「案情」2018年10月25日,狗蛋與狗剩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份《江景花園合作建房合同》約定：“房屋的用途為住宅，屬框剪結(jié)構(gòu)，建筑層為地上21層，地下1層；房屋建筑面積為132.77平方米，建房單價為 4888元/平方米，房屋總價為648979元；使用年限為60年；付款方式、期限、逾期付款的違約責(zé)任、交付期限及交付條件；逾期交房的違約責(zé)任、爭議的解決方式等內(nèi)容?！焙炗喓贤?，狗蛋先后支付房款共計(jì)32萬元給狗剩公司。2019年10月，狗蛋發(fā)現(xiàn)狗剩公司沒有按照合同的內(nèi)容建設(shè)房屋，并就房屋的所有權(quán)、違約責(zé)任、退還房款等事宜與狗剩公司協(xié)商，均遭到拒絕，引發(fā)糾紛。

近年來，以名為合作建房，實(shí)為房屋買賣合同糾紛案件仍然較為常見。

面對如此糾紛，法院會如何處理？

法院根據(jù)當(dāng)事人主體資格的證據(jù)、合作建房合同關(guān)系的證據(jù)、合同履行情況的證據(jù)、其他證明案件事實(shí)的證據(jù)等依法進(jìn)行處理。

1．適用的法律法規(guī)及司法解釋目前處理合作建房合同糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)及相關(guān)司法解釋有《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律問題的解釋》等。

2．利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權(quán)的一方取得了建房所需的“兩證一書”（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、居民（個人）興建住宅用地批準(zhǔn)通知書），但因宅基地屬集體土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房合同應(yīng)認(rèn)定無效。

3．未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人簽訂的合作建房合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；但起訴前已經(jīng)辦理了批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

4．合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不參與經(jīng)營活動，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方所簽合作合同為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

5．當(dāng)事人請求分配需經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

6．利用宅基地合作建房合同被確認(rèn)無效后，房屋歸宅基地“兩證一書”的申辦人所有；同時，由宅基地“兩證一書”申辦人將投資款及利息返還出資人。

7．超出規(guī)劃建筑面積的房產(chǎn)，補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)后合作雙方對該部分房產(chǎn)的分配協(xié)商不成的，一方當(dāng)事人請求按合作合同約定的利潤分配比例分割的，應(yīng)予支持；對該部分房產(chǎn)增加的投資額的承擔(dān)比例，協(xié)商不成的，應(yīng)按約定的投資比例或利潤分配比例承擔(dān)。

8. 合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為出資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：（1）資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)出資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行的貸款利息；（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并由一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的利潤情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償：（3）房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市場價值或出資方實(shí)際出資占房屋造價的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地使用權(quán)作為出資的一方給予賠償。

9. 合作一方人去樓空，侵吞一方財(cái)產(chǎn)的，可能涉嫌合同詐騙等犯罪，移送公安機(jī)關(guān)立案偵查。

「判例」(來源于中國裁判文書網(wǎng))

民事判決書

原告傅國XX，男，1982年9月21日出生，漢族，住南寧市青秀區(qū)。

被告廣西XX地產(chǎn)投資有限公司，住所地南寧市良慶區(qū)公平街北一里6號。

法定代表人覃XX。

原告傅國XX與被告廣西XX地產(chǎn)投資有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法組成合議庭，于2016年7月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告傅國XX到庭參加訴訟。被告廣西XX地產(chǎn)投資有限公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告傅國XX訴稱：原告于2016年5月9日經(jīng)介紹到被告廣西XX地產(chǎn)投資有限公司看房子，并與被告簽訂《合作建房定金協(xié)議書》，就南寧市高新區(qū)高新東二路“XX名庭”B-606號房的合作建房事宜作出約定。當(dāng)天，原告向被告交納定金10000元。原、被告簽訂的雖然是合作建房協(xié)議，但實(shí)際上是房屋買賣合同，原告經(jīng)向房產(chǎn)部門查實(shí)，被告并未獲得預(yù)售許可證明，上述房屋將來無法辦理房產(chǎn)證，按照我國的相關(guān)法律規(guī)定，原、被告簽訂的協(xié)議書應(yīng)當(dāng)是無效的。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告訴至法院，請求判令：1、確認(rèn)原、被告簽訂的《合作建房定金協(xié)議書》無效；2、被告返還原告購房定金10000元；3、訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。被告廣西XX地產(chǎn)投資有限公司未作答辯。

經(jīng)審理查明：2016年5月9日，原告傅國XX（“乙方”）與被告廣西XX地產(chǎn)投資有限公司（“乙方”）簽訂《合作建房定金協(xié)議書》，雙方達(dá)成如下協(xié)議：一、甲乙雙方就南寧市高新區(qū)高新東二路“XX名庭”B-606號房，建筑面積72.25㎡，按建筑面積計(jì)算，單價2800元／㎡，總金額為202300元。二、乙方簽署本協(xié)議書時，支付10000元作為合作建房定金。乙方需在2016年5月30日前來簽訂合作建房合同，并補(bǔ)齊首付款90000元。三、在乙方履行完畢本協(xié)議書約定的情況下，甲方未能為乙方保留該房源，則雙倍返還乙方定金。乙方在未取得甲方同意的情況下逾期3日未交首期房款的，或單方面放棄合作建房資格的，所定的房源甲方有權(quán)自行處置，乙方無條件干擾，已繳納的定金不予退還。同日，原告向被告交納定金10000元，被告向原告出具《收據(jù)》一份，載明“茲收到傅國XX交來XX名庭B-606號房定金10000元”。另查明：本院就南寧市高新區(qū)高新東二路“XX名庭”項(xiàng)目所依附的土地性質(zhì)發(fā)函向南寧市規(guī)劃管理局查詢。該局于2016年8月9日回函稱“XX名庭”項(xiàng)目所依附的土地為南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民政府安吉街道辦事處大塘村民委員會六隊(duì)集體所有的產(chǎn)業(yè)用地。

