春節(jié)過(guò)了，活蹦亂跳的兔年來(lái)了，希望在這新的一年，大家都能順風(fēng)順?biāo)?，收獲滿滿。

2023年的樓市，注定不同于2022年，在各種樓市政策的助力下，濟(jì)南樓市回暖，變的比較確定。當(dāng)然我說(shuō)的回暖，并不是整體房?jī)r(jià)大漲，而是樓市的成交會(huì)變的活躍，這主要是取決于供需的變化。

為了讓大家對(duì)濟(jì)南樓市有一個(gè)充分的認(rèn)識(shí)，在2022年基礎(chǔ)之上，我重新梳理一遍我對(duì)濟(jì)南各片區(qū)發(fā)展的理解，將濟(jì)南樓市劃分為25個(gè)小片區(qū)，供大家買房之前了解、參考。

整篇文章對(duì)置業(yè)小白們非常有幫助，如果你打算近一兩年買房，收藏備用不吃虧。很多人對(duì)濟(jì)南的整體樓市還是沒有很具體的認(rèn)識(shí)，我就在地圖上，逐個(gè)片區(qū)的給大家挨個(gè)梳理解讀，聊聊我對(duì)各片區(qū)發(fā)展、房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)。

這9100多字的文章，幫助你理清濟(jì)南樓市，讓你對(duì)當(dāng)下和未來(lái)幾年的樓市發(fā)展有個(gè)初步認(rèn)識(shí)和預(yù)判。

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我們濟(jì)南的城市框架

我是2001年來(lái)濟(jì)南上學(xué)，在濟(jì)南近22年，的確見證了這個(gè)城市發(fā)展最快的22年。2005年畢業(yè)后，至今跟開發(fā)商打交道17年，積累到了一定的見識(shí)，對(duì)于2005年之后的商品房樓盤相對(duì)了解，同時(shí)各家開發(fā)商的做事風(fēng)格、房子的優(yōu)劣好壞也能辨別一部分。

2000年以后，隨著經(jīng)十路的全面拓寬通車，沿著經(jīng)十路發(fā)展的脈絡(luò)開始初現(xiàn)。緊接著2009年的全運(yùn)會(huì)，以及后來(lái)濟(jì)南市政府龍奧大廈的投入使用，經(jīng)十東路、奧體片區(qū)的政務(wù)、商務(wù)氛圍初步建立。

隨著后續(xù)發(fā)展，高新區(qū)、奧體連成一片。2016年CBD規(guī)劃落地，開啟了持續(xù)7-8年的建設(shè)，到如今CBD中央商務(wù)區(qū)、奧體政務(wù)區(qū)、高新商務(wù)辦公區(qū)、漢峪金谷商圈，四個(gè)片區(qū)構(gòu)成東部最核心的城市中心。

“東強(qiáng)、西興、南美、北起、中優(yōu)”，東強(qiáng)的勢(shì)頭的確更順勢(shì)一些。

來(lái)到濟(jì)南的新濟(jì)南人，大部分在東部能找到工作，這邊的就業(yè)機(jī)會(huì)多一些：產(chǎn)業(yè)、交通、人群、規(guī)劃各方面都相對(duì)更現(xiàn)代一些。老城有濟(jì)南的煙火氣、底蘊(yùn)文化，東城有最現(xiàn)代的商務(wù)氛圍，各有千秋。

再看近幾年改善置業(yè)者的置業(yè)趨勢(shì)，開始向CBD、奧體、漢峪、高新、盛福等片區(qū)置換遷移。正是向東城核心區(qū)域靠攏，因?yàn)?strong>這邊是“行政、商務(wù)、教育”新高地，這個(gè)區(qū)域是未來(lái)10年濟(jì)南吸引力最強(qiáng)的片區(qū)，不管你信或者不信，很難改變。且還處于上升期，聚集、吸引力還會(huì)變強(qiáng)。

自2021-2022年，CBD、高新、奧體、漢峪、龍鼎大道附近優(yōu)質(zhì)改善盤價(jià)格持續(xù)飆升，不到兩年時(shí)間，高達(dá)10000元/平米左右的漲幅，而且向上趨勢(shì)還很明顯。

再看一下我整理的 25個(gè)置業(yè)區(qū)域分布，未來(lái)近2-3年25個(gè)區(qū)域還有新房可售，今年科技城片區(qū)、濟(jì)鋼片區(qū)，將會(huì)有新樓盤入市。當(dāng)然老城區(qū)還有零星的拆遷土地入市，但是這不影響濟(jì)南樓市大的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

2

東部是新房供應(yīng)主陣地

如果你是有心人，可以數(shù)數(shù)二環(huán)東路以東在售樓盤數(shù)量，大概率占了濟(jì)南的7成左右。

東部有大量的土地可開發(fā)，有大量的低價(jià)樓盤可選擇。

濟(jì)南的城市人口還會(huì)一直增長(zhǎng)下去，可能最少還要增長(zhǎng)10年，這十年新增人口流向東部的概率更大，向東發(fā)展的趨勢(shì)的確不好改變。畢竟新濟(jì)南人首先要解決的是就業(yè)問題，就近擇業(yè)、置業(yè)。老城區(qū)挺好，但是年輕人的確不喜歡老房子，老城區(qū)的好房子真貴，舊房子是真舊。

