這幾天，又有新聞?wù)f，新西蘭今年再躋身全球10大最幸福國(guó)家——聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展解決方案網(wǎng)絡(luò)（SDSN）與哥倫比亞大學(xué)地球研究所3月16日共同發(fā)布的報(bào)告指出，丹麥?zhǔn)鞘澜缟献钚腋５膰?guó)家。10大最幸福國(guó)家依次為丹麥、瑞士、冰島、挪威、芬蘭、加拿大、荷蘭、新西蘭、澳大利亞和瑞典。

其實(shí)很多新西蘭人對(duì)這個(gè)數(shù)字并不以為然。因?yàn)樗麄儾⒉挥X得很幸福。為什么？太多原因了。但今天不展開談，只說說住房。

在新西蘭，住房已成為很多人最不可負(fù)擔(dān)的名詞。以排行榜來說，新西蘭最大的城市奧克蘭居全球最不可負(fù)擔(dān)第四。相比2015年，這個(gè)數(shù)字竟然又前進(jìn)了一位，從第五到了第四，住房負(fù)擔(dān)能力更加惡化。

2017年1月初，美國(guó)顧問公司Demographia發(fā)布2017年《國(guó)際住房負(fù)擔(dān)能力調(diào)查》（International Housing Affordability Survey）。調(diào)查結(jié)果顯示，奧克蘭住房不可負(fù)擔(dān)程度，在全球接受調(diào)查的9個(gè)國(guó)家406個(gè)大城市中，排在第4位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際大都市倫敦和紐約，后兩者分別排名第12和第21。

該排名是根據(jù)2016年第三季度的房?jī)r(jià)-收入比數(shù)據(jù)做出的。

雖然奧克蘭工資并沒有漲多少，但根據(jù)QV住房?jī)r(jià)格指數(shù)，僅2015年奧克蘭房?jī)r(jià)就上漲了24%。

該公司自2004年開始發(fā)布《國(guó)際住房負(fù)擔(dān)能力調(diào)查》。自那時(shí)以來，奧克蘭中值倍數(shù)幾乎翻倍，從5.9升至10。

這樣的消息，對(duì)打算購(gòu)房的人來說，聽之心灰意冷。

不過，有業(yè)內(nèi)人士撰文，盡管如此，首次置業(yè)者仍有好消息和壞消息——

好消息：你不必非有20％的存款來獲得住房貸款。

壞消息：即使你有一個(gè)好收入，但如果只是你一人負(fù)擔(dān)（還貸），你很可能累成狗。

新西蘭南島英文新聞報(bào)登載了Go2Guys的抵押貸款經(jīng)紀(jì)人坎貝爾·哈斯蒂（Campbell Hastie）的說法。他說很多人都沒有意識(shí)到，存款不足20%的人買房的機(jī)會(huì)仍然很大?？藏悹栒f有些人可能會(huì)對(duì)他們需要多少收入感到驚訝——

在限貸的政策下，銀行仍然可以向房貸的自住者提供另外的10％的新貸款?！叭绻愕氖杖牒芎?，而且銀行記錄良好，還貸規(guī)律，那么以房屋價(jià)值的90％（80%+10%）比例貸款完全可行的。

但他表示，銀行對(duì)于這一級(jí)買家的還貸能力會(huì)更加謹(jǐn)慎。在奧克蘭，一個(gè)人收入達(dá)到85,000紐元，想要以65,000紐元的存款購(gòu)買價(jià)值65萬紐元的房屋，也不會(huì)有其他債務(wù)如信用卡債務(wù)，但仍然可能被ASB、ANZ、BNZ和Westpac銀行拒絕。

坎貝爾在全國(guó)各地進(jìn)行了類似的計(jì)算，發(fā)現(xiàn)在漢密爾頓、陶朗加、惠靈頓和基督城，如果他們想要購(gòu)買入門級(jí)別的房屋，那么年收入85,000紐元的買家將無法通過銀行的服務(wù)測(cè)試。

銀行進(jìn)行的服務(wù)測(cè)試，要考慮貸款人的生活費(fèi)用，包括租購(gòu)協(xié)議，信用卡，KiwiSaver供款，兒童養(yǎng)育成本和其他抵扣稅后收入費(fèi)用。而且銀行按照比現(xiàn)在市場(chǎng)上更高的利率償還債務(wù)進(jìn)行計(jì)算。

