權(quán)付息債務(wù)成本；

r1 =r0×（1-t）                                    （6）

t：適用所得稅稅率；

W1：付息債務(wù)價(jià)值的比例；

W1=D/（D+E）                                    （7）

W2：權(quán)益資本價(jià)值的比例；

W2=E/（D+E）                                    （8）

r2 ：權(quán)益資本成本，按資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）確定權(quán)益資本成本r2；

r2 = Rf+β×（Rm- Rf）+Rc                         （9）

Rf：目前的無風(fēng)險(xiǎn)收益率；

β：風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；

Rm：資本市場平均收益率；

Rc：企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)包括企業(yè)規(guī)模超額收益率。

八、 評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況

根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，我們的評(píng)估程序?qū)嵤┻^程主要包括了接受委托、現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、撰寫報(bào)告等，評(píng)估程序?qū)嵤┻^程及情況說明如下：

（一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、簽訂業(yè)務(wù)約定書

聽取公司有關(guān)人員對公司情況及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，進(jìn)行前期現(xiàn)場調(diào)查、訪談?wù){(diào)研工作，了解產(chǎn)權(quán)持有者的財(cái)務(wù)核算制度、會(huì)計(jì)科目設(shè)置和基本核算方法，了解評(píng)估目的、明確評(píng)估對象及評(píng)估范圍等。在明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)基礎(chǔ)上，聽取委托方介紹評(píng)估資產(chǎn)的范圍、類別、評(píng)估目的和時(shí)間進(jìn)度要求，并深入現(xiàn)場，對委估資產(chǎn)狀況做初步了解，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)本次評(píng)估目的及可能實(shí)現(xiàn)日，與委托方商定評(píng)估基準(zhǔn)日，簽定了“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書”。

（二）編制評(píng)估計(jì)劃

評(píng)估接受委托，確定該項(xiàng)目總協(xié)調(diào)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并挑選相關(guān)專業(yè)的評(píng)估人員組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。根據(jù)“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書”結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，擬訂初步的評(píng)估工作計(jì)劃，包括各類資產(chǎn)擬采用的技術(shù)方案、人員配備及時(shí)間安排進(jìn)度；與此同時(shí)，根據(jù)評(píng)估工作的需要，請產(chǎn)權(quán)持有者作好資產(chǎn)評(píng)估前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括資產(chǎn)清查核實(shí)、填寫各類資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表及準(zhǔn)備與評(píng)估有關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)資料。

（三）現(xiàn)場調(diào)查、收集評(píng)估資料

1、資產(chǎn)清查

（1）清查組織工作

本組評(píng)估人員到達(dá)評(píng)估現(xiàn)場，對申報(bào)評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場清查。根據(jù)企業(yè)申報(bào)評(píng)估資產(chǎn)類型，評(píng)估人員按照相關(guān)要求，分別對有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行全面的現(xiàn)場清查。清查工作結(jié)束后，均提交了清查核實(shí)及現(xiàn)場勘查作業(yè)工作成果。

（2）清查主要步驟

①指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)人員首先進(jìn)行資產(chǎn)清查與收集，準(zhǔn)備應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料

在評(píng)估人員到達(dá)現(xiàn)場前，通過電話等方式指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“評(píng)估調(diào)查表”及其填寫要求、資料清單，細(xì)致準(zhǔn)確的登記填報(bào)，對被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資料進(jìn)行收集。

②初步審查產(chǎn)權(quán)持有者提供的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表

評(píng)估人員通過翻閱有關(guān)資料，了解涉及評(píng)估范圍內(nèi)具體對象的詳細(xì)狀況。然后仔細(xì)閱讀預(yù)評(píng)估各類資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，初步檢查有無填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表有無漏項(xiàng)等。

③現(xiàn)場實(shí)地勘查

針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取不同的勘查方法。在現(xiàn)場勘查過程中，評(píng)估人員通過核查賬簿、原始憑證，并對大額款項(xiàng)進(jìn)行函證或相關(guān)替代程序進(jìn)行清查核實(shí)；對企業(yè)存貨的內(nèi)部管理及會(huì)計(jì)核算進(jìn)行了解。

④根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定及行業(yè)發(fā)展趨勢，參考企業(yè)自身因素對企業(yè)未來的生產(chǎn)經(jīng)營狀況及發(fā)展趨勢，分析企業(yè)預(yù)測的合理性。

⑤核實(shí)產(chǎn)權(quán)證明文件

2、有關(guān)經(jīng)營資料的收集和分析

（1）收集評(píng)估所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料；

（2）調(diào)查、了解醫(yī)院經(jīng)營的歷史狀況，對醫(yī)院填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行征詢、鑒別，并與醫(yī)院有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)；

