裁判要旨

  商品房買賣合同中，“一戶一表” 指供水應實行裝表到戶、抄表到戶、計量收費，而開發(fā)商提供的總分表制的配套用水設施，使業(yè)主不能自行到自來水公司繳費，不符合國家有關(guān)規(guī)定與合同目的。

  案情

  2009年10月22日，崇安公司（甲方）與蔡長芬、黃嵐星（乙方）簽訂商品房買賣合同。雙方在合同附件“住宅裝飾、設備標準”中約定，生活用水的標準為“一戶一表”。合同簽訂后，蔡長芬、黃嵐星履行了合同約定的付款義務。2010年10月13日，崇安公司向蔡長芬、黃嵐星交付了商品房屋。蔡長芬、黃嵐星入住后一直按照物管公司公示的分攤水費的方式繳納水費。

  蔡長芬、黃嵐星向重慶市沙坪壩區(qū)人民法院起訴，要求崇安公司為二人辦理能單獨到自來水公司交費的一戶一表。

  審判

  沙坪壩區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，蔡長芬、黃嵐星與崇安公司簽訂的商品房預售合同，合法有效。雙方簽訂的商品房買賣合同及其附件的文本由崇安公司提供，關(guān)于“生活用水：一戶一表”的條款系崇安公司為了重復使用而預先擬定的，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款，屬于格式條款。因此，合同約定的“生活用水：一戶一表”應當理解為安裝能夠自行到自來水公司交費的一戶一表。崇安公司交付的房屋，雖形式上安裝了一個能計量用水數(shù)量的水表，但不符合合同約定。

  沙坪壩區(qū)人民法院判決：由被告崇安公司在判決生效后30日內(nèi)安裝蔡長芬、黃嵐星能夠自行向自來水公司交費的水表。

  宣判后，崇安公司不服，向重慶市第一中級人民法院提起上訴。

  重慶市第一中級人民法院查明：該小區(qū)能夠改造成購房人與供水企業(yè)直接建立供用水關(guān)系的“一戶一表”。

  重慶一中院經(jīng)審理認為：根據(jù)《重慶市城市供水節(jié)水管理條例》第二十三條第一款規(guī)定，“一戶一表”制不同于傳統(tǒng)的總分表制，且優(yōu)于總分表制。本案當事人訂立合同的目的之一是保證購房人能夠順利地向供水企業(yè)交費。而涉案小區(qū)現(xiàn)有的總分表制使購房人在供水企業(yè)處未建立獨立的水表戶頭無法自行交費，該模式不符合合同目的。本案爭議的“一戶一表”條款出現(xiàn)在合同附件部分，并非參照示范文本訂立，一審法院認定屬于格式條款，并無不當。經(jīng)查，涉案小區(qū)能夠改造成購房人與供水企業(yè)直接建立供用水關(guān)系的“一戶一表”，崇安公司關(guān)于履行不能的上訴理由不能成立。

  重慶一中院終審判決：駁回上訴，維持原判。

  評析

  該案的爭議焦點為“一戶一表”概念的理解。

  １.總分表制下自來水消費模式對業(yè)主實現(xiàn)購房目的的影響 一是本案所涉小區(qū)安裝一個總表，再傳輸?shù)叫^(qū)各戶分表，由于管網(wǎng)漏損、計量誤差等因素，總表和戶表之間存在輸差水損，增加了業(yè)主的使用成本。二是供水企業(yè)只負擔表前設施的維護，涉案小區(qū)只有總表一個戶頭，總表至戶表之間的管道、閥門等修繕成本只能由業(yè)主承擔，導致額外支出。三是自來水進入小區(qū)總表后由物業(yè)公司管理二次供水，缺乏專業(yè)維護人員，水池清潔難以到位，末端水質(zhì)難以得到保證。四是物業(yè)管理公司通常不將二次供水成本單列，在分攤水損和電耗時往往與其他物業(yè)管理成本混在一起，造成信息不公開、不透明。五是整個小區(qū)只有總表一個戶頭，若其他住戶欠繳，影響整個小區(qū)按時繳費，若遭到供水企業(yè)停水，則牽連繳費業(yè)主。

  ２.“一戶一表”稱謂的由來、行業(yè)理解 國家計委、建設部1998年發(fā)布的《城市供水價格管理辦法》第二十七條規(guī)定：“城市供水應實行裝表到戶、抄表到戶、計量收費”，普遍認為此規(guī)定為“一戶一表”稱謂的具體表述。重慶市政府渝府發(fā)[2005]116號文《關(guān)于推進水價改革促進節(jié)約用水保護水資源的實施意見》第三條明確規(guī)定：“（一）加快推進‘一戶一表’和抄表到戶工作。全市新建住宅（含新建高層二次供水住宅）應實行‘一戶一表’計量制度。加快主城區(qū)‘一戶一表’安裝及社區(qū)供水老管網(wǎng)改造的工作進度，支持供水企業(yè)推行抄表到戶?！痹撐募鞔_提出了“一戶一表”概念，并在區(qū)分傳統(tǒng)管網(wǎng)的基礎上布置了“一戶一表”工程及責任單位。

  重慶市二次供水有限責任公司專門針對“一戶一表”的概念作了詳細解釋，認為：“一戶一表”是指一個家庭住戶安裝一個貿(mào)易結(jié)算計量水表，計量水表安裝在住宅的公共部位，供水企業(yè)抄表到戶，按戶計量收費。根據(jù)國家建設部文件的要求，戶表工程應該是在“水表出戶”的前提下，做到“一戶一表、計量到戶”。

  ３.本案業(yè)主接受“一戶一表”條款的合同目的 前面已經(jīng)分析，在國家政策的指引及輿論宣傳的背景下，本案合同訂立時，業(yè)主完全有理由相信，合同條款表述的“一戶一表”應是不同于傳統(tǒng)總分表制下物理形態(tài)的一戶一表，而是政府所倡導的完全意義的“一戶一表”；原告接受開發(fā)商“一戶一表”的承諾，其合同目的為：能夠享有自來水獨立用戶資格，與供水企業(yè)建立直接的消費服務關(guān)系，不受小區(qū)物管與其他用戶影響。崇安公司作為合同版本的提供者，作為熟悉政策的開發(fā)商，其更應理解“一戶一表”用語在政府全面推進“一戶一表”工程語境下的實質(zhì)含義，其交付的房屋必須滿足合同約定，符合政府相關(guān)規(guī)定精神，保障房屋應有的質(zhì)量底線與使用價值。

  總之，不管“一戶一表”的規(guī)范定義如何界定，本案崇安公司的理解顯然回避了其合同義務，業(yè)主主張“一戶一表”系可以自行到供水企業(yè)交費的一戶一表，應當采信。

  本案案號：（2011）沙法民初字第2040號；（2011）渝一中法民終字第06021號

  案例編寫人：重慶市第一中級人民法院 朱華惠