一、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛

   《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《土地管理法》等法律和國家相關(guān)規(guī)定。我國《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！备鶕?jù)上述條文，可認為宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是有法律限制的，即宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同必須經(jīng)有關(guān)政府機構(gòu)或者部門審批同意；宅基地使用權(quán)只能向本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)的村民不得再申請宅基地。因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同只要不符合上述法律規(guī)定，該合同即被認定為無效。

    二、宅基地抵押糾紛

    根據(jù)《擔(dān)保法》第三十七條及《物權(quán)法》第一百八十四條的規(guī)定，宅基地、宅基地使用權(quán)不得抵押，因此相關(guān)的抵押合同應(yīng)認定為無效。

    三、宅基地上房屋買賣糾紛

    在實踐活動中，根據(jù)買受方的不同農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同糾紛可分為：

   （1）城市居民購買農(nóng)民宅基地上房屋

    1999年國務(wù)院頒發(fā)的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》明確規(guī)定：農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。因此，在審判實踐中一般將城市居民購買農(nóng)村宅基地上房屋的合同認定為無效。

   （2）外地農(nóng)村居民購買本村宅基地上房屋

    如前述，法院一般根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定認為農(nóng)民之間的宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。因此，該類合同均應(yīng)認定為無效。

   （3）本集體經(jīng)濟內(nèi)部成員之間的宅基地上房屋買賣

    根據(jù)《土地管理法》，這類合同只要符合法律法規(guī)規(guī)定的農(nóng)村宅基地的用地條件或經(jīng)法定審批機關(guān)批準(zhǔn)的，一般應(yīng)當(dāng)認定其有效。

    對于上述農(nóng)村房屋買賣無效合同的處理，司法實踐中認為必須從糾紛的起因著手分析，慎重處理。在處理這類無效合同時，法院應(yīng)當(dāng)基于公平正義與誠實信用原則，全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失，從而確定出賣人對買受人應(yīng)當(dāng)進行的補償；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，亦應(yīng)對其添附價值進行補償。這樣，一方面判決確認合同無效，由買受人向出賣人返還房屋、出賣人向買受人返還購房款，重申了城市居民或外村村民購買農(nóng)村房屋無法享有所有者權(quán)利的原則；另一方面，判決出賣人補償買受人損失，對農(nóng)民處理自己房屋的行為進行制約，更否定了交易中誠信缺失方行為。達到了社會效果與法律效果的統(tǒng)一。

    四、農(nóng)村合建房屋糾紛

    農(nóng)村合建房屋合同是指一方提供農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，另一方出資建房屋，并按照一定的比例分配建成后的房屋與宅基地使用權(quán)的合同。實踐中，農(nóng)村合建房屋一般存在以下幾種形態(tài)及其效力的認定：

   （1）宅基地使用權(quán)人與本村村民合建房屋

    本村村民作為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，具有取得宅基地使用權(quán)的主體資格。但是根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地?！币虼耍⒎鞘潜敬宕迕窦纯扇〉煤辖ǚ课菟诘恼厥褂脵?quán)。對于出資的本村村民能否取得該部分宅基地使用權(quán)，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府主管機關(guān)的批準(zhǔn)，才能認定該合同有效。

   （2）宅基地使用權(quán)人與外村村民或城市居民合建房屋

    國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭帧蛾P(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。所以，因外村村民或城市居民并不具有取得宅基地使用權(quán)的主體資格，所以，其與宅基地使用權(quán)人之間的合建合同應(yīng)當(dāng)認定為無效。認定合同無效后，依據(jù)民法的添附理論，判決房屋歸宅基地使用權(quán)人所有，宅基地使用權(quán)人返還出資人的出資及相應(yīng)的勞務(wù)報酬。

    五、宅基地上房屋抵押糾紛

   《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定宅基地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。但農(nóng)民對宅基地上的房屋具有所有權(quán)，因此農(nóng)民是否可以將其房屋抵押，司法實踐中一般認為法律未明確禁止農(nóng)民以其宅基地上房屋進行抵押，且禁止農(nóng)民以房屋抵押可能會影響農(nóng)民的融資能力，因此農(nóng)村房屋可以設(shè)定抵押，但由于宅基地使用權(quán)不能設(shè)定抵押，抵押權(quán)的效力不及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地。

(作者單位：山東省五蓮縣人民法院)