作者 劉京柱

一、問(wèn)題概說(shuō) 合同的效力，又稱(chēng)合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無(wú)效合同不產(chǎn)生法律效力。 《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》) 第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”《民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實(shí)； （三）不違反法律或者社會(huì)公 共利益。”這是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個(gè)合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時(shí)同時(shí)具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價(jià)金的合同。 其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱(chēng)為房屋出賣(mài)人， 負(fù)給付價(jià)金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱(chēng)為房屋買(mǎi)受人。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán) 登記發(fā)證制度。”第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記， 并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記， 經(jīng)同 級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)， 由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。 ”此處的“應(yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制 1 性規(guī)范，說(shuō)明房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為成立要件。 實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。 由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。 如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受 人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。 出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為 數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得 其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般認(rèn)定無(wú)效。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。 房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。 房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承 租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

4、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓?zhuān)êI(mǎi)賣(mài)）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭(zhēng)議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓 的其他情形。

關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，司法實(shí)踐和法學(xué)理論上常見(jiàn)的典型爭(zhēng)議有：

1、買(mǎi)賣(mài)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)的合同效力；

2、轉(zhuǎn)讓建筑在國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導(dǎo)致合同無(wú)效？

3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記，是否影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力？

4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村居民房屋的合同是否有效？

下面，筆者將結(jié)合審判實(shí)例就上述問(wèn)題進(jìn)行分析。

二、實(shí)例研析

據(jù)以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

〔基本案情〕2002 年 10 月 21 日，原告給付被告日廣公司購(gòu)房定金 5 萬(wàn)元，10 月 28 日，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài) 協(xié)議書(shū)，約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告沿街三層商業(yè)樓房一棟(原系被告自他人處購(gòu)得)，面積 861 平方米，1 580 元/平方米，共計(jì) 136 萬(wàn)元；原告在簽訂協(xié)議當(dāng)日交定金 5 萬(wàn)元，20 日內(nèi)交至 100 萬(wàn)元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后 15 日內(nèi) 結(jié)清；房產(chǎn)過(guò)戶一切稅、費(fèi)由雙方均擔(dān)，被告應(yīng)在一月內(nèi)負(fù)責(zé)辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔(dān)違約責(zé)任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協(xié)議書(shū)，內(nèi)容與被告日廣公司的協(xié)議書(shū)一致。同年 11 月 11 日， 原告交付被告房款 120 萬(wàn)元， 被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書(shū)訂立后， 被告沒(méi)有為原告辦理有關(guān)手續(xù)。 2002 年 11 月 9 日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購(gòu)房協(xié)議書(shū)項(xiàng)下的房產(chǎn)出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金 6 萬(wàn)元，后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還 楊克成定金 12 萬(wàn)元。經(jīng)協(xié)商未果，原告向 R 市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告繼續(xù)履行合同；雙倍返還定金 10 萬(wàn)元并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失 8 萬(wàn)元（其中包括定金損失 6 萬(wàn)元和預(yù)計(jì)二個(gè)月訴訟期間的租賃費(fèi)收入損失 2 萬(wàn)元） 。

[裁判要旨]R 市中級(jí)法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”和 《山東省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》 第十四條“未登記領(lǐng)取有關(guān)證件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的 規(guī)定，涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進(jìn)行了登記，但是未進(jìn)行房產(chǎn)登記，因此，雙方間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無(wú)效，對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力。原告根據(jù)該協(xié)議請(qǐng)求被告繼續(xù)履行合同、雙倍返還定金 10 萬(wàn)元，不予支持，但被告應(yīng)當(dāng)將收取原告購(gòu)房款 120 萬(wàn)元和定金 5 萬(wàn)元予以返還。被告作為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企 業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道其處分的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn)讓?zhuān)桓鎸?duì)此負(fù)有過(guò)錯(cuò)，由 此給原告造成的損失應(yīng)予賠償。被告在返還原告 125 萬(wàn)元的同時(shí)， 還應(yīng)根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利 率賠償原告占用該款項(xiàng)的利息損失。 原告因被告的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損 失 6 萬(wàn)元被告應(yīng)予賠償。原告請(qǐng)求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失 2 萬(wàn)元沒(méi)有依據(jù)，不予支持。依照《合 同法》第四十四條、第五十二條第一款（五）項(xiàng)、第五十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款（六） 項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：一、原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效；二、被告于判決生后 5 日內(nèi)返還原告已繳納的 3 購(gòu)房款 120 萬(wàn)元和定金 5 萬(wàn)元； 三、 按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原告 125 萬(wàn)元的利息損 失（自 2002 年 10 月 21 日起計(jì)算至本判決執(zhí)行之日）；四、被告賠償原告與第三人的租房損失 6 萬(wàn)元。(訴訟費(fèi) 負(fù)擔(dān)略)

