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地下車庫(kù)權(quán)屬探析[論文摘要] 住宅小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬一直爭(zhēng)議不斷，物權(quán)法的頒布也未能合理解決住宅小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬糾紛問題。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于車庫(kù)歸屬問題主要有：業(yè)主所有說、開發(fā)商所有說、國(guó)家所有說和約定所有說四種觀點(diǎn)。《物權(quán)法》采取了約定歸屬說，此種做法有一定的弊端，沒有解決地下車庫(kù)的原始產(chǎn)權(quán)問題，有濫用意思自治之嫌，而且“首先滿足業(yè)主需要”在實(shí)踐中難以操作。為了進(jìn)一步完善地下車庫(kù)的歸屬，對(duì)于利用小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的人防工程改建的地下車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況來確定其歸屬，并明確細(xì)化車庫(kù)、車位權(quán)利歸屬的操作規(guī)則，同時(shí)，建立車庫(kù)、車位的物權(quán)登記公示制度。 [關(guān) 鍵 詞] 物權(quán) 空間權(quán) 人防工程 登記公示 車庫(kù)、車位問題是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城市進(jìn)程、住房商品化而產(chǎn)生的一個(gè)新問題，車庫(kù)、車位的歸屬作為建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的特殊問題，關(guān)涉人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾獌?nèi)容，是我國(guó)物權(quán)法立法中最熱的熱點(diǎn)問題之一，幾乎每場(chǎng)物權(quán)法研討會(huì)，無論是學(xué)術(shù)界的研討會(huì)，還是實(shí)務(wù)界的研討會(huì)，該問題都會(huì)成為主要討論的問題之一。2007年通過的《物權(quán)法》第74條對(duì)小區(qū)的車位、車庫(kù)的權(quán)屬界定作出了相關(guān)的規(guī)定，但由于規(guī)定得較為原則，在具體適用及操作過程中，存在很多不確定因素，有待通過立法及司法解釋予以規(guī)范。 一、車庫(kù)、車位的概念及其特性 對(duì)車庫(kù)、車位這一新型的稀缺的社會(huì)財(cái)富資源明確其歸屬，可以確認(rèn)其靜態(tài)的權(quán)屬狀態(tài)，在定份止?fàn)幍幕A(chǔ)上使該社會(huì)財(cái)富資源進(jìn)入規(guī)范的流轉(zhuǎn)渠道，在動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)分配中實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富資源的有序配置，有效合理實(shí)現(xiàn)該社會(huì)財(cái)富資源的使用價(jià)值和交易價(jià)值，充分發(fā)揮物的效能。 1、車庫(kù)、車位的概念及分類 停車場(chǎng)地按其基本客觀狀態(tài)，分成車庫(kù)和車位。車庫(kù)是指屬于整個(gè)小區(qū)，具有獨(dú)立的空間，以存放車輛為目的的附屬建筑物，該建筑物有四壁封閉式的停車場(chǎng)地。車位是指無四壁封閉僅有平面上劃線分割的停車泊位。 車庫(kù)、車位以其專用屬性是否為營(yíng)業(yè)性，劃分為專門營(yíng)業(yè)性車庫(kù)、車位和非專門營(yíng)業(yè)性的小區(qū)配套性設(shè)施的車庫(kù)、車位。專門營(yíng)業(yè)性的車庫(kù)和車位是純粹以營(yíng)業(yè)性暫時(shí)停放各類機(jī)動(dòng)車輛為目的而開發(fā)的停車場(chǎng)地和空間，專門興建的停車營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，歸屬于營(yíng)業(yè)性停車場(chǎng)地和空間，不存在加以區(qū)分歸屬于個(gè)人成為專屬的停放汽車的場(chǎng)地和空間的問題，包括如機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、銀行、酒店、工廠等公共服務(wù)場(chǎng)所和娛樂場(chǎng)所附設(shè)的專門配套服務(wù)于主營(yíng)業(yè)務(wù)的臨時(shí)車庫(kù)和車位。本文對(duì)專門營(yíng)業(yè)性的車庫(kù)、車位作此探討。 非專門營(yíng)業(yè)性的車庫(kù)、車位是指建筑物區(qū)劃內(nèi)為配合業(yè)主生活、工作需要包括居住，小區(qū)內(nèi)依據(jù)建筑規(guī)劃利用地下架空層空間開發(fā)的地下車庫(kù)、車位和地上利用建筑物間的多余空地、道路、綠化帶等其他場(chǎng)地開辟的車位。