坎貝爾表示，如果銀行貸款給不到20％的存款的借款人，銀行希望每個(gè)月至少收到1000美元的回款。在這種前提下，大多數(shù)情況下的購(gòu)房者甚至不值得提交申請(qǐng)。

哈斯蒂說，這表明在全國(guó)許多地區(qū)買房者至少需要兩筆收入?！叭藗冃枰c同伴分擔(dān)，即使LVR（限貸）沒有下降，也應(yīng)該有更多的存款投入”。

Corelogic數(shù)據(jù)顯示，今年迄今為止，奧克蘭房市有30％的買家是個(gè)人單獨(dú)購(gòu)房者。這比去年下降了32％。之前大多數(shù)房屋都是兩人買的。今年有11％的交易名稱中有3個(gè)以上的名字——在某些情況下，這可能表示由信托所購(gòu)買的房屋。

哈斯蒂說，如果長(zhǎng)輩可以為兒孫擔(dān)保應(yīng)該及時(shí)出手。

“不要等到你死了后再讓你的后代得到你的權(quán)益；你現(xiàn)在的保證只是一個(gè)暫時(shí)的事情不會(huì)讓你失去什么。”

Infometrics經(jīng)濟(jì)學(xué)家Gareth Kiernan表示，想讓工資增長(zhǎng)趕上房?jī)r(jià)的唯一辦法就是房?jī)r(jià)開始下降。

他說，由于勞工市場(chǎng)的緊張局面繼續(xù)擴(kuò)大至建筑業(yè)及旅游業(yè)，今年工資增幅可能回升，但在現(xiàn)階段似乎不太可能火箭般加速。

“奧克蘭的高房?jī)r(jià)收入比，提高了城市房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的可能；同時(shí)，由于住房供不應(yīng)求，除了進(jìn)一步的房?jī)r(jià)上漲之外，似乎幾乎沒有任何選擇。”

這真是一個(gè)兩難局面。

2016年ASB銀行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多新西蘭人認(rèn)為，住房投資仍是他們最好的投資方式和最佳的投資選擇。

這項(xiàng)調(diào)查是在2016年第二季度，針對(duì)新西蘭全國(guó)范圍內(nèi)的18歲以上成年人進(jìn)行的，共有782位受訪者參與了調(diào)查。調(diào)查表明，投資者們的投資信心在2016年年初觸底后開始反彈。人們普遍認(rèn)為，房產(chǎn)仍然是他們可以獲得最大利潤(rùn)的投資方式。在ASB的這項(xiàng)調(diào)查中，21%的人認(rèn)為房產(chǎn)是他們最好的投資方式，而2015年年底僅有14%的人這么認(rèn)為。

排在第二的投資方式是房屋出租。調(diào)查顯示，在全國(guó)范圍內(nèi),約18%的被調(diào)查者將房屋租賃作為其第二大投資選擇，而奧克蘭的這一數(shù)據(jù)為20%。

ASB銀行財(cái)產(chǎn)總經(jīng)理Jonathan Beale稱，目前房?jī)r(jià)的暴漲，導(dǎo)致了住房投資成為非常流行的投資方式，房?jī)r(jià)成為了人們最熱門的話題，但是，一味地投資房產(chǎn)并不是最明智的選擇，最明智的是應(yīng)該盡快還清貸款，無債一身輕。背負(fù)在身上的債務(wù)并不是一種能讓人發(fā)財(cái)致富的金融工具。

此次調(diào)查表明，13%的受訪者選擇進(jìn)行定期存款，7%的人認(rèn)為銀行儲(chǔ)蓄是其最好的投資方式，盡管目前的儲(chǔ)蓄利率處于非常低的水平。

新西蘭住宅房屋持續(xù)短缺，令房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處?kù)豆┎粦?yīng)求的緊張狀態(tài)。政府近年透過不同手段以加快房屋的供應(yīng)量。不過有經(jīng)濟(jì)學(xué)家以愛爾蘭十年前爆發(fā)的住房危機(jī)為鑒，列出新西蘭目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)與當(dāng)年愛爾蘭的狀況極其相似。假如當(dāng)局沒有及早正視問題，新西蘭很可能成為下一個(gè)愛爾蘭。

