在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中有很多合同是以“聯(lián)建、合建”房屋的名義簽訂的，現(xiàn)實中這些合同形式繁多。但是歸納起來大致有下面幾類：

 （1）一方提供土地，一方提供資金，建成的房屋按投資比例或按約定比例分享銷售利潤。

 （2）一方提供土地，一方提供資金，在合同約定的期限和條件下給付出資方的本息。

 （3）一方提供土地，一方提供資金，出資方享有建成房屋的若干年使用權(quán)。

 （4）一方提供土地，一方提供資金，出地方獲取收益，出資方獨享建成的房屋。

 （5）一方提供土地，一方提供資金，出資方獲取約定數(shù)量的房屋。

   上述幾類的合同名義上都冠以“聯(lián)建、合建”房屋，但實質(zhì)上只有第（1）類屬于聯(lián)建或者合建房屋。這類合同的性質(zhì)、效力認定比較復雜，下文重點闡述。而第（2）類屬于借貸合同，這類合同因違反國家金融法律、法規(guī)的規(guī)定而無效。第（3）類合同則屬于租賃合同，嚴格的說屬于預(yù)租合同，即出資方的出資折抵將來使用房屋的租金。這類合同如不違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定和《中華人民共和國合同法》第214的規(guī)定應(yīng)屬有效。第（4）類屬于房地產(chǎn)項目或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，這類合同如不違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條、第39條的規(guī)定，也應(yīng)屬有效。第（5）類屬于房屋買賣合同。

合作、合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同糾紛在司法實踐中的處理

     該類合同糾紛在司法實踐中的處理比較復雜，首先，對各種各樣的冠以合作、合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)名義的合同往往不易分清合同的性質(zhì)，導致很多冠以合作、合資房地產(chǎn)開發(fā)合同名義的糾紛在合同的性質(zhì)上認定錯誤。本文在合作、合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的概念一節(jié)有較多的表述，要結(jié)合該類合同的法律性質(zhì)和特征，把本質(zhì)上屬于其它性質(zhì)的合同與合作、合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同正確區(qū)分開來。最高人民法院最近下發(fā)的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條至二十七條就明確規(guī)定四類與合作開發(fā)房地產(chǎn)合同不同性質(zhì)的合同。因此只有正確認定合同的性質(zhì)才能正確處理合同的糾紛。其次，在此類合同的效力的認定上，往往會產(chǎn)生錯誤。我們知道此類合同有兩個特點，一是涉及到土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，二是涉及到雙方聯(lián)合進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。因此此類合同的合法要件除了不違反《中華人民共和國民法通則》第五十八條規(guī)定和《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定外，還不得違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國規(guī)劃法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。

     對于合法有效的合作、合資開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營的合同糾紛，司法實踐中處理比較好辦，應(yīng)當按照雙方在合同中的約定，查明違約者及違約責任，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定去處理。而對于無效的此類合同，就比較復雜了，需要查明是因為什么原因而導致合同無效。導致合同無效的原因很多，主要有以下種種原因：

1．因合作、合資的雙方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；

2．因未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地作為投資和他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)；

3．因集體所有土地未依法征收為國有，以此土地作為投資和他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)；

4．因未依法辦理合作合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)審批手續(xù)，未依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；

5．因未經(jīng)有關(guān)部門批準，以未足額交納土地出讓金的土地作為投資和他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)；

6．因未經(jīng)有關(guān)部門批準，擅自改變土地使用性質(zhì)的，等等。

最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第46條規(guī)定：“合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，雙方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：

資金尚未投入實際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將雙方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可以返還投資款的同時，參照當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予雙方相應(yīng)比例的經(jīng)濟賠償；

（3）房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經(jīng)濟損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償。

法律適用：

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

第三十七條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

    第三十八條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

    （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

    （二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

    （三）依法收回土地使用權(quán)的；

    （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

    （五）權(quán)屬有爭議的；

    （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

    （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

    第三十九條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

    （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

    （二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

    轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

第五十五條　住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

中華人民共和國合同法

第九章　買賣合同   

　    第一百三十條　買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

　    第一百三十一條　買賣合同的內(nèi)容除依照本法    第十二條的規(guī)定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標準和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

　    第一百三十二條　出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。

　　  法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定。

　    第一百三十三條　標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

　    第一百三十四條　當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標的物的所有權(quán)屬于出賣人。

　    第一百三十五條　出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。

　    第一百三十六條　出賣人應(yīng)當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關(guān)單證和資料。

　    第一百三十七條　出賣具有知識產(chǎn)權(quán)的計算機軟件等標的物的，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。

　    第一百三十八條　出賣人應(yīng)當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。

　    第一百三十九條　當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規(guī)定。

　    第一百四十條　標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。

　    第一百四十一條　出賣人應(yīng)當按照約定的地點交付標的物。

　　當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：

　?。ㄒ唬说奈镄枰\輸?shù)模鲑u人應(yīng)當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；

　?。ǘ说奈锊恍枰\輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應(yīng)當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物。

　    第一百四十二條　標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

　    第一百四十三條　因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

　    第一百四十四條　出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。

　    第一百四十五條　當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規(guī)定標的物需要運輸?shù)模鲑u人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

　    第一百四十六條　出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規(guī)定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。

　    第一百四十七條　出賣人按照約定未交付有關(guān)標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉(zhuǎn)移。

　    第一百四十八條　因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

　    第一百四十九條　標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權(quán)利。

　    第一百五十條　出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。

　    第一百五十一條　買受人訂立合同時知道或者應(yīng)當知道第三人對買賣的標的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)。

　    第一百五十二條　買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標的物主張權(quán)利的，可以中止支付相應(yīng)的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。

　    第一百五十三條　出賣人應(yīng)當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物。出賣人提供有關(guān)標的物質(zhì)量說明的，交付的標的物應(yīng)當符合該說明的質(zhì)量要求。