也就是說，建筑物區(qū)分所有制度中的車庫(kù)、車位歸屬法律制度，僅僅是針對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)為配合業(yè)主生活、工作需要而開發(fā)的專門固定歸個(gè)人停放汽車的場(chǎng)地和空間。根據(jù)其狀態(tài)，區(qū)分為小區(qū)配套規(guī)劃內(nèi)的車庫(kù)和車位，和配套規(guī)劃外開發(fā)商利用架空層自行開發(fā)的車庫(kù)和車位。 車庫(kù)、車位依其與建設(shè)用地地表的關(guān)系，可分為地上車庫(kù)、車位和地下車庫(kù)、車位。地上車位主要是利用地面上的小塊空地或者區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等開辟的停車泊位，地上車庫(kù)是利用部分小區(qū)建筑物基層建成了獨(dú)立成間的專用車庫(kù)，獨(dú)棟別墅小區(qū)或毗連成排的連體別墅的車庫(kù)和車位一般都與區(qū)分所有的別墅直接附屬于單獨(dú)成戶的別墅建筑用地的基層或附屬的花園綠地中。地下車庫(kù)是利用地下空間建筑的建筑物，作為六面墻體獨(dú)立的地下建筑物，可與地上建筑物相分離作為獨(dú)立的交易客體。 2、小區(qū)車庫(kù)、車位的特性 區(qū)分所有的建筑物區(qū)劃內(nèi)的車庫(kù)、車位的狀態(tài)存在以下基本特性： 其一，車庫(kù)、車位的附屬性。車庫(kù)、車位是整個(gè)住宅小區(qū)的組成部分，是區(qū)分所有的建筑物的主要財(cái)產(chǎn)和重要設(shè)施，并且建筑物區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)是作為住宅小區(qū)輔助設(shè)施而存在的，其核心價(jià)值和作用是配套小區(qū)業(yè)主的生活、工作需要，具有較強(qiáng)的附屬性，包括使用功能上的附屬性，建筑結(jié)構(gòu)上的附屬性和基地空間上的附屬性。車庫(kù)、車位的齊備狀態(tài)也成為住宅小區(qū)住房的價(jià)值提升的重要因素。 其二，車庫(kù)、車位的獨(dú)立性。小區(qū)的車庫(kù)、車位，尤其是地下車庫(kù)和車位，在使用上有較強(qiáng)的獨(dú)立性和排他性能，具有單獨(dú)所有權(quán)的客體，在結(jié)構(gòu)上具有可區(qū)分的空間獨(dú)立性，特別是物理結(jié)構(gòu)上的可區(qū)分性和獨(dú)立性保障了車庫(kù)、車位排他性的使用價(jià)值和功能，從而使之成為具有排他性的物權(quán)客體。 其三，地下車庫(kù)源于地下空間權(quán)的利用，充分發(fā)揮物的效用。長(zhǎng)期以來，空間利用權(quán)一直是我國(guó)法律的盲點(diǎn)，人們一般理解為包括在土地使用權(quán)之中，但也只限于土地之上的空間利用，而對(duì)地下空間進(jìn)行開發(fā)只能根據(jù)規(guī)劃來界址。自《物權(quán)法》頒布生效后，地下空間的開發(fā)有了法律依據(jù)，即根據(jù)《物權(quán)法》第136條和142條之規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)被分為三個(gè)層次，地表、地上和地下，雖然沒有明確使用空間權(quán)的概念，但間接承認(rèn)了地下空間利用權(quán)，界定了地下空間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 二、車庫(kù)、車位的歸屬爭(zhēng)議及國(guó)外立法借鑒 （一）國(guó)內(nèi)車庫(kù)、車位的歸屬爭(zhēng)議 住宅小區(qū)車庫(kù)、車位權(quán)利歸屬問題在《物權(quán)法》起草過程中一直存在激烈的爭(zhēng)議，該問題涉及廣大業(yè)主的切身利益，歸納起來，主要有以下幾種觀點(diǎn)： 1、小區(qū)業(yè)主所有說。小區(qū)業(yè)主所有說又分為三種意見，一種意見認(rèn)為，車位、車庫(kù)應(yīng)歸業(yè)主所有，業(yè)主基于對(duì)其所購(gòu)房屋的專有所有權(quán)，而對(duì)車庫(kù)、車位擁有共有部分持有權(quán)，因而又需要易價(jià)支付購(gòu)買或使用小區(qū)車位、車庫(kù)的費(fèi)用，因該費(fèi)用在開發(fā)商銷售商品房的時(shí)候已經(jīng)將地下車庫(kù)的費(fèi)用打入售房成本，已由業(yè)主共同承擔(dān)，車庫(kù)、車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共有。另一種意見認(rèn)為，車庫(kù)、車位作為業(yè)主的專有部分的所有權(quán)，開發(fā)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供停車場(chǎng)所，作為小區(qū)的配套設(shè)施，是建筑物區(qū)分所有權(quán)人生活需要不可缺少的共享部分，故車位、車庫(kù)的歸屬不能通過約定而是法律法規(guī)規(guī)定歸業(yè)主共有。