揚(yáng)州市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及對(duì)應(yīng)政策研究

近年來，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)處于快速上升階段，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是，房?jī)r(jià)的不合理上漲問題已成為社會(huì)熱點(diǎn)問題。2005年第4季度，市區(qū)普通商品住宅房均價(jià)為3243元/m2，同比上漲9.4%；2006年第4季度均價(jià)為3421元/m2，同比上漲5.5%；2007年第4季度成交均價(jià)為4343元/m2，同比上漲27.0%。國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，房?jī)r(jià)卻依然持續(xù)走高。影響房?jī)r(jià)上漲的原因就像影響股票走勢(shì)的因素一樣是極其復(fù)雜的，它包含了國(guó)家政策、成本拉動(dòng)、開發(fā)商對(duì)高額利潤(rùn)追求等因素。本文以普通住宅商品房為例，對(duì)近兩年來影響揚(yáng)州房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素進(jìn)行了分析，進(jìn)而提出相應(yīng)的對(duì)策。

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素

(一)成本因素

1、土地取得成本的提高。房?jī)r(jià)構(gòu)成的其中一項(xiàng)是土地取得成本。近幾年來，地價(jià)的上漲成了房?jī)r(jià)不斷攀升重要因素。一般來說地價(jià)占房?jī)r(jià)的20%～40%，地價(jià)上升自然會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲。土地取得成本高的原因主要有以下幾方面：一是土地資源的稀缺性和不可再生性。我國(guó)實(shí)行耕地保護(hù)制度，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，城市范圍內(nèi)可以利用的土地資源越來越少；二是土地供需不平衡。政府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)，供給市場(chǎng)無任何競(jìng)爭(zhēng)，而土地需求市場(chǎng)是一個(gè)由眾多需求者組成的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的市場(chǎng)必然導(dǎo)致土地供應(yīng)價(jià)格的極大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。隨著土地招拍掛的進(jìn)行，改變了以往的協(xié)議出讓方式，地價(jià)更能反映市場(chǎng)供需狀況。2007年底，揚(yáng)州西區(qū)通過拍賣成交了一塊每畝高達(dá)506萬元的住宅用地，樓面地價(jià)一般可達(dá)4000元/m2，該地價(jià)必然將導(dǎo)致該地塊未來房?jī)r(jià)的上漲；四是拆遷補(bǔ)償成本的上升。特別是《物權(quán)法》的實(shí)施，保護(hù)了農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，客觀加大了開發(fā)用地的拆遷補(bǔ)償成本。

2、房屋建筑安裝成本的提高。一是近年來投資過度旺盛、原材料供應(yīng)緊張等原因?qū)е落摬摹⑺?、沙石等建筑原材料價(jià)格持續(xù)上漲。2006年市區(qū)Ⅰ、Ⅱ級(jí)鋼筋綜合平均價(jià)為3388.07元/噸；2007年上漲至4034.02元/噸，上漲幅度達(dá)19.07%。二是國(guó)家環(huán)保力度不斷加大，新型節(jié)能、環(huán)保、高檔材料的使用導(dǎo)致建安成本的上漲；三是物價(jià)的整體上漲，帶動(dòng)人工費(fèi)用的上漲；四是樓房品質(zhì)的提高。

3、公共基礎(chǔ)(配套)設(shè)施水準(zhǔn)的提高。近年來，人們對(duì)住宅的要求已不僅僅局限于住宅的區(qū)位、戶型等方面，更看中小區(qū)的物業(yè)管理、綠化景觀等基礎(chǔ)配套設(shè)施。開發(fā)商為適應(yīng)市場(chǎng)需求，推崇“綠色房產(chǎn)”，在滿足消費(fèi)者的同時(shí)也獲得超額利潤(rùn)。此外，小區(qū)內(nèi)幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、文體休閑、物管等附屬配套設(shè)施的完善在方便業(yè)主的日常生活的同時(shí)也增加了成本。