　    第一百五十四條　當事人對標的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規(guī)定。

　    第一百五十五條　出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔違約責任。

　    第一百五十六條　出賣人應(yīng)當按照約定的包裝方式交付標的物。對包裝方式?jīng)]有約定或者約定不明確，依照本法    第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當按照通用的方式包裝，沒有通用方式的，應(yīng)當采取足以保護標的物的包裝方式。

　    第一百五十七條　買受人收到標的物時應(yīng)當在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應(yīng)當及時檢驗。

　    第一百五十八條　當事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當在檢驗期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。

　　  當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。

　　  出賣人知道或者應(yīng)當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制。

　    第一百五十九條　買受人應(yīng)當按照約定的數(shù)額支付價款。對價款沒有約定或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第二項的規(guī)定。

　    第一百六十條　買受人應(yīng)當按照約定的地點支付價款。對支付地點沒有約定或者約定不明確，依照本法      第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當在出賣人的營業(yè)地支付，但約定支付價款以交付標的物或者交付提取標的物單證為條件的，在交付標的物或者交付提取標的物單證的所在地支付。

　    第一百六十一條　買受人應(yīng)當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。

　    第一百六十二條　出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款；買受人拒絕接收多交部分的，應(yīng)當及時通知出賣人。

　    第一百六十三條　標的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。

　    第一百六十四條　因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。

　    第一百六十五條　標的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數(shù)物解除合同。

　    第一百六十六條　出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。

　　  出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標的物的交付不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批以及今后其他各批標的物解除。

　　  買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經(jīng)交付和未交付的各批標的物解除。

　    第一百六十七條　分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。

  　　出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

　    第一百六十八條　憑樣品買賣的當事人應(yīng)當封存樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標的物應(yīng)當與樣品及其說明的質(zhì)量相同。

　    第一百六十九條　憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質(zhì)量仍然應(yīng)當符合同種物的通常標準。

　    第一百七十條　試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照本法    第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。

　    第一百七十一條　試用買賣的買受人在試用期內(nèi)可以購買標的物，也可以拒絕購買。試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。

　    第一百七十二條　招標投標買賣的當事人的權(quán)利和義務(wù)以及招標投標程序等，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

　    第一百七十三條　拍賣的當事人的權(quán)利和義務(wù)以及拍賣程序等，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

　    第一百七十四條　法律對其他有償合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

　    第一百七十五條　當事人約定易貨交易，轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

第二百一十四條　租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

　　  租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

中華人民共和國規(guī)劃法

中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例

最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》

第46條規(guī)定：“合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，雙方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：

（1）資金尚未投入實際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將雙方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可以返還投資款的同時，參照當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予雙方相應(yīng)比例的經(jīng)濟賠償；

（3）房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經(jīng)濟損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償。

最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。

　　一、土地使用權(quán)出讓合同糾紛

　　第一條本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議。

　　第二條開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當認定無效。

　　本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。

　　第三條經(jīng)市、縣人民政府批準同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應(yīng)當認定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。

　　當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。

　　第四條土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。

　　第五條受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。

　　第六條受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。

　　二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛

　　第七條本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議。

　　第八條土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

　　第九條轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當認定合同有效。

　　第十條土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

　　(一)已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；

　　(二)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；

　　(三)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；

　　(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。

　　未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。

　　第十一條土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。

　　第十二條土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。

　　第十三條土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。

　　三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛

　　第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

　　第十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。

　　當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當認定合同有效。

　　第十六條土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。

　　第十七條投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

　　第十八條房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

　　第十九條在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：

　　(一)依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準；

　　(二)房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

　　(三)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。

　　因當事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。

　　第二十條房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

　　第二十一條當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準權(quán)的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協(xié)商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。

　　第二十二條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。

　　第二十三條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。

　　第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

　　第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當認定為房屋買賣合同。

　　第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當認定為借款合同。

　　第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當認定為房屋租賃合同。

　　四、其它

　　第二十八條本解釋自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一審案件適用本解釋。

　　本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準。

案例：

廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案

廣州市中級人民法院民事判決書

（2002）穗中法民二初字第46號

　　原告：廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市天河區(qū)天潤路金達苑63號首層。

　　法定代表人：黃蘇諾，職務(wù)董事長。

　　委托代理人：關(guān)偉，廣東中天律師事務(wù)所律師。

　　被告：廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣州市廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)生產(chǎn)資料市場907，通訊地址廣州市中三大道西華港花園華港南街18號二樓。

　　法定代表人：劉錚，職務(wù)董事長。

　　被告：廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司，住所地廣州市廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)青年路商品交易市場二樓108室，通訊地址廣州市中三大道西華港花園華港南街18號二樓。

　　法定代表人彭兆聲，職務(wù)董事長。

　　兩被告共同委托代理人周賢軍，廣東百科律師事務(wù)所律師。

　　原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人關(guān)偉律師、被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司的委托代理人周賢軍律師到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起訴稱：坐落在廣州市海珠區(qū)濱江東路航海俱樂部東南側(cè)地段的項目，原由我司與廣州市人民代表大會常務(wù)委員會辦公室經(jīng)批準共同征用開發(fā)。在前期工作中，原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入了巨資進行開發(fā)。1999年12月1日，我司與被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司簽訂《關(guān)于合作開發(fā)濱江東商住樓的合同書》，約定：被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司應(yīng)支付我司前期工作和資金投入經(jīng)濟補償1750萬元，與此同時，被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司應(yīng)向廣州市華豐房產(chǎn)發(fā)展有限公司支付購置給我司的購房款2800萬元（該房款已由我司墊付給廣州市華豐房產(chǎn)發(fā)展有限公司），合共4550萬元，上述項目由我司與兩被告共同開發(fā)，該項目的一切開發(fā)、經(jīng)營活動及收益、責任均由兩被告承擔，我司僅負責協(xié)助辦理該項目有關(guān)手續(xù)。該合同書經(jīng)建委批準備案，廣州市國土局2000年6月22日發(fā)出穗國土建用函[2000]140號《關(guān)于更改建設(shè)用地單位的復函》。2000年9月，經(jīng)國土局批準，對該項目我司與兩被告三方依據(jù)上述《合同書》成立廣州市家億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營[穗建開函（2000）735號]。在此期間。我司與被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2000年2月1日對上述4550萬元補償款事宜簽訂《關(guān)于合作開發(fā)濱江東商住樓的協(xié)議書》，明確其中3850萬元的具體付款形式和時間。時至2000年9月，兩被告支付1450萬元，余款由被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具《關(guān)于支付濱江東商住樓項目余款的承諾書》，承諾余款2400萬元于2001年1月前支付1400萬元，9月20日前支付500萬元，11月20日前支付500萬元，被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司予以確認和擔保。但至2001年2月，兩被告共支付了1950萬元，余款1900萬元至今仍未支付。對此，我司多次具函和委托律師發(fā)函追討，但兩被告至今仍未支付合作款項1900萬元。故我司起訴請求：1、判令兩被告共同支付合作款項1900萬元。2、判令兩被告支付逾期付款銀行利息，該利息按每日萬分之二計，從2001年2月20日起計至實際付清款項之日止。3、兩被告承擔本案訴訟費用。