若開發(fā)商保留該部分所有權(quán)，將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益。還有一種意見認(rèn)為，根據(jù)房隨地走原則，在全部商品房銷售完畢后，房屋所占的地下空間利用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移給各業(yè)主，而地下車庫(kù)是在房屋所占的地表之下建立的，不可能脫離土地使用權(quán)獨(dú)立存在，理應(yīng)也隨之轉(zhuǎn)移給業(yè)主所有，由全體業(yè)主共有。 2、開發(fā)商所有說。此種觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)誰投資誰使用誰受益原則，小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟氖菄?guó)有土地使用權(quán)，分?jǐn)偯娣e僅僅限于地表的使用權(quán)，地下車庫(kù)是利用該土地的地下空間而建造，系開發(fā)商投資，一般并未作為分?jǐn)偯娣e分到各業(yè)主身上，按理應(yīng)當(dāng)為開發(fā)商所有，依法享有占有、適用、收益和處分的權(quán)利。而且開發(fā)商認(rèn)為地下車庫(kù)具有相對(duì)獨(dú)立的封閉空間，有明確的四至范圍，可以通過登記彰顯其權(quán)利的范圍，應(yīng)當(dāng)區(qū)別小區(qū)綠地、公共道路等共有部分，屬于開發(fā)商所有的專有部分。再則，開發(fā)商認(rèn)為土地使用權(quán)包括地上空間利用權(quán)和地下空間利用權(quán)，當(dāng)業(yè)主購(gòu)買了小區(qū)的專有部分后，也只是擁有了地上或地表的空間利用權(quán)，而地下車庫(kù)是依據(jù)規(guī)劃利用地下空間建立的，應(yīng)當(dāng)為開發(fā)商所有。 3、國(guó)家所有說。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車庫(kù)屬于人防工程，根據(jù)《人民防空法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)推定為國(guó)家所有。 4、約定歸屬說。在法律沒有明確規(guī)定的前提下，遵循私法意思自治原則，地下車庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商和業(yè)主通過約定來確定其歸屬。此約定說是對(duì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，有利于鼓勵(lì)開發(fā)商修建更多的車位車庫(kù)，有利于對(duì)地下空間的利用和社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有利于對(duì)車庫(kù)有效利用和管理。 （二）國(guó)外車庫(kù)車位立法借鑒 參考各國(guó)立法，不同國(guó)家和地區(qū)對(duì)于車庫(kù)的歸屬各有不同，主要分歧在于是否將車庫(kù)納入小區(qū)的共有部分。從世界范圍來說，車庫(kù)的權(quán)屬模式主要有以下兩種： 1、第一種模式將車庫(kù)作為共有部分，歸業(yè)主共有。 比如《美國(guó)聯(lián)邦公寓所有權(quán)法》第2條規(guī)定，地下室被明確為共有部分，以此推論，地下車庫(kù)屬于共有部分。美國(guó)的法律不允許小區(qū)內(nèi)的地下車庫(kù)及停車位作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法中關(guān)于地下車庫(kù)不得分割零售的規(guī)定，也是將車庫(kù)視作共有部分。1991年4月10日臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部營(yíng)建署”發(fā)布命令，規(guī)定法定車庫(kù)是屬于建筑物的共有部分，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。而法定車庫(kù)以外的車庫(kù)則可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，也即屬于專有部分。 2、第二種模式將車庫(kù)作為專有部分，開發(fā)商能單獨(dú)出售停車位。 許多國(guó)家和地區(qū)都允許將停車位作為獨(dú)立單位來出售。日本將停車場(chǎng)區(qū)分為屋內(nèi)停車場(chǎng)和屋外停車場(chǎng)，以為屋外停車場(chǎng)屬于共有基地上的特定區(qū)分所有權(quán)人或第三者設(shè)定的利用權(quán)，此利用權(quán)屬于共用部分的專用使用權(quán)，但是對(duì)于屋內(nèi)停車場(chǎng)，最初法院判決有認(rèn)定為專有部分的，有認(rèn)定為共有部分的，直到日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明了支持屋內(nèi)車庫(kù)屬于專有部分的態(tài)度，專有部分遂成為日本權(quán)威認(rèn)識(shí)。