2022中國(guó)城市開發(fā)投資吸引力排行榜重磅發(fā)布！

　　原創(chuàng)  中指研究院

　　自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”以來(lái)，住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)與金融、市場(chǎng)與保障、增量與存量的關(guān)系也在發(fā)生改變。

　　經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境與過(guò)去相比發(fā)生了明顯變化，新房市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上突破的動(dòng)能減弱：

　　第一，居民基本住房需求得到滿足。我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已從不足20平米提升至40平米1以上，居民基本住房需求已得到滿足。

　　第二，人口規(guī)模紅利接近尾聲，城鎮(zhèn)化放緩。2021年全年出生人口1062萬(wàn)人，出生率僅為7.52‰，出生人口和出生率均為1949年以來(lái)新低。

　　第三，居民杠桿率已較高，未來(lái)進(jìn)一步加杠桿空間有限。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2021年我國(guó)住戶部門杠桿率為72.2%（2008年僅為18.2%），已接近發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均水平。

　　中長(zhǎng)期來(lái)看，盡管新房市場(chǎng)總量見(jiàn)頂，但城市與區(qū)域之間差異明顯，全國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口仍超千萬(wàn)，人口持續(xù)流入的高能級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力突出，同時(shí)，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求尚未得到滿足?？傮w而言，剛需和改善性住房需求仍有空間，但城市與區(qū)域之間分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

　　面對(duì)行業(yè)新的發(fā)展階段，2022年我們?cè)凇叭丝?產(chǎn)業(yè)+交通”的分析框架基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并從住房需求的影響因素及城市群發(fā)展等多角度解讀城市發(fā)展?jié)摿?，為企業(yè)布局提供決策參考。

　　2022房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP50城市

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院測(cè)算

　　研究結(jié)果顯示，2022年，北京、上海、深圳和廣州四個(gè)一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名保持領(lǐng)先，杭州、成都、武漢等城市緊隨其后。具體來(lái)看：

　　北京投資潛力超過(guò)上海位列全國(guó)首位，深圳、廣州投資吸引力排名保持不變，一線城市繼續(xù)穩(wěn)居前四位置。

　　成都、武漢、南京、蘇州、重慶位列6-10位，其中成都憑借成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃落地、人口持續(xù)大規(guī)模增加等有利因素，投資潛力僅次于杭州；武漢因疫情過(guò)后經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇、人口持續(xù)回流，投資潛力有所提升；蘇州裝備制造、電子信息和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，城市依托完備的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和較強(qiáng)的人口吸引力，投資潛力保持不變。

　　西安、長(zhǎng)沙、寧波、佛山、合肥、鄭州、青島、天津、東莞和濟(jì)南位居第11-20位，其中寧波經(jīng)濟(jì)總量突出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)，人口吸引力較大，投資吸引力排名提升至13位；天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處在轉(zhuǎn)型階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速較低，人口出現(xiàn)外流，投資吸引力降至18位。

　　- 評(píng)價(jià)體系 -

　　市場(chǎng)容量與增值潛能兩大維度評(píng)價(jià)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力

　　2022年，我們繼續(xù)通過(guò)量、價(jià)兩大維度來(lái)研判城市的價(jià)值及發(fā)展?jié)摿?，并結(jié)合城市及房地產(chǎn)市場(chǎng)在新階段呈現(xiàn)出的新特征，對(duì)方法體系進(jìn)行完善和迭代優(yōu)化，以期更精準(zhǔn)的挖掘城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力。在本期研究中，為更加全面地反映城市人口基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新實(shí)力，我們?cè)黾印叭丝诔錾省焙汀敖鹑跈C(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額”、“500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量”等指標(biāo)，構(gòu)建形成了包括2大維度、12個(gè)方面，近50項(xiàng)具體指標(biāo)的“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評(píng)價(jià)模型”，基于此模型，對(duì)全國(guó)31個(gè)?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)，不含港澳臺(tái)地區(qū)）的297個(gè)地級(jí)以上城市進(jìn)行投資吸引力評(píng)價(jià)。