　　被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司答辯認為：所簽訂的協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，對原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的第一項訴訟請求，我們沒有異議。但對原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求我們支付利息的訴訟請求，我們不同意。理由是：原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與我們簽訂的《關(guān)于合作開發(fā)濱江東商住樓的協(xié)議書》中約定的2800萬元是為廣州市人大常委會辦公廳購買房屋的款項，原約定是辦理銀行按揭方式付款。后來原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與廣州市人大常委會辦公廳變更付款方式為一次性付款，致使我們在資金周轉(zhuǎn)上有一定的困難。因此違約責任在原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。所以我們不同意原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的計算利息方式，不同意支付利息。

　　本院經(jīng)審理查明：1999年9月1日，廣州市人大常委會辦公廳（甲方）與原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（乙方）、被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（丙方）簽訂《關(guān)于合作開發(fā)濱江東商住樓的協(xié)議書》，約定：本項目位于廣州市海珠區(qū)濱江東路航海俱樂部東南側(cè)，總建筑面積為40343平方米，是一幢三十二層住宅綜合樓?！卷椖渴怯杉滓译p方及丙方通過控有乙方部分股權(quán)開展了前期工作并投入了部分資金。丙方向廣州市華豐房產(chǎn)發(fā)展有限公司購買了房屋5000平方米給甲方作為補償。丙方應(yīng)支付2800萬元人民幣購樓款。同時甲乙丙三方約定，以后本項目的一切開發(fā)、經(jīng)營活動及權(quán)益、責任，均由丙方承受，與甲乙無關(guān)，但甲方仍然負責協(xié)助辦理本項目有關(guān)手續(xù)文件等。

　　1999年12月1日，被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司（乙方）、原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（丙方）簽訂《關(guān)于合作開發(fā)濱江東商住樓的合同書》，約定：本項目位于廣州市海珠區(qū)濱江東路航海俱樂部東南側(cè)，總建筑面積為40343平方米，是一幢三十二層住宅綜合樓?！卷椖渴怯杀饺〉瞄_發(fā)手續(xù)的商品住宅和單位住宅的房地產(chǎn)項目，已由丙方開展了前期工作并投入了部分資金。甲方向廣州市華豐房產(chǎn)發(fā)展有限公司購買了房屋5000平方米給丙方作為補償。甲方應(yīng)支付2800萬元人民幣購樓款。同時甲乙丙三方約定，以后本項目的一切開發(fā)、經(jīng)營活動及權(quán)益、責任，均由甲乙方承受，與丙方無關(guān)，但丙方仍然負責協(xié)助辦理本項目有關(guān)手續(xù)文件。為此，本合同的簽訂執(zhí)行及甲乙丙三方就本項目的開發(fā)經(jīng)營辦理相關(guān)手續(xù)，由甲方負責與丙方進行。有關(guān)本項目的前期工作和投入，丙方已向甲乙雙方詳細交底，甲乙雙方已充分了界本項目的現(xiàn)狀，同時甲乙雙方應(yīng)負責前期因征地產(chǎn)生的相關(guān)費用、征地補償費及拆遷補償費總計1750萬元。合作方式：由甲乙方給予丙方前期工作和資金投入以經(jīng)濟補償；本合同生效后，本項目在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上開始的投資、開發(fā)和經(jīng)營，由甲乙雙方負責，經(jīng)營收益和風險由甲乙雙方承擔，丙方不再參與和享有；丙方應(yīng)協(xié)助甲乙雙方辦理本項目開發(fā)經(jīng)營過程所需的其他手續(xù)，做好與前期工作和各個有關(guān)單位的銜接、協(xié)調(diào)。補償方式：三方同意由甲乙雙方給予丙方前期工作和投入的補償款為人民幣1750萬元，本合同簽訂后三天內(nèi)，甲乙雙方支付人民幣1000萬元給丙方作為履約保證金，本合同簽訂后一個月內(nèi)，甲乙雙方支付人民幣750萬元給丙方作為前期補償款，甲乙雙方應(yīng)在本協(xié)議生效后十五天內(nèi)向廣州市華豐房產(chǎn)發(fā)展有限公司支付購置給丙方的購房款2800萬元。甲乙雙方責任：負責按時向丙方支付補償款，負責向廣州市華豐房產(chǎn)發(fā)展有限公司支付丙方的購樓款，負責本項目規(guī)劃、設(shè)計調(diào)整和項目的開發(fā)、管理、施工、銷售、物業(yè)管理等事宜。丙方責任：在本合同簽訂前，對本項目的前期工作以及和各方面的關(guān)系向丙方詳細交底，保證沒有可能涉及丙方利益和工作困難的遺漏，協(xié)助丙方辦理其他有關(guān)手續(xù)，負責在上述商定的時間，向甲乙雙方移交文件資料，保證其齊全、合法、有效，負責安排和協(xié)調(diào)甲乙雙方與廣州市華豐房產(chǎn)發(fā)展有限公司辦理購買物業(yè)手續(xù)。違約責任：如果丙方移交的文件資料與交底不符，視為丙方違約，丙方應(yīng)退還甲乙雙方所付保證金，并按月息2%的金額賠償甲乙雙方的經(jīng)濟損失，如果甲乙雙方不能按時向丙方支付補償款，視為甲乙雙方違約，并要每月按欠款額的2%罰款給丙方。拖延超過三個月，丙方有權(quán)中止合作，并要求甲乙雙方賠償經(jīng)濟損失等。