同時查明：被告廣西XX地產(chǎn)投資有限公司系有限責(zé)任公司，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。原告并非大塘村的村民。

截止法庭辯論結(jié)束，建設(shè)訟爭房屋的土地未通過行政審批轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。

本院認(rèn)為：依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人有答辯及對對方當(dāng)事人提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利，本案被告廣西XX地產(chǎn)投資有限公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，視為已放棄答辯和質(zhì)證的權(quán)利。

原、被告簽訂之合同名為《合作建房定金協(xié)議書》，但綜合考量房產(chǎn)的計(jì)價方式、付款時限等條款，雙方當(dāng)事人之間的真實(shí)締約意圖在于將來正式簽訂房屋買賣合同，即轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，由原告支付相關(guān)款項(xiàng)給被告，從而受讓“XX名庭”B-606號房，因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十條之規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)原、被告雙方之間形成房屋買賣合同關(guān)系。

被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將未竣工的房屋向公眾發(fā)售時，應(yīng)依法辦理土地利用、規(guī)劃、銷售等手續(xù)。在本案中，被告違反《中華人民共和國土地管理法》第四十三條、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十一條之規(guī)定，將訟爭房屋建設(shè)于農(nóng)民集體所有的土地上，并將未建設(shè)完畢的房屋向社會銷售，損害了正常的房地產(chǎn)交易秩序，有損社會公共利益，因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)之規(guī)定，原、被告雙方簽訂的《合作建房定金協(xié)議書》應(yīng)為無效?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”故被告應(yīng)將收取的10000元定金返還給原告。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第七條、第五十二條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)、第五十八條、第一百三十條、第《中華人民共和國土地管理法》第四十三條、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告傅國XX與被告廣西XX地產(chǎn)投資有限公司于2016年5月9日簽訂的《合作建房定金協(xié)議書》無效；

二、被告廣西XX地產(chǎn)投資有限公司向原告傅國XX返還購房定金10000元。

本案受理費(fèi)50元（原告傅國XX已預(yù)交），由被告廣西XX地產(chǎn)投資有限公司負(fù)擔(dān)。

上述義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本案判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起兩年內(nèi)，向本院或與本院同級的被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)所在地人民法院申請執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于南寧市中級人民法院。同時應(yīng)自上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)向南寧市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)（戶名：待結(jié)算財(cái)政款項(xiàng)中院訴訟費(fèi)專戶、開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行南寧市竹溪支行、賬號：20×××17，注意：網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬請點(diǎn)選“中國農(nóng)業(yè)銀行古城支行”，再在備注欄里注明“竹溪支行”；匯款時，請?jiān)趨R款單上將開戶行的名稱寫完整）。逾期不預(yù)交又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　韋XXXX

人民陪審員　　盧XXXX

人民陪審員　　黎XXXX

二〇一六年八月二十三日

書　記　員　　覃XXXX

附相關(guān)法律條文

《中華人民共和國合同法》

第七條當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。

第五十二條第（四）、（五）項(xiàng)有下列情形之一的，合同無效：

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第一百三十條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

《中華人民共和國土地管理法》

第四十三條任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》

第二十一條具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)一次申請，辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以根據(jù)可行性研究報告確定的方案分期申請建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百四十四條被告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。

民事判決書

原告：黃海XX,男,1971年12月1日出生，壯族，住廣西寧明縣，

被告：廣西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：南寧市江南區(qū)白沙大道XXXX。

法定代表人：戴金XX，執(zhí)行董事。

原告黃海XX訴被告廣西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱XX公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年3月17日立案后,依法適用普通程序于2017年7月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃海XX到庭參加訴訟。被告XX公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告黃海XX起訴時向本院提出訴訟請求:1.解除原告與被告簽訂的合作建房合同；2.被告歸還原告已經(jīng)支付的購房款160000元及利息；3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。在本案審理中，經(jīng)本院釋明后，原告將其訴請變更為：1.確認(rèn)原告與被告簽訂的《XX·星城國際-合作建房合同》無效；2.被告退還原告購房款160000元并支付利息。事實(shí)和理由：2015年初，原告在被告的樓盤與被告簽訂了一套房（第五棟B單元XX房）的合作建房合同。原告已于2015年4月30日交首付款100000元、2015年12月11日交進(jìn)度款60000元，一共160000元。該樓盤的第五棟主體結(jié)構(gòu)建到11層后，自2015年初至現(xiàn)在一直處于停工狀態(tài)，兩年沒有動工現(xiàn)象，停工了被告從不告知原因。合同約定2017年6月30日前交房，但目前的情況并不具備交房條件。被告不履行合同的行為已嚴(yán)重?fù)p害原告的合法權(quán)益。