濟(jì)南改善房區(qū)域

現(xiàn)在的改善群體在東部置業(yè)主要購(gòu)買區(qū)域：

1、CBD片區(qū)——

地鐵、商業(yè)、辦公、住宅，未來(lái)的濟(jì)南新中心，這里將會(huì)最繁華。

在售樓盤可選擇幾乎沒有了，中信泰富九廬、復(fù)興國(guó)際中心、綠城深藍(lán)廣場(chǎng)，前兩個(gè)絕對(duì)的尾盤階段，且剩余均為精裝價(jià)格3——3.8萬(wàn)，很快清盤。深藍(lán)廣場(chǎng)遲遲沒有入市，可售房源不多，即便是入市，估計(jì)價(jià)格在4萬(wàn)左右徘徊。

現(xiàn)如今CBD部分住宅二手房已經(jīng)可以交易，萬(wàn)科大都會(huì)、龍湖天璞、仁恒公園世紀(jì)，掛牌價(jià)格3-4萬(wàn)不等， 還有高稅。性價(jià)比比較高的當(dāng)屬綠地IFC中央公館的二手房，年前直播我也給不少粉絲推薦過(guò)，25000-28000的價(jià)格還算合理。

CBD掛牌二手房

在CBD置業(yè)有錢你就能買到，不少投資客的房子掛牌不少。小街區(qū)讓很多終極改善還是有疑慮，適合片區(qū)內(nèi)工作的商務(wù)人士。

另外的CBD北側(cè)科技城片區(qū)，估計(jì)今年也該有土地入市了，這里必然成為改善群體置業(yè)的熱點(diǎn)片區(qū)。定價(jià)參考CBD房?jī)r(jià)，不會(huì)便宜。

結(jié)論：CBD片區(qū)不一定成為濟(jì)南房?jī)r(jià)最高的片區(qū)，但是一定會(huì)是房租最高的片區(qū)。

科技城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃

2、科技城片區(qū)（CBD北側(cè)）——

今年科技城片區(qū)終于有樓盤入市了，中信泰富、保利先后在片區(qū)內(nèi)布局，另外今年還會(huì)有別的企業(yè)拿地。在CBD片區(qū)住宅基本售罄的當(dāng)下，高新區(qū)核心區(qū)也基本沒有新盤供應(yīng)，不少改善購(gòu)房者將置業(yè)意向轉(zhuǎn)到科技城片區(qū)。

客觀來(lái)講，科技城片區(qū)的優(yōu)勢(shì)就是距離CBD比較近，其余的優(yōu)勢(shì)暫時(shí)就看不到了。土地出讓價(jià)格高，綁定條件多，有點(diǎn)類似于CBD開發(fā)前期的住宅，食之無(wú)味，棄之可惜……

結(jié)論：2023年濟(jì)南改善房市場(chǎng)會(huì)比較熱，預(yù)測(cè)科技城片區(qū)樓盤入市價(jià)格不會(huì)低，單價(jià)可以按照30000元/平米預(yù)估，等有具體樓盤入市，我們?cè)僭敿?xì)分析。

3、奧體（龍洞片區(qū)也在內(nèi)）片區(qū)——

環(huán)境、配套、教育均不錯(cuò)，緊鄰龍奧大廈、奧體中心，不可復(fù)制。

幾乎沒有在售新樓盤，各種單位宿舍很多，二手房也很搶手，價(jià)格今年又漲了。只有大華紫郡一個(gè)樓盤在售，產(chǎn)品還可以，片區(qū)內(nèi)的香餑餑。

傳言的錦屏家園拆遷，一直沒有動(dòng)靜。如果真的能拆的動(dòng)，引入一個(gè)靠譜開發(fā)商來(lái)規(guī)劃開發(fā)，這個(gè)片區(qū)新房真能到5萬(wàn)了，到時(shí)候54321真的能實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)如今觀察，今明兩年4321是沒問題的。

缺點(diǎn)，不少房子產(chǎn)品相對(duì)落后，房?jī)r(jià)只能跟隨片區(qū)發(fā)展以及稀缺性上漲。

結(jié)論：未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，這里會(huì)房?jī)r(jià)都會(huì)保持高位，階段性的東部房?jī)r(jià)制高點(diǎn)，濟(jì)南樓市天花板在這里。長(zhǎng)期看，部分樓盤的產(chǎn)品落后性，會(huì)影響具體房源房?jī)r(jià)。

