4月28日晚間，金科股份發(fā)布2024年度報告。

2024年，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的內(nèi)外部環(huán)境，金科股份核心管理層及業(yè)務(wù)骨干團(tuán)隊(duì)保持穩(wěn)定，公司因勢調(diào)整戰(zhàn)略導(dǎo)向，沉著應(yīng)對風(fēng)險挑戰(zhàn)，積極履行企業(yè)社會責(zé)任，堅(jiān)定不移推動重整引戰(zhàn)工作，竭盡所能提升經(jīng)營質(zhì)效，多措并舉改善公司持續(xù)經(jīng)營能力。

報告期內(nèi)，金科股份實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積約405萬平方米，營業(yè)收入276億元。值得關(guān)注的是，金科股份當(dāng)前正在推進(jìn)重整工作，年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)必然要考慮司法審計(jì)評估的因素。結(jié)合過往已完成重整的公司案例，重整完成后公司將確認(rèn)大額債務(wù)重組收益，屆時公司年度財(cái)務(wù)報表利潤將有較大幅度改善。

目前，金科股份重整計(jì)劃（草案）已獲第二次債權(quán)人會議表決通過；重慶金科第二次債權(quán)人會議表決時間截至5月10日。作為近年來A股首家正式進(jìn)入重整程序的大型全國化上市房企，金科正在向重整成功發(fā)起最后的沖刺。

不回避責(zé)任，全面分析虧損原因

金科股份年報顯示，雖報告期內(nèi)公司面臨較大的虧損，但公司董事會及管理層堅(jiān)決不躺平、不放棄，持續(xù)采取各種措施竭盡所能提升經(jīng)營質(zhì)效，壓降各類成本費(fèi)用支出，管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用持續(xù)壓縮，砍掉各類非必要開支；員工人數(shù)及結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，人均薪酬支出亦同比下降。積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，為公司注入增量資金和資源，改善公司持續(xù)經(jīng)營能力。

關(guān)于虧損原因，金科股份進(jìn)行了坦誠而全面的分析：

一是經(jīng)營質(zhì)效大幅下滑：公司整體項(xiàng)目銷售下滑，本期達(dá)到交付條件的項(xiàng)目較上年同期大幅減少，結(jié)轉(zhuǎn)收入下降至276億元，結(jié)轉(zhuǎn)毛利潤較去年同期減少48億元；另外，以公允價值計(jì)量的經(jīng)營性物業(yè)價值亦較去年減少約12億元。

二是存貨跌價準(zhǔn)備增加：本期受市場因素、公司債務(wù)逾期導(dǎo)致項(xiàng)目板結(jié)及剩余可售項(xiàng)目多集中在三、四線城市的影響，公司按照會計(jì)準(zhǔn)則計(jì)提并表子公司存貨跌價準(zhǔn)備130億元。公司對外投資的聯(lián)合營企業(yè)計(jì)提相應(yīng)的存貨跌價準(zhǔn)備，導(dǎo)致公司按股權(quán)比例承擔(dān)虧損。

三是財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加：報告期內(nèi)公司受存量項(xiàng)目達(dá)到竣工交付、部分項(xiàng)目停工、無新增拿地項(xiàng)目及債務(wù)逾期未歸還的影響，導(dǎo)致大部分利息支出在會計(jì)處理時只能費(fèi)用化；同時受公司債務(wù)逾期、訴訟判決生效未按期償還等原因，計(jì)提各項(xiàng)逾期利息、罰息、違約金及延遲履行金，本期財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)79億元。

四是資產(chǎn)被動處置損失：以前年度公司將持有的資產(chǎn)用于質(zhì)押融資，債權(quán)人多輪折價拍賣該股票，公司按照最終拍賣抵債價格計(jì)提資產(chǎn)減值損失約13億元；部分子公司因無力清償?shù)狡趥鶆?wù)，被債權(quán)人申請進(jìn)入破產(chǎn)清算或破產(chǎn)重整產(chǎn)生較大損失。

積極推進(jìn)重整，率先破局可期

報告期內(nèi)，重慶五中院正式裁定受理金科股份及重慶金科的重整申請，并批復(fù)公司自行管理和繼續(xù)經(jīng)營，指定立信會計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）重慶分所與北京市金杜律師事務(wù)所上海分所聯(lián)合擔(dān)任公司及重慶金科的重整管理人。

此后，金科先后完成一債會召開、投資人招募、重整計(jì)劃（草案）修訂等工作。投資人方面，金科股份已引入上海品器聯(lián)合體、中國長城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金三家產(chǎn)業(yè)投資人，同時完成與十多家財(cái)務(wù)投資人的滿額簽約，重整投資人以26.28億元認(rèn)購公司資本公積轉(zhuǎn)增的30億股。至此，金科股份重整投資人已形成“優(yōu)質(zhì)資本+央企AMC+地方國企”的投資組合。在全部重整投資人中，國有背景的投資金額占比37%。截至目前，重整投資人已經(jīng)足額繳納第一期履約保證金。

據(jù)了解，在金科重整過程中，重慶市委、市政府十分重視金科重整相關(guān)工作，成立了風(fēng)險防范化解工作專班，并建立了“府院聯(lián)動”工作機(jī)制，全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)金科股份司法重整、戰(zhàn)投引進(jìn)、保交樓、債權(quán)人溝通等一攬子風(fēng)險化解工作。

目前，《金科股份重整計(jì)劃（草案）》已獲第二次債權(quán)人會議表決通過；《重慶金科重整計(jì)劃（草案）》因普通債權(quán)組表決暫未通過，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第八十七條第一款規(guī)定，重慶金科將與普通債權(quán)組協(xié)商，并由普通債權(quán)組中投反對票或者未投票的債權(quán)人再次表決，再次表決事項(xiàng)截止時間為2025年5月10日18時止。

