房地產(chǎn)合作開發(fā)之分地塊合作開發(fā)模式的關(guān)注要點(diǎn)

引言 

在房地產(chǎn)合作開發(fā)過(guò)程中，除了針對(duì)單一地塊分業(yè)務(wù)條線進(jìn)行合作 開發(fā)，實(shí)踐中亦演變出了適用于大型綜合體項(xiàng)目的分地塊/多業(yè)態(tài)合 作開發(fā)模式。本文旨在從橫向房企合作角度，著重分析分地塊開發(fā) 項(xiàng)目的合作模式特征及合作協(xié)議的核心條款。

一、分地塊合作開發(fā)模式的特征與交易結(jié)構(gòu).

（一）分地塊合作開發(fā)模式概述 

股權(quán)投資型合作開發(fā)項(xiàng)目中，即合作雙方成立項(xiàng)目公司作為目標(biāo)地塊開發(fā)建設(shè)的法人主 體，如果底層物業(yè)是一個(gè)優(yōu)質(zhì)的住宅項(xiàng)目，開發(fā)商更傾向于單方操盤，選擇引進(jìn)財(cái)務(wù)投 資人進(jìn)行合作，減少資金成本。如果底層物業(yè)是大型綜合體項(xiàng)目，則更傾向于房企之間 橫向合作并采取聯(lián)合操盤模式;具體可以細(xì)分為兩類，第一種為同股同權(quán)模式，雙方根 據(jù)股權(quán)比例承擔(dān)投入義務(wù)并享有權(quán)益分配，實(shí)操中通過(guò)分別向不同業(yè)務(wù)條線委派相關(guān)負(fù) 責(zé)人達(dá)到對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的控制。 本文重點(diǎn)分析的為第二種非同股同權(quán)模式，房企之間分地塊合作開發(fā)，項(xiàng)目公司的利潤(rùn) 分配不以雙方持股比例分配，雙方均對(duì)自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)的地塊自負(fù)盈虧。該模式中的商業(yè) 地產(chǎn)操盤方A公司，引進(jìn)住宅操盤方B公司以賺取住宅部分溢價(jià)款，發(fā)揮自身品牌的運(yùn) 營(yíng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)以少部分的資產(chǎn)投入拉動(dòng)較多的優(yōu)勢(shì)資源和項(xiàng)目收益回報(bào)的目標(biāo);住宅地 產(chǎn)操盤方B公司通過(guò)與擁有優(yōu)質(zhì)土地資源的A公司合作，可以更高效地獲取土地，最終 使得各方的商業(yè)意圖均能得到滿足。 

（二）分地塊合作開發(fā)模式的交易結(jié)構(gòu)

分地塊合作開發(fā)模式，或稱為多業(yè)態(tài)合作開發(fā)模式，交易結(jié)構(gòu)如下圖所示∶B公司 公司 40% 60% 唯獨(dú)摧監(jiān) 。獨(dú)撒籃 項(xiàng)目公司 程學(xué)望3 世驢要長(zhǎng) 例如，A公司發(fā)起設(shè)立項(xiàng)目公司取得目標(biāo)地塊后，將項(xiàng)目公司40??權(quán)及住宅地塊 100??發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給合作方B公司。商業(yè)地塊由A公司負(fù)責(zé)獨(dú)立投入、操盤，獨(dú)立享有 收益、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);住宅地塊由B公司負(fù)責(zé)獨(dú)立投入、操盤，獨(dú)立享有收益、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 還有一種衍生模式為，A公司獨(dú)立操盤商業(yè)項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目由A公司和B公司合作開發(fā)， 按照權(quán)益比例投入并共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，即整個(gè)項(xiàng)目區(qū)分為合作范圍與非合作范圍， 此種情況在地價(jià)分?jǐn)?、融資安排都更加復(fù)雜。 分地塊合作模式的具體實(shí)操過(guò)程中，通過(guò)設(shè)立兩個(gè)項(xiàng)目部實(shí)行獨(dú)立核算，住宅項(xiàng)目部與 商業(yè)項(xiàng)目部均建立單獨(dú)的賬套進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，在項(xiàng)目公司處設(shè)立專門的銀行賬戶進(jìn)行資 金往來(lái)，故分地塊合作模式亦被稱作為分賬套合作模式。 

（三）分地塊合作開發(fā)與變相的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)分 共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)，其中，合作開發(fā)項(xiàng)目最核心的 判斷要點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)是否共擔(dān)。如果交易模式改為∶C公司為土地使用權(quán)一方，作為對(duì)外法 律關(guān)系承擔(dān)主體，但對(duì)內(nèi)成立以C公司名義的項(xiàng)目部，該項(xiàng)目部單獨(dú)建賬，獨(dú)立核算， 項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一切經(jīng)濟(jì)與法律責(zé)任由合作方D公司承擔(dān);C公司僅承擔(dān)提供土地并 辦理相關(guān)手續(xù)的義務(wù)，但享有分得此項(xiàng)目固定數(shù)額的包銷款的權(quán)利。根據(jù)《最高人民法 院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（2020修正）第 二十一條規(guī)定"合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只 收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。"此種交易安排違反了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的 基本原則，D公司通過(guò)《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》而實(shí)際取得目標(biāo)項(xiàng)目的開發(fā)受益，C公司享有 固定收益，聯(lián)合開發(fā)協(xié)議存在被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的風(fēng)險(xiǎn)。【1】

二、 分地塊開發(fā)合作協(xié)議的核心條款解析. 

