四、如何尋找判決房屋買賣合同無效的法律根據(jù)？

　   如果從務(wù)實(shí)而非理想的角度來考慮就會(huì)發(fā)現(xiàn)，由于國(guó)務(wù)院三番五次地發(fā)文禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，加上建設(shè)部和國(guó)土資源部又明確要求房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得為城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村房屋辦理房屋所有權(quán)和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，所以法院在審判實(shí)踐中最現(xiàn)實(shí)的選擇，莫過于認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，以便與現(xiàn)行的國(guó)家政策和不動(dòng)產(chǎn)登記制度保持一致。否則，就會(huì)出現(xiàn)雖然房屋買賣合同有效，但法院的生效判決卻無法執(zhí)行，買受人也不能獲得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的悖謬之事。問題是，法院該如何為判決此類合同無效尋找合適的法律根據(jù)呢？

　   （一）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定說

　   在理論上和司法實(shí)踐中，主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效者，最主要的理由就是該合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)依《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定無效。然而，《合同法》第52條第5項(xiàng)本身只是一個(gè)引致規(guī)范，僅僅為適用有關(guān)法律、行政法規(guī)中的具體強(qiáng)制性規(guī)定提供了規(guī)范基礎(chǔ)。 ^[31]必須將此一規(guī)定與有關(guān)法律、行政法規(guī)中的具體強(qiáng)制性規(guī)定相結(jié)合，并且該具體強(qiáng)制性規(guī)定性質(zhì)上屬于效力性規(guī)定， ^[32]才可以認(rèn)定合同無效。那么，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，究竟違反了哪一或者哪些法律、行政法規(guī)中的具體強(qiáng)制性規(guī)定呢？

　   實(shí)務(wù)中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！背擎?zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同違反了該條規(guī)定，故應(yīng)依《合同法》第52條第5項(xiàng)認(rèn)定為無效。 ^[33]筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)值得商榷。首先，《土地管理法》第63條的立法目的，應(yīng)當(dāng)是加強(qiáng)土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。然而，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況下，由于宅基地本身即為建設(shè)用地，其使用權(quán)主體的變更并不會(huì)改變宅基地的性質(zhì)，故第63條顯然不能用來調(diào)整宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。 ^[34]其次，從文義解釋的角度看，第63條不過是禁止將集體土地的使用權(quán)以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租的形式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，并未禁止已在集體土地上合法建造的房屋及其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也未禁止農(nóng)村村民出賣其房屋，當(dāng)然更談不上禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的問題。最后，從《土地管理法》第62條第4款關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定中，可以看出該法實(shí)際上是允許農(nóng)村村民出賣住房的，只不過禁止其出賣住房后再申請(qǐng)宅基地而已。可見，《土地管理法》第63條顯然不屬于《合同法》第52條第5項(xiàng)中所說的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，不能作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。

　   實(shí)務(wù)中還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有的土地范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地。由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，故依據(jù)當(dāng)前我國(guó)的土地法律和政策，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有買賣雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，才可以認(rèn)定合同有效。 ^[35]這種觀點(diǎn)似乎將《土地管理法》第62條作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。其實(shí)，根據(jù)《土地管理法》第59條的規(guī)定可知，農(nóng)村村民建住宅需要使用集體土地的，應(yīng)當(dāng)依照第62條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。從第62條規(guī)定的具體內(nèi)容來看，第1款規(guī)范農(nóng)村村民擁有宅基地的數(shù)量和面積，第2款規(guī)范農(nóng)村村民建住宅的基本要求，第3款規(guī)定農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的審批程序，第4款禁止農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地。據(jù)此可知，該條乃是對(duì)農(nóng)村村民通過“申請(qǐng)一審批”程序初始取得宅基地使用權(quán)的規(guī)定，其中既未禁止農(nóng)村村民出賣住房，也未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。 ^[36]其實(shí)，《土地管理法》第62條的規(guī)范目的，并非要禁止或限制農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，而是禁止農(nóng)村村民通過“申請(qǐng)一審批”程序獲得兩處以上的宅基地。 ^[37]以其作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)，顯然不妥。

　   由上可見，無論是《土地管理法》第62條還是第63條，都無法解釋出含有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的意思，故在司法實(shí)踐中不宜將它們作為認(rèn)定合同無效的法律根據(jù)。 ^[38]實(shí)際上，從其他法律和行政法規(guī)中，同樣找不到可據(jù)以認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效的強(qiáng)制性規(guī)定。