　　- 住房需求影響因素 -

　　人口 | 產(chǎn)業(yè) | 交通

　　判斷城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力的關(guān)鍵要素在于需求，而人口趨勢(shì)是決定住房需求規(guī)模及增長(zhǎng)空間的最核心指標(biāo)，一個(gè)城市人口的持續(xù)增長(zhǎng)，一方面依賴于城市能否吸引和留住更多外來(lái)人口，另一方面也依賴于本地出生人口的增長(zhǎng)潛力。

　　產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通等因素通過(guò)影響人口流向，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量產(chǎn)生影響。在人口流動(dòng)更加自由的情況下，城市的產(chǎn)業(yè)能級(jí)、交通便捷性都決定了城市對(duì)外來(lái)人口的吸附能力。

　　此外，近兩年國(guó)內(nèi)新冠肺炎疫情反復(fù)給各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)重重挑戰(zhàn)，也深刻影響著人們對(duì)工作、居住地的選擇。未來(lái)，疫情或?qū)⒓铀俨糠之a(chǎn)業(yè)布局重構(gòu)，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域間人口流向發(fā)生變化，影響城市發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　人口

　　人口規(guī)模及人口吸引力是判斷城市競(jìng)爭(zhēng)力和住房需求空間的核心指標(biāo)，人口聚集為城市帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)及效率提升的同時(shí)，也帶來(lái)更多的居住需求。在全國(guó)人口總量見(jiàn)頂、人口規(guī)模紅利接近尾聲的背景下，不同區(qū)域、不同城市之間人口流動(dòng)分化將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、就業(yè)機(jī)會(huì)多、收入水平高的城市，人口將保持流入，但人口增速較前幾年將普遍放緩，而更多低能級(jí)城市和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)未來(lái)或?qū)⒚媾R人口持續(xù)流出，住房需求也將逐步萎縮。

　　▋?nèi)丝诶^續(xù)向長(zhǎng)、珠三角以及中西部省會(huì)城市聚集，但增速普遍放緩

　　與2011-2020年相比，我國(guó)人口向東南沿海發(fā)達(dá)城市群及中西部核心城市聚集的趨勢(shì)沒(méi)有發(fā)生改變，但除個(gè)別城市外，2021年人口增量普遍低于過(guò)去十年的年均增量。

　　長(zhǎng)三角城市群核心城市杭州、寧波、南京、蘇州、合肥及區(qū)域內(nèi)部分強(qiáng)三線城市人口吸引力較強(qiáng)。杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，生物醫(yī)藥、新材料等先進(jìn)制造業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，加上城市近年來(lái)積極引才，2021年常住人口突破1200萬(wàn)，較2020年增加23.9萬(wàn)人，是長(zhǎng)三角人口增量最多的城市。

　　珠三角城市群內(nèi)部城市之間經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高，文化互通互聯(lián)，各城市產(chǎn)業(yè)分工高效互補(bǔ)，城市間協(xié)同發(fā)展趨勢(shì)增強(qiáng)，2021年珠三角九市常住人口共增加37.1萬(wàn)人，其中佛山增加9.4萬(wàn)人，人口增加最多；廣州常住人口增加約7萬(wàn)人，位居第二。

　　粵閩浙沿海城市群核心城市經(jīng)濟(jì)總量較大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，福州、廈門、泉州等城市人均GDP超12萬(wàn)元，顯著高于全國(guó)平均水平。其中，福州千億產(chǎn)業(yè)集群不斷壯大，2021年常住人口增加10萬(wàn)人；廈門高端制造業(yè)發(fā)達(dá)，現(xiàn)代物流、文旅會(huì)展、金融服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也發(fā)展較快，2021年常住人口亦增加10萬(wàn)。 

　　長(zhǎng)江中游城市群是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，也是實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域。2021年，隨著疫情得到有效控制，武漢經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)，人口回流，常住人口較2020年增長(zhǎng)120.1萬(wàn)，居全國(guó)首位；南昌人口增量超18萬(wàn)，位列長(zhǎng)江中游城市群第二。

　　近年來(lái)，中西部地區(qū)步入快速發(fā)展通道，中西部核心城市在區(qū)域發(fā)展中發(fā)揮著重要帶動(dòng)作用，城市戰(zhàn)略地位提升，經(jīng)濟(jì)規(guī)模突出，人口吸引力較強(qiáng)。2021年，成都、西安常住人口增量超20萬(wàn)，鄭州、貴陽(yáng)等城市增量超10萬(wàn)。

