《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）施行后，居住權(quán)以專章的形式得到明確，受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。根據(jù)規(guī)定，居住權(quán)具有排他效力，即居住權(quán)人對(duì)于房屋有占有和使用的權(quán)利。

而在執(zhí)行過(guò)程中，人民法院有時(shí)也會(huì)遇到設(shè)立居住權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，由于需要保障居住權(quán)人的權(quán)益，通常此類不動(dòng)產(chǎn)的競(jìng)拍者寥寥無(wú)幾，成交價(jià)格也相應(yīng)偏低。也正因如此，部分被執(zhí)行人試圖“鉆空子”，惡意在房屋上設(shè)定居住權(quán)以對(duì)抗人民法院執(zhí)行。

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那么，設(shè)定該類居住權(quán)是否有效？人民法院在司法拍賣(mài)過(guò)程中如何處理設(shè)有居住權(quán)的房屋？

近日，上海市寶山區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱寶山區(qū)人民法院）辦理了一起執(zhí)行案件，依法滌除被執(zhí)行人惡意為案外人設(shè)定的居住權(quán)，使房屋以未負(fù)擔(dān)居住權(quán)的狀態(tài)進(jìn)入司法拍賣(mài)程序，有力保障了勝訴當(dāng)事人合法權(quán)益。

寶山區(qū)人民法院在辦理某銀行申請(qǐng)執(zhí)行王某、上海某生物科技有限公司一案中，查明被執(zhí)行人王某名下在本市有一處房屋。經(jīng)查，2022年11月，王某為取得貸款為某銀行在該房屋上設(shè)定了抵押權(quán)。2023年7月，王某又為前妻在房屋上設(shè)定大額抵押權(quán)，同月，王某還在房屋上為其母親李某設(shè)定終身居住權(quán)。

不久，包括某銀行在內(nèi)的多名原告陸續(xù)開(kāi)始起訴王某、上海某生物科技有限公司要求歸還欠款，數(shù)十件案件進(jìn)行人民法院審判執(zhí)行程序，而兩被執(zhí)行人名下賬戶已被多家外地法院在先凍結(jié)，沒(méi)有其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。為及時(shí)兌現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，寶山區(qū)人民法院決定拍賣(mài)被執(zhí)行人名下該套房屋。

申請(qǐng)人某銀行認(rèn)為，被執(zhí)行人王某為案外人李某在該房屋設(shè)定的居住權(quán)，對(duì)已經(jīng)在先設(shè)定的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)將產(chǎn)生重大影響，遂向?qū)毶絽^(qū)人民法院申請(qǐng)依法滌除該居住權(quán)。

執(zhí)行法官通過(guò)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居住權(quán)人李某從始至終均未實(shí)際入住并占有該房屋，在為某銀行設(shè)定抵押權(quán)后、為李某設(shè)定居住權(quán)前，被執(zhí)行人王某已經(jīng)書(shū)面委托其前丈母娘呂某對(duì)外出租該房屋，并持續(xù)收取租金直至2024年3月人民法院強(qiáng)制騰退涉案房屋之日。

同時(shí)，人民法院委托評(píng)估公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行評(píng)估發(fā)現(xiàn)，該房屋不考慮居住權(quán)的影響時(shí)評(píng)估價(jià)格為2011萬(wàn)元，上述房屋考慮居住權(quán)的影響時(shí)評(píng)估價(jià)格為1863萬(wàn)元。如果在司法拍賣(mài)過(guò)程中房屋負(fù)擔(dān)居住權(quán)的話，上拍價(jià)格將不足以覆蓋銀行貸款本金。

寶山區(qū)人民法院認(rèn)為，被執(zhí)行人王某在本市某房屋上為案外人李某設(shè)立的居住權(quán)，晚于某銀行在上述房屋設(shè)立的抵押權(quán)。該居住權(quán)存在于上述房屋，已經(jīng)影響房屋的評(píng)估價(jià)格，進(jìn)而影響了某銀行在先設(shè)立的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

據(jù)此，依照法律規(guī)定，寶山區(qū)人民法院作出執(zhí)行裁定，滌除案外人李某在房屋上的居住權(quán)。該裁定于2024年5月向王某、李某送達(dá)后，兩人未提出異議。2024年7月，寶山區(qū)人民法院向相關(guān)自然資源確權(quán)登記事務(wù)中心發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，強(qiáng)制滌除上述居住權(quán)，該房屋目前已按不負(fù)擔(dān)居住權(quán)的狀態(tài)進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)程序。

居住權(quán)是《民法典》新增設(shè)的一種用益物權(quán)，也是近年來(lái)學(xué)界和司法實(shí)踐的研究熱點(diǎn)。在民事執(zhí)行領(lǐng)域，處理涉居住權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)結(jié)合居住權(quán)在《民法典》中的特殊定位與民事執(zhí)行立法的價(jià)值導(dǎo)向，妥善處理權(quán)利沖突，依法保障執(zhí)行申請(qǐng)人的勝訴權(quán)益。 

一、人民法院有權(quán)在執(zhí)行過(guò)程中強(qiáng)制滌除居住權(quán)

