調(diào)控或顛覆房企融資模式
蘇絲 博鰲報(bào)道 2010-07-09 22:24:23
就在博鰲房地產(chǎn)論壇舉辦期間，一名業(yè)內(nèi)人士接獲某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理的電話(huà)，稱(chēng)旗下位于北京遠(yuǎn)郊的一個(gè)別墅項(xiàng)目，將推出少量一口價(jià)別墅，總價(jià)大約600多萬(wàn)，每套降價(jià)高達(dá)60多萬(wàn)元。
現(xiàn)金流將再次受到?jīng)_擊的房企，除了降價(jià)銷(xiāo)售之外，還有新的融資渠道嗎？據(jù)此次參會(huì)的一家信托公司透露，業(yè)務(wù)基本上集中在省會(huì)城市，二線城市很少，“手頭上運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目有一些減少，風(fēng)險(xiǎn)太大了。調(diào)控以后，6月份開(kāi)始，我們對(duì)新增項(xiàng)目都很慎重，下半年新增項(xiàng)目會(huì)更少。”這家信托公司代表稱(chēng)。業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者透露，“我參加了一個(gè)研究開(kāi)征物業(yè)稅的課題組。如果上海北京等主要大城市，地價(jià)、房?jī)r(jià)繼續(xù)死扛，甚至逆市上漲，出臺(tái)是遲早的事，只是等市場(chǎng)時(shí)機(jī)。”
形勢(shì)嚴(yán)峻，房企將不再能持續(xù)以往“圈地-銀行融資-建房賣(mài)房-還貸”的空手套白狼模式，顛覆性的改變一觸即發(fā)——這是7月4日博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇金融專(zhuān)家們的共識(shí)，然而，出路何在？
基金、信托調(diào)高風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
當(dāng)股權(quán)再融資閘門(mén)緊緊關(guān)閉，房企在資本市場(chǎng)上獲得融資的渠道只有發(fā)債，此時(shí)，基金和信托逐漸活躍，但在與房企對(duì)接上仍然存在瓶頸。
近年來(lái)海外基金一直在批量進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)。太平洋中國(guó)地產(chǎn)基金（簡(jiǎn)稱(chēng)太平洋地產(chǎn)基金）就是其中一個(gè)代表。自2003年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，太平洋地產(chǎn)基金總共投資了10億美元在25個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中。“總體而言，我們沒(méi)有具體的投資指標(biāo)，做投資主要是找機(jī)會(huì)，中國(guó)市場(chǎng)很大，資金流動(dòng)性變化、政策導(dǎo)向等對(duì)我們的投資策略影響都很大。”公司董事總經(jīng)理魏松透露，太平洋地產(chǎn)基金偏好于二、三線城市，例如成都、大連等地市場(chǎng)，四線城市目前還沒(méi)有涉足。投資方式更為靈活，或在于股權(quán)，或在于項(xiàng)目層面，例如恒盛地產(chǎn)IPO、大連萬(wàn)達(dá)股權(quán)融資等。魏松說(shuō)：“對(duì)大連萬(wàn)達(dá)有個(gè)長(zhǎng)期的計(jì)劃，這個(gè)公司的運(yùn)作模式有長(zhǎng)期價(jià)值。”
值得關(guān)注的是，太平洋地產(chǎn)基金在甄選項(xiàng)目時(shí)，有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)則，綜合看資金流動(dòng)性、賬面資產(chǎn)有無(wú)反映資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、風(fēng)險(xiǎn)大小等。太平洋地產(chǎn)基金執(zhí)行董事汪朝蓉透露，基金一般不傾向于過(guò)于長(zhǎng)期的投資項(xiàng)目，而投資收益比較優(yōu)化的項(xiàng)目周期也不會(huì)太長(zhǎng)。“一般連續(xù)5-7年超過(guò)20%的回報(bào)率的項(xiàng)目是非常難做的”。
“調(diào)控之后，越來(lái)越多以住宅為主的商業(yè)模式向多樣化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。”汪朝蓉說(shuō)，房企現(xiàn)階段還是以項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為主要模式，并且越來(lái)越注重資金杠桿效應(yīng)。
至于基金如何控風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)內(nèi)一家大型信托公司負(fù)責(zé)投資管理的鄒俊博士分析，只要基金公司把資產(chǎn)價(jià)值下跌和時(shí)間、政策、現(xiàn)金流測(cè)算這四方面分析工作做好，就會(huì)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控形成一套優(yōu)化體系。“信托還款年限一般在兩三年，一般不會(huì)超過(guò)四年。”
建銀精銳資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李曉東認(rèn)為，房地產(chǎn)基金是民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有效的途徑。一般而言，信托、基金的投資回報(bào)率在每年15%-30%之間。
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資擁有如此高的回報(bào)率，不少信托、基金的投資比例都是以房地產(chǎn)為大頭。例如擁有央企背景的華融信托，累計(jì)投資了十幾個(gè)行業(yè)，但房地產(chǎn)占全部利潤(rùn)的40%。“大的信托、基金公司每年投出去的錢(qián)大概二三十億，目標(biāo)對(duì)象為大中型上市房企。”鄒俊說(shuō)。
房地產(chǎn)模式思變
調(diào)控對(duì)銀行信貸的好處就是風(fēng)險(xiǎn)控制更為嚴(yán)格，商業(yè)銀行對(duì)銀信合作已經(jīng)被叫停，對(duì)房地產(chǎn)影響較大，而信托、基金的自主融資又無(wú)法成為房地產(chǎn)融資的主流。業(yè)內(nèi)人士透露，基金、信托等占房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的比例一般不過(guò)超過(guò)20%，大部分信托公司不會(huì)成為開(kāi)發(fā)商的第一大貸款人，而且房企的抵押物必須是超值的。
據(jù)透露，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)偏好較高的信托公司也按銀監(jiān)會(huì)的要求對(duì)已投放的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行壓力測(cè)試；對(duì)新增房地產(chǎn)項(xiàng)目融資也表現(xiàn)得相當(dāng)謹(jǐn)慎。
關(guān)于房企的負(fù)債率問(wèn)題，鄒俊認(rèn)為，在評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，房企負(fù)債率不是主要問(wèn)題，關(guān)鍵是項(xiàng)目能否有持續(xù)的資金投入、開(kāi)發(fā)商拿地的成本和未來(lái)預(yù)期的房?jī)r(jià)。他認(rèn)為，在宏觀調(diào)控的政策背景下，房企下一步的壓力仍然是資金問(wèn)題，“如果調(diào)控持續(xù)下去，這次短則1個(gè)月,長(zhǎng)則3個(gè)月，開(kāi)發(fā)商將會(huì)被迫降價(jià)。”
此外，金融機(jī)構(gòu)人士一致認(rèn)為做REITs有利于房地產(chǎn)資金流動(dòng)。魏松指出，對(duì)于資產(chǎn)收購(gòu)為主的投資者而言，這顯然是一個(gè)新的投資渠道，而且更方便了，“投資者不需要買(mǎi)物業(yè)，直接買(mǎi)REITs的股票就行了”。而在美國(guó)從事REITs運(yùn)作近十年的魏松、汪朝蓉又指出，美國(guó)的REITs是采用內(nèi)部管理模式，而亞太地區(qū)的REITs多以外部管理為主，這將是兩者盈利模式上的最大區(qū)別?！?1世紀(jì)網(wǎng)】本文網(wǎng)址：http://www./HTML/2010-7-12/4MMDAwMDE4NjE4MA.html