by 抓不住的風(fēng)

一．房價會不會跌

前幾天寫了一篇關(guān)于房地產(chǎn)商真實利潤的文章，有許多鼓勵的朋友，也挨了很多的板磚。

在那篇文章中（有興趣的朋友可去看我的《告訴你真實的房地產(chǎn)商利潤》一文），我要說明的問題就是三個 ：

l        其一：房地產(chǎn)商的暴利時代已經(jīng)在漸漸遠(yuǎn)去的，從房地產(chǎn)商目前所開發(fā)項目的來說，其利潤可供下降的空間也就是在10%—15%；

l        其二，房地產(chǎn)的價格在目前基礎(chǔ)上（大中城市）在一個可預(yù)見的時間區(qū)間（不超過3年），一定會經(jīng)歷一個向下的過程，但跌幅應(yīng)該不會超過20%，那些暴跌觀點之說，只可是讀來痛快，聽來淋漓的解恨解氣的文章，如果你要根據(jù)它來作出你的正確判斷，無稽之事；

l        其三，房地產(chǎn)價格走向最終不由開發(fā)商決定，而由各地政府意志決定，而各地諸侯政府的取向也是在矛盾中，要在實現(xiàn)土地出讓利益的最大化與適應(yīng)構(gòu)建和諧社會呼聲的矛盾中取舍。簡言之，政府在土地使用權(quán)出讓價格上的高低取向，數(shù)量多少，與房地產(chǎn)價格的走向，有最密切的關(guān)系。

上有上的政策，其制定主要是要從國計民生，控制各個領(lǐng)域風(fēng)險，尋求多方面平衡的角度出發(fā)的。但上面的政策到各地如何落實，實施的力度，卻是各方諸侯根據(jù)自身政績需要來操作的。除非是槍打出頭鳥，操作空間已被封殺。

今天不談國家有關(guān)政策對房地產(chǎn)影響的宏觀話題，只從地方政府操作這些政策的角度來談未來一個階段的房價趨勢。

有幾句話品味起來很有趣（都是本人在今年以來親耳聆聽的教誨）

“地稅，地稅，沒有地哪有稅”（某地方長官在本地地稅工作會議上的經(jīng)典）

“居者有其屋，開發(fā)者有利潤、財政有收益”（某政府長官在政府建設(shè)規(guī)劃會議上的講話，——面面俱到，什么都想要）

“政府的儲備用地可以通過擴大城市中心圈范圍來擴大容量”（某政府一把手在城市土地管理工作會議上的說辭，——展望未來，前景無限，農(nóng)村全可變城市）

以上這些話所反映的是執(zhí)掌一方諸侯的一種顯著心理，就是：對地方政府來說，政府通過出讓土地，大力發(fā)展本地的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的方式在其任內(nèi)取得財稅收入的增長，GDP的增長，是比發(fā)展其他任何產(chǎn)業(yè)行業(yè)都要來得快，也簡單有效的捷徑。所以，大多數(shù)地方政府無論中央政策如何三令五申，它仍舊會緊抓房地產(chǎn)開發(fā)這根經(jīng)濟主線，力保本地房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮。至于對上面的應(yīng)景文章如何作，或是風(fēng)來先收，風(fēng)過又盛的手法，中國官場比哪國都有辦法。而從另一個角度來說，中央財政也有相當(dāng)?shù)拇箢^來自地方，對自家孩子還能一棒子打死不成，真是因此引起地方GDP大幅下降，難不成還要中央政府貼錢不成。所以在這場多方參予的搏弈中，各方都需要找到一種平衡，誰也不能死，國家不能因此出大亂子（小亂子總有辦法），地方不能斷了這條財路，開發(fā)商不能被逼得走投無路，至于在這幾方最弱勢的普通百姓，既得給一個象和訊這樣的地方罵娘，也得多少開發(fā)幾棟讓大家排隊等候的經(jīng)濟適用房。

基于這幾方面的原因，所謂的房地產(chǎn)爆跌論，只是癡人們的一相情愿。其真正的趨勢，應(yīng)該是在過熱的狀況下降溫，各方為尋求平衡都作出一些讓步，也就是我在《告訴你真正的房地產(chǎn)商利潤》一文中所說的，房價下跌的極限在目前的20%左右。

二．一葉知秋涼——從南昌市2006年住宅供地計劃看未來房價走勢(房價為什么會跌)

做房地產(chǎn)分析，除了政策、勢態(tài)分析，最具有說服力的是數(shù)據(jù)分析。通過對數(shù)據(jù)的剖析，才能真正發(fā)現(xiàn)其未來的真正走勢。因項目原因，最近對南昌市住宅供地情況予以了一定的關(guān)注?？梢哉f明很多問題。對這個市情況的分析對全國大中城市房地產(chǎn)走勢也具有相類似的參考價值。

根據(jù)今年3月底批準(zhǔn)通過的南昌市住宅供地計劃，其供地分三塊：

1．             2006年該市計劃供地總量在5000畝以內(nèi)，住宅開發(fā)總面積控制在500萬平方米。（上述地塊是指準(zhǔn)備向各開發(fā)商掛牌按市場價出讓的土地量）；