　   （二）違反國(guó)家政策說

　   有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法通則》第6條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策?！睋?jù)此可知，法院審理的民事案件如果法律沒有規(guī)定而國(guó)家政策有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家政策進(jìn)行裁判。對(duì)于集體土地上的宅基地使用權(quán)的買賣問題，包括《物權(quán)法》在內(nèi)的現(xiàn)行法律均沒有明確規(guī)定，故應(yīng)適用國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。由于國(guó)家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，因此法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。 ^[39]筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)也不妥當(dāng)。首先，從我國(guó)合同無效制度的立法變遷史來看，1981年《經(jīng)濟(jì)合同法》曾經(jīng)規(guī)定違反國(guó)家政策的經(jīng)濟(jì)合同為無效合同（第7條第1款第1項(xiàng)），但在《民法通則》第58條規(guī)定的七種無效民事行為中，已無違反國(guó)家政策一項(xiàng)。1993年修改《經(jīng)濟(jì)合同法》時(shí)，又刪除了有關(guān)違反國(guó)家政策的經(jīng)濟(jì)合同無效的規(guī)定（第7條第1款）?！逗贤ā返?2條也未規(guī)定違反國(guó)家政策的合同無效。這一變化過程表明，我國(guó)立法者已經(jīng)拋棄以是否違反國(guó)家政策來認(rèn)定合同效力的做法。以違反國(guó)家政策為由認(rèn)定合同無效，顯然不符合立法者的本意。其次，從《合同法》第7條與《民法通則》第6條的關(guān)系來看，前者要求“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)……尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益”，并未沿襲后者有關(guān)民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策的規(guī)定。并且，《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的五種事由中，也不包括違反國(guó)家政策一項(xiàng)。據(jù)此可以斷定，《合同法》第7條實(shí)際上已在合同領(lǐng)域中默示地廢止了《民法通則》第6條關(guān)于遵守國(guó)家政策的規(guī)定。認(rèn)為違反國(guó)家政策的合同無效，在《合同法》上找不到依據(jù)。最后，就像有效說所強(qiáng)調(diào)的那樣，國(guó)務(wù)院以及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門發(fā)布的禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的文件，不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，自不得作為認(rèn)定合同無效的根據(jù)。

　   《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！逼渌^“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，是否包括國(guó)家政策在內(nèi)？王兆國(guó)副委員長(zhǎng)2007年3月8日在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上所作的“關(guān)于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》的說明”中指出：考慮到目前我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國(guó)范圍看，現(xiàn)在放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟?！盀榱司S護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國(guó)家有關(guān)農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地”，物權(quán)法草案規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”這就是后來的《物權(quán)法》第153條。由此看來，第153條中所稱的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，似乎是指國(guó)家政策。有一種觀點(diǎn)就認(rèn)為，該條將“法律”和“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”并列使用，可以推斷其所謂“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”不僅僅是指國(guó)家法律規(guī)定，也包括國(guó)家行政法規(guī)和國(guó)家行政規(guī)章。例如，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999] 39號(hào)）中有關(guān)“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”的規(guī)定，以及《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004] 28號(hào)）中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，均屬“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”的范疇。在《物權(quán)法》實(shí)施以后，根據(jù)這些規(guī)定認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，便可名正言順了。 ^[40]

　   應(yīng)當(dāng)看到，在《物權(quán)法》中，除第153條之外，第126條第2款也使用了“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”的概念；第53條、第54條和第133條還采用了“國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”的表述。由于《物權(quán)法》在有關(guān)引致性質(zhì)的規(guī)定中，大量采用了“法律、行政法規(guī)”的表述， ^[41]故若將前述條文中所稱的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”、“國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”解釋為僅僅指行政法規(guī)，而不包括國(guó)務(wù)院的有關(guān)通知、決定、意見在內(nèi)，顯然不符合立法用語應(yīng)保持一致性的邏輯。因此，將第153條中的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”解釋為包括國(guó)家政策，從文義解釋和體系解釋的角度來說，可以接受。但是，如果當(dāng)事人訂立的有關(guān)合同違反了前述條文所要求的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”或者“國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”，而這些規(guī)定又不屬于行政法規(guī)的范疇，那么法院在實(shí)務(wù)操作上，仍無法根據(jù)《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定合同無效。

