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增城市農(nóng)村建房管理實施細則
(送審稿)
第一章 總則
第一條（目的）
為了加強我市農(nóng)村房屋建設管理，引導農(nóng)村房屋建設合理、節(jié)約利用土地資源，推進新農(nóng)村建設，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
本辦法適用于二〇〇九年一月一日起在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體所有土地上農(nóng)村村民新建、改建、拆建和維修住房（以下統(tǒng)稱“村民建房”）及其管理。
第三條 （相關(guān)定義）
本辦法所稱農(nóng)村村民，是指具有我市常住戶口的本市農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。
本辦法所稱村民建房，是指由單戶村民自行辦理報建手續(xù)并實施建造住房的活動。
本辦法所稱村民集體建房，是指由村民委員會統(tǒng)一組織辦理報建各項手續(xù)并實施新建、改建、拆建的農(nóng)村村民住房的活動。
第四條（管理部門）
增城市國土資源和房屋管理局（以下簡稱“市國土房管局”）是本市村民建房和配套設施建設用地的主管部門；鎮(zhèn)（街）國土所具體實施相關(guān)的管理工作。
增城市城鄉(xiāng)規(guī)劃局（以下簡稱“市規(guī)劃局”）是本市村民建房的規(guī)劃主管部門；鎮(zhèn)（街）規(guī)劃建設辦公室負責本轄區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃管理。
增城市建設局（以下簡稱“市建設局”）是本市村民建房的建設行政主管部門；鎮(zhèn)（街）規(guī)劃建設辦公室負責本轄區(qū)內(nèi)村民建房的建設監(jiān)督管理。
增城市城市管理監(jiān)察大隊（以下簡稱“市城監(jiān)大隊”）負責按規(guī)定對“兩違”實施檢查和監(jiān)督；鎮(zhèn)（街）城監(jiān)中隊負責本轄區(qū)內(nèi)村民建房用地、規(guī)劃、建設的巡查監(jiān)督管理。
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責本轄區(qū)內(nèi)村民建房的管理。各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處受建設行政主管部門委托，進行個人建房安全質(zhì)量的現(xiàn)場指導和檢查。
市發(fā)改局、市農(nóng)業(yè)局、市環(huán)保局、市市政局、市公安消防大隊、市新農(nóng)村規(guī)劃建設辦公室（以下簡稱“市新農(nóng)辦”）等有關(guān)部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。
第五條（基本原則）
㈠、一戶一宅、建新拆舊原則。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，建新必須拆舊?，F(xiàn)有宅基地面積在規(guī)定標準之內(nèi)，且符合村莊規(guī)劃要求的農(nóng)村村民實施個人建房的，應當在原址改建、拆建或者維修，不得異地新建。農(nóng)村村民按規(guī)劃異地實施個人建房的，應當在新房竣工后三個月內(nèi)拆除原宅基地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物；參加集體建房的，應當在新房分配后三個月內(nèi)拆除原宅基地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物。原宅基地由村民委員會、村民小組依法收回，并依照土地利用總體規(guī)劃統(tǒng)籌安排使用。若原擁有多處宅基地，其中一處拆舊建新，另幾處宅基地在符合村莊規(guī)劃條件下，不需拆除。
市國土房管局在核發(fā)用地批準文件時，應當注明新房竣工后退回原有宅基地的內(nèi)容，并由各鎮(zhèn)（街）國土所負責監(jiān)督實施。
㈡、集約節(jié)約使用土地原則。新村建設嚴格控制獨立式住宅，鼓勵興建農(nóng)民公寓。各鎮(zhèn)（街）鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃控制范圍內(nèi)農(nóng)民新村以建造公寓房為主，聯(lián)體住宅房為輔，不得建造獨立式住宅，在鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃控制范圍外保留的村莊內(nèi)，根據(jù)地形、現(xiàn)狀可以按照規(guī)劃插建聯(lián)體住宅和獨立式住宅。
㈢、按照村莊規(guī)劃統(tǒng)一建設原則。鼓勵集體建房，引導村民建房逐步向規(guī)劃確定的居民點集中。沒有完成村莊規(guī)劃編制和審批的村莊不受理個人建房。完成了村莊規(guī)劃編制和審批的村莊可以申請個人建房。
㈣、建筑風格統(tǒng)一原則。各村可由村民對《“增城新農(nóng)居”農(nóng)村住宅建筑施工圖集》的住宅方案投票表決，選定本村新村住宅設計方案，力求建筑風格、外立面、高度、建筑色彩達到統(tǒng)一。
第六條（用地計劃）
