建筑物區(qū)分所有權(quán)，為近現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)法上一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，各國(guó)大多以物權(quán)法或者特別法對(duì)業(yè)主專用部分所有權(quán)和共有部分權(quán)益的界定，以及該兩種權(quán)利行使的主體及方式進(jìn)行規(guī)制。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和業(yè)主權(quán)利意識(shí)的提升，以及業(yè)主共有權(quán)益部分的不斷豐富，業(yè)主的關(guān)注焦點(diǎn)逐漸從個(gè)人權(quán)益轉(zhuǎn)向共有權(quán)益，在司法實(shí)踐中表現(xiàn)為涉及業(yè)主行使共有權(quán)益的權(quán)利糾紛案件數(shù)量不斷上升，在我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定的框架下，業(yè)主無(wú)法行使表決權(quán)、業(yè)主表決出現(xiàn)僵局的情況時(shí)有發(fā)生，而新頒布的《民法典》就業(yè)主大會(huì)表決程序作出了明確的規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范了業(yè)主行使共有權(quán)的表決方式，并將有效提升業(yè)主行使共有權(quán)益的效率。然而，《民法典》作為民法一般法，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)行使程序僅作原則性的規(guī)定，實(shí)踐中問(wèn)題仍然層出不窮。筆者擬通過(guò)《民法典》實(shí)施前后法律的比較，對(duì)《民法典》第287條關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)行使程序進(jìn)行梳理和解讀，并對(duì)實(shí)踐中常見(jiàn)的困境進(jìn)行討論，以期共同探討解決方法?！?/span>

一、《民法典》關(guān)于業(yè)主大會(huì)表決程序的規(guī)定

（一）參會(huì)專有面積占比與人數(shù)

《物權(quán)法》第76條僅規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的表決比例，并未規(guī)定參會(huì)比例的要求，2018年3月19日國(guó)務(wù)院修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條補(bǔ)足了上述規(guī)定的缺失，即“業(yè)主大會(huì)會(huì)議……應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加?！?/span>

相較于《物權(quán)法》，《民法典》在第278條中直接規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的參會(huì)專有面積占比與人數(shù)要件，并將參會(huì)專有面積占比與人數(shù)比例從二分之一提高到了三分之二。

（二）表決專有面積占比與人數(shù)

《民法典》第278條看似提高了特殊表決事項(xiàng)的表決要求，實(shí)則不然。根據(jù)其內(nèi)容規(guī)定，一般表決事項(xiàng)的參會(huì)專有面積占比與人數(shù)比例為專有部分面積占比三分之二且人數(shù)占比三分之二以上，表決專有面積占比與人數(shù)要件為參與表決的過(guò)半數(shù)，即通過(guò)一般表決事項(xiàng)，至少需要專有部分面積占比及人數(shù)占比均超過(guò)三分之一的業(yè)主，同樣的，特殊表決事項(xiàng)表決票權(quán)與人數(shù)要件為參與表決的四分之三，即通過(guò)特殊表決事項(xiàng)，至少需要專有部分面積占比及人數(shù)占比均超過(guò)二分之一的業(yè)主。而根據(jù)《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，通過(guò)一般表決事項(xiàng)及特殊表決事項(xiàng)的專有面積占比與人數(shù)比例分別為二分之一以及三分之二，因此《民法典》實(shí)則降低了通過(guò)表決的專有面積占比與人數(shù)比例。

（三）特殊表決事項(xiàng)的內(nèi)容

《物權(quán)法》第76規(guī)定的特殊表決事項(xiàng)包括兩項(xiàng)，即籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱“《指導(dǎo)規(guī)則》”）第29條規(guī)定的特殊表決事項(xiàng)與《物權(quán)法》的規(guī)定一致。

《民法典》規(guī)定的特殊表決事項(xiàng)包括三項(xiàng)，在原有籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的基礎(chǔ)上，新增了一項(xiàng)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)去除了使用維修資金的特殊表決要求。

新舊法律法規(guī)關(guān)于業(yè)主大會(huì)表決程序規(guī)定對(duì)比表（表1-1）

二、業(yè)主大會(huì)表決程序中的“從眾規(guī)則”

（一）從眾規(guī)則的內(nèi)容

《指導(dǎo)規(guī)則》第26條規(guī)定：“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定”，此即業(yè)主表決程序中的“從眾規(guī)則”。又如《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條第2款則僅針對(duì)特殊表決事項(xiàng)允許約定“從眾規(guī)則”，即：“業(yè)主大會(huì)對(duì)籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的過(guò)半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過(guò)半數(shù)?！备鶕?jù)該《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定，未參與表決的業(yè)主的票數(shù)，可以計(jì)入已表決的多數(shù)票中，即已表決的多數(shù)票為贊成票的，則未表決票計(jì)入贊成票，反之則計(jì)入反對(duì)票。