宣判后，原告李某某不服，上訴于 S 省高級(jí)人民法院，二審以調(diào)解方式結(jié)案。

〔法律評(píng)析〕本案系一起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案，被告日廣公司雖為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開(kāi)發(fā)或委托他人開(kāi)發(fā)，而系自他人處購(gòu)得，故一、二審法院均未將案由定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。本案案情并不復(fù) 雜，但所涉法律問(wèn)題較為典型，其中爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無(wú)效合同， 因合同不具法律約束力而得不到實(shí)際 履行；國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉撘?guī)定是否為強(qiáng)制性規(guī)定，違反了是否必然導(dǎo)致合同無(wú)效？

下面筆 者就此問(wèn)題略作評(píng)析。

(一) 不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?#8230;…(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。” 第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的 人民政府審批。”在審判實(shí)務(wù)中，買(mǎi)賣(mài)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋，以及轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)未先報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的， 對(duì)有關(guān)當(dāng)事人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象十分普 遍， 上引案例所涉房屋買(mǎi)賣(mài)正是因?yàn)檫@兩個(gè)條件的缺失而被一審法院判定合同無(wú)效，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未能得到繼續(xù) 履行。再如，現(xiàn)實(shí)生活中，A 將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)與 B，并將房屋實(shí)際交付，但 雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B 在使用一段時(shí)間后，又通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓給 C，并交付給 C。對(duì)上述交易 活動(dòng)所涉 A 與 B 間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題多無(wú)歧義，但 BC 之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力則有分歧：一種觀點(diǎn) 認(rèn)為， 與 A 雖簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同且已實(shí)際交付房屋， B 但因未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶， A 仍是該房屋的真正所有權(quán)人， 故 根據(jù)《合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，BC 之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了上述規(guī)定，是無(wú)效的。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，BC 之間的房屋買(mǎi) 賣(mài)合同是有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，買(mǎi)賣(mài)后的房屋產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求。所以，是否辦理房屋過(guò)戶手 4 續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán)合同，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響。當(dāng)然，C 為了實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但 C 不能通過(guò)與 B 簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同辦 理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。在實(shí)際操作中，A 要通過(guò)與 B 簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將房屋過(guò)戶給 B，B 再通過(guò)與 C 的房屋買(mǎi)賣(mài)合同 將房屋過(guò)戶給 C，通過(guò)該程序，也避免了國(guó)家稅收的流失。

筆者同意上述第二種觀點(diǎn)。另外，補(bǔ)充兩點(diǎn)理由：

一是《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為不規(guī)范的問(wèn)題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系。該法第三十七條規(guī)定的目的是“為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，避免國(guó)家收益的流 失，減少交易糾紛”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以規(guī)定該條第(6)項(xiàng)，是因?yàn)?#8220;房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是 表彰房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說(shuō)明該房地產(chǎn)來(lái)源不清，歸屬不明，如進(jìn)入市場(chǎng)流通 則違背了市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場(chǎng)秩序的維護(hù)，不利于對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。” 所以，從立法意圖上看，該項(xiàng)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于管理性的，違反這一規(guī)定， 只產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時(shí)頒證或不能如期過(guò)戶的結(jié)果， 即只會(huì)損害房屋買(mǎi)受人的民事利益，并不直接損害國(guó)家利 益。該項(xiàng)規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。 民法中的強(qiáng)行性規(guī)范是指不依賴于當(dāng)事人意志，而 必須無(wú)條件適用的法律規(guī)范。 傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認(rèn)為，旨在控制法律行為的強(qiáng)制性規(guī)范僅為民事強(qiáng)行法中的一部 分，這就是說(shuō)，僅強(qiáng)行法中的效力性規(guī)范才對(duì)法律行為有控制意義。