（3）研究、分析醫(yī)院所處行業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景；

（4）進(jìn)行市場調(diào)研，了解同行業(yè)的基本情況；

（5）對醫(yī)院未來可預(yù)測的若干年的預(yù)期收益進(jìn)行預(yù)測；

（6）對醫(yī)院未來持續(xù)經(jīng)營條件下的長期預(yù)期收益趨勢進(jìn)行判斷；

（7）選取各項(xiàng)評(píng)估參數(shù)，建立收益法計(jì)算模型。

（四）評(píng)定估算

評(píng)估人員根據(jù)項(xiàng)目組制定的作價(jià)原則，結(jié)合委估資產(chǎn)情況，進(jìn)行評(píng)定估算工作。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估初步結(jié)果進(jìn)行評(píng)估結(jié)論分析、撰寫報(bào)告、說明。

（五）編制和提交評(píng)估報(bào)告

（1）對評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總、分析、調(diào)整修改；

（2）將評(píng)估結(jié)果提供給委托方并聽取其意見；

（3）根據(jù)實(shí)事求是的原則結(jié)合委托方的反饋意見進(jìn)一步檢查調(diào)整評(píng)估結(jié)果；

（4）撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；

（5）按我公司內(nèi)部三級(jí)復(fù)核程序，逐級(jí)進(jìn)行復(fù)核；

（6）根據(jù)復(fù)核意見，修正 評(píng)估報(bào)告；

（7）正式出具評(píng)估報(bào)告書并提交委托方。

評(píng)估假設(shè)

（一） 評(píng)估特殊性假設(shè)

1、XX醫(yī)院自基準(zhǔn)日之后以營利性醫(yī)院機(jī)構(gòu)運(yùn)行，并具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件；現(xiàn)有的經(jīng)營范圍、經(jīng)營方向不發(fā)生重大變化；

2、假定目前行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策及現(xiàn)有法律環(huán)境未發(fā)生重大變化；

3、假設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)未來的發(fā)展與現(xiàn)時(shí)制定的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營方針和經(jīng)營銷售模式基本保持不變，能按計(jì)劃及時(shí)向市場提供滿意服務(wù)；

4、假設(shè)企業(yè)未來的業(yè)務(wù)收入能基本按計(jì)劃回款，不會(huì)出現(xiàn)重大的壞賬情況；

5、假設(shè)企業(yè)按照現(xiàn)有銷售方和回款方式進(jìn)行經(jīng)營；

6、假設(shè)企業(yè)經(jīng)營所需的各項(xiàng)證件能如期取得；

7、假設(shè)企業(yè)的有息債務(wù)能按預(yù)期計(jì)劃償還。

（二） 一般性假設(shè)

1、對于本評(píng)估報(bào)告中被評(píng)估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)（包括其權(quán)屬或負(fù)擔(dān)性限制），我公司按準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示以外，假定評(píng)估過程中所評(píng)資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場上進(jìn)行交易的；同時(shí)也不涉及任何留置權(quán)、地役權(quán)，沒有受侵犯或無其他負(fù)擔(dān)性限制的；

2、對于本評(píng)估報(bào)告中價(jià)值評(píng)估結(jié)論所依據(jù)而由被評(píng)估單位及其他各方提供的信息資料，我公司在進(jìn)行審慎分析基礎(chǔ)上，認(rèn)為所提供信息資料來源是可靠的和適當(dāng)?shù)模?/p>

3、經(jīng)核查本評(píng)估報(bào)告中價(jià)值估算所依據(jù)的資產(chǎn)使用方式所需由有關(guān)地方、國家政府機(jī)構(gòu)、團(tuán)體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律性或行政性授權(quán)文件于評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)均在有效期內(nèi)正常合規(guī)使用，假定該等證照有效期滿可以隨時(shí)更新或換發(fā)（如營業(yè)執(zhí)照等）；

4、除在評(píng)估報(bào)告中已有揭示以外，假定企業(yè)已完全遵守現(xiàn)行的國家及地方性相關(guān)的法律、法規(guī)；

5、假定企業(yè)負(fù)責(zé)任地履行資產(chǎn)所有者的義務(wù)并稱職地對有關(guān)資產(chǎn)實(shí)行了有效的管理；

6、我們對價(jià)值的估算是根據(jù)2014年2月28日本地貨幣購買力做出的；

7、假設(shè)企業(yè)對所有有關(guān)的資產(chǎn)所做的一切改良是遵守所有相關(guān)法律條款和有關(guān)上級(jí)主管機(jī)構(gòu)在其他法律、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的；

8、本評(píng)估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素都已在我們與委托方及被評(píng)估單位之間充分揭示的前提下做出的；

9、國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重大變化；國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不會(huì)出現(xiàn)惡化；

10、本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化；

11、無其他不可預(yù)測和不可抗力因素造成的重大不利影響；

12、不考慮通貨膨脹因素。

評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定這些前提假設(shè)條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)評(píng)估人員將不承擔(dān)由于前提條件的改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)果的責(zé)任。