業(yè)主表決權(quán)的保護(hù)與業(yè)主大會(huì)決策的效率性一直是一對(duì)難以調(diào)和的矛盾。為實(shí)現(xiàn)決策的順暢，大部分小區(qū)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中都規(guī)定了上述“從眾規(guī)則”。然而，由于該規(guī)則經(jīng)常導(dǎo)致業(yè)主“被代表”，有損于業(yè)主的投票權(quán)，并且有規(guī)避及違反《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的嫌疑，司法實(shí)踐中對(duì)其效力問(wèn)題的爭(zhēng)議不斷。

（二）各地法院對(duì)“從眾規(guī)則”效力的認(rèn)定

各地法院對(duì)“從眾規(guī)則”效力的認(rèn)定（表1-2）

（三）《民法典》生效后“從眾規(guī)則”的適用

1.筆者認(rèn)為《民法典》雖未直面回應(yīng)“從眾規(guī)則”的效力問(wèn)題，但從數(shù)學(xué)邏輯上來(lái)講否認(rèn)了“從眾規(guī)則”的合理性。《民法典》與《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定相比，除了對(duì)專有面積占比及人數(shù)比例的要求作出了調(diào)整之外，更為重要的一點(diǎn)是將參會(huì)專有面積及人數(shù)作為計(jì)算基數(shù)，而非以全部專有面積總和及業(yè)主人數(shù)總和作為基數(shù)，即《民法典》已經(jīng)將未參會(huì)業(yè)主排除出表決比例計(jì)算基數(shù)的范圍，那么自然不能以擬制的方式再將未表決票視為已表決的多數(shù)票。筆者認(rèn)為此種計(jì)票規(guī)則顯然比《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定更為科學(xué)、合理，同時(shí)也從一定程度上解決了因業(yè)主不表決而造成業(yè)主大會(huì)決議難的問(wèn)題。

2.從《民法典》第278條的性質(zhì)來(lái)看，筆者同意武漢市中級(jí)人民法院的觀點(diǎn)，即“該表決程序的規(guī)定屬?gòu)?qiáng)制性規(guī)范，不能通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則加以改變”，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)表決程序的意思自治應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，議事規(guī)則違反法律的，應(yīng)為無(wú)效。上海市閔行區(qū)人民法院認(rèn)為“因未參與表決的投票權(quán)數(shù)可否計(jì)入已表決的多數(shù)票的規(guī)則在本地區(qū)并無(wú)禁止性的相關(guān)規(guī)定，可以允許業(yè)主大會(huì)通過(guò)議事規(guī)則事先約定可否適用”的觀點(diǎn)值得商榷，實(shí)際上《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)對(duì)表決票權(quán)及人數(shù)以及參會(huì)票權(quán)及人數(shù)作出了強(qiáng)制性規(guī)定，“從眾規(guī)則”對(duì)參會(huì)人數(shù)以及多數(shù)票的擬制實(shí)質(zhì)上是對(duì)上述法律規(guī)定的規(guī)避，應(yīng)為無(wú)效。在這一點(diǎn)上，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則就如同公司章程，公司章程可以在不違反法律的情況下體現(xiàn)股東的意思自治，但不得排除或違反《公司法》關(guān)于股東會(huì)表決程序的強(qiáng)制性規(guī)定。

3.從法律的沖突與適用規(guī)則上來(lái)講，《指導(dǎo)規(guī)則》作為部門(mén)規(guī)章，不得與其上位法《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》發(fā)生沖突。因此，該《指導(dǎo)規(guī)則》第26條創(chuàng)設(shè)的“從眾規(guī)則”直接與《民法典》的規(guī)定相沖突，已成無(wú)效規(guī)則而不能繼續(xù)適用。

三、業(yè)主人數(shù)的認(rèn)定

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，在不違背法律法規(guī)的前提下，可由全體小區(qū)業(yè)主自主決定此乃不言而喻，但根據(jù)《指導(dǎo)規(guī)則》第12條的規(guī)定，首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則系由籌備組依法確定，然而實(shí)踐中比較緊迫的問(wèn)題是首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決規(guī)則無(wú)法可依以及法律規(guī)范自相矛盾，尤其是確定業(yè)主人數(shù)方面，此關(guān)系到首屆業(yè)主大會(huì)表決程序的合法性，自然也關(guān)系到由首屆業(yè)主大會(huì)通過(guò)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的效力，從根本上影響了業(yè)主大會(huì)的設(shè)立并為此后的各項(xiàng)大會(huì)決議埋下效力隱患，亟待新的司法解釋或單行法予以明確。

問(wèn)題一：一個(gè)專有部分由多名業(yè)主共同持有時(shí)，以專有部分為單位計(jì)一票還是每位業(yè)主均計(jì)一票？問(wèn)題二：在常見(jiàn)的商住綜合體中，包括經(jīng)營(yíng)性用房與住宅用房，通常經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主較為集中，很多由同一法人主體持有，住宅用房則一般由不同自然人或者法人業(yè)主持有，此種情形下又如何計(jì)算業(yè)主人數(shù)？