　　2000年2月1日原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（乙方）簽訂《關(guān)于合作開發(fā)濱江東商住樓的協(xié)議書》，約定：本項目位于廣州市海珠區(qū)濱江東路航海俱樂部東南側(cè)，總建筑面積為40343平方米，是一幢三十二層住宅綜合樓。……本項目是由甲方與人大辦公廳于一九九七年十二月二日簽訂了《合作建設(shè)住宅樓房合同》，于一九九九年十月十三日簽訂了《關(guān)于〈合作建設(shè)住宅樓房合同〉的補充協(xié)議》，由甲方另外向廣州市華豐房產(chǎn)發(fā)展有限公司購買了房屋5000平方米給人大辦公廳作為補償。甲方已支付了一部分購樓款。……有關(guān)本項目的前期工作和投入，甲方已向乙方詳細交底，乙方已充分了界本項目的現(xiàn)狀。合作方式：由甲方負責向廣州市國土局辦理本項目建設(shè)用地的加名、變更建設(shè)用地使用權(quán)的手續(xù)，使乙方取得負責進行本項目開發(fā)經(jīng)營的合法地位，費用由乙方承擔。由乙方給予甲方前期工作和資金投入以經(jīng)濟補償；本合同生效后，本項目在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上開始的投資、開發(fā)和經(jīng)營，由乙方負責，經(jīng)營收益和風險由乙方承擔，甲方不再參與和享有；除加名手續(xù)以外，甲方還應(yīng)協(xié)助乙方辦理本項目開發(fā)經(jīng)營過程所需的其他手續(xù)，做好與前期工作和各個有關(guān)單位的銜接、協(xié)調(diào)。補償方式：雙方同意由乙方給予甲方前期工作和投入的補償款為人民幣3850萬元，本合同簽訂后三天內(nèi)，乙方支付人民幣100萬元給甲方作為履約保證金；……如乙方單方終止合同，甲方有權(quán)沒收該保證金，本協(xié)議履行之后，該保證金轉(zhuǎn)作補償款；乙方在本項目取得廣州市國土局的加名手續(xù)文件之日起十五天內(nèi)，再付人民幣1500萬元給甲方，以此同時，甲方將本項目全部文件資料原件移交給乙方；在上述加名手續(xù)完成之日起四個月內(nèi)，乙方再付人民幣250萬元給甲方；向廣州市華豐房產(chǎn)發(fā)展有限公司購置給人大辦公廳的房款余額，確定為人民幣2000萬元（不含按揭利息），由乙方負責，超過部分由甲方負責。原則上按銀行按揭進度分期支付。甲方負責安排和協(xié)調(diào)乙方與廣州市華豐房產(chǎn)發(fā)展有限公司另行商定具體付款方式，并負責協(xié)助辦理有關(guān)銀行按揭的蓋章和其他手續(xù)。甲方責任：在本協(xié)議簽訂前，對本項目的前期工作以及和各方面的關(guān)系向乙方詳細交底，保證沒有可能涉及乙方利益和工作困難的遺漏，在上述商定的時間，向乙方移交文件資料，保證其齊全、合法、有效；……乙方責任：按時向甲方支付補償款，負責本項目規(guī)劃、設(shè)計調(diào)整和項目的施工、銷售事宜。違約責任：如果甲方移交的文件資料與交底不符，視為甲方違約，甲方應(yīng)退還乙方所付保證金，并按月息2%的金額賠償乙方的經(jīng)濟損失，如果乙方不能按時向甲方支付補償款，視為乙方違約，乙方要每月按欠款額的2%罰款給甲方。拖延超過三個月，甲方有權(quán)中止合作，并要求乙方賠償經(jīng)濟損失等。

　　上述協(xié)議、合同簽訂后，原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司均履行了部分，并共同成立了項目公司廣州市家億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但本案爭議的濱江東路商住樓房地產(chǎn)合作項目并沒有轉(zhuǎn)入廣州市家億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下。

　　2000年2月1日，廣州百和發(fā)展有限公司（甲方）與被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（乙方）、原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（丙方）又簽訂《關(guān)于合作開發(fā)濱江東商住樓的補充協(xié)議書》，約定：由于該項目與甲方有關(guān)，甲、乙、丙三方進行了平等友好協(xié)商，達成以下協(xié)議?！追酵庖曳胶捅胶炗喌摹蛾P(guān)于合作開發(fā)濱江東商住樓的協(xié)議書》，由于該協(xié)議書并未將甲方在本項目前期工作中與丙方合作所進行的有關(guān)前期工作和應(yīng)有補償包括在內(nèi)，由此產(chǎn)生由甲、乙、丙三方訂立本補充協(xié)議的必要?！驈V州市國土局辦理本項目給乙方加名手續(xù)，由甲方負責進行和取得有關(guān)加名手續(xù)批文，費用約50萬元，由乙方支付。補償方式：本協(xié)議簽訂后三天內(nèi)，乙方支付人民幣100萬元給甲方；在甲方辦妥本項目的乙方加名手續(xù)并取得有關(guān)批文手續(xù)，交給乙方之后十五天內(nèi)，乙方支付人民幣100萬元給甲方?！蛾P(guān)于合作開發(fā)濱江東商住樓的協(xié)議書》條款中規(guī)定的原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司責任，均由廣州百和發(fā)展有限公司承擔。