二是該條第(6)項(xiàng)只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無(wú)產(chǎn)權(quán)證的合同無(wú)效。尤其是 2003 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院法釋[2003]7 號(hào)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾 紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)法釋[2003]7 號(hào))第十八條、第十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了鼓勵(lì)交易的指導(dǎo)原則，明確地告訴我們：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī) 定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同(法釋 [2003]7 號(hào)第一條)，對(duì)于前引案例系爭(zhēng)合同等類(lèi)型的合同，最多是類(lèi)推適用。 根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民 法院在裁判具體個(gè)案時(shí)應(yīng)考量立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時(shí)俱進(jìn)，鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用，維護(hù)交易安全，以彰顯司法的公平和正義。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問(wèn)題，最高人民法院 1995 年 12 月 27 日《關(guān)于審理房地 5 產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋的解答》 第十二條規(guī)定： 國(guó)有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理 使用權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效的， 人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。最高人民法院所作的這一司法解釋?zhuān)?不僅明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認(rèn)可了土地使用 權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論， 而且徹底解決了“不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件” 的爭(zhēng)議。即不動(dòng)產(chǎn)登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。買(mǎi)賣(mài)合同的效力與物 權(quán)變動(dòng)的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的方法，房屋登記與房屋買(mǎi)賣(mài)合同相結(jié)合才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果， 當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移， 并不影響買(mǎi)賣(mài)合 同本身的效力。 否則，合同將成為沒(méi)有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合同秩序?qū)o(wú)以維護(hù)。“公示的欠缺不能反射到原因行為之上而使債權(quán)合同無(wú)效， 因?yàn)楣静痪哂袑?duì)債的關(guān)系的形成力， 這是各國(guó)物權(quán)法理論公認(rèn)的 基本原理之一。相反，‘登記得本于債權(quán)契約而強(qiáng)制之’，有效的債權(quán)契約是完成公示的根據(jù)。”此項(xiàng)原理被學(xué)者稱(chēng)為物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則。 該原則是指發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)， 物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果作為兩個(gè)法律事 實(shí)，他們的成立生效應(yīng)依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。 只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。 因合同一方原因未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的， 人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù) 履行，辦理過(guò)戶登記。如出賣(mài)人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買(mǎi)受人有權(quán)基于買(mǎi)賣(mài)合同而要求出賣(mài)人實(shí)際履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。

上述觀點(diǎn)也已為我國(guó)立法機(jī)關(guān)所采納， 今年七月份公開(kāi)征求意見(jiàn)的 《物權(quán)法草案》 第十五條即明確規(guī)定： “當(dāng) 事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成 立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

(二)關(guān)于 《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時(shí)，未事先報(bào)經(jīng)“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題

筆者認(rèn)為， 該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無(wú)效，且 事實(shí)上有批準(zhǔn)權(quán)的政府主要是行使行政管理職責(zé)，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力，如起 訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該房產(chǎn)占用 6 范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。2005 年 8 月 1 日起施行的法釋[2005]5 號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一、十二、十三條 即作了相應(yīng)的規(guī)定。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，法釋[2005]5 號(hào)的這種規(guī)定無(wú)疑是在司法上肯認(rèn)了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范， 而非管理性規(guī)范。 從某種意義上講， 筆者更認(rèn)為， 這是一種管理性規(guī)范， 而非效力性規(guī)范。對(duì)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶時(shí)予以審批準(zhǔn)許予否，并可視情予以行政處罰，但不應(yīng)以行政強(qiáng)制性規(guī)范過(guò)度對(duì)私法領(lǐng)域中的合同自治進(jìn)行強(qiáng)制。

我國(guó)學(xué)者王涌博士曾提出過(guò)強(qiáng)烈批評(píng)，認(rèn)為“中國(guó)民法的實(shí)踐中，與民法有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系的，并對(duì)民法具有深刻影響的法律部門(mén)就是行政法，但是，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)之影響，目前它對(duì)中國(guó)民法的影響在許多方面是消 極的，說(shuō)得嚴(yán)重一點(diǎn)，有些行政法規(guī)頗似粗暴的野狼，侵占著民法的領(lǐng)域，扭曲著民法的精神，使得民法中的許多原則在實(shí)踐中形同虛設(shè)，成為一堆具文。” 故此，筆者認(rèn)為，對(duì)轉(zhuǎn)讓建筑在劃撥土地上的房屋等建筑物所有 權(quán)的合同，一般情況下應(yīng)認(rèn)定為有效，如合同簽訂后有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府未予批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，不影響合同的效力，只是不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題 的解釋?zhuān)ㄒ唬?》第九條中規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批 準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”即含有登記 對(duì)抗主義的意思，認(rèn)為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對(duì)抗第三人。