最高法院的理由主要是，停車場(chǎng)滿足專有部分的兩個(gè)要件：構(gòu)造上的獨(dú)立性與利用上的獨(dú)立性。 傳統(tǒng)學(xué)說在判斷構(gòu)造的獨(dú)立性時(shí)強(qiáng)調(diào)其封閉性，而對(duì)車庫(kù)、車位現(xiàn)代學(xué)說逐漸摒棄嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)而采取“觀念上的墻壁”之見解，只要有固定的界線標(biāo)明范圍，使人能在觀念上將一部分區(qū)分開來，則該部分也可以視為專有部分。例如，德國(guó)于1973年對(duì)《住宅所有權(quán)法》第3條第2項(xiàng)進(jìn)行修正，規(guī)定：“以持久性界標(biāo)表明范圍的停車間，視為有獨(dú)立性的房間。”此項(xiàng)關(guān)于停車場(chǎng)作為特別所有權(quán)要件的增加規(guī)定，解決了實(shí)務(wù)上有關(guān)停車場(chǎng)登記苦惱的問題，為德國(guó)立法所獨(dú)創(chuàng)，對(duì)其他國(guó)家解決同類問題具有參考意義，影響深遠(yuǎn)，意義重大。 由此可見，世界各國(guó)對(duì)于停車場(chǎng)問題看法的確不一，但總體上均認(rèn)為開發(fā)商負(fù)有向業(yè)主或物業(yè)使用人提供停車位的義務(wù)，至于業(yè)主以何種方式取得這種停車位卻有不同的規(guī)定。 三、我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)車庫(kù)、車位權(quán)屬的規(guī)定及其存在的問題 （一）我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)車庫(kù)、車位的規(guī)定理解 我國(guó)《物權(quán)法》以第六章共14個(gè)條文的內(nèi)容對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度作出了規(guī)定，車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬制度作為建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的特殊部分，《物權(quán)法》第74條作出了具體明確的規(guī)定，但該條款必須與物權(quán)法的其他條款結(jié)合，才能對(duì)物權(quán)法確定的車庫(kù)、車位權(quán)利歸屬作出全面而準(zhǔn)確的把握。 1、《物權(quán)法》第74條的理解 《物權(quán)法》第74條分三個(gè)條款對(duì)車庫(kù)、車位歸屬作出了規(guī)定，這三個(gè)條款實(shí)際上是依據(jù)其他屬性將小區(qū)車位、車庫(kù)區(qū)分為“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)”與“占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位”兩大類，分別確立了其權(quán)利歸屬的確認(rèn)規(guī)則。其中，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，其規(guī)則十分明確，依車位所依據(jù)的基地權(quán)屬、小區(qū)道路、綠地和其他場(chǎng)地歸屬業(yè)主共有，其上開辟的車位也歸業(yè)主共有，但不包括車庫(kù)。而建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，第74條第一、二款分別確立了解決車庫(kù)、車位問題的基本原則是：首先滿足業(yè)主的需要，確定車庫(kù)、車位權(quán)屬問題的基本辦法是：通過合同關(guān)系確定。合同關(guān)系主要包括買賣、贈(zèng)與和租賃。此涵蓋的范圍以及具體的適用規(guī)則就比較復(fù)雜，有必要很好地分析理解和正確地把握。 2、《物權(quán)法》第74條規(guī)定的約定確定車位、車庫(kù)歸屬存在問題。 筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第74條對(duì)車庫(kù)、車位的規(guī)定存在以下幾個(gè)方面的弊端： 其一，《物權(quán)法》第74條第一款：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”首先，本款并沒有明確“規(guī)劃”的范疇，是僅指建筑區(qū)劃內(nèi)開發(fā)商按強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)劃配建車位、車庫(kù)范疇呢，還是包括超出了強(qiáng)制規(guī)劃范疇開發(fā)商以盈利為目的所建的車位、車庫(kù)部分。因?yàn)樯婕澳男┸囄?、車?kù)是開發(fā)商可以自由處分給第三人的。