4、賢文（高新、軟件園也算在內(nèi)）片區(qū)——

CBD、奧體、高新算是濟(jì)南東部商務(wù)樓最集中的三個(gè)區(qū)域，高新核心片區(qū)同時(shí)也能享受CBD、奧體的配套服務(wù)。

在售樓盤：中建云境、瓏悅府、穎秀華府，售價(jià)在26000-31000元/平米；另外新入市樓盤保利臻譽(yù)，價(jià)格在30000-35000元/平米。四個(gè)樓盤可售房源都不多了，2023年大概率還會(huì)漲點(diǎn)。大家對(duì)比瓏悅府、穎秀華府的價(jià)格，比2022年初已經(jīng)漲了一些了。

2023年7月份仁恒奧體公園世紀(jì)首批房子就要交付了，如果交付品質(zhì)不錯(cuò)，那又會(huì)引領(lǐng)片區(qū)內(nèi)部分樓盤價(jià)格漲一塊。

高新區(qū)這幾年教育突飛猛進(jìn)，現(xiàn)如今東部置業(yè)人群比較喜歡置業(yè)高新區(qū)改善盤，部分高新次新房?jī)r(jià)格不比CBD價(jià)格低多少。未來(lái)這個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)天花板應(yīng)該是仁恒奧體公園世紀(jì)和龍湖天奕，二手房市場(chǎng)再一較高下吧。

結(jié)論：片區(qū)缺點(diǎn)，前幾年的很多樓盤規(guī)劃明顯保守，高層、3室小戶型偏多，未來(lái)這個(gè)片區(qū)的改善置換需求依然很大，尤其是四室改善房源。優(yōu)點(diǎn)：底子好、人群、教育、商務(wù)配套都不錯(cuò)，未來(lái)1-2年，優(yōu)質(zhì)樓盤房源站穩(wěn)3.5萬(wàn)/平米，奔向4萬(wàn)/平米，比肩CBD。

5、盛福片區(qū)——

歷下區(qū)除科技城之外，那就是盛福還有大量土地可出讓開發(fā)，位置尚可，距離CBD、奧體、高新商務(wù)區(qū)都相對(duì)很近。

但是這幾年歷下區(qū)教育比較拉垮，沒有在盛福片區(qū)注入很好的教育配套、師資力量，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域教育被旁邊高新區(qū)甩下，這一點(diǎn)我想歷下教育局難辭其咎。

2023年在售項(xiàng)目中建星光城市、海信君和、招商濱河府、萬(wàn)科翡翠公園、綠城蘭園、銀豐云璽、越秀麓端府、中電建國(guó)譽(yù)府、綠城海棠映月，9個(gè)樓盤同時(shí)在售，部分樓盤已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段。隨著今年樓市放松，差不多、高新、漢峪無(wú)房可售，片區(qū)內(nèi)不少樓盤房源售罄，片區(qū)樓盤成交流速會(huì)加快，價(jià)格微漲也屬正常。

結(jié)論：改善盤的定位，教育能跟上，這個(gè)片區(qū)才能好過(guò)。還是堅(jiān)持我之前觀點(diǎn)，這個(gè)片區(qū)短期天花板價(jià)格不高， 25000左右，你買的越高，增長(zhǎng)空間越小。還要留意高新、CBD片區(qū)二手房的分流。

6、漢峪片區(qū)——

經(jīng)十路以南的生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)，小漢峪、大漢峪片區(qū)有山體資源，隨著這幾年?yáng)|部發(fā)展，這個(gè)片區(qū)成了改善群體比較喜歡置業(yè)區(qū)域。出則繁華，有漢峪金谷、奧體、高新區(qū)的商業(yè)配套，入則寧?kù)o。

這兩年的漢峪片區(qū)揚(yáng)眉吐氣，一個(gè)山大瀚陽(yáng)學(xué)校讓整個(gè)大漢峪好幾個(gè)樓盤房?jī)r(jià)漲了不少，但是今年看掛牌價(jià)格的確有虛高成分。成績(jī)決定這片區(qū)的最終潛力，娃娃們好好學(xué)習(xí)！

漢峪在售品質(zhì)樓盤不多了，海德堡、梧桐郡、柏悅府、濟(jì)高云棲府，都進(jìn)入尾盤階段。有的樓盤產(chǎn)品落后賣成了現(xiàn)房，未來(lái)流通性很堪憂，謹(jǐn)慎買入。

位置、產(chǎn)品、學(xué)校，是房?jī)r(jià)最關(guān)鍵的三個(gè)因素，理性看待，不要追高。

結(jié)論：小漢峪的不利因素就就是鳳凰路高架橋到底建不建，怎么建？大漢峪的優(yōu)勢(shì)很明顯，環(huán)境好、安靜，教育配套也不錯(cuò)。缺點(diǎn)也是有的：整個(gè)片區(qū)外圍大高層也是偏多，居住密度比較高，且外圍產(chǎn)品屬于落后產(chǎn)品，掛牌量會(huì)激增。只有部分組團(tuán)容積率比較低，所以各組團(tuán)之間價(jià)差比較大。現(xiàn)如今住著90-120平米房子的改善群體，未來(lái)升級(jí)改善需求旺盛，是片區(qū)置換，還是跳出這個(gè)圈子，需要考慮清楚。

