《民法典》第二百七十八條之評述——兼論業(yè)主大會表決程序中“從眾規(guī)則”的效力

德恒探索

2020年9月25日19:00

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《民法典》學(xué)習(xí)專欄

編者按：《中華人民共和國民法典》是新中國第一部以法典命名的法律，亦是新中國截至目前體量最為龐大的法律，因其涵蓋的法律關(guān)系廣泛，調(diào)整的民事權(quán)利義務(wù)全面，被譽為社會生活的百科全書。此次《民法典》相較于之前的單行民事法律，不僅在理論層面對既有的法律規(guī)范進行了系統(tǒng)整理，更是順應(yīng)社會發(fā)展情況，對社會熱點和疑難問題作出新的規(guī)定。

因此對于《民法典》的學(xué)習(xí)理解，不僅要研究條文的法理基礎(chǔ)，更要結(jié)合實際探尋其對司法裁判的影響。此次民商事業(yè)務(wù)中心特開辟“民法典學(xué)習(xí)專欄”，旨在組織德恒律師對《民法典》的條文變更、立法目的、實踐應(yīng)用等方面進行學(xué)習(xí)討論，并將成果予以發(fā)表，以饗讀者。

前言：

建筑物區(qū)分所有權(quán)，為近現(xiàn)代各國物權(quán)法上一項重要的不動產(chǎn)權(quán)利，各國大多以物權(quán)法或者采用特別法方式來規(guī)范，對業(yè)主專用部分所有權(quán)和共有部分權(quán)益的界定，該兩種權(quán)利行使的主體及方式作出規(guī)定。隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和業(yè)主權(quán)利意識的提升，以及業(yè)主共有權(quán)益部分的不斷豐富，業(yè)主從關(guān)注于個人權(quán)益向共有權(quán)益發(fā)展，在司法實踐中表現(xiàn)為涉及業(yè)主行使共有權(quán)益的權(quán)利糾紛案件不斷上升，在我國現(xiàn)有的法律規(guī)定的框架下，業(yè)主不能適當行使表決權(quán)，業(yè)主表決出現(xiàn)僵局的情況時有發(fā)生，而新頒布的《民法典》就業(yè)主大會表決程序作出了相應(yīng)的規(guī)定，進一步規(guī)范了業(yè)主行使共有權(quán)的表決方式，并將有效解決業(yè)主行使共有權(quán)益的效率。筆者擬通過前后法律的比較，對《民法典》第二百七十八條關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)行使程序進行梳理和解讀。

一、《民法典》關(guān)于業(yè)主大會表決程序的規(guī)定

1.參會票權(quán)與人數(shù)

《物權(quán)法》第七十六條僅規(guī)定了業(yè)主大會的表決票權(quán)與人數(shù)比例，并未規(guī)定參會票權(quán)與人數(shù)要求，2018年3月19日國務(wù)院修訂的《物業(yè)管理條例》第十二條補足了上述規(guī)定的缺失，即“業(yè)主大會會議……應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。”

相較于《物權(quán)法》，《民法典》在第二百七十八條中直接規(guī)定了業(yè)主大會的參會票權(quán)與人數(shù)要件，并將參會票權(quán)與人數(shù)比例從二分之一提高到了三分之二。

2.表決票權(quán)與人數(shù)

《民法典》第二百七十八條看似提高了特殊表決事項的表決要求，實則不然。根據(jù)其內(nèi)容規(guī)定，一般表決事項的參會票權(quán)與人數(shù)比例為專有部分面積占比三分之二且人數(shù)占比三分之二以上，表決票權(quán)與人數(shù)要件為參與表決的過半數(shù)，即通過一般表決事項，至少需要專有部分面積占比及人數(shù)占比均超過三分之一的業(yè)主，同樣的，特殊表決事項表決票權(quán)與人數(shù)要件為參與表決的四分之三，即通過特殊表決事項，至少需要專有部分面積占比及人數(shù)占比均超過二分之一的業(yè)主。而根據(jù)《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，通過一般表決事項及特殊表決事項的票權(quán)與人數(shù)比例分別為二分之一以及三分之二，因此《民法典》實則降低了通過表決的票權(quán)與人數(shù)比例。

3.特殊表決事項的內(nèi)容

《物權(quán)法》第七十六規(guī)定的特殊表決事項包括兩項，即籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施?！段飿I(yè)管理條例》第十二條、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡稱“《指導(dǎo)規(guī)則》”）第二十九條規(guī)定的特殊表決事項與《物權(quán)法》的規(guī)定一致。

《民法典》規(guī)定的特殊表決事項包括三項，在原有籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的基礎(chǔ)上，新增了一項改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，同時去除了使用維修資金的特殊表決要求。

二、業(yè)主大會表決程序中的“從眾規(guī)則”

