《中華人民共和國(guó)民法典》第二編物權(quán)，第二分編所有權(quán)，第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，第二百七十五條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”?！罢加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。

本條是關(guān)于車位、車庫(kù)歸屬問(wèn)題的規(guī)定。

一、本條規(guī)定的歷史由來(lái)

《物權(quán)法》第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”?！敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”?！罢加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》“法釋[2009]7號(hào)”第五條：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)'應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定”?！扒翱钏Q配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例”。第六條：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位”。

《民法典》將《物權(quán)法》第七十四條一分為二，后兩款規(guī)定在本條中，第一款單獨(dú)規(guī)定為第二百七十六條。

《物權(quán)法(草案)》第七十六條曾規(guī)定，會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。有學(xué)者認(rèn)為這一規(guī)定采用了約定的方式來(lái)確定車庫(kù)的歸屬，約定方式是解決車庫(kù)歸屬的最佳方案。盡管此條前半句規(guī)定了約定優(yōu)先的原則，但后半句明顯承認(rèn)了建設(shè)單位對(duì)車庫(kù)的所有權(quán)證明，能排除業(yè)主的共有權(quán)。這對(duì)于保護(hù)業(yè)主的利益極為不利。

《物權(quán)法》第七十四條延續(xù)了《物權(quán)法(草案)》第七十六條的約定優(yōu)先原則，刪除了開(kāi)發(fā)商不能夠證明權(quán)屬歸業(yè)主所有的兜底性規(guī)定，實(shí)際上為開(kāi)發(fā)商保留了約定不明的所有權(quán)。當(dāng)事人顯然包括開(kāi)發(fā)商和業(yè)主以外的第三人，這進(jìn)一步增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃車庫(kù)處分上的決定權(quán)。即使通過(guò)《物權(quán)法》第七十四條第一款的“首先滿足業(yè)主的需要”的限制也難以遏制開(kāi)發(fā)商通過(guò)車庫(kù)商業(yè)開(kāi)發(fā)牟利的沖動(dòng)。第二款增設(shè)了對(duì)于業(yè)主共有道路和其他場(chǎng)地車位歸業(yè)主共有的規(guī)定，從用詞來(lái)看，此處的車位應(yīng)僅指地上車位，而不包括地下車庫(kù)。

這樣一來(lái)，《物權(quán)法》第七十四條就將車庫(kù)和車位劃分為規(guī)劃的車庫(kù)和車位，以及占用業(yè)主共有道路及場(chǎng)所的共有車位兩類，實(shí)際上將地下、地上規(guī)劃的車庫(kù)和車位所有權(quán)的處置權(quán)交給了開(kāi)發(fā)商。因?yàn)椴徽撏ㄟ^(guò)出售、附贈(zèng)還是出租等方式，其所依附的房屋銷售合同多為格式文本，業(yè)主很難就車庫(kù)、車位的歸屬與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行平等協(xié)商，更難以簽訂單獨(dú)的補(bǔ)充協(xié)議來(lái)決定車庫(kù)的權(quán)屬。

共有的道路和其他場(chǎng)所的車位(而非車庫(kù))顯然不在規(guī)劃之列，僅因?yàn)闃I(yè)主共有這些部分場(chǎng)地的建設(shè)用地使用權(quán)，其上的車位才屬于業(yè)主共有?？梢?jiàn)，在規(guī)劃車庫(kù)、車位的歸屬問(wèn)題上，本條并沒(méi)有遵循建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有部分的一般原則，而是采取了雙重標(biāo)準(zhǔn)。如此會(huì)導(dǎo)致按照規(guī)劃設(shè)計(jì)，計(jì)入銷售成本或公攤面積的車庫(kù)，業(yè)主也難以據(jù)此主張共有權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)?？梢哉f(shuō)，實(shí)踐中，車庫(kù)糾紛、車位糾紛層出不窮的根本原因，正是《物權(quán)法》第七十四條第二款將規(guī)劃中的車庫(kù)、車位所有權(quán)或所有權(quán)分配的決定權(quán)實(shí)質(zhì)地賦予給開(kāi)發(fā)商所致。

2005年10月19日，全國(guó)人大法律委員會(huì)關(guān)于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》修改情況的匯報(bào)（一）草案三次審議稿第七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主所有，但屬于市政建設(shè)的除外”?！皶?huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！?/span>

有的提出，綠地、道路、物業(yè)管理用房的歸屬有所不同，合在一起規(guī)定不夠清楚，建議分別規(guī)定。有的認(rèn)為，業(yè)主在買房時(shí)處于弱勢(shì)，以約定來(lái)確認(rèn)車庫(kù)的歸屬，對(duì)業(yè)主不利。有的認(rèn)為，車庫(kù)作為建筑物的附屬設(shè)施，原則上應(yīng)歸業(yè)主所有。有的認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)生活中，“會(huì)所”歸業(yè)主共有的情形很少，歸業(yè)主共有也很難經(jīng)營(yíng)。

