文丨戴滋儀「維維說房」主筆

在濱江區(qū)一口氣「商改住」6宗地塊之后，又有其它板塊跟進了——

這次是在下沙和丁橋，一共涉及8宗地塊，既有宅地重新調(diào)整參數(shù)，也有商地「變身」為宅地。

簡而言之，這些板塊都有更多新的住宅樓盤可以期待了。

這8宗地塊分布在哪？

下沙有3宗，金沙湖、元成和沿江濕地單元各占一宗，都是由商地調(diào)整成了純宅地。

其中金沙湖地塊還是難得的「一線湖景」宅地，就在湖景居的西側，學校、邵逸夫醫(yī)院都在旁邊，距離地鐵1號線下沙西站大概六七百米。

?金沙湖地塊位置示意圖

在原本的規(guī)劃中，金沙湖最后的「一線湖景」宅地，就是綠城·春風金沙和融創(chuàng)·望金沙了，此后剩下待開發(fā)的沿湖地塊中，就沒有宅地屬性的了。

沒想到在它們售罄一年多之后，金沙湖邊又「擠」出了一宗宅地，擁有「一線湖景」的機會又閃現(xiàn)了出來。

現(xiàn)在金沙湖核心區(qū)的最新限價，已經(jīng)小幅拉升到了38300元/㎡，那么等到這宗有湖景加持的宅地出讓時，又會是怎樣？

?下沙元成地塊位置示意圖

元成單元地塊位于下沙文匯學校南側，換個坐標來定位可能會更清晰——

它就在德勝快速路北側，醫(yī)藥港小鎮(zhèn)附近，斜對角是新樓盤廣宇·錦上云瀾，再往西一點是綠城今年4月拿下的宅地，前幾天剛出了規(guī)劃公示。

這一帶很多人還不太熟悉，但自從廣宇、綠城先后在這里拿地，下沙元成也漸漸走進了大眾視野。

?下沙沿江濕地地塊位置示意圖

還有一宗地塊位于沿江濕地單元，具體來說是在東部灣總部基地的西北部。

現(xiàn)在看來，它的周圍還是大量的空地和工廠，但「騰籠換鳥」之后，這里將會變成一個大型居住區(qū)。

除了下沙，丁橋也有5宗地塊調(diào)整了控規(guī)，位置都集中在桃花湖公園附近。

?丁橋地塊位置示意圖

桃花湖公園西側挨在一起的4宗地塊，原本是住宅、商業(yè)對半分，現(xiàn)在調(diào)整成了3宗純宅地+1宗商地；東側原本是一宗商住地，現(xiàn)在單獨拆分成了商地和宅地兩部分。

?丁橋地塊控規(guī)調(diào)整公示

丁橋這幾宗地塊的性質(zhì)調(diào)整之后，不僅住宅部分的占比提高了，地塊的容積率也發(fā)生了明顯變化。

比如其中一宗宅地，容積率從2.2降到了1.8，限高從50米降到了27米；一宗商地則是直接規(guī)劃為了低密宅地，容積率1.1，限高15米。

按照這樣的容積率和限高，完全有條件做成排屋疊墅之類的低密產(chǎn)品。

所以，丁橋這幾宗地塊的調(diào)整，不僅增加了更多宅地供應，更重要的是增加了低密宅地的供應。

為什么下沙和丁橋，都不約而同地選擇把商地變成宅地？

在上一次濱江區(qū)這么操作的時候，我們就已經(jīng)講過這個問題——直接原因是供需矛盾，深層原因是商地過剩。

供需矛盾很好理解，寸土寸金的濱江區(qū)，新房供應量太少，需求量卻相當龐大，丁橋、下沙也一樣。

下沙開發(fā)建設起步早，不少區(qū)域已經(jīng)接近飽和，能夠拿出來當做宅地供應的新地塊，屈指可數(shù)。

要不然金沙湖也不用經(jīng)歷那多年的新房斷檔，要等到春風金沙、望金沙這一批樓盤出現(xiàn)，才終于解了板塊內(nèi)置換改善的渴，甚至才第一次迎來「精裝修時代」。

丁橋呢，3號線的爆滿、天街的高人氣，都在印證著這個區(qū)域龐大的居住人口密度。

這些人口密度大、新房供應相對少的區(qū)域，當然得想方設法增加宅地。

而在開發(fā)接近飽和的情況下，合理的「商改住」顯然是最直接有效的辦法——畢竟，中國的絕大多數(shù)城市，都是商服用地過剩的狀態(tài)，杭州也不例外。

什么叫「商服用地過剩」？就是寫字樓、工廠過剩，供應量遠遠超過了實際的需求量。這是中國此前長期「重工商抑住宅」導致的結果，因為在理想的狀態(tài)下，寫字樓造出來之后，假如都能成功實現(xiàn)招商引資，這些招引進來的企業(yè)，就能為GDP和稅收作出巨大的貢獻。

當然，理想是豐滿的，但現(xiàn)實總是骨感的，事實上需要這些寫字樓的企業(yè)遠遠沒有那么多。

在這么多年的過剩積壓之后，現(xiàn)在是時候改善這個現(xiàn)狀了。

從表面上看，幾乎每個城市每年都會有大量宅地供應，但事實上，中國的宅地占比遠遠比不上一些發(fā)達國家，比如東京的住宅用地占比超過了70%，而北上廣深的住宅用地占比連30%都不到。

與此同時，像杭州這樣的城市，每年的人口流入規(guī)模，又遠大于住宅供應量，自然也就產(chǎn)生了供需之間的不平衡。

不過現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的區(qū)域，意識到了這個問題，并及時調(diào)整了土地性質(zhì)。

對于購房者來說，這意味著有更多新房可以買了；對于城市來說，適當「商改住」才可以更大程度地提高土地利用率。

今日主筆︱戴滋儀 總編輯︱裘維維 出品︱細嗅文化

常年法律顧問︱浙江豐國律師事務所 陳松濤