7、劉智遠(yuǎn)、長(zhǎng)嶺山片區(qū)——

歷下區(qū)最靠東區(qū)域，隨著核心區(qū)無(wú)盤可售，不少改善群體將置業(yè)區(qū)域延伸到此片區(qū)。經(jīng)十路、鳳凰路、漢峪金谷東區(qū)幾個(gè)因素，再加上華為、聯(lián)通要落地經(jīng)十路沿線，讓這個(gè)片區(qū)在2022年大放異彩。

劉智遠(yuǎn)的金茂、銀豐在燕山學(xué)校的助力下賣的不錯(cuò)，二手房流通性也還可以，奧東新都二手房?jī)r(jià)格慘不忍睹。（去年學(xué)校開始有各種傳言，暫不做點(diǎn)評(píng)）

在售樓盤銀豐玖璽城、路勁璟悅府、旭輝鉑悅府三個(gè)樓盤，各有自己的特色。2022年初，銀豐玖熙城4期賣的很火，借勢(shì)經(jīng)十路、華為落地的消息。2022年下半年，路勁璟悅府賣得很火，現(xiàn)房，戶型也不錯(cuò)，單價(jià)21000元/平米買小高層。2023年，銀豐5、6期同時(shí)在售，再加上路勁璟悅府，片區(qū)流速不會(huì)差。

結(jié)論：銜接地帶，教育是引子，劉智遠(yuǎn)有故事；長(zhǎng)嶺山片區(qū)隨著片區(qū)配套晚上整體發(fā)展，未來(lái)會(huì)越來(lái)越好，但是要說(shuō)房?jī)r(jià)漲很高有點(diǎn)難。從產(chǎn)品、教育、位置來(lái)講，與盛福片區(qū)打平，靠近經(jīng)十路的好產(chǎn)品，相對(duì)會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。

8、旅游路港溝片區(qū)——

港溝比較特殊，行政歸屬上屬于歷城區(qū)，但是因?yàn)樵诼糜温费鼐€，隨著城市向東發(fā)展，大小漢峪無(wú)房可售，再加上龍湖、仁恒兩大品質(zhì)開發(fā)商的布局，低容積率，產(chǎn)品好，吸引不少改善購(gòu)房者關(guān)注。這個(gè)片區(qū)其實(shí)爭(zhēng)議比較大，有人說(shuō)環(huán)境好，有人說(shuō)位置偏遠(yuǎn)，且教育短板比較明顯。

這個(gè)區(qū)域自2022年才有樓盤入市，那就是龍湖云峰原著，2023年仁恒河濱城入市。幸虧是這兩個(gè)品牌開發(fā)商用產(chǎn)品拉升這個(gè)片區(qū)的存在感，也讓很多人對(duì)這個(gè)片區(qū)發(fā)展，多了幾分期待。

現(xiàn)在龍湖云峰原著進(jìn)入尾盤階段，仁恒河濱城應(yīng)該很快開盤，產(chǎn)品不錯(cuò)，精裝洋房、小高層，雙會(huì)所配置，戶型143-175-215-259，落地窗，價(jià)格我預(yù)估21000-23000左右開盤，如果你想買可以私信報(bào)名。

結(jié)論：隨著漢峪東區(qū)的發(fā)展，核心區(qū)低密住宅越來(lái)越少，而購(gòu)房者對(duì)于低密改善產(chǎn)品的需求卻是上升的。仁恒、龍湖兩大開發(fā)商助力下，片區(qū)產(chǎn)品是沒問題。但是片區(qū)自身底子的確薄弱，適合自住、想低價(jià)買好產(chǎn)品、想改善環(huán)境的購(gòu)房者購(gòu)買。片區(qū)階段性天花板房?jī)r(jià)不高，短板需要看后期教育如何補(bǔ)齊，能不能補(bǔ)齊。

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東部幾個(gè)剛需、剛改片區(qū)

9、華山片區(qū)——

華山片區(qū)從2014年開始開發(fā)，到現(xiàn)如今已經(jīng)第10個(gè)年頭，2023年住宅終于要收關(guān)。神奇的華山片區(qū)從12000-40000的房子都有，從高層到洋房、別墅均有，真的是一個(gè)華山湖改變整個(gè)片區(qū)。如果沒有這個(gè)湖，可能這邊能多建很多房子，但是不可能成為改善置業(yè)者的選擇區(qū)域。

除了中鐵在售的中鐵梧桐天樾之外，其余全部都是中海的房子。單看片區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，區(qū)域上還是相對(duì)孤立，教育短板需要補(bǔ)補(bǔ)。

結(jié)論：片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)薄弱，無(wú)商務(wù)聚集氛圍，房?jī)r(jià)差距較大，且體量巨大，區(qū)域內(nèi)的人員結(jié)構(gòu)和教育短板較明顯。隨著奧體西、奧體中打通，對(duì)片區(qū)交通有一定改善，華山的機(jī)會(huì)在于北跨的進(jìn)度，總感覺華山片區(qū)是整個(gè)工業(yè)北以北購(gòu)房者的選擇，還有老城區(qū)部分剛需的選擇，部分喜歡湖景養(yǎng)老群體也是受眾之一。