　　2000年9月20日，被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具《關(guān)于支付濱江東商住樓項目余款的承諾書》，稱：由我公司和貴公司于2000年2月1日簽定的"合作開發(fā)濱江東商住樓的協(xié)議書"中提及我公司應(yīng)向貴公司支付該項目補償款人民幣3850萬元。目前我公司已支付人民幣1450萬元，尚欠余款2400萬元。因此我公司承諾按以下日期支付余款給廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。并同期開具有效發(fā)票。2000年9月20日前支付500萬元，2000年11月20日前支付500萬元，2000年1月20日前支付1400萬元。如我公司不能按以下規(guī)定依期付款，每逾期一日按當期應(yīng)付未付款額的千分之一計付違約金。被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司、廣州市家億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為付款擔保單位加蓋了公章。

　　原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均表示該承諾書中的第三期還款日期有筆誤，應(yīng)為2001年1月20日。

　　被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司自2000年2月1日起先后向原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付的款項為1950萬元。具體付款時間及數(shù)額為：2000年2月1日付100萬元，2000年3月24日付200萬元，2000年5月11日付200萬元，2000年6月4日付500萬元，2000年8月23日付200萬元，2000年9月29日付500萬元，2001年2月6日付250萬元。而被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司應(yīng)向原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司付款數(shù)額為3850萬元，故被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司尚欠款為1900萬元,其中包括應(yīng)付的廣州市人大常委會辦公廳購房款。

　　另查，原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起訴要求被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司開始計付1900萬元利息的時間2001年2月20日，是被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾的最后一次付款日屆滿的一個月后。

　　本院認為：原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司在自愿平等的基礎(chǔ)上簽訂的關(guān)于開發(fā)濱江東商住樓的合同、協(xié)議，均是當事人的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律禁止性規(guī)定，屬有效合同。被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了解決履行上述合同、協(xié)議時產(chǎn)生的糾紛，在2000年9月20日向原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具《關(guān)于支付濱江東商住樓項目余款的承諾書》，再一次明確了其應(yīng)向原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付余款的時間、數(shù)額，該承諾書是被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自愿向原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出的，在原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到時即具有法律效力。因此被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)遵循誠實信用的原則，自覺按照承諾書的承諾，履行付款義務(wù)。

　　因被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的承諾書中所列明的還款數(shù)額已包括應(yīng)付的廣州市人大常委會辦公廳購房款，也就是說被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在出具承諾書時應(yīng)明確知道無論廣州市人大常委會辦公廳的購房款以何種方式支付，其司仍應(yīng)按照承諾書的規(guī)定付款。所以被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以廣州市人大常委會辦公廳及原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擅自變更支付購房款方式，導致其司付款壓力增加，故無法按時付款的理由，顯然是不成立的，本院不予采信。

　　綜上，被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有按照承諾書向原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司付款，損害了原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的利益，應(yīng)承擔違約責任?，F(xiàn)原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付合作款1900萬元，并按每日萬分之二的標準支付自2001年2月20日起至實際付清該款的利息的請求，沒有超過被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的承諾范圍，合理合法，本院予以支持。

　　被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司作為本案爭議的房地產(chǎn)項目的合作方之一，既沒有明確的退出合作的協(xié)議，同時又在承諾書中作為擔保方加蓋了公章，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第二十二條第二款的規(guī)定“主合同中雖然沒有保證條款，但是，保證人在主合同上以保證人的身份簽字或者蓋章的，保證合同成立?！薄吨腥A人民共和國擔保法》第十九條的規(guī)定“當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任?！钡诙粭l的規(guī)定“保證擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。……當事人對保證擔保的范圍沒有約定或者約定不明確的，保證人應(yīng)當對全部債務(wù)承擔責任。”因此被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司應(yīng)與被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同承擔上述違約責任。

　　至于廣州市家億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的承責問題，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第十二條的規(guī)定“同一債務(wù)有兩個以上保證人的，……債權(quán)人可以要求任何一個保證人承擔全部保證責任……”。因原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有對此提出請求，因此本院對廣州市家億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的保證責任不予調(diào)處。

　　依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、第五十五條、第八十四條、第八十五條、第一百零六條第一款、第一百一十二條第二款、《中華人民共和國合同法》第二十六條第一款、《中華人民共和國擔保法》第十二條、第十九條、第二十一條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第二十二條第二款的規(guī)定，判決如下：

　　被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)，一次性向原告廣州新怡發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付1900萬元，并支付自2001年2月20日起計至實際付清該款之日止的利息（利息按每日萬分之二的標準計算）。被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司對上述債務(wù)承擔連帶清償責任。

　　案件受理費111280元由被告廣東金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告廣州市澤慶科技發(fā)展有限公司負擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省高級人民法院。

福州市朗星公司與被告福鼎市康華公司、福鼎市五龍公司、康子華合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案

　本案焦點為：1、關(guān)于康華、五龍公司是否存在違約行為的問題；2、關(guān)于合資經(jīng)營期間的開支及訂立合同時雙方確定的康華、五龍公司投入的前期階段性成果400萬元，原告應(yīng)否按約定的33%股份承擔責任的問題?！　?nbsp;

[案情] 