　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

　　經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在調(diào)整中不斷優(yōu)化。“十四五”時(shí)期，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革推動(dòng)全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈加快重構(gòu)，以大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、區(qū)塊鏈等為代表的數(shù)字科技已成為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心力量。

　　同時(shí)，全球疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的沖擊持續(xù)顯現(xiàn)，全球范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐加快，我國(guó)部分勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)或?qū)⒗^續(xù)向東南亞國(guó)家轉(zhuǎn)移，倒逼我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在新的發(fā)展階段，東部發(fā)達(dá)城市將持續(xù)推動(dòng)高技術(shù)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快培育經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)能；中西部核心城市在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、創(chuàng)新資源、市場(chǎng)潛力等方面優(yōu)勢(shì)突出，或?qū)⒓涌斐薪硬糠旨夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，全國(guó)區(qū)域間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或?qū)⒓铀佟?/p>

　　▋GDP萬(wàn)億城市達(dá)24個(gè)，東莞首次躋身GDP萬(wàn)億城市行列

　　圖：2021年各城市GDP及增速

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局，CREIS中指數(shù)據(jù)

　　GDP萬(wàn)億城市領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)突出，東莞首次邁上“萬(wàn)億GDP臺(tái)階”。2021年，我國(guó)共有105個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量在3000億元以上，較2020年增加14個(gè)；其中，24個(gè)城市GDP超萬(wàn)億，較2020年增加1個(gè)，經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的比重為38.4%。具體來(lái)看，上海、北京兩地經(jīng)濟(jì)總量邁上“4萬(wàn)億臺(tái)階”，深圳經(jīng)濟(jì)總量突破3萬(wàn)億，廣州、重慶、蘇州GDP亦在2萬(wàn)億以上；武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)全面恢復(fù)態(tài)勢(shì)，GDP排全國(guó)第9位；東莞首次邁上“萬(wàn)億GDP臺(tái)階”，成為廣東第4個(gè)、全國(guó)第24個(gè)萬(wàn)億GDP城市。

　　從增速來(lái)看，2021年全國(guó)多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭明顯。2021年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，36個(gè)城市GDP實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。具體來(lái)看，湖北疫情后經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇，宜昌、襄陽(yáng)、黃岡、孝感等多個(gè)城市GDP增速居全國(guó)前列，其中，宜昌GDP同比增長(zhǎng)16.8%，居全國(guó)各城市首位。2022年以來(lái)各城市GDP增速表現(xiàn)有所分化，武漢、福州、長(zhǎng)沙等城市2022年一季度經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開局，而天津、上海、深圳等城市受疫情等因素影響增速放緩較為明顯。

　　▋長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀上市公司及500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量明顯多于其他地區(qū)，企業(yè)實(shí)力更強(qiáng)

　　在產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展過(guò)程中，龍頭企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)效應(yīng)越發(fā)凸顯。龍頭企業(yè)不僅為當(dāng)?shù)貛?lái)更多就業(yè)機(jī)會(huì)和稅收貢獻(xiàn)，同時(shí)能夠吸引上下游企業(yè)聚集，形成集群效應(yīng)。此外，龍頭企業(yè)通常研發(fā)投入高，技術(shù)創(chuàng)新實(shí)力強(qiáng)，能夠帶動(dòng)區(qū)域加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成良性循環(huán)。我們通過(guò)梳理上市公司及500強(qiáng)企業(yè)分布來(lái)分析各地龍頭企業(yè)現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　“北上深”企業(yè)實(shí)力明顯領(lǐng)先于其他城市。截至2021年末，北京、上海、深圳A股上市公司數(shù)量均超過(guò)300家，其中科創(chuàng)板/創(chuàng)業(yè)板上市公司數(shù)量均超過(guò)100家，中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量均超過(guò)30家，幾項(xiàng)指標(biāo)均明顯高于其他城市。