(二)需求及供給因素

房地產(chǎn)與一般商品的共性是價(jià)格同樣受到供給和需求兩種相反力量的作用，待售的房地產(chǎn)形成了市場(chǎng)的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者形成了市場(chǎng)的需求面。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求和有效供給不足推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

1、城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快。隨著城市拆遷建設(shè)步伐和城市化進(jìn)程的加快以及城市新增人口的增加，形成了對(duì)各類房地產(chǎn)的需求，且這種需求的表現(xiàn)形式以首次置業(yè)為主。揚(yáng)州市作為全國(guó)人口最稠密的地區(qū)之一，城市化、工業(yè)化程度相對(duì)較高，城市規(guī)模逐年擴(kuò)大，人口遷入比例高，對(duì)住房的需求也越來越高。近幾年來老城區(qū)改造拆遷也帶來對(duì)住宅商品房需求的增加。

2、居民人均收入上漲。2002年以來，居民可支配收入保持年均10%的增長(zhǎng)速度。居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，產(chǎn)生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。

3、作為投資手段對(duì)商品房的需求。目前，我國(guó)資本市場(chǎng)不太完善，股票、期貨、基金風(fēng)險(xiǎn)大收益缺乏保障，銀行存款利率低，其他投資渠道相對(duì)匱乏，而房地產(chǎn)具有保值、增值又能抵消通貨膨脹等優(yōu)點(diǎn)，因此投資房產(chǎn)作為一種可行且回報(bào)率較高的投資途徑，已成為富裕階層的投資首選，眾多百姓也逐漸以此為目標(biāo)。

4、消費(fèi)者從眾的購(gòu)房心態(tài)。在房?jī)r(jià)走高的趨勢(shì)中，“買漲不買跌”的從眾消費(fèi)傾向加劇了住房的供需關(guān)系，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的攀升。其次，許多居民消費(fèi)心態(tài)不成熟，一味追求住宅面積，追求一次性到位消費(fèi)，沒有形成梯度消費(fèi)的觀念。

5、供給結(jié)構(gòu)不合理。目前，揚(yáng)州市住房供給結(jié)構(gòu)不盡合理，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是政府投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房比例過低，不能滿足低收入家庭的住房需求，起不到平抑房?jī)r(jià)的作用；二是適合中低收入者需求的小戶型住房投入量嚴(yán)重不足。2007年，市區(qū)商品住宅單套面積(按面積分)90平方米以下供應(yīng)量所占份額僅為8.93%，144平方米以上高檔住宅供應(yīng)量所占份額卻高達(dá)58.21%。因建造中低檔住宅的利潤(rùn)相對(duì)較低，故開發(fā)商紛紛把目光轉(zhuǎn)向別墅等非普通住宅，以謀求高額利潤(rùn)，從而使房地產(chǎn)陷入供需結(jié)構(gòu)脫節(jié)狀況。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)商自身因素

據(jù)有關(guān)資料顯示，在我國(guó)十大高利潤(rùn)行業(yè)之中，房地產(chǎn)業(yè)名列榜首。該行業(yè)的成本利潤(rùn)率在30%以上。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為追求高額利潤(rùn)采取各種手段來謀求暴利。

1、囤積土地，待地價(jià)大幅上漲后開發(fā)(按省物價(jià)局規(guī)定，土地超過三年開發(fā)的，可以按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)評(píng)估后的價(jià)格計(jì)入普通住宅商品房開發(fā)成本)。許多開發(fā)商拿到土地后，并不立即開發(fā)，而是囤積起來坐等土地升值，提高自己的利潤(rùn)空間。這是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的最重要的根源之一。

2、誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。因房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱，故開發(fā)商通過捂盤惜售、虛假交易、宣傳與發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息等手段誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，制造供給緊缺氛圍，帶來房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。