　   （三）損害社會(huì)公共利益說

　   筆者認(rèn)為，為解決認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)問題，與其牽強(qiáng)地適用《合同法》第52條第5項(xiàng)或者《民法通則》第6條的規(guī)定，還不如通過對(duì)《合同法》第52條第4項(xiàng)的解釋適用，直接認(rèn)定合同無效。

　 《合同法》第52條第4項(xiàng)規(guī)定：“損害社會(huì)公共利益”的合同無效。此所謂“社會(huì)公共利益”，相當(dāng)于大陸法系民法中的公序良俗概念，在范圍上包括了《合同法》第7條中規(guī)定的“社會(huì)公德”、“社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序”和狹義的“社會(huì)公共利益”三項(xiàng)內(nèi)容。相對(duì)于《合同法》第52條第5項(xiàng)而言，第52條第4項(xiàng)的規(guī)定旨在解決法律條文的有限性與合同行為的無限性之間的矛盾，通過將雖未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但卻損害社會(huì)公共利益的合同規(guī)定為無效，來實(shí)現(xiàn)維護(hù)社會(huì)公共利益的目的。

　   在理論上，有學(xué)者認(rèn)為，如果地方性法規(guī)及規(guī)章的制定，旨在保護(hù)國(guó)家和社會(huì)公共利益，而違反了地方性法規(guī)及規(guī)章將損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，則可以損害國(guó)家和社會(huì)公共利益為由，依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定確認(rèn)合同無效。 ^[42]在司法實(shí)踐中，有些法院也持有類似的看法。例如，《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問題的討論紀(jì)要（一）》(2005年9月23日）第1條第2款指出：“違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事合同損害社會(huì)公共利益，當(dāng)事人請(qǐng)求確定民事合同無效的，人民法院應(yīng)予支持。但應(yīng)當(dāng)以合同法第五十二條第（四）項(xiàng)作為判決的法律依據(jù)?！薄渡綎|省高級(jí)人民法院2008年民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號(hào)）也指出：關(guān)于房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定問題，“根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用合同法司法解釋的規(guī)定，人民法院只能依據(jù)法律和行政法規(guī)來認(rèn)定合同效力，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同效力的依據(jù)，可以根據(jù)《合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，以損害社會(huì)公共利益為由確認(rèn)合同無效”。問題是，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，是否損害了社會(huì)公共利益呢？這就需要探究國(guó)務(wù)院有關(guān)文件禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的目的何在。

　   《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999] 39號(hào)）指出，其出臺(tái)目的是為了“進(jìn)一步加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，防止出現(xiàn)新的‘炒地?zé)帷?，保持農(nóng)村穩(wěn)定，保護(hù)農(nóng)民利益，保障經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展?！痹撏ㄖ砸蟆稗r(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，顯然是為了實(shí)現(xiàn)上述目的?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004] 28號(hào)）也指出：“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，是由我國(guó)人多地少的國(guó)情決定的，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的必然要求?！仨氄_處理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，……進(jìn)一步完善符合我國(guó)國(guó)情的最嚴(yán)格的土地管理制度?！痹摏Q定中有關(guān)“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，顯然是為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)[2007] 71號(hào)）還指出：“土地利用涉及全民族的根本利益，必須服從國(guó)家的統(tǒng)一管理。我國(guó)人多地少，為保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。土地用途管制制度是最嚴(yán)格土地管理制度的核心?！倍渌蟮摹俺擎?zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”’，當(dāng)然屬于“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度”的一環(huán)。此外，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號(hào)）之所以重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”，的要求，也是出于“切實(shí)保障農(nóng)民土地權(quán)益”的目的。

　   由上可見，自1999年以來，國(guó)務(wù)院之所以反復(fù)強(qiáng)調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，主要是為了保護(hù)農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定、保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展、保護(hù)全民族的根本利益。在制定物權(quán)法的過程中，之所以沒有放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，也是為了保障農(nóng)民的基本生存條件，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。 ^[43]顯然，無論是保護(hù)農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定還是保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，都屬于社會(huì)公共利益的范疇。進(jìn)而言之，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，在違反現(xiàn)行國(guó)家政策的同時(shí)，也損害了其所維護(hù)的社會(huì)公共利益，故應(yīng)按照《合同法》第52條第4項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定無效。當(dāng)然，對(duì)于1999年之前訂立并已履行完畢的合同而言，因當(dāng)時(shí)的國(guó)家政策并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故不涉及損害社會(huì)公共利益的問題，自然也不應(yīng)當(dāng)以損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定其無效。