10、工業(yè)北（新東站、張馬）片區(qū)——

距離高新區(qū)、CBD比較近，有地鐵線配套，是剛需置業(yè)者比較喜歡置業(yè)片區(qū)。但是部分地塊小街區(qū)的規(guī)劃，我實(shí)在理解不了。

2022年片區(qū)內(nèi)新入市樓盤較前期有所提升突破，銀豐御璽、瑞馬國(guó)風(fēng)、綠城春風(fēng)心語(yǔ)、大華公園薈，產(chǎn)品上進(jìn)步不少。2023年工業(yè)北以南奧體中西側(cè)地塊組團(tuán)也要入市，產(chǎn)品意小高層為主。

另外在售樓盤：中建蔚藍(lán)之城、萬(wàn)象東方、中糧祥云、悅城壹品，價(jià)格不高，各有優(yōu)劣。

工業(yè)北南側(cè)的幾個(gè)項(xiàng)目比較特殊，海信翰墨府二期品質(zhì)不錯(cuò)；遠(yuǎn)洋鳳棲翰林，位置不錯(cuò)，但是周邊人文環(huán)境一般，且價(jià)格略高。

結(jié)論：整個(gè)大片區(qū)同質(zhì)化還是比較嚴(yán)重，張馬初期的大量存量二手房 在售新房，未來(lái)這一批購(gòu)房者置換房產(chǎn)，大概率是要離開這個(gè)片區(qū)的。所以整體房?jī)r(jià)天花板不高，剛需 剛改定位，自住可以，投資太勉強(qiáng)。

11、濟(jì)鋼片區(qū)——

本來(lái)2022年有土地入市，結(jié)果都流拍了，可以把大華城市公園歸到濟(jì)鋼片區(qū)。片區(qū)內(nèi)未來(lái)土地供應(yīng)巨量，且土地價(jià)格并不低，現(xiàn)在來(lái)看，很難突破剛需、剛改片區(qū)的宿命，且與張馬、新東站片區(qū)產(chǎn)品上同質(zhì)化，位置上又不如張馬、新東站，尷尬的存在。

結(jié)論：剛需自住片區(qū)，畫大餅可以，短期很難有突破。

12、雪山片區(qū)——

雪山片區(qū)從2016年開始有大量住宅供應(yīng)，到現(xiàn)在整整7年，片區(qū)樓市跌宕起伏。

雪山的區(qū)位比較居中，區(qū)域位置不錯(cuò)，南北、東西交通也比較方便，商業(yè)配套沿著鳳鳴路、世紀(jì)大道兩側(cè)都分布不少，最大的利好是文旅城商業(yè)、娛樂配套，距離很近。

2021隨著萬(wàn)科城、綠城春來(lái)曉園的入市，片區(qū)供應(yīng)量充足，價(jià)格相比2020也有上漲。短期來(lái)看還屬于剛需 剛改片區(qū)，發(fā)展空間主要看：高新外溢 文旅城輻射 唐冶雪山商務(wù)辦公未來(lái)發(fā)展。

結(jié)論：雪山片區(qū)的確很有想象空間，如果片區(qū)內(nèi)萬(wàn)科城的部分地塊戶型面積再做大一點(diǎn)就完美了。合理價(jià)格買萬(wàn)科城緊湊4室或者綠城春來(lái)曉園緊湊4室，控制130-140左右面積，實(shí)用性、流通性都不錯(cuò)，整個(gè)片區(qū)不缺少緊湊三室。過(guò)幾年，等你賣房置換時(shí)，就懂了。

13、文旅城片區(qū)——

自成一派，大體量、大配套，文旅城商業(yè)、娛樂配套是整個(gè)濟(jì)南的配套，補(bǔ)齊東城的娛樂配套短板。

未來(lái)片區(qū)人流量會(huì)非常大，帶動(dòng)整個(gè)大片區(qū)發(fā)展。

位置不錯(cuò)、環(huán)境不錯(cuò)，房?jī)r(jià)有支撐，但是因?yàn)楦呷莘e率，高層居多，產(chǎn)品同質(zhì)化，可能低密版塊才會(huì)走出獨(dú)立行情。

結(jié)論：政府接盤文旅城，后期低密地塊不知道2023年能否入市。整個(gè)片區(qū)的規(guī)劃還是過(guò)于保守，住宅密度、分布太集中，只能說(shuō)這是商人思維，土地利益最大化，至于以后怎么辦，那是購(gòu)房者的問題了。

唐冶北片區(qū)

14、唐冶片區(qū)——

繞城以外，但是房?jī)r(jià)卻并不低于雪山片區(qū)，產(chǎn)業(yè)園布局不少，但是缺少?gòu)?qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，還需觀察各產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)進(jìn)駐情況。

住宅供應(yīng)量進(jìn)入尾聲，在售樓盤不多，遠(yuǎn)洋潮起東方、高鐵城、龍湖九里熙上、能建紫郡蘭園。唐冶北片區(qū)還有大量土地未入市，包含大量商業(yè)、部分住宅地塊。