被告XX公司未到庭陳述答辯意見。

根據(jù)原告的陳述，本案的調(diào)查重點(diǎn)歸納為：1.原被告之間是否成立合法有效的房屋買賣合同關(guān)系？2.原告是否向被告支付了購房款160000元？3.如原被告之間存在房屋買賣合同關(guān)系，被告應(yīng)否向原告返還購房款160000元并支付相應(yīng)的利息？

原告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院因案件審理需要依職權(quán)到南寧市規(guī)劃局調(diào)查了涉案房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證登記情況。被告XX公司未到庭參加訴訟，視為其放棄舉證和質(zhì)證的權(quán)利。原告提交的《合作建房合同》等證據(jù)系原件，內(nèi)容真實(shí)，來源合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，能夠互相印證，本院予以采信，作為定案的依據(jù)。

本院經(jīng)審理查明：2015年4月30日，被告XX公司（甲方）與原告黃海XX(乙方)簽訂了《XX·XX國際-合作建房合同》（以下簡稱合作建房合同），約定原告黃海XX與被告XX公司合作建房的房屋為第五棟B單元2403房，房屋建筑面積為89.93平方米，房屋使用權(quán)期限為70年，合作建房房屋單價為每平方米3500元，總價款為314755元；被告XX公司應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合合同約定的房屋交付原告使用；除合同第七條規(guī)定的特殊情況外，被告XX公司如未按本合同規(guī)定的期限將合作建房房屋交付原告使用，逾期超過120日后，原告有權(quán)解除合同，被告XX公司應(yīng)當(dāng)自原告解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按原告累計(jì)已付款的2%向原告支付違約金。

2015年4月30日,原告黃海XX向被告XX公司支付了房款100000元。2015年12月11日,原告黃海XX向被告XX公司支付了房款60000元。至今，被告XX公司未向原告交付房屋，沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未提交證據(jù)證明取得土地使用權(quán)證書與商品房預(yù)售許可證明、建設(shè)工程施工許可證。

本院認(rèn)為，關(guān)于原告黃海XX與被告XX公司于2015年4月30日簽訂的《合作建房合同》效力應(yīng)如何認(rèn)定的問題。被告XX公司與原告黃海XX簽訂的房屋名為合作建房合同，但經(jīng)審查合同內(nèi)容后，其實(shí)質(zhì)為房屋買賣合同。被告XX公司在銷售涉案房屋時沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未提交證據(jù)證明取得土地使用權(quán)證書與商品房預(yù)售許可證明、建設(shè)工程施工許可證。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，原告黃海XX與被告XX公司簽訂的合作建房合同為無效合同?，F(xiàn)原告訴請確認(rèn)其與被告XX公司于2015年4月30日簽訂的《XX·XX國際-合作建房合同》無效理據(jù)充分，本院予以支持。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，被告因合作建房合同取得的房款應(yīng)當(dāng)返還給原告。在簽訂合同時，原告應(yīng)當(dāng)知道與被告簽訂合作建房合同的實(shí)質(zhì)及可能會導(dǎo)致的風(fēng)險，但未盡到應(yīng)有的審慎注意義務(wù)，自身也有過錯，應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。原告要求被告從支付房款之日起按銀行同期貸款利率支付利息損失有悖原告自身應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。故本院對原告主張的利息不予支持。

綜上所述，原告黃海XX與被告XX公司簽訂的合作建房合同無效，被告XX公司應(yīng)將房款返還原告黃海XX，原告黃海XX亦須對自身過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告黃海XX與被告廣西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年4月30日簽訂的《XX·XX國際-合作建房合同》無效；

二、被告廣西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告黃海XX房款160000元；

三、駁回原告黃海XX的其他訴訟請求。

上述應(yīng)付款項(xiàng)及其他義務(wù),義務(wù)人應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)履行完畢。義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。義務(wù)人未按判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人支付遲延履行金。權(quán)利人可在本判決指定的履行期限最后一日起二年內(nèi),向本院或與本院同級的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)所在地人民法院申請執(zhí)行。

案件受理費(fèi)3500元，由被告廣西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān);公告費(fèi)350元,由被告廣西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院或南寧市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提供副本，并在上訴期限屆滿后七日內(nèi)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，匯款：待結(jié)算財(cái)政款項(xiàng)中院訴訟費(fèi)專戶；開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行南寧市竹溪支行(網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬請點(diǎn)選“中國農(nóng)業(yè)銀行古城支行”，再在備注欄里注明“竹溪支行”)；賬號：20×××17。逾期不交又不提出緩交、減交和免交申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　楊XXXX

人民陪審員　　羅XXXX

人民陪審員　　吳XXXX

二〇一七年八月二十二日

書　記　員　　容XXXX

「合作建房概念及法律規(guī)定」（來源于百度百科）

合作建房：合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。另一種原始的“合作建房”可概括為：共同出資、籌劃方案、選購地塊、設(shè)計(jì)房屋、建設(shè)施工、驗(yàn)收入住。 2004年聯(lián)想IT工程師于凌罡首次提出“合作蓋樓”計(jì)劃，由住戶共同參與規(guī)劃、物業(yè)自主、得享低價、分享商鋪和公共設(shè)施收益，迅速得到了社會的廣泛關(guān)注。 2006年溫州商人趙智強(qiáng)在國內(nèi)首創(chuàng)個人合作建房“溫州模式”并嘗試“移植”北京。