而物權(quán)法并沒對(duì)“規(guī)劃”與“首先滿足業(yè)主的需要”間的關(guān)系作明確的規(guī)定，亦未規(guī)定如何保障業(yè)主“首先權(quán)”的實(shí)現(xiàn)。其次，本款并沒有明確如何“首先滿足業(yè)主的需要”，該規(guī)定的“首先滿足業(yè)主的需要”到底賦予了業(yè)主什么樣的權(quán)利，其性質(zhì)如何？是規(guī)定一定期限，如規(guī)定為“三年”或“五年”，還是通過優(yōu)先購(gòu)買權(quán)來實(shí)現(xiàn)。如業(yè)主基于一定的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力只租不買而開發(fā)商主張賣時(shí)，如何處理這種關(guān)系？開發(fā)商違反了該規(guī)定，其法律后果如何？如何對(duì)業(yè)主進(jìn)行救濟(jì)？對(duì)于這些問題，《物權(quán)法》都沒有解決。 其二，《物權(quán)法》第74條第二款規(guī)定業(yè)主通過出售或附贈(zèng)方式取得的車庫(kù)、車位，業(yè)主是否取得車庫(kù)、車位的所有權(quán)？車庫(kù)、車位的所有權(quán)是否需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記未作出明確規(guī)定，從原業(yè)主通過出售或附贈(zèng)方式取得車庫(kù)、車位時(shí)不能充分體現(xiàn)物權(quán)，即不能通過登記方式明確物的歸屬和發(fā)揮物的效能。 其三，《物權(quán)法》回避了對(duì)于車庫(kù)、車位的原始產(chǎn)權(quán)的界定。通過雙方協(xié)商訂立合同的方式，可以導(dǎo)致車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬的變動(dòng)，但物權(quán)的初始?xì)w屬并不能通過合同約定方式來界定和確定車庫(kù)、車位的歸屬，有效的約定是以權(quán)利歸屬明確為前提的，如果開發(fā)商并不享有車庫(kù)、車位的所有權(quán)，即使他與業(yè)主約定將該車庫(kù)或車位通過出售、附贈(zèng)或者出租方式給業(yè)主使用，該約定也是無權(quán)處分。是否可通過《物權(quán)法》第74條第一款和第二款之規(guī)定，推導(dǎo)出車庫(kù)的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商所有呢？通過這種暗含的權(quán)屬推定是否符合我國(guó)現(xiàn)行法律框架的規(guī)定呢？ 其四，《物權(quán)法》第74條第二款規(guī)定意思自治原則確定車庫(kù)、車位的歸屬。筆者認(rèn)為，意思自治、平等協(xié)商的基礎(chǔ)性條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人之間事實(shí)上的地位是平等的，有平等對(duì)話和協(xié)商的能力。對(duì)于開發(fā)商和小業(yè)主而言，兩者之間的經(jīng)濟(jì)地位、能力顯然是不平等的，在實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商通過房屋買賣合同，以格式條款約定建筑屋外墻面、屋頂、物業(yè)管理用房在內(nèi)的公共建筑和公共設(shè)施的所有權(quán)保留為開發(fā)商所有。忽略開發(fā)商和業(yè)主之間的地位不平等的事實(shí)狀態(tài)，一味追求所謂的意思自治，恰恰剝奪了處于弱勢(shì)地位的廣大業(yè)主的真實(shí)意思，使意思自治原則成為一方利用其優(yōu)勢(shì)地位侵害另一方利益的工具和手段。 四、地下車庫(kù)權(quán)屬 （一）物權(quán)法第136條和第142條確立了明確的空間權(quán)制度，為地下車庫(kù)成為獨(dú)立的物權(quán)客體確立了基礎(chǔ)和根基。 《物權(quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者是地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！痹摲梢?guī)定事實(shí)上確認(rèn)了我國(guó)的土地空間權(quán)制度。我國(guó)土地使用權(quán)的權(quán)屬內(nèi)容除了地表使用權(quán)外，還包括地上的空間利用權(quán)和地下的空間利用權(quán)。地下車庫(kù)、車位基于獨(dú)立的建設(shè)用地地下空間使用權(quán)，開發(fā)商設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)地下車庫(kù)、車位，在獲得國(guó)家建設(shè)主管部門審批同意后，應(yīng)認(rèn)為在國(guó)家的建設(shè)用地使用權(quán)中包括了建設(shè)用地地下空間使用權(quán)。即使是根據(jù)人防工程開發(fā)的需要（由于現(xiàn)行純粹國(guó)家投資的人防工程已經(jīng)很少，主要是通過市場(chǎng)化的方式，社會(huì)投資者投資建設(shè)），經(jīng)相關(guān)部門審批同意后，投資者對(duì)于建筑物的地下空間人防工程進(jìn)行投資并開發(fā)建設(shè)地下車位和車庫(kù)，是一種特殊的地下空間權(quán)的取得，其開發(fā)的地下停車場(chǎng)地和空間必須附屬人防工程的使用目的和功能，而建設(shè)用地地下空間權(quán)是歸投資者（開發(fā)商）的。