 　   五、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律后果

　   （一）返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償

　   根據(jù)《合同法》第58條第1句的規(guī)定可知，合同被確認(rèn)無效后，雙方當(dāng)事人因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。于此情形，在原物存在的情況下，出賣人享有的返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，性質(zhì)上屬于所有物返還請(qǐng)求權(quán)。 ^[44]對(duì)于已登記的物權(quán)，權(quán)利人的返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。 ^[45]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認(rèn)無效后，同樣應(yīng)適用這些規(guī)則。

　   合同無效后，雙方當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)的范圍，包括原物及孳息。 ^[46]嚴(yán)格說來，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認(rèn)無效后，買受人除須返還房屋外，還應(yīng)將其占有房屋期間獲得的使用利益折價(jià)補(bǔ)償給出賣人；而出賣人除須返還購房款之外，還應(yīng)向買受人返還占有購房款期間的利息。不過，在司法實(shí)踐中，法院出于追求簡(jiǎn)便的考慮，或因?qū)Ψ颠€財(cái)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)過于狹隘，往往不完全遵守這些要求。例如，在“靳永增與代玲房屋買賣糾紛上訴案”中，法院僅判決買受人按照同區(qū)域、同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，向出賣人支付相應(yīng)的租金，而未判決出賣人向買受人返還購房款的利息。 ^[47]在上海市青浦區(qū)人民法院審理的一起案件中，由于房屋尚未交付，法院判決出賣人將收取的購房款退還買受人，并按照中國(guó)人民銀行同期流動(dòng)資金貸款利率賠償買受人的經(jīng)濟(jì)損失。 ^[48]在筆者接觸到的大多數(shù)此類案件中，法院都不要求買賣雙方相互返還房屋使用費(fèi)和購房款利息，而是直接就房屋及價(jià)金的返還、裝修等添附價(jià)值的補(bǔ)償、賠償損失等項(xiàng)內(nèi)容做出判決，甚至將裝修等添附價(jià)值的補(bǔ)償納入賠償損失之中不作區(qū)分。 ^[49]這種做法雖然簡(jiǎn)單易行，也容易為當(dāng)事人理解，但卻不符合合同無效所具有的自始無效的性質(zhì)，有失妥當(dāng)。

　   在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效時(shí)，買受人可能已對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改建、翻建或者擴(kuò)建。一般說來，出賣人對(duì)房屋所做的裝修或改建，并未改變?cè)蟹课莸男再|(zhì)，僅僅構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的附合，故應(yīng)按照添附中有關(guān)附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權(quán)，出賣人則向買受人返還不當(dāng)?shù)美?^[50]也就是說，出賣人可基于所有物返還請(qǐng)求權(quán)，要求買受人返還裝修或擴(kuò)建后的房屋。與裝修或改建不同，在翻建或擴(kuò)建的場(chǎng)合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構(gòu)成附合關(guān)系。于此情形，按照《物權(quán)法》第30條關(guān)于“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，原房屋的所有權(quán)即因房屋被拆除而歸于消滅，翻建或擴(kuò)建的新房則應(yīng)由買受人取得所有權(quán)。由此，在原房屋的返還上，出賣人雖仍享有所有物返還請(qǐng)求權(quán)，但對(duì)于翻建或擴(kuò)建房屋的返還，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)則非所有物返還請(qǐng)求權(quán)?？紤]到城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，買受人必須將宅基地使用權(quán)返還給出賣人，而我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度又不允許房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分屬于不同的主體，故在買受人無法將翻建或擴(kuò)建的房屋與宅基地相分離而取回的情況下，就只能將其與宅基地以及原房屋一并返還給出賣人，再由出賣人向買受人進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，而不允許買受人與出賣人形成房屋共有關(guān)系。有鑒于此，似可解釋為買受人翻建或擴(kuò)建的房屋系附合于宅基地之上，故出賣人得基于宅基地使用權(quán)的返還請(qǐng)求權(quán)，要求買受人在返還宅基地的同時(shí)一并返還房屋。在司法實(shí)踐中，有些法院雖然也是按照添附規(guī)則來解決買受人翻建或者擴(kuò)建房屋的問題的， ^[51]但從法理上來說，不宜將翻建或擴(kuò)建的房屋解釋為添附于原房屋之上。