詮釋：合作建房，就是住戶聯(lián)合做開發(fā)商，共同出資，成立房地產(chǎn)公司，大家按各自購買能力一起出資金，綜合匯總戶型并計(jì)算總面積，選購合適地塊，找設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)、找建筑公司施工，最后驗(yàn)收付款入住。通俗解釋為一些志同道合的人合伙出錢，自己買地，自己雇人蓋房子，而現(xiàn)在由于種種原因很難達(dá)到這種初始意義合作建房，基本按照前者實(shí)施。

發(fā)起人提供項(xiàng)目方案（成本價住宅可行性研究），大家一起完善。認(rèn)可項(xiàng)目方案的人一起合作，先驗(yàn)資。錢存到同一個銀行，每人自己的存折里，有目標(biāo)地塊可以購買時，建立監(jiān)管賬戶。每個人在自愿前提下，簽署合同，參加合作。不認(rèn)同項(xiàng)目，不愿簽合同的，不要影響大家即可。如果沒買到地，大家的錢，銀行直接從共管賬戶全額歸還。買到地以后，共同成立房地產(chǎn)開發(fā)公司。請專業(yè)金融機(jī)構(gòu)管錢，專業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)，每月開會公示賬目，大家共同審核。蓋好以后，各自取得商品房產(chǎn)權(quán)，共有各種收益。非常安全、簡單。

首發(fā)：2003年12月，年僅30歲的聯(lián)想IT工程師于凌罡首次提出了由住戶“合作蓋樓”理念。他在十幾家網(wǎng)站上用“藍(lán)城木魚”的網(wǎng)名發(fā)帖，希望把想買房的人組織起來，合作建房，“自己做自己的開發(fā)商”。他認(rèn)為，與買房相比，合作建房會使購房成本大大降低，比同樣的商品房便宜30%至40%左右。由此引起那些不愿做“房奴”人的濃厚興趣，于凌罡也逐漸廣為人知，于凌罡也離開IT工作，專門研究寄托了自己理想的合作建房模式和“藍(lán)城模式”。

于凌罡的生活道路從此改變，2005年合作建房計(jì)劃在北京正式開始。于凌罡企圖以個人力量推動整個社會機(jī)器前行卻總是力不從心。于凌經(jīng)歷過北京東四十條1號地、芍藥居甲2號地、工體4號地、大屯地塊以及花園北路25號地拿地失敗，五走麥城，合作建房者拿地失利已經(jīng)成了一個周而復(fù)始的規(guī)律。幾年過去了，于凌罡沒能蓋出他理想中的樓，但他并不打算放棄。“我是個很執(zhí)著的人，金牛座的”他說自己一定會堅(jiān)持下去。 

溫州模式：2006年底，溫州市市場營銷協(xié)會法人代表、秘書長趙智強(qiáng)聯(lián)合協(xié)會成員、社會白領(lǐng)等200多人率先在全國“破冰”，建造個人合作房“理想家苑”。

該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為7幢小高層（16層以下）、多層建筑，共計(jì)25000平方米，合256套。套型60—110平方米不等，房價比周邊商品房低40%。

由于這是新生事物，省市各級政府及各部門從未經(jīng)歷過，故在立項(xiàng)審批環(huán)節(jié)受延宕，最終認(rèn)定合法合規(guī)。 　 2011年12月下旬，溫州商人趙智強(qiáng)近日在北京舉行“個人合作建房”啟動儀式，“溫州模式”復(fù)制到北京的項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作。據(jù)趙智強(qiáng)介紹，未來的北京項(xiàng)目與溫州“理想家苑”一樣，建房的“源頭”合法，土地通過“招拍掛”形式獲得，建房者是委托一家正規(guī)的、有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。趙智強(qiáng)只需支付3%的代建費(fèi)。據(jù)介紹，這個項(xiàng)目對已有兩套房的人實(shí)現(xiàn)限購，目前報名者已近200人。

趙智強(qiáng)認(rèn)為，合作房是商品房、保障房的有益補(bǔ)充，它可為廣大住房需求者極大地減輕購房負(fù)擔(dān)，也為政府分憂，因而是受社會歡迎的民生工程，希望在北京“開花結(jié)果”，這將對推動“合作建房”建設(shè)產(chǎn)生事半功倍的效果。 [2] 

深圳模式：《深圳市城市更新辦法》2009年出臺，其中規(guī)定原居民可作為權(quán)利主體自行進(jìn)行舊住宅區(qū)的更新改造。此可以看做合作建房在深圳的一種實(shí)現(xiàn)形式。

城市更新服務(wù)網(wǎng)是全國首家城市更新中業(yè)主、開發(fā)商、政府、服務(wù)商四方信息聚合平臺。該平臺首倡業(yè)主自己發(fā)起成立城市更新自助會，通過自助會的形式，讓原業(yè)主自行組織起來，進(jìn)行業(yè)主意愿整合，然后自行進(jìn)行舊住宅區(qū)的改造，或通過招標(biāo)方式遴選開發(fā)商進(jìn)行改造。城市更新服務(wù)網(wǎng)并通過聚合城市更新房地產(chǎn)開發(fā)中的各種資源，為原業(yè)主權(quán)利主體自行更新改造提供信息和技術(shù)支持。

