商鋪住宅分別核算可節(jié)省土地增值稅

2013.9.16中國稅務報 作者：郝名建 薛善新

    在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，經(jīng)常存在同一幢建筑物中，下面幾層是商鋪，上面若干層是住宅的情形。企業(yè)在涉稅處理上，如果成本對象選擇恰當，分別核算時對土地增值稅產(chǎn)生的稅收影響說明如下。

    案例

    某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某商住樓項目，該樓盤共6層，每層10000平方米，項目立項時下面3層為商鋪，上面3層為住宅房產(chǎn)。預計商鋪平均銷售單價6000/平方米，住宅平均售價3000元/平方米。預計整幢樓建筑成本132000000元（其中利息6000000元、不可加計扣除的規(guī)費6000000），商鋪精裝修成本30000000元。

    假設(shè)該樓盤的商鋪和住宅全部實現(xiàn)銷售，營業(yè)稅金及附加為銷售房地產(chǎn)開發(fā)費用收入的5.6%，暫不考慮其他稅調(diào)整事項。

    在日常財務核算中，在成本對象的選擇上，企業(yè)有兩種方案可以選擇，即以整幢建筑物作為成本對象的一般性做法和以商鋪、住宅分別作為成本對象的做法。

    如果企業(yè)在日常財務核算中，將整幢建筑物作為一個成本對象核算，則稅務機關(guān)會以商鋪精裝修成本與住宅成本無法區(qū)分為由，要求將商鋪裝修成本并入建安總成本，在商鋪與住宅之間按建筑面積比例分攤；如果商鋪、住宅分不同的成本對象核算，則企業(yè)有充分的理由將總建筑成本在商鋪和住宅成本中分攤，商鋪的精裝修成本直接計入商鋪成本，稅務機關(guān)一般無異議。

    以整幢建筑物作為成本對象的土地增值稅計算

    1.商鋪應繳納土地增值稅的計算：

    ①商鋪收入：30000?6000＝180000000（元）。

    ②商鋪不含利息、規(guī)費的成本：（132000000＋30000000－6000000－6000000）?60000?30000＝75000000（元）。

    ③商鋪成本中不可加計扣除的規(guī)費：3000000元。

    ④房地產(chǎn)開發(fā)費用：75000000?10%＝7500000（元）。

    ⑤財政規(guī)定的加計扣除金額：75000000?20%＝15000000（元）。

    ⑥可扣除的經(jīng)營稅金及附加：180000000?5.6%＝10080000（元）。

    ⑦扣除額合計：110580000元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）。

    ⑧增值額：69420000元。

    ⑨增值率：69420000?110580000＝62.78%。

    ⑩應繳土地增值稅：69420000?40%－110580000?5%＝22239000（元）。

    2.住宅應繳納土地增值稅的計算：

    ①住宅收入：30000?3000＝90000000（元）。

    ②住宅不含利息、規(guī)費的成本：（132000000＋30000000－6000000－6000000）?60000?30000＝75000000（元）。

    ③住宅成本中不可加計扣除的規(guī)費：3000000元。

    ④房地產(chǎn)開發(fā)費用：75000000?10%＝7500000（元）。

    ⑤財政規(guī)定的加計扣除金額：75000000?20%＝15000000（元）。

    ⑥可扣除的經(jīng)營稅金及附加：90000000?5.6%＝5040000（元）。

    ⑦扣除額合計：105540000元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）。

    ⑧增值額：－11493000元。

    ⑨增值率：0。

    ⑩應繳土地增值稅：0元。

    財務核算上，以整個建筑物作為成本核算對象，在精裝修成本不能合理分攤到商鋪的前提下，整幢建筑物土地增值稅清算應繳納土地增值稅22239000元。

    商鋪、住宅分成不同的成本對象核算的土地增值稅計算

    1.商鋪應繳納土地增值稅的計算：

    ①商鋪收入：30000?6000＝180000000（元）。

    ②商鋪不含利息、規(guī)費的成本：（132000000－6000000－6000000）?60000?30000＋30000000＝90000000（元）。

    ③商鋪成本中不可加計扣除的規(guī)費：3000000元。

    ④房地產(chǎn)開發(fā)費用：90000000?10%＝9000000（元）。

    ⑤財政規(guī)定的加計扣除金額：90000000?20%＝18000000（元）。

    ⑥可扣除的經(jīng)營稅金及附加：180000000?5.6%＝10080000（元）。

    ⑦扣除額合計：130080000元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）。

    ⑧增值額：49920000元。

    ⑨增值率：＝38.38%。

    ⑩應繳土地增值稅：49920000?30%＝14976000（元）。

    2.住宅應繳納土地增值稅的計算：

    ①住宅收入：30000?3000＝90000000（元）。

    ②住宅不含利息、規(guī)費的成本：（132000000－6000000－6000000）?60000?30000＝60000000（元）。

    ③住宅成本中不可加計扣除的規(guī)費：3000000元。

    ④房地產(chǎn)開發(fā)費用：60000000?10%＝6000000（元）。

    ⑤財政規(guī)定的加計扣除金額：60000000?20%＝12000000（元）。

    ⑥可扣除的經(jīng)營稅金及附加：90000000?5.6%＝5040000（元）。

    ⑦扣除額合計：86040000元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）。

    ⑧增值額：3960000元。

    ⑨增值率：4.60%。

    ⑩應繳土地增值稅：1188000元。

    財務核算上，商鋪、住宅分成不同的成本對象核算，在精裝修成本能準確歸集到商鋪的前提下，整幢建筑物土地增值稅清算應繳納土地增值稅16164000元，比以整個建筑物作為成本核算對象的方法少繳納土地增值稅6075000元。

    通過以上分析得出結(jié)論，合理劃分成本對象，在土地增值稅處理上也能達到節(jié)稅的目的。