《指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條規(guī)定：“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定”，此即業(yè)主表決程序中的“從眾規(guī)則”。又如《浙江省物業(yè)管理條例》第十條第二款則僅針對特殊表決事項允許約定“從眾規(guī)則”，即：“業(yè)主大會對籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)應(yīng)當達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的過半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過半數(shù)?！备鶕?jù)該《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定，未參與表決的業(yè)主的票數(shù)，可以計入已表決的多數(shù)票中，即已表決的多數(shù)票為贊成票的，則未表決票計入贊成票，反之則計入反對票。

業(yè)主表決權(quán)的保護與業(yè)主大會決策的效率性一直是一對難以調(diào)和的矛盾。為實現(xiàn)決策的順暢，大部分小區(qū)的業(yè)主大會議事規(guī)則中都規(guī)定了上述“從眾規(guī)則”。然而，由于該規(guī)則經(jīng)常導(dǎo)致業(yè)主“被代表”，有損于業(yè)主的投票權(quán)，并且有規(guī)避及違反《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》的嫌疑，司法實踐中對其效力問題的爭議不斷。

三、各地法院對“從眾規(guī)則”效力的認定

四、《民法典》生效后“從眾規(guī)則”的適用

1.筆者認為《民法典》雖未直面回應(yīng)“從眾規(guī)則”的效力問題，但從數(shù)學(xué)邏輯上來講否認了“從眾規(guī)則”的合理性?！睹穹ǖ洹放c《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理條例》的規(guī)定相比，除了對票權(quán)及人數(shù)比例的要求作出了調(diào)整之外，更為重要的一點系將參會票權(quán)及人數(shù)作為計算基數(shù)，而非以全體業(yè)主票權(quán)及人數(shù)作為基數(shù)，即《民法典》已經(jīng)將未參會業(yè)主排除出表決比例計算基數(shù)的范圍，那么自然不能以擬制的方式再將未表決票視為已表決的多數(shù)票。筆者認為此種計票規(guī)則顯然比《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理條例》的規(guī)定更為科學(xué)、合理，同時也從一定程度上解決了因業(yè)主不表決而造成業(yè)主大會決議難的問題。

2.從《民法典》第二百七十八條的性質(zhì)來看，筆者同意武漢市中級人民法院的觀點，即“該表決程序的規(guī)定屬強制性規(guī)范，不能通過業(yè)主大會議事規(guī)則加以改變”，業(yè)主大會議事規(guī)則對表決程序的意思自治應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，議事規(guī)則違反法律的，應(yīng)為無效。上海市閔行區(qū)人民法院認為“因未參與表決的投票權(quán)數(shù)可否計入已表決的多數(shù)票的規(guī)則在本地區(qū)并無禁止性的相關(guān)規(guī)定，可以允許業(yè)主大會通過議事規(guī)則事先約定可否適用”的觀點值得商榷，實際上《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》已經(jīng)對表決票權(quán)及人數(shù)以及參會票權(quán)及人數(shù)作出了強制性規(guī)定，“從眾規(guī)則”對參會人數(shù)以及多數(shù)票的擬制實質(zhì)上是對上述法律規(guī)定的規(guī)避，應(yīng)為無效。在這一點上，業(yè)主大會議事規(guī)則就如同公司章程，公司章程可以在不違反法律的情況下體現(xiàn)股東的意思自治，但不得排除或違反《公司法》關(guān)于股東會表決程序的強制性規(guī)定。

3.從法律的沖突與適用規(guī)則上來講，《指導(dǎo)規(guī)則》作為部門規(guī)章，不得與其上位法《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理條例》發(fā)生沖突。因此，該《指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條創(chuàng)設(shè)的“從眾規(guī)則”直接與《民法典》的規(guī)定相沖突，已成無效規(guī)則而不能繼續(xù)適用。

五、小結(jié)

現(xiàn)階段，為解決業(yè)主不表決導(dǎo)致的業(yè)主大會決議難的問題，大多數(shù)小區(qū)均在議事規(guī)則中約定了“從眾規(guī)則”，這在一定程度上歸咎于《物權(quán)法》將全體業(yè)主作為業(yè)主大會表決權(quán)計算基數(shù)的規(guī)定。而《民法典》第二百七十八條明確了業(yè)主大會表決的參會人數(shù)要求，對表決人數(shù)要求做了調(diào)整，并且將表決比例的計算基數(shù)由全體業(yè)主改為了參會業(yè)主，表決程序設(shè)計更為科學(xué)，實質(zhì)上，也對上述困境給出了改善方案，即將不表決的業(yè)主票權(quán)排除出計算基數(shù)中。在這種情況下，無論是從《民法典》的法條邏輯，亦或是從民事主體意思自治的界限來看，“從眾規(guī)則”不應(yīng)繼續(xù)適用。

本文作者：

胡 佳

律 師

指導(dǎo)合伙人：

謝錦春

合伙人 / 律 師

聲明：

本文由德恒律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點，不得視為德恒律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。

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