　　長(zhǎng)三角企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?。多?shù)科創(chuàng)板/創(chuàng)業(yè)板上市公司主要屬于新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、高端設(shè)備等戰(zhàn)略新興行業(yè)，與國(guó)家主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向高度契合，公司未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，對(duì)城市未來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有一定的引領(lǐng)帶動(dòng)作用。截至2021年末，科創(chuàng)板/創(chuàng)業(yè)板上市公司數(shù)量排名前10的城市中，長(zhǎng)三角城市占一半，分別是上海、蘇州、杭州、無(wú)錫、南京。長(zhǎng)三角地區(qū)科創(chuàng)企業(yè)數(shù)量龐大，未來(lái)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展和升級(jí)的潛力較大。

　　交通

　　交通運(yùn)輸條件是影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)格局和人口遷移的重要因素之一，是銜接生產(chǎn)與消費(fèi)的橋梁。近年來(lái)，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，人們長(zhǎng)距離出行和商品長(zhǎng)途運(yùn)輸更加便捷，交通物流通暢也進(jìn)一步推動(dòng)城市之間產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作。近兩年，因疫情沖擊，出行（航空、高鐵）需求急劇下滑，預(yù)計(jì)疫情影響消除后需求將明顯反彈。

　　《“十四五”規(guī)劃綱要》中明確提出“要加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局?！薄都涌旖ㄔO(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見(jiàn)》中也提到要“促進(jìn)商品要素資源在更大范圍內(nèi)暢通流動(dòng)?！鄙a(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)的暢通、勞動(dòng)力等各項(xiàng)資源要素的流通都離不開現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)的支撐，交通物流發(fā)展對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響不言而喻，交通樞紐城市的優(yōu)勢(shì)也將在未來(lái)構(gòu)建國(guó)內(nèi)大循環(huán)過(guò)程中得到發(fā)揮。

　　表：重點(diǎn)建設(shè)的國(guó)家綜合交通樞紐城市

　　資料來(lái)源：《現(xiàn)代綜合交通樞紐體系“十四五”發(fā)展規(guī)劃》，中指研究院綜合整理

　　北上廣深及天津、杭州、南京、成都、重慶等20個(gè)城市定位為國(guó)際性綜合交通樞紐城市，未來(lái)集聚輻射能力有望進(jìn)一步提升?！丁笆奈濉爆F(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃》提出提升北京、天津、上海、廣州、深圳、成都、重慶等樞紐城市的全球輻射能級(jí)，增強(qiáng)南京、杭州、沈陽(yáng)、大連、哈爾濱、青島、廈門、鄭州、武漢、?？?、昆明、西安、烏魯木齊、寧波等樞紐城市的國(guó)際門戶作用，提升石家莊、太原、合肥、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、南寧、蘭州等樞紐城市全國(guó)集聚輻射功能。

　　高鐵、民航、軌道交通網(wǎng)建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，帶動(dòng)勞動(dòng)力等資源要素流動(dòng)更加順暢。2021年，我國(guó)新開通運(yùn)營(yíng)10條高鐵線路，2022年，“八縱八橫”線路中鄭濟(jì)高鐵、中蘭高鐵和昌景黃高鐵安徽段預(yù)計(jì)開通運(yùn)營(yíng)。此外，近兩年疫情對(duì)航空運(yùn)輸業(yè)沖擊明顯，中長(zhǎng)期來(lái)看，“十四五”期間，重點(diǎn)地區(qū)仍將繼續(xù)加大民航基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，民航運(yùn)輸中長(zhǎng)期發(fā)展向好，將繼續(xù)為城市賦能。未來(lái)我國(guó)繼續(xù)加大力度構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系，高鐵、高速、民航齊頭并進(jìn)，全力建設(shè)立體交通網(wǎng)絡(luò)，在此過(guò)程中，核心城市群、都市圈對(duì)資源、人口等要素的吸引力有望得到進(jìn)一步提升。

　　另外，現(xiàn)代物流業(yè)作為中國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，對(duì)提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需、增進(jìn)社會(huì)福利等都具有全局性的影響。2022年，在國(guó)內(nèi)多地疫情反復(fù)及國(guó)際地緣政治沖突影響下，物流運(yùn)行有所趨緩，物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力明顯加大。伴隨著新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，我國(guó)物流體系建設(shè)或面臨新的布局調(diào)整，物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要性凸顯，人口密集地區(qū)的物流資源或進(jìn)一步集聚，同時(shí)在“雙循環(huán)”格局下，物流資源集聚將逐步形成樞紐戰(zhàn)略支點(diǎn)，物流樞紐城市或迎來(lái)更大發(fā)展空間。