綜上可見(jiàn)，我國(guó)諸多房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律、法規(guī)、規(guī)章，是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的要求制定的，所建立的制度只能滿足對(duì)土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的需要，更不能滿足依據(jù)物權(quán)公示 和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。 鑒于房屋所具有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值較大和社會(huì)影響頗多的現(xiàn)實(shí)狀況，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不宜過(guò)多地宣告無(wú)效。否則，“合同過(guò)多地被宣告無(wú)效，還會(huì)造成契約訂立、履約以及 糾紛解決費(fèi)用的大量浪費(fèi)；還導(dǎo)致人們對(duì)合同的不信任，滋長(zhǎng)詐欺、背信者的僥幸心理。” 此外，也不利于發(fā) 揮合同法鼓勵(lì)交易的功能。 前引案例中原、被告之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是合法有效的，如果原告請(qǐng)求被告交付該訟爭(zhēng) 房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。理由是：《民法通則》 7 第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅 自變更或者解除。”原、被告買(mǎi)賣(mài)房屋簽訂合同時(shí)都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容為買(mǎi)賣(mài)被告已取得國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的房屋， 且對(duì)辦理房產(chǎn)、 土地過(guò)戶等手續(xù)作了約定， 不損害國(guó)家和社會(huì)公共利益， 因此，雙方所簽合同依法成立，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對(duì)方同意，都不能擅自解除該合同。只是在未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和 合同的約定，為辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行自己的義務(wù)。

據(jù)以研究的案例二：相某與李某買(mǎi)賣(mài)房屋合同糾紛案。

[基本案情]2002 年 8 月 3 日，李某與相某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定：相某將自建私房一處作價(jià) 14 000 元出 賣(mài)給李某，上交所在村委的款項(xiàng)由李某負(fù)擔(dān)；相某將房屋的土地使用證、契證交付給李某，相某協(xié)助辦理過(guò)戶， 費(fèi)用由李某負(fù)擔(dān)；一方如有反悔應(yīng)賠償對(duì)方損失 3 000 元。合同簽訂后，李某支付相某購(gòu)房款 14 000 元，相某 交付了房屋和土地使用證、 契證， 但未交付房屋所有權(quán)證。 同年 8 月 14 日， 李某向村委會(huì)交付了“村政管理費(fèi)”3 000 元，并實(shí)際居住使用該房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有權(quán)證，也未協(xié)助李某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)， 李某遂起訴至 R 市某區(qū)法院，要求相某交付房屋所有權(quán)證，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，并賠償經(jīng)濟(jì)損失 3 000 元。相某 主張李某為城市居民，其無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)自己的農(nóng)村私房。雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同損害了社會(huì)公共利益，應(yīng)為無(wú)效合 同。

[裁判要旨]R 市某區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方訟爭(zhēng)的焦點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。雖然相某提供了國(guó)辦發(fā)〔1999〕39 號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)辦發(fā)〔1999〕39 號(hào))， 但該通知是針對(duì)當(dāng)時(shí)一些農(nóng)村地區(qū)存在用地秩序混亂、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問(wèn)題，特別是出現(xiàn)了以開(kāi)發(fā)“果園”、“莊園”為名炒賣(mài)土地、非法集資的情況，所作出的政策性規(guī)定，該通知的目的在于加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地 的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。李某購(gòu)買(mǎi)相某的農(nóng)村私房用于個(gè)人居住，并非炒賣(mài)獲取非法利益，且該通知不屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。李某、相某在平等自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，系 雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿，相某將自己的私房出賣(mài)給李某，系對(duì)其私有財(cái)產(chǎn)的合法處分，不違背國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效行為。相某所在村委會(huì)向李某收取了管理費(fèi)，實(shí)際認(rèn)可了李某、相某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為。 相某主張雙方房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，于法無(wú)據(jù)，不予支持。李某、相某在私房交易后應(yīng)當(dāng)共同到房屋和土地管理部門(mén)辦 8 理房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)，李某要求相某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)予支持。由于雙方未對(duì)房屋產(chǎn) 權(quán)證的交付期限和協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的期限作出明確約定，李某主張相某違約并賠償 3000 元，缺乏有效證據(jù)， 不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判 決：一、相某于判決生效后 10 日內(nèi)協(xié)助李某辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)。二、駁回李某其他的訴訟 請(qǐng)求。(訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分略)

