許多人房子買了很多年，但是一直辦不下來產(chǎn)權證，在房價上漲時期，買房人還不敢催開發(fā)商辦產(chǎn)權證。什么原因造成商品房產(chǎn)權證遲遲辦不下來呢？多數(shù)情況是開發(fā)商有關稅費沒有繳清，或者開發(fā)商將商品房樓盤以在建工程項目的名義抵押向銀行借款，但是，開發(fā)商沒有按照約定歸還貸款，造成抵押的樓盤商品房無法辦理產(chǎn)權備案、登記都手續(xù)。

開發(fā)商拖延辦理房屋產(chǎn)權證還是比較好的情況，更糟糕的是一些開發(fā)商沒有還清銀行貸款，抵押的樓盤和商品房被銀行起訴查封，判決生效后進入執(zhí)行程序。銀行申請拍賣查封凍結(jié)的商品房，這個時候購房者面臨支付了購房款，房子被拍賣的風險。當然，進入執(zhí)行拍賣程序，如果買房人申請執(zhí)行異議，一般情況下是能夠排除強制執(zhí)行的。

有人說了，為啥要等著銀行起訴開發(fā)商追債，查封扣押抵押的商品房？買房人作為消費者能不能先起訴開發(fā)商，銀行要求解除抵押，辦理商品房登記備案產(chǎn)權手續(xù)呢？當然可以，如果買房人和開發(fā)商簽訂的購房合同，約定了買房合同登記備案時間，產(chǎn)權登記手續(xù)辦理時間。過了約定的時間，開發(fā)商沒有辦理相關的手續(xù)，屬于違約。消費者可以起訴要求開發(fā)商履行合同，辦理產(chǎn)權備案、登記手續(xù)。

沈陽男子王某某買了一套54平方米的房子，開發(fā)商遲遲不給辦理登記備案手續(xù)，經(jīng)過打聽購房的商品房所在的樓盤被開發(fā)商整體抵押給銀行貸款2.4億多元，開發(fā)商一直沒有還清銀行貸款，銀行起訴開發(fā)商追要貸款，把樓盤查封了。男子認為已經(jīng)按照約定支付了購房款，開發(fā)商沒有按照約定辦理備案、登記手續(xù)屬于違約行為，就起訴開發(fā)商和銀行，要求撤銷位于沈陽市和平區(qū)砂山街52-X號A1-9-1房屋的在建工程抵押手續(xù)，辦理所購房屋的商品房買賣合同備案手續(xù)，開發(fā)商承擔違約責任等。

2014年，王某某（買受人）與沈陽某置業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，其中約定，買受人購買的商品房位于沈陽市和平區(qū)52-X號第N幢9層1號，建筑面積54.68平方米；總金額468070元；出賣人應當在2014年8月30日前，交付驗收合格的商品房；出賣人應當在商品房交付使用后720日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。……。

合同簽訂后，王某某向房產(chǎn)公司交納了購房款468070元。2017年10月16日，房產(chǎn)公司將所購房屋交付王某某居住使用至今。涉案房屋有在建工程抵押登記：抵押權人盛京銀行股份有限公司沈陽市紅霞支行，主債權金額247650000元，沈陽市不動產(chǎn)證明第0035**7號，登記日期2022年3月10日，債務履行期限2019-4-11至2020-4-10；抵押權人盛京銀行股份有限公司沈陽市紅霞支行，沈陽市不動產(chǎn)證明第0034**2號，登記日期2022年3月9日，主債權金額281000000元，債務履行期限2020-6-19至2021-6-17。

法院認為，某置業(yè)公司系在涉案房屋已經(jīng)出賣的情況下，將包括訴爭房屋在內(nèi)的房屋作為抵押物抵押給盛京銀行作為借款合同的擔保，某置業(yè)公司存在明顯的惡意。盛京銀行在簽訂抵押合同之前并未到案涉房屋現(xiàn)場進行查看，僅到房產(chǎn)部門查詢登記情況，盛京銀行在未了解案涉房屋抵押時狀態(tài)的情況下同意某置業(yè)公司以訴爭房屋在內(nèi)的房屋作為借款合同的抵押物，在此銀行不存在善意，其沒有履行作為抵押權利人應盡的審慎審查的義務。

法院判決：盛京銀行股份有限公司沈陽市紅霞支行辦理撤銷位于沈陽市和平區(qū)某街52-X號N1-9-1房屋的在建工程抵押登記手續(xù)；沈陽某置業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在撤銷抵押登記手續(xù)后十五日內(nèi)辦理位于沈陽市和平區(qū)某街52-X號N1-9-1房屋的商品房買賣合同備案手續(xù)，支付逾期辦證違約金468.07元。

盛京銀行紅霞支行不服一審判決稱，某置業(yè)在有貸款尚沒有償還，在主債權未消滅的情況下，判決撤銷案涉房屋的抵押登記手續(xù)明顯不當；銀行在辦理抵押登記時履行了查檔手續(xù)，而且涉案樓盤的抵押登記一直存在并持續(xù)。

二審法院認為，王某某已按照約定向某置業(yè)足額支付購房款，某置業(yè)為此向其開具了購房款發(fā)票。某置業(yè)在2017年10月16日向王某某交付涉案房屋，王某某入住涉案房屋至今。王某某是案涉房屋的真實買受人和實際權利人。在王某某足額支付購房款并在事實上占有使用案涉房屋后，某置業(yè)就案涉房屋再行抵押的行為，應屬于無權處分。盛京銀行紅霞支行不具備善意取得抵押權的條件。2022年9月13日，沈陽市中級法院終審判決，盛京銀行紅霞支行的上訴請求不成立，駁回上訴。

銀行似乎挺委屈的，開發(fā)商沒有還清貸款，抵押物被查封拍賣是很正常的事情，但是，一旦遇到買房人購房情況下，抵押給銀行的商品房面臨難以拍賣執(zhí)行的尷尬局面。這個樓盤開發(fā)商抵押登記了兩次，一次貸款2.4億元，另一次貸款2.8億元。最近的抵押登記時間2022年3月9日-10日，實際上，這是續(xù)抵押登記手續(xù)，抵押貸款登記一般是到期后，借款人沒有償還貸款，銀行需要辦理繼續(xù)抵押登記。

開發(fā)商明知道樓盤商品房被銷售出去，仍然以在建項目名義向銀行抵押借款，屬于惡意欺騙消費者。銀行在審查開發(fā)商抵押物的時候，沒有詳細審查樓盤商品房銷售出去的真實情況，也是惡意。銀行辯解說當時項目建設過程中，大部分商品房還沒有銷售出去。但是，抵押登記到期，繼續(xù)抵押的時候，銀行并沒有審查樓盤商品房銷售情況，這個時候就不能說盡到了審查責任，法院認定銀行善意取得抵押權有道理。

在商品房市場火爆時期，銀行對一些開發(fā)商償還貸款能力過于樂觀，放松了對開發(fā)商抵押樓盤借款的審查，或者說輕信開發(fā)商將商品房全部售出后能夠按時償還借款。但是，開發(fā)商的貪婪或者本身自有資金不足，負債太多，商品房售出后也無法按時償還銀行貸款，一方面對銀行違約；另一方面，開發(fā)商將樓盤抵押，無法給買房人辦理產(chǎn)權手續(xù)，對買房人也違約。類似的情況還很多，銀行和開發(fā)商應當明確，只要是出售給消費者的商品房，抵押登記時無法兌現(xiàn)的，應當自覺地解除已售商品房抵押登記為買房人辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。