深圳是全國土地資源最緊張的地區(qū)，合作建房者通過招拍掛的公開方式獲取合作建房的土地基本上不可能，但舊住宅區(qū)的原業(yè)主作為原地塊土地資源的現(xiàn)實(shí)擁有者，通過自行改造的模式，以類似于合作建房的方式進(jìn)行城市更新改造將構(gòu)成深圳舊住宅區(qū)更新改造的一種重要方式。

上海模式：上海合作建房，就是類基金標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作。成立基金管理公司，將購房人（投資人）資金以有限合伙的方式打包進(jìn)基金，并以基金的方式引進(jìn)購房者以外的純投資個人或者機(jī)構(gòu)，使得合作建房的資金管理更加成熟化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、公開化。

通過這一模式，聚合了理性購房者及純投資人的資金，減少了傳統(tǒng)開發(fā)的融資成本，這就讓利于購房者，實(shí)現(xiàn)降低房價的合作初衷。

各方熱議：對于合作建房的模式，有網(wǎng)民表示支持，認(rèn)為這將促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)主體的多元化，促使房價回歸到合理區(qū)間。也有網(wǎng)民認(rèn)為，合作建房在具體操作環(huán)節(jié)上存在諸多不確定性，項(xiàng)目運(yùn)作存在風(fēng)險，成功概率不高。

民間意見：很多網(wǎng)民對合作建房的模式表示支持，認(rèn)為這將促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)主體的多元化，促使房價回歸到合理區(qū)間。

署名“茅屋書友”的博客文章認(rèn)為，首先，合作建房有利于打破房地產(chǎn)的壟斷。允許民眾集資建房，打破了由開發(fā)商“包建房”的壟斷格局，使整個社會的房源大大增加，消費(fèi)者選擇自由度加大，至少在房地產(chǎn)市場上起到鯰魚效應(yīng)。其次，有利于拉動內(nèi)需。最后，有利于減輕政府壓力。允許民眾集資建房，是充分發(fā)動社會力量參與住房建設(shè)的重要途徑，必然能減輕政府提供保障性住房的壓力。因此，有必要將民間合作建房納入政策范圍，同時加強(qiáng)對民間合作建房的引導(dǎo)和管理，讓民間合作建房沿著規(guī)范化的方向健康發(fā)展。

署名“吳其倫”的博客文章認(rèn)為，民間合作建房將對當(dāng)前房地產(chǎn)的市場產(chǎn)生諸多積極意義。第一、民間合作建房成功后，參與合作建房者拿到房子的價格相當(dāng)于周邊房價的四成甚至更低，為中央調(diào)控提供了一個有力佐證。第二、利于民眾看清商品房暴利的真相。第三、利于部分民眾以合理價位實(shí)現(xiàn)安居夢。第四、減輕政府對于民眾住房保障的壓力與負(fù)擔(dān)。第五、利于促使開發(fā)商拋卻暴利思維。六、利于促進(jìn)同區(qū)域房價下跌。

隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，房子成了眾多買房者難以言說的痛苦。近日，為了實(shí)現(xiàn)住房夢，江蘇省邳州市首個個人合作建房項(xiàng)目正式啟動，200多名網(wǎng)友通過網(wǎng)絡(luò)報名，“湊份子”建房。網(wǎng)友們作為股東，以非盈利目的參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，最后收獲的商品房價格比同地段樓盤便宜40%左右。

監(jiān)管制度的設(shè)立：有網(wǎng)民認(rèn)為，在政策層面，目前也在政策層面對合作建房的制約因素，如拿地、辦理房產(chǎn)證等問題。這些政策能不能為合作建房給開一扇門，應(yīng)該引起有關(guān)部門高度重視。

也有網(wǎng)民認(rèn)為，對于合作建房的風(fēng)險控制，應(yīng)該引入第三方監(jiān)管結(jié)構(gòu)，在項(xiàng)目立項(xiàng)、資金流向、房屋質(zhì)量等方面予以全程監(jiān)控。

此外，一些國家合作建房的管理經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。署名“碧綠的翡翠”的博客文章表示，住房合作社形式的合作建房占德國每年新建住宅總數(shù)的30%。住房合作社成員在根據(jù)合作社章程繳納了一定數(shù)量的會員費(fèi)后，再根據(jù)居住房屋的面積、位置等每月交付租金，租金低于普通住宅，會員對合作社住房享有終生使用權(quán)。德國政府為合作社建房提供低息貸款、稅收減免和補(bǔ)貼租金等扶持政策，同時也通過免稅和補(bǔ)貼的方式鼓勵公司修建非營利性的居民住宅。

有網(wǎng)民認(rèn)為，有必要將合作建房納入政策范圍，同時加強(qiáng)對合作建房的引導(dǎo)和管理，確保合作建房沿著規(guī)范化、合理化的方向發(fā)展。

自助拆遷模式：除了實(shí)地的溫州模式外，網(wǎng)絡(luò)上有一家叫當(dāng)家作主網(wǎng)的網(wǎng)站，也在進(jìn)行這和這個模式相似的自助拆遷模式。該模式指的是：所有的拆遷行為將由業(yè)主通過當(dāng)家作主網(wǎng)的開放平臺，公開討論并匯總意見，使得大多數(shù)業(yè)主意見點(diǎn)集中后，由當(dāng)家作主網(wǎng)協(xié)助業(yè)主委員會完成自助拆遷投資的設(shè)計(jì)和推進(jìn)工作。

