近日，洛陽(yáng)軌道交通集團(tuán)以總價(jià)約3.9億元拿下伊濱區(qū)約69畝地塊。

就在眾人質(zhì)疑其像城投一樣玩“左手倒右手”托底游戲的聲音中，消息傳來(lái)，人家是貨真價(jià)實(shí)童叟無(wú)欺準(zhǔn)備做房地產(chǎn)生意了！

地鐵公司來(lái)房地產(chǎn)搞副業(yè)，這事兒究竟靠譜嗎？

10月19日上午，位于伊濱區(qū)吉慶路與孝文大道西北角的約69畝居住用地開(kāi)拍，被洛陽(yáng)軌道交通集團(tuán)有限責(zé)任公司以總價(jià)約3.9億元拿下，成交單價(jià)約570萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約2948元/㎡。

該地塊位于伊濱區(qū)核心地段，東面緊鄰區(qū)域內(nèi)南北主干道孝文大道，北面和南面與開(kāi)元大道和伊洛東路也相距不遠(yuǎn)，出行十分便利。

就在10月8日，財(cái)政部剛剛發(fā)文：“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口?！?/span>



這也就意味著，以城投為主的地方國(guó)企以后不準(zhǔn)再給樓市兜底了。

這一政策說(shuō)明，雖然當(dāng)前各地土地財(cái)政壓力比較大，但是以國(guó)企名義拿地來(lái)變相做大土地出讓收入的做法依然不可容忍。

過(guò)去一年多時(shí)間里，土地市場(chǎng)降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8月房企土地購(gòu)置面積同比下降49.7%。而根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至10月15日，全國(guó)拿地總金額TOP10房企中，除了深耕杭州的民企濱江集團(tuán)和國(guó)資控股的萬(wàn)科以外，清一色都是央企或國(guó)企。幾年前，碧桂園、融創(chuàng)、龍湖等民營(yíng)企業(yè)都是TOP10的常客。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1-9月，城投拿地金額占全國(guó)土地出讓金比重為11.77%。江西城投拿地占比最高，為26.59%，江蘇、湖南、四川、重慶4個(gè)省份城投拿地占比在15%-25%之間。

全國(guó)范圍內(nèi)，嘉峪關(guān)市、黃石市等5個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在50%以上；遂寧市、岳陽(yáng)市等18個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在30%-50%之間；鹽城市、常州市、宜昌市、紹興市、柳州市等30個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在20%-30%之間。

上述城投拿地占比較高的城市，大多是三四線城市。而沒(méi)有提及的洛陽(yáng)市城投拿地占比在多少呢？

據(jù)河洛樓市統(tǒng)計(jì)，2022年至今，洛陽(yáng)主城區(qū)已成交住宅用地8宗，其中城投拿地5宗，國(guó)展興居拿地1宗，軌道交通集團(tuán)拿地1宗，中浩德地產(chǎn)拿地1宗。

成交的8宗土地中，僅有1宗被私營(yíng)房企中浩德地產(chǎn)拿下，洛陽(yáng)國(guó)企拿地占比87.5%，城投拿地占比62.5%。

前天的洛陽(yáng)土拍結(jié)果出爐后，不少人大呼：好家伙，城投不拿地了，這次換軌道交通集團(tuán)上場(chǎng)了，這不還是妥妥的“左手倒右手”的把戲嗎？

其實(shí)，這可是天大的冤枉和誤會(huì)！人家洛陽(yáng)軌道交通集團(tuán)拿地真的是要搞開(kāi)發(fā)??！

是的，你沒(méi)看錯(cuò)——洛陽(yáng)地鐵公司要搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了。

昨天下午，“洛陽(yáng)軌道交通”官方微信公眾號(hào)發(fā)布消息：“此次拿地，標(biāo)志著軌道集團(tuán)在TOD開(kāi)發(fā)版塊邁出了實(shí)質(zhì)性的一步”。“該項(xiàng)目將打造成為集商業(yè)、辦公、住宅、交通為一體的城市綜合體。”

文章還稱：科學(xué)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)好康莊站TOD項(xiàng)目，是軌道集團(tuán)從地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)到資源開(kāi)發(fā)的重要轉(zhuǎn)折，也是實(shí)現(xiàn)由資源開(kāi)發(fā)反哺軌道運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)軌道交通可持續(xù)發(fā)展的重要契機(jī)，具有里程碑意義。