建設(shè)部頒布的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第3條規(guī)定：“城市地下空間的開發(fā)利用應(yīng)貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、合理利用、依法管理的原則，堅(jiān)持社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相結(jié)合，考慮防災(zāi)和人民防空等需要?！保?5條還規(guī)定地下工程應(yīng)本著“誰投資，誰所有，誰受益，誰維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃?！段餀?quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！蔽覈?guó)現(xiàn)已初步確立了地下空間權(quán)，開發(fā)商經(jīng)國(guó)土規(guī)劃等建設(shè)行政部門批準(zhǔn)開發(fā)利用地下空間建立地下車庫(kù)的行為并不違反有關(guān)法律規(guī)定，有權(quán)依照法律的規(guī)定取得地下車庫(kù)的原始所有權(quán)，但筆者認(rèn)為此種原始所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是受限制的所有權(quán)。 （二）小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的人防工程用作地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況來確定其歸屬。 1、國(guó)家直接投資建設(shè)的單建人防工程 《人民防空法》第2條：“人民防空是國(guó)防的組成部分”，第18條：“人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！薄段餀?quán)法》第52條規(guī)定：“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有?！惫P者認(rèn)為，國(guó)家直接投資的單建人防工程的資產(chǎn)應(yīng)是國(guó)防資產(chǎn)的組成部分。湖南省第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過的《湖南省實(shí)施<中華人民共和國(guó)人民防空法>辦法》第7條規(guī)定：“為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽，人民防空指揮，醫(yī)療救護(hù)而單獨(dú)修建的人民防空工程屬于國(guó)防基礎(chǔ)設(shè)施，由人民防空行政主管部門按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)立項(xiàng)審批、設(shè)計(jì)審查、施工管理和竣工驗(yàn)收，其所需的建設(shè)用地由縣級(jí)以上人民政府予以行政劃撥?！币约昂鲜∪嗣裾ㄟ^的《湖南省人民防空工程建設(shè)與維護(hù)管理規(guī)定》第2條和第8條也作了類似的規(guī)定。由此可見，國(guó)家直接投資建設(shè)的單建人防工程屬于國(guó)家所有，其地下空間的土地系行政劃撥土地，為此此地下空間系專用，不存在作車庫(kù)、車位用，不在本文研究范圍內(nèi)。 2、建設(shè)單位（開發(fā)商）依法定義務(wù)結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。 《人民防空法》第22條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！薄逗鲜?shí)施<中華人民共和國(guó)防空法>辦法》第8條規(guī)定：“城市新建民用建筑，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省人民政府的有關(guān)規(guī)定結(jié)合修建戰(zhàn)時(shí)使用效能的前提下，有利于平時(shí)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，群眾的生產(chǎn)生活和工程的開發(fā)利用?！薄逗鲜∪嗣穹揽展こ探ㄔO(shè)與維護(hù)管理規(guī)定》第4條規(guī)定：“人民防空屬于國(guó)防設(shè)施和社會(huì)公益設(shè)施，平時(shí)實(shí)施誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)，戰(zhàn)時(shí)由人民政府統(tǒng)一調(diào)配使用?！辈⑶业?5條規(guī)定：“人防工程的建設(shè)和開發(fā)利用，按照國(guó)家和省的規(guī)定減免有關(guān)稅費(fèi)。