2．             還將投入經(jīng)濟適用房用地約300畝；低洼危舊房改造用地約100畝；

3．             涉及企業(yè)改制用于變現(xiàn)的住宅開發(fā)用地，根據(jù)具體情況，適時進行出讓，不占2006年度供地計劃，約推出4000畝。

對行外人士而言，看見這樣的東西，基本不會有什么感覺。但對行內(nèi)人士而言，可以叢中讀出大量的信息。

首先來談?wù)勎铱吹竭@個2006年供地計劃的感覺。第一、該市住宅房地產(chǎn)的上漲空間基本已經(jīng)沒有了。不管今年房價是不是還能在目前的價位下挺下去，但2-3年以內(nèi)該市房地產(chǎn)價格肯定會向下跌；第二、政府既想作婊子，又想立牌坊的心態(tài)顯露無疑。

南昌是中部一個欠發(fā)達省份的省會城市，市區(qū)人口約420萬（含所轄四縣）在整個房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮中，其起步低，增長快，吸引的房地產(chǎn)開發(fā)熱錢也很多。連續(xù)三年房地產(chǎn)價格漲幅都排在全國前十位，目前市中心區(qū)域房價已近7000元/平方米（要知道，南昌的人均收入只有北京上海的一半不到），市區(qū)均價超過3300元/平方米。比同在中部的長沙、合肥、武漢都要高。

為什么說我認(rèn)為該市房地產(chǎn)的上漲空間已基本封殺，調(diào)頭向下只是一個時間問題呢。還是來看數(shù)據(jù)。首先要弄清楚，06年推出5000畝土地和可開發(fā)建筑總面積500萬平方米是個什么概念——04年南昌出讓的城區(qū)土地總量不到1600畝，供開發(fā)總建筑面積200萬平方米左右；2005年南昌市城區(qū)實際出讓的土地總面積在5500畝左右，可供開發(fā)建筑總面積在530萬平方米左右；今年計劃是5000畝，供開發(fā)總建筑面積又是在500萬平方米左右，三年加起來出讓土地的總量超過12000畝，可供開發(fā)總建筑面積在1230萬平方米左右。按照房地產(chǎn)商第一年拿地，第二年規(guī)劃設(shè)計施工，第三年進入銷售的基本開發(fā)周期來看，從今年起，一個420萬人口的城市，在三年內(nèi)，至少有1000萬平方米的各大開發(fā)商所開發(fā)的商品住宅要推向市場，而南昌市2004年的商品房銷售總面積為244萬平方米，2005年為258萬平方米，強弩之末跡象顯現(xiàn)，2006年的市場可接受容量也不可能會比去年好到哪里去，這個市場的上漲空間還會在哪里？

最讓人容易忽視而又最不能忽視的是供地地計劃中的第三類供地，那就是涉及企業(yè)改制用于變現(xiàn)的住宅開發(fā)供地。是不占當(dāng)年供地計劃指標(biāo)的，約有4000畝，建筑總面積不會低于450平方米。而且用詞很妙，叫根據(jù)具體情況，適時進行出讓。什么是涉及企業(yè)改制用于變現(xiàn)的住宅開發(fā)供地？簡單點說就是在南昌這地盤上的產(chǎn)權(quán)原屬省屬、市屬，甚至中央所屬單位的自留地，現(xiàn)在要借改制變現(xiàn)的名義掛牌做住宅了。掛牌是形式，錢基本上是要返還原單位的，建的住宅也是基本上按成本價要先保障原單位職工的。這種供地是目前黑幕最大的一種供地形式（今天就不在此談其黑幕了，等俺有興趣了改日再談）。這種地的出讓當(dāng)?shù)卣m然在土地金方面收益不大，但土地轉(zhuǎn)讓和開發(fā)過程中的稅費卻也著實可觀。但對當(dāng)?shù)胤績r沖擊具有殺傷力的也恰恰是這類供地地?；疽猿杀緝r購房的住宅面積可近450平方米，而且這些地因歷史原因，位置大多數(shù)都處于中心區(qū)域。未來必將拖累該市整體房價下滑。其供地計劃中所謂的根據(jù)具體情況，適時進行出讓，則是當(dāng)?shù)卣疄榱藫?dān)心此類供地的集中上市造成太大沖擊留下的伏筆，沖擊可接受就上多點，畢竟這些地的主都有些背景；沖擊太大了就暫緩壓壓，政績總是要保的。（此類企業(yè)改制變現(xiàn)供地全國各大城市均存在，而且城市越大，供地量越大，只不過前兩年所謂的改制還沒大范圍的操作到這一塊，現(xiàn)在將逐漸浮現(xiàn)，越演越烈）

再有就是政府既想作婊子，又想立牌坊的心態(tài)的顯露了，300畝經(jīng)濟適用房和100畝低洼地改造用房供地，占供地總量十分之一不到。既為了表示響應(yīng)大的政策方針，關(guān)心民生，作作門面，又顯露了身為一方諸侯，絕不想把土地轉(zhuǎn)讓收益這塊香餑餑分民與食的心理。

雖然只是以南昌市的相關(guān)數(shù)據(jù)和情況對未來房價走勢的分析，但一葉落而知秋涼，房價下跌的過程必定會在一個不長的時間來到。但一定是一個逐步下臺階的過程，其幅度也可預(yù)見