相某不服該民事判決，向 R 市中級(jí)法院提起上訴稱(chēng)，根據(jù)國(guó)辦發(fā)〔1999〕39 號(hào)第二條“農(nóng)民的住宅不得向 城市居民出售， 也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅， 有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地 使用證和房產(chǎn)證”的規(guī)定， 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售系強(qiáng)制性規(guī)定，不因城市居民購(gòu)買(mǎi)目的差異或其他因 素的存在而可以變通。李某身為城市居民，其購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私房的行為屬于該通知中的禁止行為。雙方違反通知中的 上述禁止性規(guī)定簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，侵犯了社會(huì)公共秩序，損害社會(huì)公共利益，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無(wú)效。請(qǐng)求依法撤銷(xiāo)原判，另行改判。

R 市中級(jí)法院審理認(rèn)為：房屋管理部門(mén)的登記檔案材料證實(shí)涉案房屋系相某于 1995 年 6 月份提出登記申請(qǐng)， 同年 7 月份予以批準(zhǔn)，辦理了城市私房所有權(quán)登記。雙方訟爭(zhēng)房屋的性質(zhì)屬于城市私有房屋，并非相某所主張的 農(nóng)民住宅，現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對(duì)此沒(méi)有禁止性規(guī)定不得買(mǎi)賣(mài)。雙方當(dāng)事人之間的買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議符合民事法律行為的有效要件，該協(xié)議可以并應(yīng)當(dāng)履行。相某的上訴理由不成立，其上訴請(qǐng)求不予支持。終審判決駁回上訴，維持原判。

[法律評(píng)析]上引案例所涉糾紛雖以二審維持原判結(jié)案， 但從判案理由明顯可見(jiàn)，二審改變了一審的判案理由， 一審以李某購(gòu)買(mǎi)相某的“農(nóng)村”私房系用于個(gè)人居住，并非炒賣(mài)獲取非法利益，且國(guó)辦發(fā)〔1999〕39 號(hào)通知不 屬行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。相某將自己的私房出賣(mài)給李某，系對(duì)其私有財(cái)產(chǎn)的合法處分，不違背國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定為有效。二審改變了一審對(duì)相某的私房性質(zhì)的認(rèn)定，即該房并非農(nóng)村私房，而是辦理了所有權(quán)登 記的城市私房，從而回避了城鎮(zhèn)居民能否購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村村民房屋以及所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否具有法律效力的問(wèn)題。