　   實(shí)務(wù)中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，出于保護(hù)買受人和制裁出賣人的考慮，應(yīng)當(dāng)采取“無效認(rèn)定、有效處理”的辦法，即一方面認(rèn)定買賣合同無效，另一方面不支持出賣人返還房屋的訴訟請(qǐng)求， ^[52]或者將買受人占有的房屋當(dāng)作“沒有必要返還”來處理。 ^[53]這種做法一方面不符合《合同法》第58條關(guān)于合同無效的法律后果的規(guī)定；另一方面，若法院認(rèn)定合同無效后又駁回出賣人的返還請(qǐng)求，難免導(dǎo)致買受人雖占有房屋但無法取得房屋所有權(quán)、出賣人雖享有房屋所有權(quán)但卻無法取回房屋的尷尬局面，顯然不妥。上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004] 4號(hào)）認(rèn)為：“對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利?！边@種做法的實(shí)際效果類似于前述“無效認(rèn)定、有效處理”的辦法，也不夠妥當(dāng)。

　   在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，又將其轉(zhuǎn)賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，且符合購買農(nóng)村房屋的條件的，則第三人可根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權(quán)。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價(jià)補(bǔ)償而已。 ^[54]但是，如果第三人不具備購買農(nóng)村房屋的合法條件，例如同為城鎮(zhèn)居民，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權(quán)。

　   （二）賠償損失

　   合同無效的法律后果，除了返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償外，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，有過錯(cuò)的一方還應(yīng)賠償對(duì)方因此受到的損失；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這種賠償損失的責(zé)任，主要是締約過失責(zé)任。所謂“雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，是指雙方當(dāng)事人都有向?qū)Ψ秸?qǐng)求賠償損失的權(quán)利， ^[55]而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負(fù)賠償責(zé)任的情況下，于其賠償數(shù)額相同的范圍內(nèi)，可以適用債的抵消規(guī)則，結(jié)果是由承擔(dān)賠償責(zé)任較多的一方向?qū)Ψ劫r償相應(yīng)的差額。當(dāng)然，在雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護(hù)惡意之人的必要，應(yīng)例外地否定締約過失責(zé)任的成立。 ^[56]城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同作為無效合同的一種，也應(yīng)適用上述規(guī)則。

　   一般來說，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效的情況下，雙方當(dāng)事人對(duì)于合同的無效往往都存在過錯(cuò)，且過錯(cuò)程度難分伯仲，因?yàn)殡p方通常都知道或者應(yīng)當(dāng)知道買賣的房屋屬于農(nóng)村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，買賣雙方應(yīng)各自向?qū)Ψ匠袚?dān)締約過失責(zé)任。理論上認(rèn)為，締約過失責(zé)任的賠償范圍大多為信賴?yán)娴膿p失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行所支出的費(fèi)用以及兩項(xiàng)費(fèi)用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。 ^[57]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實(shí)際支出的締約費(fèi)用和準(zhǔn)備履行的費(fèi)用不盡相同，所以雙方當(dāng)事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費(fèi)用，買受人則無需支出此類費(fèi)用。在司法實(shí)踐中，有些法院判決當(dāng)事人須賠償對(duì)方的直接損失， ^[58]有些法院則不考慮直接損失的賠償問題，而僅就應(yīng)否以及如何賠償間接損失加以認(rèn)定。 ^[59]

　   就間接損失的認(rèn)定而言，由于出賣人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉(zhuǎn)讓，而這類交易機(jī)會(huì)在實(shí)踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購買，其價(jià)格也會(huì)較低，所以在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機(jī)會(huì)而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認(rèn)定無效，對(duì)出賣人通常不會(huì)造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房?jī)r(jià)不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益?；蛟S是基于此一原因，在審判實(shí)踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。 ^[60]