3、項(xiàng)目資本金低、銷售條件低。揚(yáng)州市現(xiàn)行的商品房銷售制度、房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的設(shè)置等，為其獲取超額利潤(rùn)提供了政策支持。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有50%以上項(xiàng)目是在利用購(gòu)房者的大筆訂金、購(gòu)房款(一次性付款)及施工企業(yè)的墊資流動(dòng)開發(fā)，在很大程度上節(jié)約了開發(fā)的資金成本。

(四)政策因素

1、國(guó)家重視，政府支持。房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，可以帶動(dòng)50多個(gè)相關(guān)部門的發(fā)展，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)，相關(guān)聯(lián)系數(shù)達(dá)1.98。因此，在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將起主導(dǎo)作用。《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》明確指出，要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實(shí)住房分配貨幣化政策，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，進(jìn)一步發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。這說明了國(guó)家將有選擇地鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各地政府出于對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的需要，也希望房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，以帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展進(jìn)而促使GDP的增長(zhǎng)。快速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)使人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景普遍持樂觀預(yù)期，促使了房地產(chǎn)業(yè)急速增長(zhǎng)。因此，政府推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

2、取消福利分房、實(shí)行貨幣分房制度。自1998年我國(guó)取消福利分房，實(shí)行貨幣分房制度以來，伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，住宅市場(chǎng)逐步形成了以商品房供應(yīng)為主，其他住房供應(yīng)為輔的機(jī)制。國(guó)家確定了住房分配貨幣化的城鎮(zhèn)住房制度以及將住宅建設(shè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的目標(biāo)，城鎮(zhèn)居民的住房需求隨之旺盛起來。

3、購(gòu)房貸款面廣，銀行利率低。銀行的低利率、貸款面廣等因素促使了局面由傳統(tǒng)的存夠錢再買房的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念向超前消費(fèi)思想的轉(zhuǎn)變，這等于將傳統(tǒng)的幾年或幾十年后的購(gòu)買能力合并在一起釋放。而購(gòu)房按揭貸款將居民的潛在需求變成了現(xiàn)實(shí)需求，引發(fā)了對(duì)商品住房的爆炸式需求，同時(shí)也大幅度地提高了社會(huì)各階層購(gòu)房的承受能力。

二、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的對(duì)策措施

縱觀影響普通住宅商品房?jī)r(jià)格的各因素，既有合理的部分，也有不合理的部分。針對(duì)以上因素，政府應(yīng)采取有效措施正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展，將其調(diào)控在合理范圍之內(nèi)。

(一)地方政府應(yīng)重新定位角色

房地產(chǎn)被稱為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度高，房地產(chǎn)則繁榮，反之，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)下滑和衰退。土地收入是地方政府財(cái)政收入的重要組成部分，地方政府應(yīng)當(dāng)從土地出讓的收益中拿出一定比例的資金用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房?，F(xiàn)行的以GDP為核心的考核指標(biāo)和辦法，使地方政府扮演的角色嚴(yán)重錯(cuò)位，應(yīng)當(dāng)將考核指標(biāo)和辦法逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┕卜?wù)方面。

(二)完善土地儲(chǔ)備制度

1、遵守社會(huì)效益優(yōu)先原則制定土地供應(yīng)政策。社會(huì)效益優(yōu)先原則是指在土地儲(chǔ)備制度的整個(gè)運(yùn)作流程及其價(jià)值取向上，當(dāng)出現(xiàn)政府利益、部門利益與社會(huì)公共利益不一致的情形下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮社會(huì)公共利益。土地儲(chǔ)備制度的功能是多樣的，如為城市建設(shè)籌集資金，抑制土地炒作，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，為城市總體規(guī)化實(shí)施創(chuàng)造條件等，但重要的是增強(qiáng)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，按照社會(huì)效益優(yōu)先的原則調(diào)控土地供應(yīng)。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理提高宏觀調(diào)控能力。房產(chǎn)市場(chǎng)與地產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系的，但又是不同步的。房屋建設(shè)、開發(fā)商已圈土地的消化需要一定的時(shí)間，因此，用擴(kuò)大土地供應(yīng)量來平抑房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，往往實(shí)際時(shí)滯比較長(zhǎng)。這就要求政府部門制訂土地計(jì)劃時(shí)要有很強(qiáng)的預(yù)見性，要加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。政府應(yīng)采取多種措施，一方面要大力清理閑置土地，盤活存量土地，重點(diǎn)打擊囤地、圈地行為。另一方面要有計(jì)劃地新增住宅用地，特別是增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，提供有效產(chǎn)品供給，爭(zhēng)取住宅供需更趨平衡。