2015年，Milford資產(chǎn)管理執(zhí)行董事Brian Gaynor 表示，新西蘭房屋價(jià)格未來可能出現(xiàn)最少25%的跌幅，而愛爾蘭正好是新西蘭的反面例子。

Westpac銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Dominick Stephens認(rèn)同Gaynor的看法，并指新西蘭房屋價(jià)格可能在2018年出現(xiàn)大約5%的調(diào)整，銀行預(yù)測(cè)在2017年起開始下跌2%，2018年再下跌3%，整體將為5%。

當(dāng)年愛爾蘭銀行為了回收貸款，沒有給予貸款人任何寬限期，因?yàn)樗麄円沧陨黼y保。

Stephens表示，各種顯而易見情況，令人對(duì)新西蘭房地產(chǎn)前景感到擔(dān)憂，他無法明確指出什麼時(shí)候會(huì)發(fā)生，因?yàn)槿蛳萑胍粋€(gè)只追求上升的年代，所有指數(shù)所有價(jià)格都以上調(diào)為目標(biāo)，但他確信新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有下跌的一天。

最新的報(bào)告顯示，奧克蘭房屋成交價(jià)較官方估值（CV）高出59%，部分房屋的成交價(jià)較官方估值高達(dá)60萬紐元。

奧克蘭的最新房屋官方估值是2014年公布的，該估值為房屋在同年7月1日的價(jià)值。不過，房屋估價(jià)局的最新報(bào)告表示，奧克蘭住宅區(qū)的屋價(jià)，較2014年4月時(shí)的價(jià)格增加20%至50%。其中，成交價(jià)較CV高出最多的奧克蘭住宅區(qū)，包括Massey的Red Hill、Clendon Park、Otahuhu和Wellsford。在2016年4月至6月的三個(gè)月內(nèi)，Red Hill房屋平均成交價(jià)較CV高出59%。在奧克蘭平均屋價(jià)最高的住宅區(qū)Herne Bay，平均成交價(jià)較估計(jì)高62.4544萬紐元，比CV高出25%。

這個(gè)差價(jià)與惠靈頓的平均房?jī)r(jià)62萬8681紐元相差不遠(yuǎn)，同時(shí)高出的差價(jià)也可以在Timaru購(gòu)買兩所房屋，現(xiàn)時(shí)Timaru的平均房?jī)r(jià)為30萬947紐元。

QV的全國(guó)發(fā)言人Andrea Rush表示，自2014年4月以來，房?jī)r(jià)急速上升，很多物業(yè)的實(shí)際成交價(jià)比CV高出許多。其他豪宅區(qū)的房屋成交價(jià)比CV要高出數(shù)十萬紐元。Remuera的房屋成交價(jià)比2014年的估值高出52萬2335紐元，Orakei高出的差額為43萬4191紐元。

Rush說，很多接近市區(qū)的住宅區(qū)房?jī)r(jià)在2014年估值前顯著上升，而很多遠(yuǎn)離市中心的住宅區(qū)房?jī)r(jià)在2014年估值后顯著上升。她表示，Waitakere區(qū)的房?jī)r(jià)在過去兩年顯著增加，而許多未能在市中心附近地區(qū)買房的人紛紛轉(zhuǎn)到房?jī)r(jià)較低的地區(qū)，使Otara、Clendon Park、Otahuhu、Wellsford和Mangere East等地區(qū)的房?jī)r(jià)高漲。

該名發(fā)言人表示，奧克蘭將在明年進(jìn)行新一次房屋估值，并將會(huì)反映房?jī)r(jià)在過去三年的變化。Rush說，該公司網(wǎng)站獲得的買家分類數(shù)據(jù)顯示，奧克蘭有46%房屋買家是投資者。

日前，新西蘭生產(chǎn)力委員會(huì)發(fā)布房產(chǎn)報(bào)告，公布了很多奧克蘭房市的細(xì)節(jié)分析。報(bào)告的“住宅用地”部分，顯示過去十年奧克蘭的地價(jià)是如何螺旋上升的，以及新西蘭經(jīng)濟(jì)為之付出的損失，特別是對(duì)低收入者的影響。它詳細(xì)分析了少數(shù)自私自利的居民和房東做出的決定，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失數(shù)十億資金。哪里可以建房，高度和密度的約束，使用何種建筑材料、需要多少停車位的規(guī)定，議會(huì)可以借多少錢，以及如何評(píng)估地稅等一系列規(guī)定，將房?jī)r(jià)抬高到一個(gè)對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)都是災(zāi)難性的水平，同時(shí)又導(dǎo)致房屋匱乏。