民事執(zhí)行權(quán)在本質(zhì)上是一種強(qiáng)制權(quán)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)或者拍賣(mài)、變賣(mài)被執(zhí)行人名下的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。民事強(qiáng)制執(zhí)行中的責(zé)任財(cái)產(chǎn)是指?jìng)鶆?wù)人對(duì)外履行義務(wù)、承擔(dān)責(zé)任的財(cái)產(chǎn)總和。民事強(qiáng)制執(zhí)行以被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)為限，準(zhǔn)確把握被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)是執(zhí)行程序中實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的正當(dāng)性基礎(chǔ)。被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是其擁有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)，故雖然居住權(quán)人有對(duì)房屋的占有和使用權(quán)，但是被執(zhí)行人依然擁有該房屋的所有權(quán)，該房屋仍然屬于責(zé)任財(cái)產(chǎn)之列。居住權(quán)作為附著于房屋所有權(quán)上的用益物權(quán)，人民法院有權(quán)對(duì)該項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行審查，并認(rèn)定涉案房屋是否承受或滌除居住權(quán)。

因此，房屋上設(shè)立居住權(quán)并不影響在執(zhí)行程序中處置該財(cái)產(chǎn)，人民法院在特定情形下有權(quán)強(qiáng)制滌除涉案房屋上的居住權(quán)。

二、強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中要保護(hù)合法的居住權(quán)益

最高人民法院在《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》第四條明確，對(duì)于被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。同時(shí)，為了避免被執(zhí)行人以“唯一住房”的理由逃避執(zhí)行，造成勝訴債權(quán)無(wú)法及時(shí)兌現(xiàn)，最高人民法院在《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《異議復(fù)議規(guī)定》）第二十條中明確，被執(zhí)行人以維持生活必需的居住房屋為由提出執(zhí)行異議，存在三種情形不予支持的情形，參照其中第三種情形，申請(qǐng)人按照當(dāng)?shù)亓夥康臉?biāo)準(zhǔn)“以大換小”為被執(zhí)行人提供居住房屋或者按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金從房屋拍賣(mài)所得中扣除五至八年的租金的，即可強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人名下的唯一住房。被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬可以通過(guò)居住在申請(qǐng)人提供的房屋或從房屋折價(jià)款中領(lǐng)取租金用以租住房屋的形式實(shí)現(xiàn)其居住權(quán)益，此時(shí)人民法院又得以及時(shí)以房屋變價(jià)所得款項(xiàng)兌現(xiàn)申請(qǐng)人的合法權(quán)益。

由此可見(jiàn)，人民法院在過(guò)往的執(zhí)行實(shí)踐中已經(jīng)充分注意到保障被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬生活必需的居住權(quán)益，居住權(quán)的保護(hù)規(guī)則也可以參考這一規(guī)定。

三、人民法院如何在執(zhí)行過(guò)程中審查涉案房屋是否負(fù)擔(dān)居住權(quán)拍賣(mài)？

雖然《異議復(fù)議規(guī)定》僅就執(zhí)行異議和復(fù)議的程序進(jìn)行了明確規(guī)定，就居住權(quán)的審查沒(méi)有明確規(guī)定，但是居住權(quán)的審查可以參照涉案不動(dòng)產(chǎn)是否負(fù)擔(dān)租賃權(quán)利進(jìn)行。

對(duì)于涉案房屋是否帶居住權(quán)拍賣(mài)，可以按上圖所示進(jìn)行判斷。

? 第一步，對(duì)于已設(shè)定居住權(quán)的房屋，可以詢問(wèn)各方當(dāng)事人的意見(jiàn)，如果當(dāng)事人能夠協(xié)商一致自行滌除居住權(quán)的，則人民法院在司法拍賣(mài)過(guò)程中無(wú)需考慮居住權(quán)即可上拍。

? 第二步，若當(dāng)事人無(wú)法協(xié)商滌除居住權(quán)，應(yīng)由人民法院對(duì)于是否負(fù)擔(dān)居住權(quán)拍賣(mài)作出初步判斷，此時(shí)如果當(dāng)事人不服人民法院作出的負(fù)擔(dān)或滌除居住權(quán)的決定，可以就該決定提起執(zhí)行異議。

? 第三步，人民法院應(yīng)當(dāng)召集各方當(dāng)事人進(jìn)行執(zhí)行談話，申請(qǐng)人認(rèn)可該居住權(quán)的，司法拍賣(mài)過(guò)程中房屋即負(fù)擔(dān)居住權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)；申請(qǐng)人認(rèn)為需要排除居住權(quán)上拍的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法典》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，結(jié)合居住權(quán)設(shè)立、抵押權(quán)設(shè)立、人民法院查封日期等幾個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行比較，綜合房屋的實(shí)際使用情況作出判斷：對(duì)于在查封或抵押權(quán)之前即已設(shè)立的居住權(quán)，在司法拍賣(mài)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)作出負(fù)擔(dān)居住權(quán)拍賣(mài)的決定，并在拍賣(mài)公告的顯著位置中標(biāo)明，以盡到告知義務(wù)；對(duì)于在抵押權(quán)之后設(shè)立的居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)先委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)考慮居住權(quán)和不考慮居住權(quán)的房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，若評(píng)估結(jié)果表明考慮居住權(quán)對(duì)于在先設(shè)立的抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，作出執(zhí)行裁定強(qiáng)制滌除居住權(quán)，而后上拍。當(dāng)事人及居住權(quán)人對(duì)人民法院作出的決定或裁定不服的，可以通過(guò)執(zhí)行異議程序進(jìn)行救濟(jì)。

第二十八條　拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣(mài)而消滅，拍賣(mài)所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。