唐冶片區(qū)有大量的租賃住房、保障房布局，對(duì)周邊房?jī)r(jià)、教育有負(fù)面影響。

結(jié)論：片區(qū)規(guī)劃不錯(cuò)，商務(wù)布局充足，未來(lái)有可能承接高新、CBD的部分商務(wù)辦公外溢。但是隨著高新區(qū)CTD概念提出，有可能會(huì)對(duì)核心區(qū)的商務(wù)辦公外溢形成阻斷，影響唐冶、雪山的發(fā)展。唐冶片區(qū)內(nèi)住宅相對(duì)較密集，承接?xùn)|部剛需置業(yè)群體，部分核心區(qū)域的外溢人口短期過(guò)渡置業(yè)。部分高價(jià)地的高低配的確雞肋。可置業(yè)、不可追高。

15、神武、彩石片區(qū)——

神武屬于2020年入市的新片區(qū)，在龍湖、金茂的帶領(lǐng)下，片區(qū)樓盤銷售風(fēng)生水起。西側(cè)有藥谷、片區(qū)內(nèi)布局各種產(chǎn)研院，吸收了部分預(yù)算低的剛需客群置業(yè)。未來(lái)壹號(hào)、龍湖青云闕、旅游路金茂府、綠城春月錦廬，容積率都比較低， 控制買入價(jià)格，自住不錯(cuò)。

彩石片區(qū)比較特殊，超算中心加持，住宅供應(yīng)較少，且相對(duì)都是低密度，自然環(huán)境好，買房養(yǎng)老、投資居多，看好彩石，但是需要一定時(shí)間發(fā)展。彩石現(xiàn)如今，融創(chuàng)東山府、綠地御山臺(tái)基本清盤；中鐵城是老大難，產(chǎn)品真是一言難盡；今年鑫都的低密地塊會(huì)入市，據(jù)說(shuō)產(chǎn)品不錯(cuò)，實(shí)體展示，可以期待一下。

地鐵4號(hào)線開工，對(duì)片區(qū)都是利好。隨著部分企業(yè)繼續(xù)外遷神武、彩石，片區(qū)會(huì)保持一定熱度。

結(jié)論：兩個(gè)片區(qū)都可以買入，且還有上升空間，但是不要追高部分產(chǎn)品，選擇開發(fā)商要謹(jǐn)慎。彩石天花板大于神武，需要一定時(shí)間兌現(xiàn)。

16、孫村片區(qū)——

孫村片區(qū)我個(gè)人是非常看好的，孫村有產(chǎn)業(yè)、有很好的生態(tài)環(huán)境，同時(shí)有很多的低密社區(qū)。向南是彩石，經(jīng)十東路，所謂的科創(chuàng)大走廊，超算中心等，未來(lái)肯定會(huì)布局很多的企業(yè)、研發(fā)中心等。

孫村當(dāng)下在售的萬(wàn)科如園、烯谷國(guó)際中心、綠城桂語(yǔ)朝陽(yáng)、海信彩虹谷、中海云麓公館、濟(jì)高海棠郡等樓盤，除了個(gè)別樓盤相對(duì)低密的改善定位之外，很多小區(qū)規(guī)劃是剛需盤，小戶型。個(gè)人認(rèn)為，如果晚幾年出讓現(xiàn)在開發(fā)的土地，與經(jīng)十路打通之后，產(chǎn)品做一下規(guī)劃提升，這個(gè)片區(qū)低密住宅空間會(huì)好很多。

結(jié)論：部分剛需盤，11000-12000價(jià)格， 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)?？拷鼑由健⒂窕噬轿闯鲎尩貕K不多，有改善片區(qū)潛質(zhì)。另外彩石片區(qū)的發(fā)展、孫村片區(qū)的發(fā)展需要長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看， 孫村要看彩石的發(fā)展， 彩石看超算中心還有東邊那個(gè)產(chǎn)業(yè)園的落地投入使用，這個(gè)時(shí)間如果拉太長(zhǎng)，那么孫村的上漲空間的確不好兌現(xiàn)。

17、郭店片區(qū)——

區(qū)位上的偏遠(yuǎn)，加上生態(tài)環(huán)境并無(wú)優(yōu)勢(shì)，決定了這個(gè)片區(qū)更多是地源性購(gòu)房者置業(yè)，或者是預(yù)算的確偏少的剛需群體。

如果4、6號(hào)線未來(lái)在這里匯合，那么片區(qū)會(huì)承接部分剛需客戶，否則，短時(shí)間發(fā)展空間會(huì)比較有限。

結(jié)論：地鐵達(dá)、郭店成。（看現(xiàn)在4、6號(hào)地鐵施工，難了）

孫村片區(qū)

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接下來(lái)聊聊西、北、南幾個(gè)區(qū)域

片區(qū)想要突破發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)支撐、需要對(duì)新濟(jì)南人有吸引力，或者能讓有錢人看得上，能吸引資金過(guò)去。