　　原告福州市朗星樓宇自控寬帶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司。

　　被告福鼎市康華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱康華公司）。

　　被告福建省福鼎市五龍實業(yè)有限公司（簡稱五龍公司）。

　　被告康子華。

　　2001年11月19日，康華公司、五龍公司因開發(fā)福鼎市中山南路片區(qū)拓寬改造工程(簡稱中山工程)需籌集資金，經(jīng)與原告協(xié)商，達成協(xié)議，并訂立了一份《合資經(jīng)營合同書》，約定原告投資680萬元與二被告共同經(jīng)營開發(fā)中山工程項目。二被告和原告的法定代表人康子華、施細云作為擔保人在合同上簽了字，分別為已方提供連帶保證擔保等。合同訂立后，在原告按約支付了520萬元投資款的情況下，二被告未按約履行收購雙益、福達公司土地使用權(quán)的義務(wù)，且在雙方共同爭取取得項目業(yè)主地位的過程中，二被告未與原告就合同有關(guān)條款進行變更，即于2002年9月6日以康華公司的名義承受項目業(yè)主地位，并著手進行了拆遷工作。雖然此后因其他原因致二被告的上述行為未得到實際履行，但由于出現(xiàn)上述情況，雙方產(chǎn)生了糾紛，原告遂提起訴訟，請求判令，1、解除其與被告康華、五龍公司訂立的《合資經(jīng)營合同》；2、被告康華、五龍公司償還原告投資款520萬元；3、被告康華、五龍公司依約賠償原告損失100萬元；4、被告康子華對上述2、3項訴訟請求承擔連帶保證責任等。被告康華、五龍公司同意解除雙方訂立的《合資經(jīng)營合同》，但認為其不存在違約行為，且根據(jù)合同規(guī)定，被告只有在未按約辦妥雙益、福達公司的土地權(quán)屬，并因土地問題影響項目開發(fā)達3個月以上時，才對原告負有退還本金并賠償100萬元的義務(wù)，而本案合同未履行系第三方的原因所造成，并非合同約定的違約情形，故原告的違約主張，依據(jù)不足；原告所稱已支付520萬元投資款中有20萬元系作為項目開發(fā)前期費用支付給中山工程項目經(jīng)理部，此筆款項應(yīng)由該經(jīng)理部及其被代理人城投公司負責歸還等進行了抗辯。被告康華公司還提起反訴稱，雙方訂立的《合資經(jīng)營合同》同意予以解除，但合作經(jīng)營期間已付出的建設(shè)方案設(shè)計費、差旅費等計139.32萬元，以及合同第一條中原告確認的被告前期投入所折成的階段性成果400萬元，原告應(yīng)按其投資比例33%承擔虧損責任等。本案在審理期間，康華公司中標中山工程，取得項目業(yè)主地位，并得到了670萬元的前期開發(fā)費用的補償。 

[審理] 

　　寧德中院審理認為，康華、五龍公司為籌集資金開發(fā)房地產(chǎn)項目與原告所訂立的合資合同，以及康子華為保證康華、五龍公司履行合同所提供的擔保行為，均不存在違反法律強制性規(guī)定的情形，應(yīng)認定為有效?？等A、五龍公司在合同訂立后，未按約定收購雙益、福達公司的土地使用權(quán)，并在未與原告就合同的相關(guān)條款進行變更的情況下，擅自以康華公司的名義承受了項目業(yè)主的地位，屬違約行為，應(yīng)承擔違約責任。原告在按約支付了大部分投資款后，基于康華、五龍公司違約的實際情況，為避免損失的進一步擴大，而未繼續(xù)投入資金，并無不當，現(xiàn)其提出解除合同及要求退還投資款的主張合理，應(yīng)予支持。至于原告要求康華、五龍公司支付違約金的數(shù)額雖是以合同中有關(guān)未辦妥雙益、福達公司土地權(quán)屬，造成項目開發(fā)逾期三個月以上時康華、五龍公司所應(yīng)承擔的違約責任的約定為依據(jù)，但鑒于合同中的此項約定是以在康華、五龍公司違約的情況下，對原告無法實現(xiàn)合同目的進行賠償為目的，而本案中康華、五龍公司的違約行為恰恰造成了合同無法繼續(xù)履行，原告亦已無法實現(xiàn)其訂立合同的目的的后果，故原告要求康華、五龍公司承擔賠償損失100萬元的主張，可以予以支持?？底尤A作為康華、五龍公司的保證人，應(yīng)按約對二公司的上述責任承擔連帶保證義務(wù)。康華公司主張原告應(yīng)按股份比例承擔項目前期開發(fā)費用的反訴請求，依據(jù)不足，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國擔保法》第二十一條第一款的規(guī)定，作出判決：一、解除原告與被告康華、五龍公司于2001年11月19日訂立的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；二、被告康華、五龍公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，一次性連帶返還原告投資款520萬元；三、被告康華、五龍公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，一次性連帶賠償原告損失100萬元；四、被告康子華對以上二、三項判決所確定的被告康華、五龍公司的義務(wù)，承擔連帶保證責任；五、駁回被告康華公司的反訴請求

　　一審判決后，被告不服，向福建省高級人民法院提起上訴，二審法院以原審認定事實及適用法律正確予以維持。 

[評析] 

　　1、關(guān)于康華、五龍公司是否存在違約行為的問題。根據(jù)合同的有關(guān)規(guī)定，康華、五龍公司負有收購雙益、福達公司土地使用權(quán)，辦理相關(guān)過戶手續(xù)，以及保證所購土地使用權(quán)權(quán)屬完整的義務(wù)，即應(yīng)在2002年5月1日前付清土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款和將土地抵押貸款還清，并于2002年8月1日前辦妥一切轉(zhuǎn)讓手續(xù)等。但福達公司的土地使用權(quán)已用于貸款抵押，至2002年7月25日方得以解除。且合資合同約定收購的福達公司的土地現(xiàn)仍屬該公司所有，至于收購該項土地使用權(quán)的款項康華、五龍公司也未舉證證明已經(jīng)支付的事實存在，故不能認定康華、五龍公司已履行了合同約定的按期收購雙益、福達公司土地使用權(quán)的義務(wù)，違約的事實應(yīng)予認定。

按合同的約定，合資開發(fā)房地產(chǎn)是一種共同承包的關(guān)系，康華公司在合同訂立后，又以福鼎市政府明確項目業(yè)主必須重新確定，雙方簽訂的合資合同已無法實際履行等為由，提出由其獨立爭取項目業(yè)主地位，在雙方未就此問題達成一致意見，并對合資合同進行變更的情況下，二被告以康華公司的名義承受了本案相關(guān)項目業(yè)主的地位，顯然在主觀上已存在有不再繼續(xù)履行本案合同的故意，客觀上亦造成了合資合同無法繼續(xù)履行的后果，因此，二被告的上述行為應(yīng)認定為違約。至于康華公司取得項目業(yè)主地位后，雖因其他原因而未實際履行，但該結(jié)果并不能改變二被告此前已存在違約行為的事實。