建房用地必須符合我市土地利用總體規(guī)劃,我市農(nóng)民建房用地實施“總量控制，分期申報，及時完善用地手續(xù)”的土地審批原則。由市國土房管局根據(jù)村莊布局規(guī)劃對年度農(nóng)村建房的新增建設用地指標進行總量控制，分解到各鎮(zhèn)（街）組織實施。各鎮(zhèn)（街）應分批次將本轄區(qū)的農(nóng)民建房用地的實施情況報市國土房管局，并由市國土房管局組織材料按程序報批。
各鎮(zhèn)（街）根據(jù)實際情況制訂村民建房用地年度計劃，于每年10月底前將下一年度的計劃報送市國土房管局，其中涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的項目需由村集體向市國土房管局提出申請后，由市國土房管局組織材料報有批準權(quán)的一級人民政府批準。
第七條（相關(guān)技術(shù)要求）
?、?、宅基地標準
新建獨立住宅的，其宅基地的面積不得超過80平方米/戶；新建雙拼式住宅的，其宅基地的面積不得超過90平方米/戶；新建聯(lián)排式住宅的（三拼及以上），其宅基地的面積不得超過100平方米/戶。
㈡、建筑面積
新建獨立住宅的，建筑面積不得超過160平方米（兩層）；新建雙拼式住宅的，建筑面積不得超過230平方米（兩層半）；新建聯(lián)排式住宅的（三拼及以上），建筑面積不得超過300平方米（三層半）。
㈢、層高
新建獨立住宅的，層數(shù)小于二層；新建雙拼式住宅的，層數(shù)小于三層；新建聯(lián)排式住宅的（三拼及以上），層數(shù)小于四層。
㈣、屋頂形式
新建農(nóng)村住宅屋頂設計應結(jié)合房屋的使用功能，采用造型新穎、利于綠化、美化的形式，盡可能采用坡屋頂。
㈤、建筑色彩
新建農(nóng)村住宅建筑立面的裝飾材料和色調(diào)處理必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，宜以暖色調(diào)（如淺黃、紅、白等）為主。
第二章 個人建房
第八條（申請條件）
所在區(qū)域已實施集體建房的，不得申請個人建房；所在區(qū)域?qū)儆诮?jīng)批準的村莊規(guī)劃中確定保留村莊，且尚未實施集體建房的，可以按規(guī)劃申請個人建房。
農(nóng)村村民將原有住房出售、贈與他人，或者將原有住房改為經(jīng)營場所，或者已參加集體建房，再申請建房的，一律不予批準。
符合下列條件之一的村民需要新建、改建、拆建或者維修住房的，可以戶為單位向常住戶口所在地的村民委員會提出申請，并填寫《增城市農(nóng)村村民建房申請表》：
?、濉⑼瑧簦ㄒ院戏ㄓ行У霓r(nóng)村宅基地使用證或者建房批準文件計戶）居住人口中有兩個以上（含兩個）達到法定結(jié)婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶建房，且符合所在鎮(zhèn)（街）規(guī)定的分戶建房條件的；
㈡、該戶已使用的宅基地總面積未達到本辦法規(guī)定的宅基地總面積標準的80%，需要在原址改建、拆建或者異地新建的；
㈢、按照村莊規(guī)劃調(diào)整宅基地，需要異地新建的；
?、琛⒃乇徽魇?，該戶所在的村或者村民小組建制尚未撤銷且具備易地建房條件的；
?、?、原有住房屬于危險住房，需要在原址拆建的；
㈥、原有住房因自然災害等原因滅失，需要異地新建或者在原址新建的；
危險住房，是指根據(jù)我國危險房屋鑒定標準的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)本市專業(yè)機構(gòu)鑒定危險等級屬C級或D級，不能保證居住和使用安全的住房。
㈦、市政府規(guī)定的其他情形。
第九條（集體經(jīng)濟組織內(nèi)的審查程序）
村民委員會接到個人建房申請后，應當在本村或者該戶村民所在的村經(jīng)濟合作社張榜公布，公布期限不少于10日。
公布期間，村民委員會只接受實名制的書面意見。公布期間無異議的，村經(jīng)濟合作社及村民委員會應當在《增城市農(nóng)村村民建房申請表》上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處；公布期間有異議的，村民委員會應當召集村民會議或者村民代表會議討論決定。
第十條（行政審批程序）
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當在接到村民委員會報送的《增城市農(nóng)村村民建房申請表》和建房申請人的書面申請后10個工作日內(nèi)，由鎮(zhèn)規(guī)劃建設辦進行實地審核。審核內(nèi)容包括申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃、擬建房位置以及層數(shù)、面積是否符合標準等。
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處受市規(guī)劃局委托，在對建房申請人提交的材料審核完畢后，核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，并應將審核意見連同申請材料一并備案。
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應在年末將本轄區(qū)的農(nóng)民建房用地的年度實施情況報市國土房管局備案，并由市國土房管局組織材料按程序報批，符合審批條件的發(fā)給用地批準文件。
第十一條（審批結(jié)果的公布）