(一)何為“農(nóng)村村民” 我國(guó)的法律條文中關(guān)于“村民”的規(guī)定五花八門(mén)，根本找不到對(duì)村民的明確界定。例如，按照憲法的規(guī)定，村民是“農(nóng)村居民” ；在 1998 年 11 月 4 日正式頒布實(shí)施的《村委會(huì)組織法》中，除了“村民”外，涉及到“村 民”名稱(chēng)的規(guī)定還有“（本村）村農(nóng)民”、“年滿十八周歲的村民”、“本村十八周歲以上的村民”、“有選舉權(quán)和被選舉權(quán)的村民”、“有選舉權(quán)的村民”、“本村有選舉權(quán)的村民”、“被依法剝奪政治權(quán)利的村民”等。 事實(shí)上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”這一概念，具備什么條件才能成為本村村民？全國(guó)人大、民政部等有關(guān)部門(mén)編寫(xiě)的《中華人民共和國(guó)村委會(huì)選舉規(guī)程》《村委會(huì)組織法學(xué)習(xí)讀本》中，對(duì)“本村村民”作了 、 專(zhuān)門(mén)規(guī)定：“本村村民，地域性戶籍概念。專(zhuān)指具有農(nóng)業(yè)戶籍、生活在某一村莊，并與該村莊集體財(cái)務(wù)有密切聯(lián)系的中華人民共和國(guó)公民。”實(shí)際上，多數(shù)地方法規(guī)也是以農(nóng)業(yè)戶籍作為判斷村民的基本依據(jù)。由于我國(guó)的農(nóng)民 是與土地及其它集體財(cái)產(chǎn)緊密相連的，村民的經(jīng)濟(jì)利益與村集體息息相關(guān)，一旦具有了本村的村民資格，就擁有了包括土地承包權(quán)、宅基地申請(qǐng)權(quán)、村集體經(jīng)濟(jì)收益分配權(quán)在內(nèi)的一切村民經(jīng)濟(jì)權(quán)益。王禹博士認(rèn)為：“所謂村 民，也就是農(nóng)民，但農(nóng)民屬于社會(huì)學(xué)上的概念，而不是法律上的概念。村民是法律概念，法律上的村民概念是指具有農(nóng)村戶口的公民。凡是具有本村農(nóng)業(yè)戶口的，都是本村村民。” “村民資格的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)從實(shí)質(zhì)上加以認(rèn) 定，所謂實(shí)質(zhì)，是指是否與本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)形成切身的利害關(guān)系，是否承擔(dān)了村民的義務(wù)。” 從長(zhǎng) 遠(yuǎn)發(fā)展的眼界考慮，王禹博士關(guān)于應(yīng)從實(shí)質(zhì)上認(rèn)定村民資格的觀點(diǎn)無(wú)疑是具有進(jìn)步意義的，但在當(dāng)前形勢(shì)下，全 國(guó)人大和民政部對(duì)村民范圍的界定還是符合客觀實(shí)際的， 也是較有利于保護(hù)祖祖輩輩生活居住在一定農(nóng)村區(qū)域的村民利益的。

(二) 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民居民房屋合同效力的判斷近年來(lái)，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，特別是毗鄰城郊的部分農(nóng)村，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的外村村民、城鎮(zhèn) 非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村居民房屋的日益增多， 因此而產(chǎn)生的糾紛不少已訴至人民法院。受案法院在房屋買(mǎi)賣(mài)合 同效力的確認(rèn)上認(rèn)識(shí)不一：認(rèn)定合同無(wú)效的理由主要是違反了《土地管理法》規(guī)定的“農(nóng)民集體所有土地的使用 權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”和國(guó)辦發(fā)〔1999〕39 號(hào)中“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售”的規(guī) 定； 認(rèn)定合同有效的理由主要是出于當(dāng)事人真實(shí)意思表示而訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是依法成立的合同， 對(duì)當(dāng)事人具 有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。對(duì)于相同的法律事實(shí)，卻出現(xiàn)了截然相反的判決，這種同案不同判決的現(xiàn)象不但無(wú)法起到定紛止?fàn)幍淖饔?，而且將損害司法部門(mén)的權(quán)威，造成 極大的負(fù)面影響。

筆者認(rèn)為， 雖然農(nóng)民村民對(duì)其依法申請(qǐng)審批取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)上建造的房屋擁有一定的所有權(quán)，但 這也是一種不完善的受限制的所有權(quán)， 即原則上只能向本集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)的村民出售， 不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織 以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民出售。國(guó)家政策明確禁止農(nóng)民住房的買(mǎi)賣(mài)、抵押、流通，其目的是防止集體土地流失，保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利不受侵害。 但現(xiàn)實(shí)中卻是農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)禁而 不止。這種隱形市場(chǎng)交易與法律形成了矛盾，亟需解決!