在所有過程中，當(dāng)家作主網(wǎng)始終倡導(dǎo)以拆遷業(yè)主為核心，其中涉及建還回遷部分的戶型、設(shè)計(jì)、功能等，在國家政策和規(guī)定允許的范圍內(nèi)業(yè)主均有權(quán)決策，真正實(shí)現(xiàn)拆遷業(yè)主當(dāng)家作主。

未來的建房模式將向著“為民著想、為社會著想”的方向前進(jìn)。

地產(chǎn)界的影響：有溫州房地產(chǎn)業(yè)資深人士表示，“合作建房”的路子很難走得通。其主要障礙是在終端環(huán)節(jié)即領(lǐng)取房產(chǎn)證走不出去。因?yàn)榘磭椰F(xiàn)行的房地產(chǎn)政策，每個樓盤必須實(shí)行公開銷售。這樣一來，包括投資者在內(nèi)人人皆有機(jī)會購買“合作建房”的房子。因此，投資建房者最終未必能理想化確保獲得房子。

溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、教授石海均認(rèn)為，“合作建房”的所有運(yùn)作流程，諸如土地競拍、規(guī)劃、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售等與房地產(chǎn)開發(fā)一樣，只不過投資者從開發(fā)商變成了多名個人或團(tuán)體，開發(fā)者從房產(chǎn)開發(fā)商變成代建者，其結(jié)果又是未知數(shù)，不能保證“誰投資、誰得房、誰領(lǐng)證”。因此，合作建房者可以看作是房開公司的股東，即使他有可能拿到房子，也是從公開銷售渠道購到的。因此“合作建房”沒有多大實(shí)質(zhì)意義，還不能稱作是一種模式，可把它看作是房開公司多樣化的一種探索?！昂献鹘ǚ俊睂θ藗兊男睦碛杏绊?，有吸引力，但對樓市沒有多大影響，它的推廣也很有限。因?yàn)槠浔举|(zhì)上是一項(xiàng)投資行為，會面臨很多實(shí)際的問題，決不是想干就能干成的。但可以把它看作是推動樓市發(fā)展、推動房地產(chǎn)開發(fā)的一種新形式，有借鑒和積極的意義。

中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授曹建海認(rèn)為，這是一種個人變相開發(fā)房地產(chǎn)的行為。如果投資者能獲得房子，其購房成本是較低的，能沖擊高房價，能擴(kuò)大需求，能使工薪階層或中等收入者通過自建解決住房，也能緩解政府建設(shè)保障房的財(cái)政壓力。如果投資者不能順利獲得房子，那就另當(dāng)別論了。他提出，如果要做好這件事，要注意風(fēng)險的防控。一是建房的組織者要有公信力，建房集資款要實(shí)行銀行專項(xiàng)托管，確保資金安全，還要用制度防止集資建房人趁“合作建房”之機(jī)投機(jī)炒房。 

代表建議：2012年3月13日，全國人大代表、湖北統(tǒng)計(jì)局副局長葉青呼吁，盡快修改《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，建立合作建房基金，解決城市“夾心層”的住房問題。他認(rèn)為暫行辦法有些內(nèi)容還需要細(xì)化，并建議將該方法提升為條例，由國務(wù)院發(fā)布。按照葉青的議案，應(yīng)當(dāng)通過社會管理創(chuàng)新，鼓勵、支持和規(guī)范住房合作社的發(fā)展，通過居民之間的互助解決住房問題，從而消除商品住宅交易中存在的各種爭議和矛盾。為了加快合作建房進(jìn)度，他還建議建立合作建房基金，鼓勵居民將資金注入到滿足基本居住需求的普通住宅開發(fā)中，既可以疏通民間資金投資需求，又可以解決住宅建設(shè)資金問題。

葉青表示，按照溫州之前的實(shí)踐，個人合作建房可以省掉融資成本、銷售成本、企業(yè)利潤和不可預(yù)見的費(fèi)用等，直接使房價便宜40%以上。一旦放開了合作建房，還需要進(jìn)一步的制度設(shè)計(jì)、細(xì)化，但關(guān)鍵是從立法的角度對《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》進(jìn)行完善，除了讓合作建房參與者們自律外，還需要加強(qiáng)外部監(jiān)督，尤其是政府主管部門在發(fā)放產(chǎn)權(quán)證等環(huán)節(jié)進(jìn)行審查。在條件成熟的地區(qū)，可以選擇經(jīng)營穩(wěn)健、管理規(guī)范的信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行試點(diǎn)，在取得經(jīng)驗(yàn)后推廣，通過信托的方式保證資金鏈的完整，同時也對建房的具體操作者進(jìn)行監(jiān)督，方便參與者們了解進(jìn)展。

資料拓展一：《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，就審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。

一、土地使用權(quán)出讓合同糾紛

第一條　本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議。

第二條　開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。

第三條　經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。

當(dāng)事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補(bǔ)足，請求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)責(zé)任。

第四條　土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。

第五條　受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。

第六條　受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛

第七條　本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議。

第八條　土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

第九條　轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十條　土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

 (一)已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

 (二)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

 (三)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

 (四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。

未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。

第十一條　土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十二條　土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。

第十三條　土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。

三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛

第十四條　本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

第十五條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十六條　土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十七條　投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十八條　房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十九條　在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理;已經(jīng)受理的，駁回起訴：