未來(lái)，依托軌道交通所打造的TOD生活模式，將以“磁場(chǎng)”效應(yīng)引領(lǐng)城市生活方式的蝶變，重塑片區(qū)發(fā)展格局。康莊站TOD項(xiàng)目土地的成功摘牌，標(biāo)志著洛陽(yáng)軌道交通已步入TOD時(shí)代。

通過(guò)這篇落款為洛陽(yáng)軌道交通“開(kāi)發(fā)公司”供稿的文章，我們不難看出三點(diǎn)重要信息：

一、洛陽(yáng)軌道交通集團(tuán)已經(jīng)組建了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門，后續(xù)開(kāi)發(fā)工作估計(jì)很快就會(huì)啟動(dòng)；

二、該項(xiàng)目為TOD模式，憑借資源優(yōu)勢(shì)，洛陽(yáng)軌道交通集團(tuán)將在TOD開(kāi)發(fā)板塊發(fā)力，或?qū)⒁话l(fā)而不可收；

三、洛陽(yáng)地鐵線路規(guī)劃至伊濱區(qū)已無(wú)任何懸念。路線可能是此前網(wǎng)傳的2號(hào)線南部延長(zhǎng)線如下方案：以八里堂站為起點(diǎn)，一直東延經(jīng)過(guò)關(guān)林東站-市委黨校站-西棘站-康莊站-都會(huì)心站-伊濱醫(yī)院站-玉泉街站-師范學(xué)院站（終點(diǎn)站）。

放眼全國(guó)，地鐵公司進(jìn)軍房地產(chǎn)并非新鮮事，洛陽(yáng)絕非個(gè)例。

克而瑞統(tǒng)計(jì)的今年1-8月新增貨值榜單上，廣州地鐵以698.2億元新增貨值位居第8，超過(guò)了龍湖集團(tuán)和中國(guó)金茂；深圳地鐵以173.1億元新增貨值位居第35。

事實(shí)上，近兩年的土拍中，時(shí)?？梢钥吹降罔F公司的身影。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括深圳地鐵、廣州地鐵、杭州地鐵、南京地鐵、武漢地鐵、青島地鐵、沈陽(yáng)地鐵、廈門軌道交通、蘇州軌交集團(tuán)、合肥軌道集團(tuán)、南寧軌道交通、昆明軌道交通等在內(nèi)，超10個(gè)城市的地鐵公司均有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。

地鐵公司正成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者。“帶巨資進(jìn)組”、大手筆拿地，其實(shí)地鐵公司們來(lái)房地產(chǎn)搞副業(yè)是有不少先天優(yōu)勢(shì)的。

10月20日，還有一宗土地成交并沒(méi)有引起大家太多的注意。

因?yàn)檫@個(gè)近22畝的地塊位于非主城區(qū)的偃師。其實(shí)這也是洛陽(yáng)土拍市場(chǎng)歷經(jīng)坎坷最終上岸的一個(gè)地塊。

這塊位于伊洛片區(qū)帝都大道南、商都南路西的YSTD-2022-05號(hào)住宅用地，首次掛出后在今年8月份流拍，本次二次招拍最終被洛陽(yáng)綠城之光置業(yè)有限公司以總價(jià)1752.8萬(wàn)元成功拿下，成交單價(jià)約80萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約480元/㎡。

歷史總是不斷重演。兩年多前的2020年5月6日，同樣的位置，同樣的開(kāi)發(fā)商，同樣的價(jià)格，也曾成交過(guò)一塊約36畝的地塊，成交總價(jià)為起拍價(jià)2908.8萬(wàn)元，成交單價(jià)80萬(wàn)元/畝。



順便說(shuō)聲，洛陽(yáng)綠城之光這家房企與大名鼎鼎的全國(guó)綠城并無(wú)關(guān)系，曾開(kāi)發(fā)偃師左岸家苑項(xiàng)目，口碑貌似還不錯(cuò)。

目前，洛陽(yáng)主城區(qū)土拍幾乎無(wú)私營(yíng)房企問(wèn)津，我認(rèn)為并不是開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢了，而是地價(jià)太貴了——誘惑的代價(jià)還不夠。

不信你把主城區(qū)單價(jià)動(dòng)輒每畝800萬(wàn)乃至上千萬(wàn)的地價(jià)降到80萬(wàn)/畝試試看？