《指導(dǎo)規(guī)則》第24條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條的規(guī)定與《指導(dǎo)規(guī)則》基本一致，此為全國(guó)層面的規(guī)定。此外，各地政府一般也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章，以上海市為例，《關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施,<上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定>的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱為“《若干意見(jiàn)》”）第6條規(guī)定：“業(yè)主人數(shù)，按照房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按照房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)?！?/span>

就上述問(wèn)題一，以上海市為例，司法解釋、《指導(dǎo)規(guī)則》以及《若干意見(jiàn)》的觀點(diǎn)一致，即采納“一戶一票”的做法，同一專有部分的共同持有人僅有一票。但就問(wèn)題二，顯然上海地方政府的做法與司法解釋及《指導(dǎo)規(guī)則》的意見(jiàn)并不一致。前者采“一證一票”的做法，即同一業(yè)主持有多個(gè)專有部分的計(jì)多票，后者采“多證一票”的做法，即同一業(yè)主持有多個(gè)專有部分的僅計(jì)一票，不同計(jì)算方式造成的表決結(jié)果顯然是截然不同的，這就導(dǎo)致業(yè)主內(nèi)部的權(quán)利產(chǎn)生沖突。

然而，《指導(dǎo)規(guī)則》與司法解釋的內(nèi)容僅為倡導(dǎo)性的規(guī)定，其條文用語(yǔ)為“可以”而非“應(yīng)該”，首屆業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以采納上述規(guī)定，亦可以在不違反法律法規(guī)的情況下作出其他約定。因此，在上海地區(qū)，似乎應(yīng)以《若干意見(jiàn)》的規(guī)定為準(zhǔn)，采“一證一票”的計(jì)票方法。但筆者認(rèn)為，與“一證一票”的做法相比，“多證一票”的意見(jiàn)更為合理，在商住綜合體此類(lèi)存在“大業(yè)主”的小區(qū)尤為甚。若采“一證一票”的做法，“大業(yè)主”在表決時(shí)不論從專有面積占比還是業(yè)主人數(shù)占比上，都占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，容易使業(yè)主大會(huì)成為“大業(yè)主”的一言堂，造成“多數(shù)服從少數(shù)”的局面，損害絕大多數(shù)“小業(yè)主”的權(quán)利，也與小區(qū)業(yè)主民主自治的原則相違背。筆者認(rèn)為“大業(yè)主”投票權(quán)的優(yōu)勢(shì)不應(yīng)在業(yè)主人數(shù)維度體現(xiàn)，而應(yīng)在專有部分面積占比的維度體現(xiàn)，持有越多的專有部分，在專有面積占比的計(jì)票維度就享有越多的票權(quán)，如“大業(yè)主”持有的專有部分面積已超過(guò)參與表決業(yè)主總面積的四分之一或二分之一的，實(shí)質(zhì)上對(duì)特殊表決事項(xiàng)或一般表決事項(xiàng)享有了否決權(quán)。而“小業(yè)主”的投票權(quán)則通過(guò)表決中業(yè)主人數(shù)要求進(jìn)行保護(hù)，可以保證業(yè)主大會(huì)決議不違背大多數(shù)業(yè)主的意愿，從而達(dá)到“大業(yè)主”與“小業(yè)主”之間利益保護(hù)的平衡。

四、小結(jié)

《民法典》第278條明確了業(yè)主大會(huì)表決的參會(huì)人數(shù)要求，對(duì)表決人數(shù)要求做了調(diào)整，并且將表決比例的計(jì)算基數(shù)由全體業(yè)主改為了參會(huì)業(yè)主，表決程序設(shè)計(jì)更為科學(xué)。然而其未對(duì)常見(jiàn)的實(shí)踐問(wèn)題作出直接的回應(yīng)，各小區(qū)議事規(guī)則中普遍采用的“從眾規(guī)則”的效力之爭(zhēng)仍未有定論，首屆業(yè)主大會(huì)決議中“大業(yè)主”與“小業(yè)主”之間的投票權(quán)沖突亦沒(méi)有相關(guān)規(guī)定予以解決，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)成立困難，期待未來(lái)出臺(tái)新的單行法對(duì)上述實(shí)踐問(wèn)題予以正面回答。

本文作者：

謝錦春，德恒上海辦公室合伙人；主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域?yàn)樯淌?、金融、公司法的?zhēng)議解決。擁有15年的爭(zhēng)議解決的豐富經(jīng)驗(yàn)，代理客戶參與談判、仲裁和訴訟處理商事合同、投融資協(xié)議以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東權(quán)益爭(zhēng)議以及建筑工程合同糾紛。

胡佳，德恒上海辦公室律師；主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域包括金融、商事和公司法爭(zhēng)議解決。

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