奧克蘭土地成本在過去的15年中增長(zhǎng)了3倍，現(xiàn)在占整個(gè)房產(chǎn)價(jià)值的60%。

如果奧克蘭開放“綠色用地”和“棕色用地”用于房屋建設(shè)，最多能降低47%的成本。

新房子的平均大小自1989年以來增長(zhǎng)了50%。

即使每年新建8000套住房，到2020年奧克蘭依舊會(huì)有60000的住房缺口，是現(xiàn)在的兩倍。

為彌補(bǔ)缺口，奧克蘭需要建設(shè)11個(gè)Hobsonville規(guī)模的開發(fā)區(qū)。

Hobsonville已經(jīng)被標(biāo)榜為大洋洲的最大住宅開發(fā)區(qū)，未來十年將建3000套住房。

新西蘭將可支配收入30%以上花在住房上的家庭數(shù)量，已經(jīng)是1980年代末的三倍，占全部家庭數(shù)量的25%。

一項(xiàng)由房屋抽濕系統(tǒng)公司進(jìn)行的全國(guó)性調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全國(guó)大量住宅物業(yè)存在寒冷、潮濕或發(fā)霉問題，大大增加人們患上不同呼吸系統(tǒng)疾病的機(jī)會(huì)。

盡管不少新西蘭人生活在寒冷及潮濕住宅內(nèi)，調(diào)查結(jié)果顯示人們想出許多新方法，讓入睡后仍然感到溫暖。有61%的受訪者表示，他們需要蓋上額外的毛毯，有37%受訪者在入睡時(shí)穿上保暖襪，有29%受訪者穿上保暖睡衣入睡。此外，有11%的受訪者表示為了保持溫暖，入睡時(shí)需要將羽絨被蓋過頭部，以免體溫流失。

調(diào)查同時(shí)發(fā)現(xiàn)，有59%受訪者其家園被霉菌問題困擾，有31%的受訪者表示其家園受寒冷問題困擾。有25%的受訪者表示，由于家園有霉菌、潮濕及寒冷問題，導(dǎo)致家中窗簾、地毯及衣服受不同程度的損壞。有37%受訪者擔(dān)心飲用水中存在重金屬，有28%及25%受訪者擔(dān)在水中含有沙或氯氣。另有61%的受訪者表示，在寒冷夜晚只會(huì)額外蓋上毛毯而不會(huì)打開供暖系統(tǒng)。

擁擠不堪、昂貴、寒冷、潮濕和發(fā)霉的房屋導(dǎo)致每年超過1300人因感染疾病住院。這些根深蒂固的缺陷，導(dǎo)致政府每年至少提供20億紐幣的租金補(bǔ)貼，以及幾十億的衛(wèi)生健康和其他成本。

建立城市開發(fā)管理局，賦予強(qiáng)制征用土地，建設(shè)更多大型開發(fā)區(qū)的權(quán)利。

根據(jù)物業(yè)的土地價(jià)值評(píng)估地稅價(jià)格。同時(shí)，政府在評(píng)估地稅的時(shí)候，應(yīng)該考慮當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，也可考慮征收土地閑置稅。

改變政府擁有土地的地稅，每年預(yù)計(jì)可多征收1.8億紐幣的稅金。

取消公寓必須有陽(yáng)臺(tái)、最小停車位數(shù)量和隱私開放空間的限制要求。也要解除高度限制，在空氣質(zhì)量、采光等建筑標(biāo)準(zhǔn)改變后，公寓的最小面積限制也應(yīng)重估。

如果海外投資者在一定時(shí)間內(nèi)購(gòu)地開發(fā)房產(chǎn)，政府應(yīng)該豁免海外辦公室的審批要求。

政府應(yīng)增加融資用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

以上這些建議會(huì)使一批土地?fù)碛姓咝捏@，因?yàn)樗麄兪悄壳暗幕靵y制造者和受益者。但如果納稅人和他們選舉出來的代表們有決心，政府應(yīng)該有取代議會(huì)做事的可能，這對(duì)于議會(huì)也是一種威脅。