一、變開發(fā)毛坯房為開發(fā)中低檔裝修房的納稅籌劃

籌劃思路：我們把取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的合計(jì)數(shù)簡(jiǎn)稱為建造成本。一方面，增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額=收入-（建造成本+建造成本×10%+建造成本×20%+稅金）=收入-（建造成本×1.3+稅金），由此可知，如果使建造成本增加a，相應(yīng)地使收入增加a，會(huì)使增值額降低0.3a。另一方面，增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=［收入-（建造成本×1.3+稅金）］÷（建造成本×1.3+稅金）=收入÷（建造成本×1.3+稅金）-1，由此可見，增加建造成本又會(huì)降低增值率。

這樣，對(duì)于原本開發(fā)毛坯房的房地產(chǎn)開發(fā)公司，可以考慮開發(fā)中低檔裝修房，使得增加的裝修成本計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而加大建造成本，同時(shí)適當(dāng)提高房屋售價(jià)，使增加的建造成本得到補(bǔ)償（即裝修成本恰好得到補(bǔ)償或有一定的微利）。這樣做一方面降低了增值額，另一方面降低了增值率，而增值率的降低又有可能導(dǎo)致適用稅率的降低，從而達(dá)到雙重節(jié)稅的目的。

例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)中低檔住宅支付土地出讓金3 000 萬(wàn)元，若開發(fā)毛坯房，房地產(chǎn)開發(fā)成本為4 000 萬(wàn)元，若開發(fā)中低檔裝修房，需增加裝修成本1 000 萬(wàn)元，建筑積為40000平方米。若開發(fā)毛坯房，則單價(jià)為4 000 元/平方米，總價(jià)為16 000 萬(wàn)元；若開發(fā)中低檔裝修房，則單價(jià)為4 250元/平方米，總價(jià)為17 000 萬(wàn)元。從金融機(jī)構(gòu)借款利息為150萬(wàn)元，但不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?。該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10%。其中，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%。請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行納稅籌劃。

方案一：開發(fā)并銷售毛坯房。

取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額=3 000（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)成本=4 000（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（3 000+4 000）×10%=700（萬(wàn)元）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=16 000×5%×（1+7%+3%）=880（萬(wàn)元）

加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=（3 000+4 000）×20%=1 400（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3 000+4 000+700+880+1 400=9 980（萬(wàn)元）

增值額=16 000-9 980=6 020（萬(wàn)元）

增值率=6 020÷9 980×100%=60.32%

適用稅率為40%，速算扣除率為5%。

應(yīng)納土地增值稅=6 020×40%-9 980×5%=1 909（萬(wàn)元）

方案二：開發(fā)中低檔裝修房。

取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額=3 000（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)成本=4 000+1 000=5 000（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（3 000+5 000）×10%=800（萬(wàn)元）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=17 000×5%×（1+7%+3%）=935（萬(wàn)元）

加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=（3 000+5 000）×20%=1 600（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3 000+5 000+800+935+1 600=11 335（萬(wàn)元）

增值額=17 000-11 335=5 665（萬(wàn)元）

增值率=5 665÷11 335×100%=49.98%

適用稅率為30%。

應(yīng)納土地增值稅=5 665×30%=1 699.5（萬(wàn)元）

二、拆分高檔精裝修房的納稅籌劃

籌劃思路：對(duì)于精裝修房，若裝修業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率較高，導(dǎo)致計(jì)算土地增值稅的增值額和增值率都較高，且導(dǎo)致適用稅率較高，從而最終導(dǎo)致高額的土地增值稅稅負(fù)。我們可考慮將裝修業(yè)務(wù)分立出去，成立一個(gè)獨(dú)立核算的裝修公司。這樣，由房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售毛坯房，由裝修公司提供裝修勞務(wù)。由此，裝修業(yè)務(wù)的增值額就不作為土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，且很有可能降低土地增值稅的適用稅率，從而降低了土地增值稅稅負(fù)。

例2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)高檔精裝修住宅，支付土地出讓金4 000 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為8 000 萬(wàn)元，其中建筑成本5 000 萬(wàn)元，裝修成本3 000 萬(wàn)元?？墒勖娣e為50000平方米，銷售此精裝修住宅售價(jià)為8 000 元/平方米，則銷售收入總額為40 000 萬(wàn)元。從金融機(jī)構(gòu)借款利息支出200 萬(wàn)元，不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?。該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10%。其中，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%。請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行納稅籌劃。

方案一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接銷售此精裝修房。

取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額=4 000（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)成本=5 000+3 000=8 000（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（4 000+8 000）×10%=1 200（萬(wàn)元）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=40 000×5%×（1+7%+3%）=2 200（萬(wàn)元）

加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=（4 000+8 000）×20%=2 400（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4 000+8 000+1 200+2 200+2 400=17 800（萬(wàn)元）

增值額=40 000-17 800=22 200（萬(wàn)元）

增值率=22 200÷17 800×100%=124.72%

適用稅率為50%，速算扣除率為15%。

應(yīng)納土地增值稅稅額=22 200×50%-17 800×15%=11 100-2 670=8 430（萬(wàn)元）。

方案二：將裝修業(yè)務(wù)分立出去，成立一個(gè)獨(dú)立核算的裝修公司。由房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售毛坯房，由裝修公司提供裝修勞務(wù)。

這樣，原來(lái)8 000 元/平方米的售價(jià)相應(yīng)地分?jǐn)倿椋好鞣渴蹆r(jià)為5 000 元/平方米，裝修價(jià)為3 000元/平方米，毛坯房的總售價(jià)為25 000 萬(wàn)元。

取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額=4 000（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)成本=5 000（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（4 000+5 000）×10%=900（萬(wàn)元）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=25 000×5%×（1+7%+3%）=1 375（萬(wàn)元）

加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=（4 000+5 000）×20%=1 800（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4 000+5 000+900+1 375+1 800=13 075（萬(wàn)元）

增值額=25 000-13 075=11 925（萬(wàn)元）

增值率=11 925÷13 075×100%=91.20%

適用稅率為40%，速算扣除率為5%。

應(yīng)納土地增值稅稅額=11 925×40%-13 075×5% =4 770-653.75=4 116.25（萬(wàn)元）。

綜上所述，對(duì)于裝修房，第一種情況，如果增加的裝修成本與房屋售價(jià)增加額相當(dāng)?shù)脑挘瑒t會(huì)降低土地增值稅稅負(fù)。第二種情況，如果房屋售價(jià)增加額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于增加的裝修成本的話，則會(huì)增加土地增值稅稅負(fù)。對(duì)于上述第二種情況，我們可以考慮將裝修業(yè)務(wù)由裝修公司承擔(dān)，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售毛坯房，裝修公司提供裝修勞務(wù)，這樣可以降低土地增值稅稅負(fù)。