18、西客站片區(qū)——

西客站的發(fā)展時(shí)間并不算晚，濟(jì)南西站于2009年7月12日奠基開工，2011年6月30日，隨京滬高速鐵路建成啟用。經(jīng)過(guò)整整12年的發(fā)展，西客站的吸引力還是偏弱，企業(yè)、工作機(jī)會(huì)并不多。

西客站10年間開發(fā)，地源性客群基本已經(jīng)完成置業(yè)，這個(gè)片區(qū)未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)就是——濟(jì)南國(guó)家醫(yī)學(xué)中心，醫(yī)學(xué)中心發(fā)展好，能給西客站片區(qū)帶來(lái)重大利好，否則相對(duì)了來(lái)講整個(gè)片區(qū)就是平衡發(fā)展，房?jī)r(jià)上很難突破。

結(jié)論：樓市供需平穩(wěn)，價(jià)格波動(dòng)不大，配套完善，房?jī)r(jià)低，適合在片區(qū)內(nèi)工作人群，和地源性居民置業(yè)。

19、醫(yī)學(xué)中心片區(qū)——

醫(yī)學(xué)中心片區(qū)位于繞城高速之外，相對(duì)位置更偏西。想在這個(gè)區(qū)域買房的人無(wú)非兩種：醫(yī)學(xué)中心工作的行業(yè)內(nèi)人群，片區(qū)內(nèi)的拆遷地源性客戶。

結(jié)論：醫(yī)學(xué)中心能否發(fā)展好是關(guān)鍵，這也是整個(gè)西部產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵，否則真的很難有房?jī)r(jià)的上漲空間。

20、王府莊片區(qū)——

這個(gè)片區(qū)我去的次數(shù)的確少，片區(qū)內(nèi)的唯一利好就是地鐵1、2號(hào)線，除此之外很難找出像樣的故事可講。

完全的片區(qū)內(nèi)居民置業(yè)，很難吸收外來(lái)人口購(gòu)房。

結(jié)論：適合片區(qū)自住群體購(gòu)房。

21、黨家片區(qū)——

個(gè)人認(rèn)為石房峪山隧道是一條東西分界線，而二環(huán)西路又是東西的另一條分界線。黨家位于二歡西以西，這個(gè)片區(qū)盡管屬于市中，但是卻又很難與市中重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域掛鉤。

如果看綠地國(guó)際城的價(jià)格徘徊在14000-15000左右，那么黨家的定位會(huì)更剛需了，黨家應(yīng)該算是地源性購(gòu)房者為主，再加上預(yù)算有限的西部購(gòu)房群體，市中國(guó)岳城、中海寰宇時(shí)代，11000-12000左右價(jià)格是很合理的。近期市中區(qū)將教育資源向這個(gè)片區(qū)傾斜，這樣做是對(duì)的。相比歷下區(qū)只知道讓開發(fā)商掏錢簽約，市中區(qū)顯然是主動(dòng)作為，為開發(fā)商解困。

結(jié)論：片區(qū)發(fā)展空間有限，且非新濟(jì)南人流入?yún)^(qū)域，地源購(gòu)房者 預(yù)算有限剛需購(gòu)房者。

22、藥山 濼口片區(qū)——

藥山片區(qū)有很多廠房、物流園區(qū)，濼口附近更多的是做生意的小企業(yè)主，都屬于天橋。這幾年拆遷力度比較大，未來(lái)土地供應(yīng)相對(duì)充足，需求也能激發(fā)。

片區(qū)的不足就是無(wú)法吸引更多的新濟(jì)南人來(lái)此工作、置業(yè)，所以購(gòu)買群體還是地源性客戶為主。

對(duì)于片區(qū)居民來(lái)講今年新入市的海信觀瀾、旭輝協(xié)宸熙岸，兩個(gè)項(xiàng)目都不錯(cuò)，而且兩個(gè)開發(fā)商以往已交付項(xiàng)目都比較良心，可以正常購(gòu)買。

片區(qū)發(fā)展短時(shí)間內(nèi)還是停留在城市更新層面，很難對(duì)片區(qū)外人群形成很強(qiáng)吸引力。不過(guò)北跨，讓這個(gè)片區(qū)有了更好的概念，會(huì)吸引一部分購(gòu)買力。

結(jié)論：片區(qū)發(fā)展相對(duì)比較平穩(wěn)，城市更新對(duì)周邊居民居住環(huán)境是一大改善，自住可以。

23、天橋老城——

北湖、三孔橋、汽車站等區(qū)域都屬于天橋老城區(qū)，尤其北湖片區(qū)這幾年拆遷、建設(shè)力度很大。

片區(qū)內(nèi)置業(yè)者多為周邊工作群體，俗稱地源性客戶，很難吸引西部、南部、東部客群在天橋置業(yè)。另外部分片區(qū)配置大量的安置房，這一點(diǎn)置業(yè)者要盡量避開。