　　- 城市群發(fā)展趨勢(shì) -

　　聚焦核心城市群及都市圈把握城市結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

　　2021年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到64.7%，城市群作為新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，在新的發(fā)展階段下將會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。《“十四五”規(guī)劃綱要》提出要“以城市群、都市圈為依托促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、特色化發(fā)展”。城市群和都市圈已經(jīng)逐漸成為支撐和帶動(dòng)我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要載體。

　　目前，京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展有序推進(jìn)，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)開局起步，長(zhǎng)江中游、北部灣、關(guān)中平原、蘭州-西寧等城市群建立省際協(xié)調(diào)機(jī)制，總體已經(jīng)形成了以城市群為主體的城鎮(zhèn)化空間格局。2021年，五大城市群GDP占全國(guó)比重為54%，常住人口占比為42%，區(qū)域集群優(yōu)勢(shì)顯著。

　　圖：19個(gè)城市群地位及發(fā)展階段

　　資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

　　值得注意的是，近兩年新冠肺炎疫情時(shí)有反復(fù)，各城市在疫情嚴(yán)峻階段普遍對(duì)人員流動(dòng)、交通運(yùn)輸?shù)炔扇」芸卮胧钩鞘虚g的經(jīng)濟(jì)和人口往來(lái)受到限制，尤其是在超大城市周邊，跨城通勤人口較多，限制性措施對(duì)在環(huán)都市圈的居民通勤帶來(lái)較大影響。雖然疫情管控是階段性的，但對(duì)需求預(yù)期可能帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，大城市周邊單純提供居住功能的“睡城”開發(fā)投資潛力或?qū)⑾陆怠?/p>

　　長(zhǎng)三角城市群：區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)取得新進(jìn)展，科技產(chǎn)業(yè)融合程度持續(xù)深化，短期疫情沖擊不改長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Γ?022年城市群內(nèi)有14個(gè)城市位居全國(guó)投資吸引力前50。

　　2021年是“長(zhǎng)三角一體化發(fā)展”上升為國(guó)家戰(zhàn)略的第三年，“一體化”和“高質(zhì)量”成為區(qū)域發(fā)展底色，上海龍頭帶動(dòng)作用凸顯，蘇浙皖各揚(yáng)所長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)。

　　2022年4、5月，以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)受疫情影響超預(yù)期，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和居民生活出行都受到波及，短期經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，隨著疫情得到控制，預(yù)計(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)將逐步企穩(wěn)。過(guò)去高度專業(yè)化分工、供應(yīng)鏈聚集為產(chǎn)業(yè)帶來(lái)高效率的同時(shí)，也在疫情封控階段暴露出一定的脆弱性，部分高端產(chǎn)業(yè)可能為抵御風(fēng)險(xiǎn)而尋找替代產(chǎn)能區(qū)域。但從長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)三角仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域之一，發(fā)展?jié)摿ν怀?，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力也為房地產(chǎn)市場(chǎng)率先恢復(fù)奠定了基礎(chǔ)。

　　珠三角城市群：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，“十四五規(guī)劃”帶動(dòng)下，珠三角城市群加強(qiáng)城市間產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)及經(jīng)濟(jì)聯(lián)系度，區(qū)域一體化水平高，9城中7城位居投資吸引力前50。

　　《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布三年來(lái)，大灣區(qū)的建設(shè)不斷取得新突破、新進(jìn)展，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為內(nèi)涵的“硬聯(lián)通”和以規(guī)則機(jī)制對(duì)接為內(nèi)涵的“軟聯(lián)通”正在不斷加快、加深，促進(jìn)了大灣區(qū)的互聯(lián)互通，珠三角城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，各城市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)勁。從房地產(chǎn)角度來(lái)看，珠三角九市在核心城市帶動(dòng)下，近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，而市場(chǎng)升溫后房地產(chǎn)政策的強(qiáng)力跟進(jìn)，導(dǎo)致本輪周期中區(qū)域內(nèi)各城市市場(chǎng)調(diào)整較早，但隨著政策逐步改善，預(yù)計(jì)核心城市市場(chǎng)將企穩(wěn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間仍在。