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處及建房申請人所在的村民委員會應當將村民建房的審批結(jié)果在建房申請人所在的經(jīng)濟合作社（村民小組）張榜公布不少于5日，接受群眾監(jiān)督。
第十二條（宅基地范圍劃定和開工查驗）
經(jīng)批準建房的村民戶應當在開工前向鎮(zhèn)（街）規(guī)劃建設辦公室申請劃定宅基地范圍。
鎮(zhèn)（街）規(guī)劃建設辦公室應當在10個工作日內(nèi)，到實地丈量劃定宅基地，實地確認宅基地內(nèi)建筑物的平面位置、層數(shù)、面積和高度。
村民戶應當嚴格按照《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》以及相關(guān)圖紙的規(guī)定進行施工。
第十三條（施工圖紙）
農(nóng)村住宅建筑面積超過300平方米，應向市建設局申請辦理《建筑工程施工許可證》。鼓勵直接采用市規(guī)劃局、市新農(nóng)辦、市建設局聯(lián)合推薦的《“增城新農(nóng)居”農(nóng)村住宅建筑施工圖集》中的通用設計圖紙（可在《增城市農(nóng)村村民建房申請表》上選?。?。
各鎮(zhèn)（街）應當組織落實向農(nóng)村村民推薦通用圖紙的實施工作。
第十四條（竣工期限）
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在接受委托審核發(fā)放《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》時，應當核定竣工期限。
異地新建住房的竣工期限一般為1年，最長不超過2年。
第十五條（竣工驗收）
個人建房完工后，鎮(zhèn)（街）規(guī)劃建設辦應當在接到申請后的10個工作日內(nèi)，到現(xiàn)場進行驗收，檢查個人建房是否按照規(guī)劃和本辦法要求進行建設。
經(jīng)驗收符合規(guī)定的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》上加蓋驗收合格印章，并將驗收結(jié)果送市規(guī)劃局和市建設局備案；驗收不符合規(guī)定的，由鎮(zhèn)（街）責令限期改正，逾期不改正的可以依法拆除。
第三章 集體建房
第十六條（集體建房的規(guī)劃和用地審批）
實施集體建房項目的村民委員會應當填寫《增城市農(nóng)村村民集體建房申請表》，并附上經(jīng)村民會議或村民代表大會通過、由多數(shù)（2/3或以上）村民簽名確認的村民集體建房書面方案，由各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處根據(jù)村莊規(guī)劃和一戶一宅原則進行審核。
經(jīng)鎮(zhèn)（街）核準后，向市規(guī)劃局申請辦理《建設項目選址意見書》（可選），然后向市國土房管局申請辦理《建設項目用地預審報告書》，向市發(fā)改局申請辦理投資項目備案；向市規(guī)劃局申請辦理《建設用地規(guī)劃許可證》，向市國土房管局申請辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)并申領《集體建設用地批準書》，向市規(guī)劃局申請辦理修建性詳細規(guī)劃方案審批和《建設工程規(guī)劃許可證》，向市建設局申請辦理《建筑工程施工許可證》（如采用《“增城新農(nóng)居”農(nóng)村住宅建筑施工圖集》的方案聯(lián)體建設的，可簡化審查程序）。
第十七條（集體建房的工程建設管理）
集體建房適用國家和廣東省、廣州市有關(guān)建設工程質(zhì)量和安全的管理規(guī)定。集體建房項目應當按照規(guī)定，向市建設局辦理建筑工程施工許可證、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督申報、竣工驗收備案手續(xù)。
市建設局應當加強集體建房項目的工程質(zhì)量和安全管理。
第十八條（集體建房的分配）
集體建房的住房分配初步方案，由村民委員會召集村民會議或者村民代表會議討論決定。
集體建房項目竣工驗收備案后，村民委員會應當按照住房分配初步方案和經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準的事項，提請村民會議或者村民代表會議討論確定住房分配的具體方案。
實施集體建房的村民委員會應當向本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合個人建房條件的村民配售住房。鎮(zhèn)（街）應當對集體建房的配售情況進行監(jiān)督檢查，檢查結(jié)果送市國土房管局備案。
村民委員會應當向村民公布集體建房的成本構(gòu)成和配售情況，張榜公布不少于5日，接受村民監(jiān)督。
第十九條（集體建房的環(huán)衛(wèi)設施配建要求）
集體建房應堅持規(guī)劃與環(huán)保同步，采用雨污分流、集中處理的辦法，建設生活污水處理設施或者接入所在轄區(qū)集中式污水處理廠。同時配建生活垃圾收集容器和設施。
第二十條（集體建房的相關(guān)標準和規(guī)范）
實施集體建房，應當符合國家住宅設計標準和配套設施設置規(guī)范及廣州市、增城市的城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。
第四章 集體土地范圍內(nèi)房屋登記
