開發(fā)商在樓盤等處使用的標(biāo)志，是在哪類商品服務(wù)上作商標(biāo)使用？

黃璞琳

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房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤名稱，以及其在樓盤建筑物、商業(yè)宣傳、交易合同及單據(jù)等處使用的商業(yè)標(biāo)志，是否屬于商標(biāo)，是在哪類商品或者服務(wù)上作商標(biāo)使用，一直有不同看法。主要根源是，《類似商品和服務(wù)區(qū)分表》所列的商品或者服務(wù)規(guī)范名稱中，并無“商品房”項目，但在第1910類別商品中列有“190061非金屬建筑物”，在第3604類別服務(wù)中列有“360032不動產(chǎn)管理”、“C360007商品房銷售”等，在第3702類別服務(wù)中列有“370029建筑”、“C370015商品房建造”等。即，目前在“商品房”項目或者“房屋”商品上，尚無法申請注冊商標(biāo)。而第36類、37類的“建筑”服務(wù)、“商品房建造”服務(wù)、“商品房銷售”服務(wù)、“不動產(chǎn)管理”服務(wù)，并不包括承載該服務(wù)的樓盤或商品房本身。不過，樓盤或者商品房作為商品，是“建筑、商品房建造、商品房銷售、不動產(chǎn)管理”等服務(wù)的標(biāo)的；樓盤名稱則是使用于樓盤這一特殊商品之上的標(biāo)志。

原國家工商總局商標(biāo)局《關(guān)于“商品房”如何確定類別問題的復(fù)函》（商標(biāo)函[2003]32號）指出：按照世界知識產(chǎn)權(quán)組織提供的《商標(biāo)注冊用商品和服務(wù)國際分類》的分類原則，19類的“非金屬建筑物”是指簡易的或是可移動的建筑物，不包括“商品房”。在“商品房”建筑、銷售等環(huán)節(jié)中，建造永久性建筑的服務(wù)屬于37類，以“商品房建造”申報；出售“商品房”的服務(wù)屬于36類，以“商品房銷售服務(wù)”申報。

最高人民法院于2024年12月26日，就上訴人蘭州仁恒房地產(chǎn)有限公司因與被上訴人新加坡仁恒控股有限公司等侵害商標(biāo)權(quán)及不正當(dāng)競爭糾紛一案，作出（2023）最高法民終418號二審民事判決，對相關(guān)問題進(jìn)行了闡釋：

其一，商標(biāo)使用行為的核心在于發(fā)揮識別商品來源的作用。上訴人蘭州仁恒公司在其開發(fā)的樓盤建筑物外側(cè)、售樓部、銷售文件、宣傳資料以及網(wǎng)頁中使用了“仁恒美林郡”“仁恒晶城”“仁恒國際”等文字標(biāo)識以及上述文字與其獲準(zhǔn)注冊的圖形商標(biāo)的組合標(biāo)識，其中，“仁恒”或與其他要素分行排列，或大小比例不同，因此構(gòu)成上述標(biāo)識的顯著識別部分，具有指示商品或服務(wù)來源的作用。此外，上訴人蘭州仁恒公司還在經(jīng)營活動中突出使用了“仁恒物業(yè)”“仁恒置地”等標(biāo)識，上述標(biāo)識中“物業(yè)”“置地”等文字使用在建筑服務(wù)中顯著特征較弱，故“仁恒”同樣是上述標(biāo)識中發(fā)揮識別商品或服務(wù)來源作用的部分。因此，上訴人蘭州仁恒公司上述使用被訴侵權(quán)標(biāo)識的行為屬于商標(biāo)法第四十八條規(guī)定的商標(biāo)使用。

其二，被上訴人新加坡仁恒公司等，其第3018260號“仁恒”注冊商標(biāo)核定使用服務(wù)為第3702類別的“建筑”服務(wù)，其第3559621號“仁恒”注冊商標(biāo)核定使用服務(wù)為第3604類別的“不動產(chǎn)管理”、“不動產(chǎn)出租”、“住房代理”等服務(wù)，其第4284741號“仁恒”注冊商標(biāo)核定使用服務(wù)為第3604類別的“商品房銷售服務(wù)”，第10044739號“仁恒”注冊商標(biāo)核定使用服務(wù)為第3702、3718類別的“建筑”、“商品房建造”、“娛樂體育設(shè)備的安裝和修理”等服務(wù)。