人防工程投資者可以將其投資建設(shè)的人防工程依法開發(fā)利用或者轉(zhuǎn)讓、拍賣、租賃、抵押。鼓勵(lì)企業(yè)事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人投資建設(shè)人防工程。”《人民防空法》第5條規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)，人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！庇纱丝梢?，開發(fā)商在新建商品房時(shí)，依法定義務(wù)建筑的小區(qū)人防工程，若開發(fā)商已把人防工程用作地下車庫(kù)的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)，并且將作為人防工程的地下車庫(kù)建筑面積計(jì)算在公攤面積之內(nèi)的，其地下車庫(kù)權(quán)屬歸小區(qū)業(yè)主共有。 開發(fā)商投資建筑的小區(qū)人防工程地下車庫(kù)的全部成本未核算在住宅成本之內(nèi)，其作為人防工程的地下車庫(kù)建筑面積未計(jì)算在公攤面積之內(nèi)的，該地下車庫(kù)權(quán)屬歸開發(fā)商（投資者）所有，開發(fā)商享有占有、使用、收益、處分權(quán)，但在處分地下車庫(kù)時(shí)應(yīng)遵循《物權(quán)法》第74條等相關(guān)條款的規(guī)定。 3、開發(fā)商依照強(qiáng)制性規(guī)范要求修建的地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬。 開發(fā)商在居民小區(qū)的建設(shè)過程中，為滿足小區(qū)業(yè)主使用的需要，依照我國(guó)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》制定的最低標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)的建設(shè)規(guī)劃必須具有相應(yīng)數(shù)量的地下車庫(kù)、車位。按強(qiáng)制性規(guī)范修建的小區(qū)地下車庫(kù)的權(quán)屬分為不可銷售的公共配套設(shè)施及可銷售的公共配套設(shè)施兩種。不可銷售的公共配套地下車庫(kù)具有以下四個(gè)特征之一時(shí)，其地下車庫(kù)設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)業(yè)主所有：其一，地下車庫(kù)建筑面積已計(jì)算在小區(qū)公攤面積之內(nèi)；其二，開發(fā)商在出售房屋時(shí)承諾無償提供地下車庫(kù)；其三，開發(fā)商把地下車庫(kù)的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；其四，根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定，應(yīng)無償交付給業(yè)主使用。目前法律對(duì)此無強(qiáng)制性規(guī)定，但由于房地產(chǎn)開發(fā)的地域特征，有些地方政府對(duì)此作了相應(yīng)的規(guī)定。 可銷售的公共配套地下車庫(kù)設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，但其處分時(shí)應(yīng)受到限制。該部分車庫(kù)屬?gòu)?qiáng)制性規(guī)范要求與地上區(qū)分所有的建筑配建的車庫(kù)，主要是為整個(gè)小區(qū)業(yè)主居住便利而建筑的，故其利用應(yīng)服從業(yè)主購(gòu)買專有部分的需要。 五、完善車庫(kù)車位的配套細(xì)化制度 物權(quán)法規(guī)定了比較明確的車位、車庫(kù)制度，這是一個(gè)大的突破。但從該制度的理論基點(diǎn)和實(shí)踐操作看，該制度必須加以配套細(xì)化。筆者建議具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化： 其一、為了適應(yīng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的需要，減少誤解和紛爭(zhēng)，有必要在具體配套的土地和房地產(chǎn)制度中進(jìn)一步將建設(shè)用地的空間使用權(quán)制度明確規(guī)定。就建筑物區(qū)分所有問題上，當(dāng)國(guó)家審批建筑物中，同意開發(fā)商基于人防工程和配套把車庫(kù)車位建設(shè)的需要而開發(fā)建筑物地下空間，應(yīng)認(rèn)為國(guó)有土地所有權(quán)人將地下的空間使用權(quán)作出確認(rèn)。為了防止其中的糾紛，在相應(yīng)司法解釋中明確，確認(rèn)開發(fā)商享有獨(dú)立的地下土地空間使用權(quán)，但這種用益物權(quán)應(yīng)受到限制，即只有用于人防工程，配套用于小區(qū)車庫(kù)、車位建設(shè)，必須區(qū)分車庫(kù)、車位而不是建成營(yíng)業(yè)性的車庫(kù)、車位。 