第二十一條 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定向市國土房管局申請房屋登記，由市國土房管局受理。
法律、法規(guī)對集體土地范圍內(nèi)房屋登記另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應當提交下列材料：
?、?、登記申請書；
㈡、申請人的身份證明；
?、?、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設用地使用權(quán)證明；
?、?、申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；
?、椤⒎课轀y繪報告或者村民住房平面圖；
?、辍⑵渌匾牧?。
申請村民住房所有權(quán)初始登記的，還應當提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)初始登記的，還應當提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。
第二十二條 辦理村民住房所有權(quán)初始登記、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有房屋所有權(quán)初始登記，房屋登記機構(gòu)受理登記申請后，應當將申請登記事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)進行公告。經(jīng)公告無異議或者異議不成立的，方可予以登記。
第二十三條 房屋登記機構(gòu)對集體土地范圍內(nèi)的房屋予以登記的，應當在房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書上注明“集體土地”字樣。
第二十四條 辦理集體土地范圍內(nèi)房屋的地役權(quán)登記、預告登記、更正登記、異議登記等房屋登記，可以參照適用國有土地范圍內(nèi)房屋登記的有關(guān)規(guī)定。
第五章 法律責任
第二十五條（鎮(zhèn)、街監(jiān)督檢查）
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當加強對本區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民建房活動的監(jiān)督檢查，嚴格執(zhí)行農(nóng)村一戶一宅制，發(fā)現(xiàn)有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定的行為的，應當予以勸阻、制止，并報相關(guān)職能部門進行處理。
第二十六條（對農(nóng)村非法建房的處罰）
對農(nóng)村建房有以下情形的，按照增城市政府文件《印發(fā)增城市查處違反用地和違法建設實施辦法的通知》（增府[2008]14號）的規(guī)定進行處罰：
一、農(nóng)村村民建房
㈠、農(nóng)村村民未取得合法手續(xù)，擅自建房、嚴重影響村鎮(zhèn)規(guī)劃的；
㈡、農(nóng)村村民違反《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和建設用地批準書的規(guī)定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房等嚴重影響村鎮(zhèn)規(guī)劃的；
㈢、農(nóng)村村民建房的房屋層高超過規(guī)定標準的。
二、農(nóng)村集體建房
㈠、未取得合法手續(xù)實施建房的；
?、妗⑸米詳U大建筑占地面積、移位建房或者未按照《建設工程規(guī)劃許可證》和建設用地批準書的規(guī)定實施建房等違反規(guī)劃管理的情形；
㈢、集體建房的工程質(zhì)量和施工安全不符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的。
三、農(nóng)村其它建房情形
㈠、農(nóng)村建房未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住宅的；
㈡、妨礙公共安全、公共衛(wèi)生、城市交通和市容景觀的農(nóng)村違法建設的情形。
第二十七條（執(zhí)法者違法違規(guī)行為的追究）
各級管理部門應當依法履行職責，嚴格依照法律法規(guī)和本辦法進行新農(nóng)村規(guī)劃建設和農(nóng)村建房審批管理，不得假借各種名義收取費用。凡違法審批的，批準機關(guān)應承擔違法審批的法律責任。有關(guān)工作人員如有玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂、侵害農(nóng)村村民合法權(quán)益等行為的，由有關(guān)部門依法追究其違法違紀責任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第二十八條（應用解釋部門）
本辦法由市規(guī)劃局負責解釋。
第二十九條（施行日期）
本辦法自二〇〇九年一月一日起施行，有效期5年。
附表：表一：增城市農(nóng)村村民建房申請表
表二：增城市農(nóng)村村民建房申請所需資料
表三：增城市農(nóng)村村民建房報建流程圖
表四：增城市農(nóng)村村民集體建房申請表
表五：增城市農(nóng)村村民集體建房申請所需資料
表六：農(nóng)村村民集體建房報建流程