天橋區(qū)這幾年出讓土地不少，在售項(xiàng)目不少，金地湖城風(fēng)華、遠(yuǎn)洋胡印都會(huì)、中梁、君道歷山啟元、銀豐國(guó)泰江悅等項(xiàng)目?？商暨x靠譜開發(fā)商、好產(chǎn)品購(gòu)置。

結(jié)論：片區(qū)以城市更新為主，對(duì)外部吸引力有限，上升潛力有限，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目比較稀缺：自住可買，最多保值。

24、和諧片區(qū)——

和諧片區(qū)，市中與槐蔭區(qū)交匯，在售項(xiàng)目基本全部位于槐蔭區(qū)，也屬于城市更新集中片區(qū)。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，成熟、交通便利，周圍購(gòu)買力沒問題，但是缺少拉升片區(qū)整體發(fā)展的新動(dòng)力，說(shuō)白了就是沒有新鮮人口流入。

在售項(xiàng)目保利天禧、新城時(shí)光印象、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館、中海匯德里，供應(yīng)量不小，挑選低容積率，口碑好開發(fā)商購(gòu)買。

結(jié)論：和諧片區(qū)好似已經(jīng)步入中年，依托老城積累資本平穩(wěn)發(fā)展，再突破恐怕難度比較大。小高層賣23000房?jī)r(jià)相對(duì)正常，大高層最多21000，自住可以買， 我是看不到投資增值空間，最多保值吧。

25、市中二環(huán)南領(lǐng)秀城 南北康——

市中區(qū)關(guān)注度最高的片區(qū)，二環(huán)南是槐蔭、天橋、市中區(qū)的二環(huán)南，生態(tài)環(huán)境、教育資源優(yōu)勢(shì)明顯，吸引整個(gè)濟(jì)南中西部片區(qū)置業(yè)者。

之前寫過(guò)一篇文章可以再看看：濟(jì)南市中區(qū)學(xué)區(qū)房不孤單！

這個(gè)片區(qū)原有三個(gè)超級(jí)大盤：魯能領(lǐng)秀城、中海國(guó)際社區(qū)、華潤(rùn)公元九里，2022年市中萬(wàn)科城入市。現(xiàn)如今中海國(guó)際社區(qū)、公元九里售罄，購(gòu)房者可選就是魯能領(lǐng)秀城、市中萬(wàn)科城以及綠地新里城。

整個(gè)市中區(qū)改善購(gòu)房者的選擇很有限，為了孩子教育大部分人上車領(lǐng)秀城，畢竟環(huán)境不錯(cuò)，教育領(lǐng)先且確定。而注重產(chǎn)品、物業(yè)可以上車市中萬(wàn)科城，圖便宜就是綠地新里城，三個(gè)在售樓盤各有自己優(yōu)勢(shì)。

市中區(qū)一直是濟(jì)南發(fā)展比較領(lǐng)先的區(qū)域，基礎(chǔ)比較好?？纯词兄袇^(qū)的人群結(jié)構(gòu)就比較明顯了：政、金融、國(guó)企事業(yè)單位居多。市中區(qū)的退休人群之前都是好單位，退休金也比較高。市中區(qū)底子厚，地緣人群也相對(duì)扎堆，所以二環(huán)南的學(xué)區(qū)房、豪宅有價(jià)格支撐，穩(wěn)！

但是整個(gè)片區(qū)上漲空間，個(gè)人感覺比較有限，這一點(diǎn)短時(shí)間可能體會(huì)不到，拉長(zhǎng)到3-5年再看。

結(jié)論：人群結(jié)構(gòu)有支撐，房?jī)r(jià)中短期有支撐。

25個(gè)置業(yè)片區(qū)全部寫完，相對(duì)比較籠統(tǒng)，供大家參考，具體到樓盤還需要具體分析。

小結(jié)：我們濟(jì)南的城市發(fā)展很難說(shuō)均衡發(fā)展，再加上地勢(shì)、空間上的各種受限，諸多因素的制約下，城市一點(diǎn)點(diǎn)的向某個(gè)區(qū)域妥協(xié)發(fā)展。

資金去哪里、人去哪里，城市發(fā)展大方向就在哪里。有時(shí)候人去了，資金不到位，發(fā)展會(huì)很慢；有時(shí)候資金去了，人沒跟去，這就是空城，與趨勢(shì)發(fā)展背道而馳。

城市發(fā)展，肯定會(huì)考慮成本，投入產(chǎn)出問題，這也是濟(jì)南老城更新難、慢，最大的問題。

未來(lái)哪里發(fā)展快？哪里是剛需？哪里是改善？片區(qū)、產(chǎn)品的差距也比較明顯?？赐晡恼禄蛟S你已經(jīng)有了初步認(rèn)知，結(jié)合你對(duì)濟(jì)南的了解，綜合地鐵規(guī)劃線路，大家可以再梳理一下。這篇文章是在2022年基礎(chǔ)上的更新，大概率會(huì)對(duì)大家在濟(jì)南置業(yè)買房有所幫助。

個(gè)人觀點(diǎn)，供您參考。