3、不斷完善土地供應(yīng)方式及具體政策。土地供應(yīng)方式及具體政策直接影響土地及房產(chǎn)價(jià)格。一是切實(shí)加強(qiáng)土地利用總體規(guī)化的實(shí)施管理，確保城市化過程中土地資源的合理配置；二是合理安排供地計(jì)劃，優(yōu)先保證城市發(fā)展用地；三是加大土地有償使用力度，積極為城市建設(shè)集聚資金；四是著力盤活存量建設(shè)用地，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)；五是建立和完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，增強(qiáng)政府調(diào)控城市建設(shè)用地的能力；同時(shí)要控制別墅土地供應(yīng)，嚴(yán)控低密度大套型住宅用地多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房用地供應(yīng)。

(三)大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

一是建立成本約束機(jī)制，努力降低經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本不規(guī)范，缺乏約束機(jī)制，在一定程度上妨礙了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和流通，影響了住房制度改革的深入發(fā)展，各級(jí)政府價(jià)格主管部門要會(huì)同有關(guān)部門和單位，建立經(jīng)濟(jì)適用住房成本約束機(jī)制，嚴(yán)格控制其成本構(gòu)成。實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)審價(jià)制度，對(duì)向中低收入家庭供應(yīng)的享受政府優(yōu)惠政策，并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。二是進(jìn)一步建立健全住房供應(yīng)體系，平衡供需套型比例，以適應(yīng)和滿足不同消費(fèi)者的需求。減少住房建筑面積在高檔住宅房的投放量，重點(diǎn)增加90平方米以下小戶型的供給量。三是進(jìn)一步加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的力度。政府應(yīng)當(dāng)放寬保障條件，擴(kuò)大保障范圍，提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，使低收入群體“居者有其屋”。如此一來，既可以解決中低收入階層的住房問題，又可以打壓房?jī)r(jià)中的泡沫。

(四)提高住宅投資投機(jī)成本，引導(dǎo)合理消費(fèi)

一是通過增加持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，如開征物業(yè)稅，對(duì)于大戶型和單個(gè)家庭持有的第二套以上住宅征收累進(jìn)制保有稅，對(duì)空置房征收空置稅等。二是緊縮個(gè)人信貸。進(jìn)一步提高購(gòu)買第二套以上住宅的首付比例，抑制住宅的投資和投機(jī)性需求，減少這方面的需求壓力。三是引導(dǎo)居民合理消費(fèi)。在現(xiàn)階段房?jī)r(jià)高、需求旺的情況下，提倡民居形成梯度消費(fèi)的理念。同時(shí)，建立一套完整的住房租賃體系，通過簡(jiǎn)化稅率的方法，鼓勵(lì)居民出租空置房，以緩解供給不足的壓力。

(五)提高資本金和預(yù)售門檻

商品房建設(shè)與銷售制度是我國(guó)在改革開放之初為了加快解決住房問題而采取的優(yōu)惠政策，意在吸引投資開發(fā)商品房，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)高空置率又高，應(yīng)當(dāng)引起政府的高度重視，需考慮進(jìn)一步提高資本金的比例與商品房銷售的門檻。