　　2、關(guān)于合資經(jīng)營期間的開支及訂立合同時雙方確定的康華、五龍公司投入的前期階段性成果400萬元，原告應(yīng)否按約定的33%股份承擔責任的問題。案件在審理過程中，寧德中院根據(jù)康華公司的申請，并以該公司提供的自稱為合資期間開支情況的財務(wù)資料為依據(jù)，委托福建閩東遠大有限責任會計師事務(wù)所進行鑒定。結(jié)論為，“中山南路項目”經(jīng)理部在2001年11月－2002年6月30日期間付出資金1351510.73元，其中：1、屬于2001年11月－2002年6月30日開支的費用為641988.52元；2、需根據(jù)日后實際發(fā)生情況而定的費用有：預(yù)付設(shè)計費418100元，拆遷起動資金30000元；　　3、需補充證據(jù)的項目有：中山指揮部借款112380元，福鼎桐城財政所100000元，購買手機款5230元。由于鑒定單位所作出的鑒定報告的形式及內(nèi)容不存在有違法情形，可以予以認定。原告僅對鑒定報告所確定的641988.52元開支中經(jīng)的2055元予以確認，而對康華公司提供的其他財務(wù)資料與本案的關(guān)聯(lián)性提出異議，對此康華公司又未能進一步舉證證實上述財務(wù)資料確系雙方合資期間開支的相關(guān)憑證，即641988.52元中除原告確認的2055元外，其他費用均屬合資經(jīng)營開支等。因此，上述費用中除原告確認的2055元可以確定為合資期間的開支外，其他部分不能認定。由于鑒定報告中已確認預(yù)付設(shè)計費418100元的事實，而原告僅以該項費用的支出缺少發(fā)票為由予以否定，缺乏合理性，設(shè)計費418100元已預(yù)付的事實可以確定。雖然鑒定報告已確認預(yù)付設(shè)計費418100元和支付拆遷起動金30000元的事實存在，但報告中又明確了此二項費用需根據(jù)日后實際發(fā)生的情況而定，故在康華公司未舉證證明可確定上述二筆費用損失的實際情況已發(fā)生的情況下，設(shè)計費和拆遷起動金不應(yīng)確定為損失。

　　根據(jù)合資合同的約定和上述分析意見，雖可以確定康華、五龍公司在合資經(jīng)營之前已開支400萬元，以及合資期間開支2055元的事實。但由于本案合資合同無法繼續(xù)履行系因被告的違約行為所致，而原告基于被告違約的實際情況，提出解除合同的主張，又符合法律規(guī)定，故康華公司認為因合同解除，原告應(yīng)按其所占股份比例承擔已支付費用的主張，缺乏法律依據(jù)。況且在本案審理期間，福鼎市人民政府將本案所涉及的項目進行公開招投標時，已明確中標者應(yīng)承擔康華公司的前期開發(fā)費用670萬元，而現(xiàn)中標者又是康華公司，可見其前期開發(fā)費用已得到補償。因此，康華公司在其前期的開發(fā)費用已得到補償?shù)那闆r下，仍要求原告承擔部分賠償責任，顯屬無理。雖然康華公司在庭審時稱，其所得到的670萬元的補償款并不包括反訴要求原告賠償?shù)馁M用，但在本院要求明確該筆款項的構(gòu)成時，其未能對此作出合理的解釋。故康華公司的上述辯解無理，不予采納。綜上，康華公司要求原告按所占股份比例承擔合資合同約定的前期階段性成果400萬元，及其合資期間的損失等，依據(jù)不足，不予支持。 

[相關(guān)法條] 

　　《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國擔保法》第二十一條第一款。 

代理詞樣本：

某公司訴某村委會合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案代理詞

審判長、審判員：

    北京市**律師事務(wù)所接受本案被告北京市*區(qū)*鎮(zhèn)*村村民委員會（以下簡稱被告）的委托，并指派我作為其訴訟代理人，參加今天的法庭審理。下面根據(jù)本案的具體事實及相關(guān)法律規(guī)定，提出如下代理意見，供法庭參考。

    一、雙方于二000年七月九日所訂立的協(xié)議書系無效合同。原告起訴所依據(jù)的是所謂2000年7月9日雙方所簽訂的協(xié)議書。但是，我們認為這份協(xié)議書是無效的。理由如下：

    1、原被告之間的法律關(guān)系是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。從2000年7月9日雙方所簽訂的協(xié)議書的內(nèi)容來看，其實質(zhì)上是一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，根本不是所謂原、被告之間合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。從其協(xié)議的主要內(nèi)容來看，甲方（即本案原告）將一塊土地及地上物轉(zhuǎn)讓給乙方（即本案被告）；作為補償，乙方為甲方建一幢兩層商業(yè)樓。因此，原被告之間的法律關(guān)系是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系而非合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系。

    2、雙方于一九九九年七月十二日所訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同系無效合同。原告為什么能將這塊土地及地上物轉(zhuǎn)讓給被告，這塊土地原告是從何而得來的呢？從本案事實中我們已經(jīng)知道，原告就是依據(jù)原被告雙方于一九九九年七月十二日所訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同而得來的這塊土地。而這份土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議顯然是無效的。

    首先，我國土地管理法第二條規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地；第六十三條明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。我國土地管理法規(guī)定，土地承包經(jīng)營的期限為30年，我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定，土地的使用年限最長為70年。也就是說，對土地不管是使用也好還是承包經(jīng)營也好，都是有期限限制的，但是，在本案中，原告通過與被告簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，只以49.3萬元即取得該塊土地的“永久使用權(quán)”。由此可以看出，雙方在簽訂協(xié)議時，其主觀上都明知雙方在進行土地的買賣，從實質(zhì)上說，雙方之間的法律關(guān)系是農(nóng)民集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的買賣關(guān)系，因此，雙方之間的土地轉(zhuǎn)讓合同是不受法律保護的。原告與被告所簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同明顯違背土地管理法的上述規(guī)定，因而是無效的。