 (一)依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn);

 (二)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

 (三)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。

因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)。

第二十條　房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第二十一條　當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過錯確定責(zé)任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責(zé)任。

第二十二條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤。

第二十三條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。

第二十四條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

第二十五條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。

第二十六條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。

第二十七條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

四、其它

第二十八條　本解釋自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準(zhǔn)。

解讀：1.《解釋》第十四條明確規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。由此可知，合作方共同出資、共享利潤和共擔(dān)風(fēng)險是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)具備三大法律特征。

2.《解釋》第二十五條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。根據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋買賣合同的條件是提供資金的當(dāng)事人（下稱出資方）不擔(dān)風(fēng)險只分配固定數(shù)量房屋，實(shí)際上就是不具備合作開發(fā)房地產(chǎn)合同共擔(dān)風(fēng)險的法律特征。具體而言，名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋買賣合同的認(rèn)定條件如下：

一是須是出資方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。若合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的一方（下稱土地方）不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險只分配固定數(shù)量房屋，根據(jù)《解釋》第二十四條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，而不應(yīng)認(rèn)定為房屋買賣合同。

二是須是分配固定數(shù)量房屋。若合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定出資方分配的房屋數(shù)量根據(jù)合作實(shí)際經(jīng)營情況確定，并不是分配到固定數(shù)量的，比如土地方與出資方按照最終實(shí)際經(jīng)營取得房屋總量的比例進(jìn)行分配，則該種約定實(shí)際上使出資方也承擔(dān)了經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為符合合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的條件。

三是《解釋》第二十五條并未將出資方是否參與經(jīng)營作為認(rèn)定的條件之一。這是由于在實(shí)踐中不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的一方通常并非是開發(fā)經(jīng)營的決策方。

3.出資方是否共同承擔(dān)風(fēng)險是判定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否實(shí)為房屋買賣合同的關(guān)鍵，故對“共擔(dān)風(fēng)險”的確定也就成為了進(jìn)行上述認(rèn)定的關(guān)鍵。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中需共同分擔(dān)的風(fēng)險是指合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果。共同分擔(dān)的風(fēng)險應(yīng)為經(jīng)營風(fēng)險，主要指合作雙方預(yù)期的利益目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)或者不能全部實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險，而一般不包括由于一方過錯導(dǎo)致的利益風(fēng)險。由于合作開發(fā)的復(fù)雜性，在實(shí)踐中有很多情形并非能夠通過上述規(guī)定條件直接就可認(rèn)定為房屋買賣合同。

4.房地產(chǎn)聯(lián)建是較為多見的一種房地產(chǎn)開發(fā)形式，實(shí)踐中產(chǎn)生的問題也比較多，就存在的法律問題作以下詳解。一、聯(lián)建的定義及特征所謂的聯(lián)建是指一方提供土地使用權(quán)，他方提供資金，進(jìn)行合作建房，并對建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營管理或進(jìn)行利益分配的行為。我們通常所說的聯(lián)建協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)合開發(fā)合同都屬于聯(lián)建合同。從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營，《民法總則》出臺后，取消了聯(lián)營這節(jié)，聯(lián)營關(guān)系適用《合同法》等相關(guān)規(guī)定，但聯(lián)營應(yīng)具有如下特征：

（一）主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)，至少一方當(dāng)事人必須具備房地產(chǎn)開發(fā)的資格，否則，聯(lián)建合同被認(rèn)定為無效。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件： 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（1）有100萬元以上的注冊資本；

（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。

（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營個這一基本原則而被法院認(rèn)定為無效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無效。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規(guī)定,這類合同不再直接認(rèn)定無效而是作改性處理,即認(rèn)定為借款合同。

需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。

比如說，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關(guān)系復(fù)雜。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營關(guān)系，而聯(lián)營又分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定。

其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請辦理若干個許可證或批準(zhǔn)文件。

而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。

再次是聯(lián)合體與其他單位或個人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

5.《解釋》對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的解決提供了一定的法律依據(jù)，但在適用上存在諸多難點(diǎn)。

房地產(chǎn)聯(lián)建的主要類型及其法律性質(zhì)在房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)領(lǐng)域中，由于存在許多不規(guī)范的操作，聯(lián)建的類型則多種多樣，正確區(qū)分其類型則有利于判斷其法律性質(zhì)，確認(rèn)合同的效力。現(xiàn)就幾種常見類型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下：（1）雙方共同提供建設(shè)用地，共同出資，共同辦理建房審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。

在此種類型合同中，因?yàn)橐?guī)劃許可證是以雙方的名義取得，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關(guān)規(guī)定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記。  

從此類合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險，這種房屋聯(lián)建行為實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)合作行為，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系類似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。聯(lián)建合同，應(yīng)認(rèn)定為房屋合建合同。

（2）一方提供建設(shè)用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔(dān)風(fēng)險。此類合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的法定條件，則屬典型的房屋聯(lián)合開發(fā)形式。

（3）一方提供建設(shè)用地，以自己的名義取得了建房審批手續(xù)，另一方出資，并負(fù)責(zé)建設(shè)施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。這種房屋聯(lián)建方式較為常見，主要發(fā)生在有地?zé)o錢和有錢無地的雙方之間。在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產(chǎn)開發(fā)，因規(guī)劃工程許可證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，這種方式實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審批手續(xù)的一方享有，只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后，才能根據(jù)合同的約定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方。