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民 集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 ”為進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理， 國(guó)發(fā) 〔2004〕 28 號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“禁止擅自通過(guò)‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。 禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、 出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 改革和完善宅基地審批制度， 加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā)〔2004〕234 號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村 宅基地管理的意見(jiàn)》第（五）款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)?。▍^(qū)、市）規(guī)定的 標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民將原有住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。”第（十三）款重申： “嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地， 嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。 ”有人認(rèn)為， 該種規(guī)定在文字表面含義上似乎并不能直接得出農(nóng)村村民將農(nóng)村私房出售給城鎮(zhèn)居民的合同當(dāng)然無(wú)效的結(jié)論，因 為其中的“他人”并未明確不包括城鎮(zhèn)居民，且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再申請(qǐng)宅基地罷了，而購(gòu)買(mǎi)房屋 的城鎮(zhèn)居民可以行使房屋的居住使用權(quán)，但不能取得土地使用證和房產(chǎn)證。筆者認(rèn)為，這種認(rèn)識(shí)是極為片面和有害的，通常情況下，當(dāng)事人出售自己所有的財(cái)產(chǎn)在法律上并無(wú)任何障礙，但是由于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的特殊性，必須 考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的法律政策(包括黨和政府部門(mén)的政策)規(guī)定，只要是非集體組織成員或者是城市居民， 非經(jīng) 法定程序，均不得享受農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。房屋不是空中樓閣，而是依附于一定土地之上的，即便是可以移動(dòng) 的活動(dòng)房屋，它也與一定范圍內(nèi)的土地分不開(kāi)的。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。如果房屋的買(mǎi)賣(mài)成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用 權(quán)一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@勢(shì)必將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大化。農(nóng)村的宅基地具有政策保障性，農(nóng)民作為中國(guó)最大的基礎(chǔ)人口和弱勢(shì)群體，其經(jīng)濟(jì)能力和地位明顯低于城市居民，國(guó)家通過(guò)政策審批無(wú)償分配給宅基地供其建房居住， 11 而限制流通也是為了防止土地流失和使農(nóng)民在困苦境況下仍居有定所。

新近公布的《物權(quán)法草案》第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng) 村購(gòu)置宅基地。”第二款規(guī)定：“農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地。”這一規(guī)定首次明確了農(nóng)戶使用集體所有的土地建造房屋， 可以轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶， 城鎮(zhèn)居民不 能在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)能夠得出城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)戶住房的結(jié)論。筆者完全贊同這種規(guī)定，因?yàn)檫@畢竟是符合當(dāng)前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)農(nóng)村村民生存保障及農(nóng)戶住房建造及使用宅基地的實(shí)際狀 況。農(nóng)地在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將是大部分地區(qū)、大部分農(nóng)民獲取收益和維持生存保障的基石。雖說(shuō)憲法強(qiáng)調(diào)保護(hù)公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)， 但同時(shí)又規(guī)定國(guó)家建立健全同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的社會(huì)保障制度。 我國(guó)農(nóng)村農(nóng)戶的 社會(huì)保障水平與城鎮(zhèn)居民相比還是處于較低水平的，農(nóng)村土地所發(fā)揮的社會(huì)保障作用是不容忽視的，否則，大刀闊斧式的土地制度及農(nóng)戶住房制度改革，所帶來(lái)的負(fù)面影響是不容低估的。正如田有成先生所言：“無(wú)論立法多 么神明， 法律始終是有局限性， 法律的不合目的性、 不周延性、模糊性和滯后性是人類(lèi)社會(huì)面臨的基本事實(shí)， ‘有 限的’法律和‘無(wú)限的事實(shí)’之間、穩(wěn)定的法律和多變的現(xiàn)象之間、滯后的法律和超前的社會(huì)之間，這是任何一 個(gè)國(guó)家所面臨的棘手問(wèn)題。”

綜上所述，筆者認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)不得購(gòu)置農(nóng)村宅基地，也不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)戶住房，相關(guān)當(dāng)事人之間所簽訂的農(nóng)戶房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效， 而不能拘泥于現(xiàn)行法律法規(guī)中未明確規(guī)定這類(lèi)合 同無(wú)效而片面地從尊重當(dāng)事人的契約自由及鼓勵(lì)交易、物盡其用原則出發(fā)，確認(rèn)合同有效。就前引案例而言，二審法院依據(jù)查明的事實(shí)認(rèn)定雙方訟爭(zhēng)的房屋并非農(nóng)村私房， 而是辦理了所有權(quán)登記的城市私房， 故而維持了一審 判決，無(wú)疑是正確的，只是未從正面回答城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同的效力，不能說(shuō)不是一個(gè)遺憾。

（作者單位：廣東省深圳市龍崗區(qū)人民法院）

根據(jù)《合同法》第五十一條：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，非房屋所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，買(mǎi)賣(mài)合同并不必然無(wú)效，而是處于效力 待定狀態(tài)。 參見(jiàn)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行） 》第 89 條的規(guī)定。