合作開發(fā)協(xié)議系整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的核心文件，由于分地塊合作開發(fā)模式在實(shí)務(wù) 中難點(diǎn)甚多，除了合作協(xié)議中對(duì)銷售管理、印章共管、品牌使用等一般條款的約定外， 應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注的核心條款如下∶

（一）成本分?jǐn)?土地出讓金分?jǐn)倵l款是合作協(xié)議中最重要的條款之一，也是合作價(jià)款的計(jì)算基礎(chǔ)。一般 來(lái)說(shuō)，按建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)的方法僅適用于單一用途的住宅樓、辦公樓，而基于假設(shè)開 發(fā)法，按土地價(jià)值分?jǐn)偟貎r(jià)，更加適用于同一個(gè)土地開發(fā)項(xiàng)目中不同規(guī)劃條件的地塊價(jià) 值分?jǐn)?【2】

土地出讓合同中通常會(huì)約定混合地塊的商業(yè)部分總建筑面積的最大值比例，因此商業(yè)和住宅部分的計(jì)容建筑面積都可以提前測(cè)算，從而計(jì)算出土地出讓金的分 攤金額。 此外，對(duì)于土地出讓合同中約定的配建設(shè)施，包括公共開放空間、社區(qū)中心等，應(yīng)計(jì)入哪一方地塊的計(jì)容建筑面積及建設(shè)成本分?jǐn)偙壤紤?yīng)在合作協(xié)議中事先進(jìn)行約定。

例 如,重慶托斯卡納署業(yè)有限公司與李某某、重慶遠(yuǎn)卓置業(yè)有限公司合資、合作開發(fā)房地出正負(fù)零前，預(yù)售住宅房屋比例不得高于可售住宅總建筑面積的40，因商業(yè)項(xiàng)目開 發(fā)導(dǎo)致住宅項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度延誤影響預(yù)售時(shí)，極可能導(dǎo)致住宅操盤方錯(cuò)過(guò)最佳銷售時(shí)機(jī)， 造成資金難以回籠并且財(cái)務(wù)成本增加。 

盡管合作雙方對(duì)內(nèi)是分賬管理，但分立賬戶不能對(duì)抗查封、劃扣等強(qiáng)制執(zhí)行措施。合作 雙方對(duì)外是一個(gè)法人主體下的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司對(duì)其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所負(fù)債務(wù)應(yīng)承擔(dān) 清償責(zé)任，即使項(xiàng)目公司分設(shè)多個(gè)銀行賬戶，每個(gè)賬戶對(duì)應(yīng)不同地塊，也只是屬于項(xiàng)目 公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理行為，項(xiàng)目公司內(nèi)部對(duì)分設(shè)的銀行賬戶管理和使用，沒(méi)有對(duì)外公示和對(duì)抗債權(quán)人的效力，不能以此為由排除強(qiáng)制執(zhí)行。眉山領(lǐng)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與四川 瑞與祥投資有限公司合同糾紛一案中【4】，原告領(lǐng)地公司與被告瑞與祥投資公司約定分 地塊合作開發(fā)，雙方均在項(xiàng)目公司處分別設(shè)立了自己的賬戶。合作期間，因被告開發(fā)的 A、D地塊上的酒店項(xiàng)目產(chǎn)生的配套費(fèi)、新型墻體專項(xiàng)基金1889582元由原告的銀行賬 戶代為支付，以及因銷售酒店公寓產(chǎn)生的商品房預(yù)售合同糾紛導(dǎo)致原告的銀行賬戶被法 院扣劃2581265.62元，法院支持了原告依據(jù)合作協(xié)議加付該筆債務(wù)總金額的10%違約賠償金的訴訟請(qǐng)求，未支持原告主張的貸款利息損失。在違約方喪失清償能力的情況 下，守約方往往也不愿繼續(xù)對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行資金投入，最終導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的停工。 結(jié)語(yǔ) 多業(yè)態(tài)合作開發(fā)模式下，作為為房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目提供法律服 務(wù)的律師，將客戶的商業(yè)訴求轉(zhuǎn)化為交易安排，必須防范因協(xié)議 架構(gòu)制定時(shí)對(duì)交易結(jié)構(gòu)考慮不全面而產(chǎn)生理解分歧或履行糾紛的 風(fēng)險(xiǎn)。在房企接連"暴雷"的特殊時(shí)間段，如何將停工爛尾的合作 開發(fā)項(xiàng)目盤活，債權(quán)人與合作方實(shí)現(xiàn)自救，有待進(jìn)一步的探索與實(shí)踐。