案件：無證房被強(qiáng)制拆除

1998年，李先生與村委會(huì)簽訂合同書，購買一處沒有相關(guān)建設(shè)手續(xù)的門面房。幾年前，當(dāng)?shù)亻_始征收，李先生的門面房正處于拆遷范圍內(nèi)。

由于補(bǔ)償款遲遲談不攏，征收項(xiàng)目部門向李先生送達(dá)拆遷通知：前期你戶所處集體土地已被征用，你戶所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員已在XX家園進(jìn)行了房屋安置，并已遷入新居。目前村內(nèi)絕大多數(shù)村民的房屋已拆遷完畢，但你戶至今房屋未拆除，現(xiàn)已影響到龍洞片區(qū)工程建設(shè)。請(qǐng)你戶X日前將有用物品拆(搬)走，其后在場(chǎng)地整理時(shí)，將您的遺棄物作廢棄物處理。

隨后，李先生的房屋被強(qiáng)制拆除。

案件焦點(diǎn)

前述案件是不少面臨拆遷的農(nóng)戶遇到的典型情況，無證房拆遷該如何補(bǔ)償，賠償標(biāo)準(zhǔn)如何計(jì)算，是主要焦點(diǎn)。

焦點(diǎn)一：無證房是否都是違建

部分房屋由于歷史或者其他的原因沒有辦理相應(yīng)的建房手續(xù)，此后若這些房屋因某一項(xiàng)目涉及征收，相關(guān)部門就可能因?yàn)榉课莸臒o證狀況將其認(rèn)定為違建而不補(bǔ)償。那么，無證建筑就是違建嗎？

這能一概而論。

長(zhǎng)期以來，由于農(nóng)村建房和產(chǎn)權(quán)管理不夠規(guī)范，導(dǎo)致農(nóng)村出現(xiàn)很多無證房屋。但無證房屋并不等于違法建筑，不能一拆了之，對(duì)于農(nóng)村的此類房屋，行政機(jī)關(guān)或人民法院在調(diào)查處理過程中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮房屋建成時(shí)間和動(dòng)機(jī)、土地性質(zhì)和使用權(quán)、房屋來源、使用情況、居住權(quán)益保護(hù)、當(dāng)時(shí)立法狀況等多種因素認(rèn)定其合法性或正當(dāng)性，進(jìn)而確定如何補(bǔ)償或賠償。

經(jīng)審理查明，本案中的門面房建造于上世紀(jì)90年代，且自購買后一直由李先生正常使用。

這就是說，涉案房屋并不存在違法用地、違反鄉(xiāng)村莊規(guī)劃等客觀上的違法事實(shí)，其“不合法”之處主要就在于未辦理規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)證件。無證并非由被拆遷人自身原因造成，不宜認(rèn)定為違法建筑，應(yīng)當(dāng)按照合法建筑的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

二審法院適用了如下經(jīng)典的農(nóng)村無證房糾紛裁判論述：……當(dāng)時(shí)農(nóng)村行政管理不完善，原審法院判決市政府對(duì)當(dāng)事人合法途徑取得的涉案房屋不予賠償確有不妥。市政府在其強(qiáng)制拆除行為被確認(rèn)違法后應(yīng)當(dāng)賠償涉案房屋損失。

焦點(diǎn)二：無證房被拆，如何賠償

在本案，法院經(jīng)過審理認(rèn)為，按照賠償不低于補(bǔ)償?shù)脑瓌t，考慮到該區(qū)域其他被拆遷人已獲得的補(bǔ)償安置利益以及近幾年補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的變化情況，人民法院在審理過程中未按拆除時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而是按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以賠償，更有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

實(shí)踐中不少粉絲咨詢，無證房拆遷，能按照周邊市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償嗎？只要是合法建筑，是有可能的。以最高法裁定書【（2018）最高法行申5425號(hào)】為例，在行政機(jī)關(guān)沒有充分證據(jù)證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。行政賠償?shù)捻?xiàng)目、數(shù)額不得少于被征收人通過合法征收補(bǔ)償程序獲得的征收補(bǔ)償項(xiàng)目、數(shù)額。

在圣運(yùn)律師代理的云南一起案例中，張先生的房屋因?yàn)槔吓f進(jìn)行拆除翻新并未辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，但是他仍然保留了原有的產(chǎn)權(quán)證明。房屋被納入征收范圍后，直到補(bǔ)償協(xié)商階段，征收方才提出張先生的無證房是違建并實(shí)施了拆除，二審法院在判決中提出，這明顯存在拆違代征的嫌疑，并以此確認(rèn)拆除違法，張先生有獲得國(guó)家賠償?shù)臋?quán)利。最終法院根據(jù)實(shí)際損失以及應(yīng)當(dāng)獲得的安置權(quán)益，判決賠償損失437萬。

律師說法

根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們可以總結(jié)出，無證房是否為違建，要看造成無證的原因。如果非因房屋所有人造成無證，不可武斷認(rèn)定為違建。對(duì)于因?yàn)闅v史原因沒有辦理權(quán)屬證書的房屋，行政機(jī)關(guān)在沒有提交充分的證據(jù)證明其為違法建筑的情形下，不應(yīng)認(rèn)定為違法建筑。除此之外，一些地區(qū)因?yàn)檎猩桃Y形成的無證建筑，即使客觀存在違法性，但信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則也能為我們提供保護(hù)。政府一方存在一定的過錯(cuò)，當(dāng)事人仍可以通過協(xié)商途徑獲取一定程度的補(bǔ)償或者保障性安置。