而根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》第41條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移的規(guī)定，一方在向另一方轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)時，該房屋所占土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。因此，此類合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，且具有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。

（4）一方提供建設(shè)用地和資金，以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續(xù)，自行負(fù)責(zé)建設(shè)施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報。這種聯(lián)建方式也較為常見。

享有土地使用權(quán)的一方，在建房資金不足時，往往采取這種參建方式，吸引另一企業(yè)帶資參與“共同開發(fā)”，由于參建投資方取得特定房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報是以不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險為前提的，且又有未辦理合建審批手續(xù)，沒有建房開發(fā)資格，未實(shí)際從事建房及房地產(chǎn)開發(fā)活動，因此，這種參建形式實(shí)質(zhì)上是一種非法融資行為。

這類合同根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，本應(yīng)認(rèn)定為無效。但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規(guī)定,這類合同再次被認(rèn)定為改性合同,即融資借款合同。

另外需要考慮的就是之前有關(guān)保底條款的相關(guān)規(guī)定。最高人民法院于1990年11月12日頒布的《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》，對保底條款的效力問題作出了規(guī)定?！督獯稹返谒臈l明確規(guī)定聯(lián)營合同中的保底條款無效。而《解釋》第二十五條并未對該類認(rèn)定為房屋買賣合同的效力做出明確規(guī)定，其立法精神自然是不輕易認(rèn)定該類合同無效。這樣在兩司法解釋的實(shí)施中就存在一定矛盾。對于《解釋》與以前司法解釋不一致的處理辦法，《解釋》第二十八條第二款作出了相應(yīng)的規(guī)定，《解釋》施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與《解釋》不一致的，以《解釋》為準(zhǔn)。由此可以推出，《解答》中有關(guān)保底條款的規(guī)定在合作開發(fā)房地產(chǎn)領(lǐng)域受到《解釋》的限制，由于《解釋》第二十四至二十七條既規(guī)定了土地方不擔(dān)風(fēng)險只分固定利益，也規(guī)定了提供資金的當(dāng)事人（投資方）不擔(dān)風(fēng)險只分固定利益的合同性質(zhì)認(rèn)定，因此可以理解為，保底條款相關(guān)規(guī)定在合作開發(fā)房地產(chǎn)領(lǐng)域已基本不再適用。實(shí)際上，近年來的很多有關(guān)“明股實(shí)債”的司法判例，以及涉及保底條款的司法解釋（比如《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》）均以突破了《解答》中有關(guān)保底條款無效的規(guī)定。

總之，房屋聯(lián)建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯(lián)建，都應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容，正確把握其法律特征，確認(rèn)其法律性質(zhì)，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

拓展資料二：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過)法釋〔2003〕7號

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

 (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

 (二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

 (一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

 (二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

 (三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

 (一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;

 (二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

 (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

 (二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

 (三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十四條因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

第二十六條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟;擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。

解讀：1.關(guān)于房屋買賣合同的效力的規(guī)定并不多，比較明確的規(guī)定就是《解釋》第二條，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

對于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋買賣合同是否可以適用上述規(guī)定，業(yè)界存在爭議，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該類房屋買賣合同簽訂時一般是在項(xiàng)目開發(fā)初期，房屋并未開始建設(shè)，應(yīng)該屬于房屋預(yù)售合同，適用上述規(guī)定認(rèn)定無效，但若后期取得商品房預(yù)售許可，則可認(rèn)定有效；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，該類房屋買賣合同雖然屬于預(yù)售合同，但并不符合商品房針對不特定廣大消費(fèi)者銷售的特點(diǎn)，商品房預(yù)售許可制度的目的是維護(hù)廣大社會公眾購買商品房的利益，該類定向銷售給出資方的房屋并非商品房，所有不應(yīng)適用上述規(guī)定認(rèn)定此類合同無效。

有的觀點(diǎn)認(rèn)為，第二種觀點(diǎn)更為符合立法的本意，不宜以上述有關(guān)商品房預(yù)售許可的規(guī)定而認(rèn)定該類房屋買賣合同無效。而且，即使某些項(xiàng)目中該類房屋確屬商品房，按照上述規(guī)定，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，也可以認(rèn)定有效。尤其是在合作合同涉及的項(xiàng)目系非商品房開發(fā)項(xiàng)目時，更不宜適用上述有關(guān)商品房預(yù)售許可的規(guī)定而認(rèn)定該類合同無效。

2. 名為合作建房實(shí)為房屋買賣合同認(rèn)定為無效，主要是開發(fā)商違反《中華人民共和國土地管理法》第四十三條、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十一條之規(guī)定，將房屋建設(shè)于農(nóng)民集體所有的土地上，并將未建設(shè)完畢的房屋向社會銷售，損害了正常的房地產(chǎn)交易秩序，有損社會公共利益。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)之規(guī)定，當(dāng)事人之間雙方簽訂的《合作建房協(xié)議》無效。

綜上所述，由于合作開發(fā)房地產(chǎn)情形的多樣性，實(shí)踐中須根據(jù)個案具體情況來認(rèn)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否實(shí)際為房屋買賣合同，對于該類合同效力的認(rèn)定也須具體情況具體分析，但總體趨勢上來說，該類房屋買賣合同多認(rèn)定為有效合同。