上訴人蘭州仁恒公司在其建設(shè)和銷售樓盤的過程中使用的被訴侵權(quán)標(biāo)識（“仁恒美林郡”、“仁恒晶城”、“仁恒國際”、“仁恒物業(yè)”、“仁恒置地”等），完整包含了“仁恒”，且“仁恒”構(gòu)成被訴侵權(quán)標(biāo)識的顯著識別部分。因此，上訴人蘭州仁恒公司的前述被訴侵權(quán)標(biāo)識，與被上訴人新加坡仁恒公司的四件涉案“仁恒”注冊商標(biāo)，在文字構(gòu)成、含義、呼叫等方面均相近，分別構(gòu)成近似商標(biāo)。

其三，上訴人蘭州仁恒公司建設(shè)和銷售相關(guān)樓盤的行為系提供建筑及商品房銷售服務(wù)的行為，上述服務(wù)與被上訴人新加坡仁恒公司的四件涉案“仁恒”注冊商標(biāo)核定使用的服務(wù)（第3604類別“商品房銷售服務(wù)”、第3702類別“建筑”服務(wù)和“商品房建造”服務(wù)等），在目的、內(nèi)容、方式、對象等方面相同或具有較大關(guān)聯(lián)，構(gòu)成同一種或類似服務(wù)。將服務(wù)商標(biāo)使用于服務(wù)所涉商品及宣傳資料是服務(wù)商標(biāo)的使用方式之一，因此，上訴人蘭州仁恒公司將被訴侵權(quán)標(biāo)識實際使用在樓盤的建筑物及宣傳資料中的行為亦屬于其在提供建筑及商品房銷售服務(wù)中使用被訴侵權(quán)標(biāo)識的行為。

而且，即使上訴人蘭州仁恒公司將被訴侵權(quán)標(biāo)識使用在樓盤建筑物上的行為屬于商品商標(biāo)的使用行為，上訴人蘭州仁恒公司使用被訴侵權(quán)標(biāo)識的房屋商品，與被上訴人方新加坡仁恒公司的四件涉案“仁恒”注冊商標(biāo)核定使用的建筑、不動產(chǎn)銷售等服務(wù)之間也存在特定聯(lián)系，容易使相關(guān)公眾產(chǎn)生混淆，構(gòu)成類似的商品與服務(wù)。

其四，雖然上訴人蘭州仁恒公司僅在蘭州地區(qū)使用被訴侵權(quán)標(biāo)識，但考慮被訴侵權(quán)標(biāo)識與被上訴人新加坡仁恒公司的四件涉案“仁恒”注冊商標(biāo)的近似程度，所使用服務(wù)與商品的關(guān)聯(lián)程度、涉案四件“仁恒”注冊商標(biāo)的知名程度，蘭州仁恒公司的實際使用方式及實際混淆的情況等因素，可以認(rèn)定蘭州仁恒公司在其開發(fā)建設(shè)的樓盤項目中使用被訴侵權(quán)標(biāo)識容易使相關(guān)公眾認(rèn)為該建設(shè)項目與涉案四件“仁恒”注冊商標(biāo)指示的服務(wù)來源相同或者具有關(guān)聯(lián)關(guān)系。

總結(jié)下，最高人民法院在該案判決中，應(yīng)該是認(rèn)為：

房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)和銷售商品房活動中，在樓盤建筑物、商業(yè)宣傳、交易合同及單據(jù)等處使用的樓盤名稱等商業(yè)標(biāo)志，具有指示商品或服務(wù)來源的作用，是作商標(biāo)使用，是在提供建筑服務(wù)、商品房銷售服務(wù)中作商標(biāo)使用 ，是在第3604類別“商品房銷售服務(wù)”、第3702類別“建筑”服務(wù)和“商品房建造”服務(wù)上作商標(biāo)使用。房屋商品（商品房），與第3604類別“商品房銷售服務(wù)”、第3702類別“建筑”服務(wù)和“商品房建造”服務(wù)，構(gòu)成類似商品與服務(wù)。