法律委員會(huì)研究認(rèn)為：1.對(duì)綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬問(wèn)題宜分別規(guī)定。2.從實(shí)際情況看，提供健身、娛樂(lè)等服務(wù)的會(huì)所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開(kāi)發(fā)商出售或者出租經(jīng)營(yíng)的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，草案關(guān)于“會(huì)所”的規(guī)定可以刪去。3.從近幾年售房的實(shí)際情況看，有的車庫(kù)是業(yè)主購(gòu)買的，有的是業(yè)主承租的，無(wú)論是購(gòu)買或者承租，都有合同約定，草案的規(guī)定基本可行。因此，法律委員會(huì)建議將這一條修改為：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”?！败噹?kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。”

二、制定本條規(guī)范目的或功能

本條于第一款和第二款分別規(guī)定了約定停車位和法定停車位，內(nèi)容與《物權(quán)法》第七十四條第二款和第三款完全一致。在事實(shí)上，《民法典》延續(xù)了《物權(quán)法》第七十四條的做法。然而，第一款中約定停車位的規(guī)定并沒(méi)有對(duì)約定停車位的法律屬性、權(quán)屬、登記等問(wèn)題進(jìn)行明確規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》“法釋[2009]7號(hào)”也僅規(guī)定，《物權(quán)法》第七十四條第三款的車位不屬于規(guī)劃車位的停車位。除此之外，對(duì)于法律、學(xué)說(shuō)和實(shí)踐中爭(zhēng)議都極大的約定停車位未予進(jìn)一步明確。

實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商對(duì)約定停車位只租不售，或天價(jià)出售，或向業(yè)主之外的第三人出售，或改變其他物業(yè)共有部分或人防工程為停車位的情況屢見(jiàn)不鮮，各地關(guān)于停車位的規(guī)定也不一而足。究竟如何在建設(shè)用地使用權(quán)不能登記的情況下，解決國(guó)有土地使用權(quán)之上的營(yíng)利性附屬設(shè)施的權(quán)屬和流轉(zhuǎn)問(wèn)題，這一控制權(quán)是應(yīng)當(dāng)始終保留在開(kāi)發(fā)商及其繼任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)手中，還是應(yīng)由業(yè)主通過(guò)自治性的管理規(guī)約的方式進(jìn)行管理，創(chuàng)設(shè)債權(quán)性的專有使用權(quán)?

隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，私人汽車普及率逐年上升，原有車位數(shù)量不足的問(wèn)題日益突出，車位、車庫(kù)所具有的使用價(jià)值和商業(yè)價(jià)值越來(lái)越為人們所重視。因此，在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域，車位、車庫(kù)的性質(zhì)和權(quán)屬問(wèn)題十分重要，涉及全體區(qū)分所有權(quán)人的利益，必須規(guī)定清晰、明確的具體規(guī)則。

對(duì)車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬問(wèn)題，認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一。有的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，有的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有，有的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行協(xié)商確定。

立法機(jī)關(guān)認(rèn)為，由于車庫(kù)、車位和住宅的配套比例不同、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，歸業(yè)主共有很難操作。屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財(cái)產(chǎn)。建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)問(wèn)題涉及業(yè)主的基本權(quán)利，實(shí)踐中其歸屬問(wèn)題的判斷非常復(fù)雜，此類紛繁復(fù)雜的情況，如果采取“一刀切”的法律統(tǒng)一規(guī)定的方式予以解決，有可能引發(fā)新的不公，激化社會(huì)矛盾。

基于實(shí)際國(guó)情，以協(xié)調(diào)兼顧業(yè)主和開(kāi)發(fā)商兩者利益為出發(fā)點(diǎn)，即當(dāng)事人雙方通過(guò)合同方式約定車位、車庫(kù)的歸屬更為合適。因此，本條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！?/span>同時(shí)，對(duì)不少小區(qū)車位、車庫(kù)嚴(yán)重不足而占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車位的問(wèn)題，本條第二款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

允許當(dāng)事人對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題進(jìn)行約定的好處在于：

第一，有利于發(fā)揮和體現(xiàn)私法自治原則。只有當(dāng)事人才是自身利益的最佳判斷者，法律不能越俎代庖替當(dāng)事人進(jìn)行選擇。本條體現(xiàn)了私法自治的要求，有利于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商通過(guò)平等協(xié)商來(lái)充分體現(xiàn)自身的意志和利益，同時(shí)也最有利于爭(zhēng)議的解決。

第二，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。通過(guò)約定解決歸屬，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決糾紛。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，將此問(wèn)題交給市場(chǎng)來(lái)解決，通過(guò)交易，在車位、車庫(kù)的歸屬上實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。

第三，有利于對(duì)車位、車庫(kù)有效利用和管理。多年來(lái)，我國(guó)過(guò)快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及對(duì)于車位、車庫(kù)建設(shè)的忽略，造成了目前城市車位緊張、停車難的問(wèn)題非常突出。因此，加強(qiáng)對(duì)車位、車庫(kù)的利用管理，采用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商為業(yè)主提供必要的合理的車位、車庫(kù)，對(duì)于緩解目前的緊張局面有著積極意義。而若將車位、車庫(kù)一刀切式地全部規(guī)定為業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，則一方面公平劃分的標(biāo)準(zhǔn)難于確定且共同管理所需的協(xié)調(diào)與效率亦難于保證，另一方面開(kāi)發(fā)商缺乏投資熱情，車位、車庫(kù)問(wèn)題會(huì)日趨緊張，最終損害的還是業(yè)主的利益。

（未完待續(xù)）