其二、明確細(xì)化車庫(kù)、車位權(quán)利歸屬的操作規(guī)則?！笆紫葷M足業(yè)主需要”應(yīng)明確哪些車庫(kù)車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，如何首先滿足業(yè)主需要，都應(yīng)明確具體。車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，為此具體操作中的規(guī)則應(yīng)明確。出賣方式、出租方式和贈(zèng)與方式確定歸屬時(shí)的具體條件和具體程序，以及選用范圍的限制。 其三、由于立法上的不完善，對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)應(yīng)建立政府監(jiān)管機(jī)制。政府相關(guān)部門必須對(duì)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)管，應(yīng)依法審定車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，核定車庫(kù)售價(jià)、出租價(jià)格及車庫(kù)車位分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e情況，作出專門的公示，或者在對(duì)開發(fā)商頒發(fā)商品房預(yù)售許可證之前，政府將這方面情況如實(shí)的公布出來，國(guó)家應(yīng)就《物權(quán)法》出臺(tái)細(xì)則以便相關(guān)問題進(jìn)行解釋，以便讓小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬明晰，有利于保障物權(quán)利益最大的實(shí)現(xiàn)。 其四、建立車庫(kù)、車位的物權(quán)登記公示制度。 既然建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫(kù)、車位作為可以區(qū)別所有的物，雖然其權(quán)利屬性受到一定的限制，但仍不能否認(rèn)，車庫(kù)、車位所有權(quán)或使用權(quán)已成為一種獨(dú)立存在的重要的區(qū)分建筑物物權(quán)。為此必須設(shè)定其恰當(dāng)?shù)牡怯浌局贫龋允乖撐餀?quán)取得排他性的物權(quán)屬性，有效保障其進(jìn)入財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)產(chǎn)的有效配置和價(jià)值體現(xiàn)。 其五、屬于共有的地表車位，應(yīng)當(dāng)明確其使用方法。 對(duì)于屬于共有的地表車位，其使用方法可爭(zhēng)取以下方法進(jìn)行明確。首先，應(yīng)當(dāng)留出一部分作為訪客車位。其次，對(duì)于屬于共有的地表剩余部分車位可以建立專有使用權(quán)或通過租賃取得使用權(quán)，再者，建議通過專有使用權(quán)或租賃取得使用權(quán)時(shí)獲得的收益，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主所有。 [參考文獻(xiàn)] 1、黃松有，《<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>條文理解與適用》，人民法院出版社，2007年3月； 2、中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事專業(yè)委員會(huì)，《房地產(chǎn)建筑律師實(shí)務(wù)》（第2輯），法律出版社，2007年9月； 3、王旭光、范明志，《物權(quán)法適用疑難問題研究》，山東人民出版社，2007年6月； 4、楊立新、劉德權(quán)，《物權(quán)法實(shí)施疑難問題司法對(duì)策》，人民法院出版社，2008年4月； 5、宋令友、孫渝，《實(shí)踐中的房地產(chǎn)法律問題》，法律出版社，2008年4月； 6、陳華彬，《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，法律出版社，2007年7月； 7、朱巖、高圣平、陳鑫，《中國(guó)物權(quán)法評(píng)注》，北京大學(xué)出版社，2007年12月； 8、屈茂輝，《物權(quán)法原理精要與實(shí)務(wù)指南》，人民法院出版社，2008年2月； 9、王利明、尹飛、程嘯，《中國(guó)物權(quán)法教程》，人民法院出版社，2007年5月； 10、何志，《物權(quán)法判解研究與適用》，人民法院出版社，2007年5月； 11、高富平，《物權(quán)法專論》，北京大學(xué)出版社，2007年6月； 12、陳鑫，《業(yè)主自治——以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)》，北京大學(xué)出版社，2007年3月； 13、本書編寫組，《當(dāng)代世界主要物權(quán)制度比較》，中國(guó)法制出版社，2007年4月； 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