　   與出賣人的情況不同，由于買受人對(duì)所要購買的房屋存在著較多的選擇機(jī)會(huì)，故購買農(nóng)村房屋的合同無效必然導(dǎo)致買受人喪失與其他人另訂合同的機(jī)會(huì)，結(jié)果是買受人無法享有因房屋價(jià)格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對(duì)于買受人的這種間接損失，理應(yīng)由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔(dān)的賠償買受人間接損失的責(zé)任而言，應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)事項(xiàng)：第一，因買受人實(shí)際購買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房，且其價(jià)格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來賠償間接損失?！侗本┦蟹ㄔ好袷聦徟袑?shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日）指出：“在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡”。此一觀點(diǎn)可資贊同。第二，由于買受人自身對(duì)合同的無效往往也存在過錯(cuò)，故其要求出賣人賠償間接損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責(zé)任。 ^[61]問題是，如何比較買受人與出賣人的過錯(cuò)程度呢？或者說，應(yīng)當(dāng)按照什么比例來減輕出賣人的賠償責(zé)任呢？

　   應(yīng)當(dāng)看到，實(shí)踐中發(fā)生的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛，大多是由于房?jī)r(jià)上漲或者發(fā)生拆遷補(bǔ)償，出賣人想要收回房屋或者取得補(bǔ)償款而釀成的。而買受人通常已依約支付了全部購房款，對(duì)房屋形成了較為穩(wěn)定的占有、使用關(guān)系，甚至翻建或者擴(kuò)建了房屋，故從情理上來說更值得受到保護(hù)。為此，法院在審理因出賣人主張合同無效，買受人遂要求出賣人賠償損失的案件中，往往以出賣人對(duì)合同無效負(fù)有主要責(zé)任為由， ^[62]將房屋的增值額或者拆遷補(bǔ)償款中的較大部分判給買受人。至于判給買賣雙方的具體比例，各地法院的做法不盡相同。有些法院按照7:3的比例進(jìn)行分配，[63]有些法院按照8: 2的比例進(jìn)行分配。[64]也有一些法院按照5: 5的比例進(jìn)行分配。[65]比較而言，筆者贊同以7:3的比例進(jìn)行分配，這樣一方面可以體現(xiàn)對(duì)惡意之人的主張所持的譴責(zé)和否定態(tài)度，[66]另一方面也能在一定程度上遏制出賣人要求收回房屋的不誠(chéng)信行為，避免買受人因返還房屋而陷入流離失所的境地。[67]

　   在房屋尚未交付的情況下，買受人因房屋無法辦理過戶手續(xù)而主動(dòng)提起合同無效之訴時(shí)，有的法院判令買受人賠償出賣人的直接損失，[68]有的法院駁回買受人主張的賠償房屋差價(jià)損失的訴訟請(qǐng)求。[69]這些做法沒有考慮到買受人對(duì)于合同無效并無過錯(cuò)或者過錯(cuò)較小，不夠妥當(dāng)。在房屋已經(jīng)交付的情況下，如果買受人受利益驅(qū)動(dòng)，在土地并未進(jìn)人征收動(dòng)遷程序時(shí)，就起訴到法院請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，并要求出賣人賠償間接損失的，法院該如何處理呢？北京市高級(jí)人民法院所持的態(tài)度是，就已經(jīng)取得的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)或者房?jī)r(jià)升值的部分，按照北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004]391號(hào)）和《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日）的精神處理，但買受人受利益驅(qū)動(dòng)起訴到法院，有違誠(chéng)信原則，可考慮減輕出賣人的賠償責(zé)任。[70]這些做法同樣體現(xiàn)了對(duì)惡意之人的譴責(zé)和否定態(tài)度，可資贊同。

　   （三）出賣人應(yīng)否受到行政處罰？

　   《土地管理法》第73條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得……可以并處罰款”。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于借賣房之名出賣農(nóng)村宅基地的行為，應(yīng)嚴(yán)格按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進(jìn)行制裁。[71]廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人甚至認(rèn)為，銷售“小產(chǎn)權(quán)房”并不合法，其銷售所得的購房款屬于非法所得，應(yīng)予沒收，而不會(huì)退還給買房人。[72]《天津市土地管理?xiàng)l例》第81條也規(guī)定：“將村民宅基地或者宅基地上建設(shè)的住宅向城鎮(zhèn)居民出售的，由土地行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得百分之五十以下罰款?！边@些觀點(diǎn)和做法令人擔(dān)憂。一方面，從《土地管理法》的規(guī)定來看，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，明顯不同于買賣房屋：前者是該法明確禁止的行為（第2條第3款），后者則是該法所允許的行為（第62條第4款）。另一方面，從社會(huì)效果來說，禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的現(xiàn)行政策，已經(jīng)嚴(yán)重限制了農(nóng)村村民處分其財(cái)產(chǎn)的自由，大大降低了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)值，違背了人們對(duì)房屋交易的合理預(yù)期，破壞了大量本可正常進(jìn)行的交易。若為貫徹此一政策而對(duì)出賣農(nóng)村房屋的人乃至購買人施以行政處罰，將會(huì)更為嚴(yán)重地?fù)p害農(nóng)村村民的利益，甚至導(dǎo)致購買人傾家蕩產(chǎn)，流離失所。因此，上述觀點(diǎn)和做法絕不可取。