在政府、投資人、債權(quán)人等多方助力下，金科重整已經(jīng)到了最后的關(guān)鍵時刻。參考過往重整實(shí)踐，走到這一步的上市公司重整成功率幾乎是100%。作為“地產(chǎn)重整第一股”的金科股份，或即將成為全國房企通過司法重整化解風(fēng)險的范例。

提升經(jīng)營質(zhì)效，履行社會責(zé)任

過去一年，在政策的有力支持下，市場逐漸企穩(wěn)，但許多房企在銷售上仍然持續(xù)承壓。

報告期內(nèi)，金科股份持續(xù)提升營銷能力，實(shí)施項(xiàng)目分級分類管理，保資金項(xiàng)目提流速、促回款，保交房項(xiàng)目以支定收，保資產(chǎn)項(xiàng)目控速提價。不斷強(qiáng)化營銷策略的針對性，堅(jiān)定不移盤活資產(chǎn)、持續(xù)挖掘沉淀資產(chǎn)潛力，釋放可售資源，公司及所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷售金額約133.8億元。另外，公司代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售金額約4.8億元。

2024年，金科持續(xù)把“保交房、穩(wěn)民生”作為首要經(jīng)營任務(wù)，保障購房業(yè)主合法權(quán)益。累計(jì)交付總面積1205萬平方米、交付總套數(shù)72420套，涉及交付批次285個，涵蓋全國92個城市實(shí)現(xiàn)167個項(xiàng)目交付。值得一提的是，其中提前交付項(xiàng)目51個，提前交付批次66個，提前交付面積201萬平方米。根據(jù)中指研究院發(fā)布的“2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)交付規(guī)模排行榜”，金科全年累計(jì)交付總套數(shù)位列榜單第十位，持續(xù)位居行業(yè)前列。

進(jìn)入2025年，金科依然壓實(shí)保交樓工作力度。今年一季度，累計(jì)交付總面積16萬平方米。

自保交房工作開展以來，截至2025年一季度末，金科股份累計(jì)交付面積4647萬方，累計(jì)交付套數(shù)超30萬套，累計(jì)完成比例95%，預(yù)計(jì)2025年度將完成全部保交房工作。

重建經(jīng)營模式，謀劃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深入調(diào)整的當(dāng)下，眾多房企都開始謀求發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。

于金科而言，報告期內(nèi)，公司結(jié)合重整引戰(zhàn)工作，提前布局重整后新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，堅(jiān)持資產(chǎn)管理精準(zhǔn)聚焦，多元業(yè)務(wù)增量創(chuàng)收。

在代建業(yè)務(wù)方面，重新構(gòu)建代建業(yè)務(wù)頂層設(shè)計(jì)，搭建代建運(yùn)營主體平臺，通過商業(yè)代建、政府代建、資本代建等方式帶動代建業(yè)務(wù)增長。2024年，累計(jì)簽約代建項(xiàng)目56個，新增管理面積450萬㎡，預(yù)計(jì)合同收入超5.6億元。

在產(chǎn)商業(yè)務(wù)方面，金科產(chǎn)商在做好存量項(xiàng)目管理的同時，持續(xù)挖掘細(xì)分賽道業(yè)務(wù)機(jī)會，輕資產(chǎn)項(xiàng)目拓展卓有成效，為重整后的金科股份業(yè)務(wù)發(fā)展打下扎實(shí)基礎(chǔ)。

并且，金科股份首次在年報中對“特殊資產(chǎn)行業(yè)”進(jìn)行了展望分析，表示中國特殊資產(chǎn)行業(yè)市場空間巨大，其中僅不良資產(chǎn)的存量規(guī)模就達(dá)10萬億元。經(jīng)過本輪行業(yè)深度調(diào)整，市場主體將大幅減少，大量因企業(yè)主體陷入困境而產(chǎn)生的特殊資產(chǎn)將逐漸增多。這為重整后的金科股份帶來業(yè)務(wù)機(jī)會，金科股份在房地產(chǎn)開發(fā)方面擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，且重整成功后可以輕裝上陣參與特殊資產(chǎn)的運(yùn)營管理和盤活，在特殊資產(chǎn)管理市場形成較強(qiáng)的市場影響力和差異化的競爭能力，從而獲得快速發(fā)展的先機(jī)。

金科表示，未來將與重整投資人共同重新構(gòu)建經(jīng)營模式，加快推進(jìn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。重整完成后，金科將布局“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運(yùn)營管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊。通過投資經(jīng)營特殊資產(chǎn)、運(yùn)營開發(fā)改善型住宅、做精做強(qiáng)收費(fèi)服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)會，實(shí)施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈”轉(zhuǎn)型路徑。

以開發(fā)服務(wù)為例，重整草案顯示，金科股份將提升改善型住宅運(yùn)營開發(fā)能力，遵從輕資產(chǎn)化的整體定位，專注于中高端住宅、商業(yè)綜合體和辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目的開發(fā)與管理。在經(jīng)營好自身存量項(xiàng)目的同時，積極拓展市場化業(yè)務(wù)。再如在特殊資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，未來金科將專注于困境資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的投資與處置，提供特殊資產(chǎn)全生態(tài)的“理債”服務(wù)，包括資產(chǎn)變現(xiàn)、運(yùn)營、管理、處置及提供金融工具的解決方案。

這些，為金科未來的業(yè)績預(yù)期提供了強(qiáng)有力保障。