    其次，我國土地管理法第四十三條規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地除外。從以上規(guī)定可以看出，任何單位和個人搞建設(shè)，需要用地的，都必須使用國有土地。這里的建設(shè)包括城鄉(xiāng)住宅建設(shè)和公共設(shè)施建設(shè)，工礦企業(yè)建設(shè)，交通水利設(shè)施建設(shè)，旅游設(shè)施建設(shè)，軍事設(shè)施建設(shè)等等。任何單位和個人在搞這些建設(shè)時都必須在國有土地上進行。這里所講的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。只有三種情況是例外的：第一，集體經(jīng)濟組織興辦本集體的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)時，經(jīng)依法批準的可以使用農(nóng)民集體所有的土地；第二，農(nóng)村村民建住宅時經(jīng)依法批準的，可以使用農(nóng)民集體所有的土地；第三，興建鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準的，可以使用農(nóng)民集體所有的土地。在本案中，原告既不是鎮(zhèn)政府興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，也不是被告興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；原告在購買土地后所從事的項目也并不是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，因此，從這一點來看，原告并不具備使用農(nóng)民集體所有土地的法律資格，其使用土地的行為，已經(jīng)違反了我國土地管理法第四十三條的規(guī)定，當然是無效的。

    再次，國有土地和農(nóng)民集體所有的土地經(jīng)法定程序可以確定給單位或個人使用。這里的重點是必須經(jīng)依法確定后，單位和個人才能取得國有土地或農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)。一九九九年六月，被告所在的鎮(zhèn)政府即已決定對被告實施舊村改造，同年七月，原告和被告的土地轉(zhuǎn)讓交易理所當然地沒有得到鎮(zhèn)政府的批準，而且在此之后始終也沒有得到過任何有關(guān)國家機關(guān)或政府主管部門的批準或許可，何來經(jīng)過了依法確認？依照我國相關(guān)法律的規(guī)定，村農(nóng)民集體所有的土地在轉(zhuǎn)讓時必須履行一系列的法定手續(xù)，譬如必須經(jīng)村民代表大會的表決通過，必須到土地行政主管部門辦理相關(guān)的手續(xù)，繳納相關(guān)的費稅，依法取得國有土地使用權(quán)證書等等，這些法定的程序都沒有走，原告僅憑與被告之間的一紙協(xié)議書就堂而皇之地行使起土地所有權(quán)人和使用權(quán)人的權(quán)利來了，這顯然是違法的。

    最后，雙方于一九九九年七月十二日所訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同，并未得到實際履行。由于雙方的土地轉(zhuǎn)讓合同并未得到國家有關(guān)主管部門的批準，因而該塊土地的使用權(quán)至今未得到變更，也就是說，時至今日，該塊土地的使用權(quán)仍然屬被告所有。這一點從近幾年中辦理的一系列建房批復及規(guī)劃手續(xù)仍然以被告的名義進行就可以得到印證。因此，原被告雙方于一九九九年七月十二日所訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同是無效的，而基于該無效合同所產(chǎn)生的二000年七月九日雙方所簽的合同當然也應(yīng)當是無效的。

    3、從雙方于二000年七月九日所訂立的協(xié)議書的表面形式來看，該協(xié)議書存在很多瑕疵。該協(xié)議第10條明確規(guī)定“本合同自簽字之日起生效”，但在協(xié)議最后乙方的簽名處卻寫著“耿莊”兩字，并沒有簽署被告方當時經(jīng)辦人的名字，而在該協(xié)議書第一頁的右上角卻有當時被告方村支部書記的簽名，時間與該協(xié)議書的簽署時間相同。這里就產(chǎn)生出一個疑問：既然書記的簽名時間與該協(xié)議書的簽字時間相同，那為什么書記不在協(xié)議書最后的“乙方”處簽字，而非要違背常規(guī)在該協(xié)議書第一頁的右上角簽名？本代理人認為：上述疑問是合情合理的，在上述疑問不能得到合理的排除之前，被告有理由相信該協(xié)議書第一頁右上角被告方村支部書記的簽字以及協(xié)議書上被告的公章都是后補上去的。法庭不能僅憑該協(xié)議書原件上有被告的公章就認定該協(xié)議的真實性，而應(yīng)當充分考慮被告方的上述疑問并結(jié)合本案的其他證據(jù)做出合情合理的判斷。

    4、從本案來看， 二000年六月二十二日，被告即取得建造自住樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而原被告雙方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在同年七月才簽署，這同樣是不合常規(guī)的。稍有常識的人都知道，如果被告對建設(shè)項目所占用的土地不具有所有權(quán)或使用權(quán)是根本不可能辦下來規(guī)劃許可證的。這充分說明，被告在與原告簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前就已經(jīng)擁有該塊土地的所有權(quán)，因此，雙方于二000年七月九日簽訂的協(xié)議是假的。

    二、雙方于一九九九年七月十二日所訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同有悖于被告的真實意思。 一九九九年七月，按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當進行舊村改造，但當時被告村支部書記未經(jīng)村委會集體討論研究決定，也未經(jīng)村民代表大會通過和有關(guān)主管部門同意，私自將該地塊轉(zhuǎn)讓給原告，其行為是書記的個人行為，違反了鎮(zhèn)政府及被告村委會關(guān)于舊村改造的真實意圖。另外，作為當時的村支部書記，在其任職期間所訂立的數(shù)個土地轉(zhuǎn)讓、出租、承包等合同，均是以損害村農(nóng)民集體利益為代價的。村民們對他的所作所為已報請政府主管部門進行核查，一旦查實即移交有關(guān)部門予以嚴肅處理。鑒于書記的行為已給村里的工作帶來不利后果，鎮(zhèn)政府已經(jīng)對被告村黨政組織班子進行了調(diào)整，將書記調(diào)離了現(xiàn)工作崗位。綜上所述，代理人認為，原告與被告所謂的合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系是根本不存在的。雙方之間于一九九九年七月十二日所訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同是無效的協(xié)議，而基于該無效行為所產(chǎn)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為同樣不應(yīng)受到法律的保護。

    因此，本代理人對本案的處理意見是：依法駁回原告的訴訟請求。

    以上意見望法庭予以采納。