　   從實(shí)踐來看，原國(guó)家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》（[1990]國(guó)土函字第97號(hào)）認(rèn)定，原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬1988年《土地管理法》第47條規(guī)定的“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。不過，該答復(fù)并未將出賣農(nóng)村房屋作為“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為。全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)《關(guān)于賣房等行為是否按土地管理法第47條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的行為予以處罰的答復(fù)》(1991年5月23日）則明確指出：“所述賣房等行為有些確實(shí)有問題，涉及的法律問題須另行研究作出規(guī)定，不宜將這些行為按土地管理法第四十七條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地行為予以處罰?！盵73]據(jù)此可知，買賣農(nóng)村房屋不屬于非法轉(zhuǎn)讓土地的范疇，不應(yīng)按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進(jìn)行處罰。

 　   六、可以認(rèn)定房屋買賣合同有效的幾種情形

　   以損害社會(huì)公共利益為由，認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，雖然有助于國(guó)家政策的貫徹實(shí)施，但畢竟在理論上和實(shí)踐中容易引起爭(zhēng)議，社會(huì)效果欠佳。在現(xiàn)行政策沒有做出調(diào)整的情況下，為減少實(shí)施這一政策帶來的各種弊端，不妨考慮有條件地承認(rèn)在某些情況下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為有效。

　   首先要指出的是，對(duì)于1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999] 39號(hào)）出臺(tái)之前訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，因當(dāng)時(shí)的法律和政策并未明確禁止，故只要符合當(dāng)時(shí)的法律所規(guī)定的合同有效要件的，都應(yīng)一概認(rèn)定為有效，而不論當(dāng)事人是否己辦理房屋過戶登記手續(xù)。在司法實(shí)踐中，有些法院認(rèn)為，對(duì)于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。[74]這種做法原則上可資贊同，但將其他城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同認(rèn)定為無效，仍屬不妥。原因在于，在1999年1月1日之前，1988年《土地管理法》還允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅可以依法使用集體所有的土地（第41條）。在當(dāng)時(shí)的這種立法背景下，若在司法實(shí)踐中禁止城鎮(zhèn)居民通過購買農(nóng)村房屋的方式來獲得集體土地使用權(quán)，顯然不妥。

　   對(duì)于1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)）出臺(tái)之后訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，如果因特定情況的發(fā)生，導(dǎo)致國(guó)家禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策所要保護(hù)的社會(huì)公共利益不復(fù)存在的，也應(yīng)認(rèn)定合同為有效。具體包括如下幾種情形：

　   其一，房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，集體土地相應(yīng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，應(yīng)認(rèn)定在此之前訂立的房屋買賣合同為有效。在司法實(shí)踐中，已有法院采納了這種做法。[75]類似地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)等開發(fā)并出售的小產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后依法轉(zhuǎn)為城市商品房的，也應(yīng)認(rèn)定此前訂立的房屋買賣合同為有效。

　   其二，合同訂立后，買方的戶口已遷人房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織，成為該組織成員的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。[76]司法實(shí)踐中已出現(xiàn)過此類判決。[77]有的法院也是據(jù)此操作的。[78]

　   其三，出賣人在訂立合同時(shí)已經(jīng)是城鎮(zhèn)居民，或者雖非城鎮(zhèn)居民，但在起訴前已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。[79]

　   其四，買賣雙方本屬同一家庭成員的，例如在因分家、離婚或繼承而分割家庭財(cái)產(chǎn)后，具有城鎮(zhèn)居民身份的一方購買另一方的農(nóng)村房屋的，也應(yīng)認(rèn)定為有效。

　   其五，買受人雖然為城鎮(zhèn)居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，在購買房屋時(shí)系家庭成員共同出資、共同居住，并且當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。[80]