　　京津冀城市群：區(qū)域人口導(dǎo)入能力弱化，疫情等多重因素影響下，環(huán)京城市潛力階段性下降。

　　近些年京津冀三地協(xié)作加速推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)銜接、項(xiàng)目合作更加多元，區(qū)域協(xié)同發(fā)展進(jìn)入新階段。但各城市對(duì)產(chǎn)業(yè)、人口的導(dǎo)入能力差異明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力分化，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資優(yōu)勢(shì)突出。京津冀房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷前幾年的深度調(diào)整后，近兩年緩慢恢復(fù)，去年下半年市場(chǎng)行情隨全國(guó)大勢(shì)下行，當(dāng)前在疫情嚴(yán)格防控下，環(huán)京跨城通勤多有不便，未來(lái)大城市周邊單純提供居住功能的城市潛力或?qū)⑾陆?。短期?lái)看，各地市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)或更加明顯。

　　成渝城市群和長(zhǎng)江中游城市群中排名位居全國(guó)投資吸引力排名前50的城市均為核心城市。

　　2021年10月，《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要》印發(fā)，成渝城市群戰(zhàn)略地位不斷升級(jí)，區(qū)域或迎來(lái)快速發(fā)展期，尤其是成都、重慶兩大國(guó)家中心城市的發(fā)展能級(jí)顯著提升，在未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接等方面均具備優(yōu)勢(shì)，人口虹吸效應(yīng)有望得到進(jìn)一步提升，住房需求或?qū)⒌玫嚼^續(xù)拓展，短期來(lái)看，在地方政策繼續(xù)優(yōu)化的背景下，成渝兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)。

　　長(zhǎng)江中游城市群地跨湖北、湖南、江西三省，承東啟西、連接南北，是推動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、促進(jìn)中部地區(qū)崛起、鞏固“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局的重點(diǎn)區(qū)域。2022年2月，《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展“十四五”實(shí)施方案》出臺(tái)，區(qū)域發(fā)展進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，未來(lái)城市群內(nèi)部核心城市憑借經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)和交通等優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力仍較大，特別是武漢和長(zhǎng)沙，住房需求相對(duì)較為旺盛，市場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新房市場(chǎng)空間仍較大，但全國(guó)普遍性機(jī)會(huì)已結(jié)束。新時(shí)期，企業(yè)更需科學(xué)決策，甄別潛力區(qū)域與城市，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，順應(yīng)城市群大勢(shì)布局、抓住城市小周期機(jī)會(huì)，修煉內(nèi)功，提升產(chǎn)品力與服務(wù)力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷新舊模式的轉(zhuǎn)變是必然的，這是行業(yè)發(fā)展階段所決定的，因此，企業(yè)在做好開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)也需要沿著住房服務(wù)鏈條進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，探索新的發(fā)展模式，尤其是未來(lái)存量市場(chǎng)空間巨大，向服務(wù)商轉(zhuǎn)型或是房企發(fā)展的重要趨勢(shì)。其中，開發(fā)代建業(yè)務(wù)、物業(yè)和商業(yè)管理服務(wù)、租賃住房等有望成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要賽道。

　　數(shù)據(jù)說(shuō)明：1、住建部數(shù)據(jù)顯示，2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米。

　　2、本報(bào)告研究范圍指所有“地級(jí)及以上城市”，不包括自治州、盟等地級(jí)行政區(qū)。

　　3、粵閩浙沿海城市群因具體包含城市未公布，本次報(bào)告沿用海峽西岸城市群覆蓋范圍統(tǒng)計(jì)；長(zhǎng)江中游城市群和成渝城市群均出現(xiàn)規(guī)劃中只含某城市部分縣、區(qū)的情況，為方便計(jì)算，本次研究中城市群面積、GDP和人口等指標(biāo)均按地級(jí)市全市計(jì)算；為避免重復(fù)計(jì)算，中原城市群未統(tǒng)計(jì)與京津冀、山東半島城市群重疊的城市。