2016年，張三看中了李四位于上海市某區(qū)XX鎮(zhèn)上的一塊場(chǎng)地和房屋，遂與李四簽訂了《租房合同》，約定李四（甲方）將上海市某區(qū)XX鎮(zhèn)XX樓XX號(hào)場(chǎng)地及房屋約600平方米租借給張三（乙方），租賃時(shí)間自2016年7月1日起至政府動(dòng)遷之日止。租金每年6萬(wàn)元。房租先付后用，每年一次付清。甲方、乙方秉持共同投資、共同受益的原則。政府動(dòng)遷時(shí)甲方先行向乙方支付所投資的房屋改造26,000元，大棚搭建23,000元，電器改造11,500元，合計(jì)60,500元。然后甲方獲得拆遷款總價(jià)的80%，乙方獲得拆遷款總價(jià)的20%。

 合同簽訂后，租賃房屋及場(chǎng)地由張三使用。張三在租賃地塊搭建了員工宿舍以及大棚等，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可。張三陸續(xù)支付李四租金至2021年6月。

 2020年，張三搭建的大棚因?qū)儆谶`建被政府勒令拆除了一部分。2020年12月25日，張三（乙方）與李四（甲方）簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，約定因張三租賃的房屋已納入拆遷范圍，且不能再繼續(xù)租賃使用，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用、平等自愿的原則，達(dá)成以下約定：1、甲方退還乙方已支付的剩余租金30,000元；2、甲方向乙方支付所投資的房屋改造26,000元，大棚搭建23,000元，電器改造11,500元，合計(jì)60,500元；3、甲方向乙方支付該租賃場(chǎng)地的拆遷款總額20%。特別約定（1）甲方在簽署《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》后，應(yīng)在三日內(nèi)將該協(xié)議向乙方明示，由乙方核實(shí)該租賃場(chǎng)地的拆遷款總額；（2）以上所有款項(xiàng)應(yīng)在甲方取得拆遷款之日起七日內(nèi)向乙方支付完畢。若甲方違反上述約定，不僅應(yīng)向乙方支付以上所有款項(xiàng)總額的30%違約金，而且因此導(dǎo)致乙方提起訴訟，產(chǎn)生的一切費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、差旅費(fèi)、鑒定費(fèi)等）均由甲方承擔(dān)。協(xié)議簽訂后，張三于次月搬離租賃場(chǎng)地。

 2021年7月，李四的房屋被XX鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治辦拆除，張三認(rèn)為李四是拆遷，遂向法院提起訴訟，要求：1.被告李四退還原告張三剩余租金30,000元；2.被告李四支付原告張三房屋改造費(fèi)26,000元、大棚搭建費(fèi)23,000元、電器改造費(fèi)11,500元；3.被告李四支付原告張三租賃場(chǎng)地拆遷款總額的20%；4.被告李四支付原告張三上述款項(xiàng)總額30%的違約金；5.被告李四支付原告張三律師費(fèi)10,000元。

 李四辯稱，同意退還張三剩余租金30,000元，不同意原告的其他訴請(qǐng)。原告在不是被告的地塊上進(jìn)行了投資搭建，其主張的投資改造款沒(méi)有依據(jù)。另租賃房屋是違章搭建，本案合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。原告建造的房屋也屬于違法建筑，政府部門采取了拆違措施，而非拆遷或動(dòng)遷。被告從未與其他部門簽訂過(guò)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，也尚未取得任何補(bǔ)償款。

 審理中，原、被告確認(rèn)前述租賃物中房屋約40平方米（系被告李四搭建，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可），場(chǎng)地約500多平方米。李四表示500多平方米場(chǎng)地是村閑置地，與李四無(wú)關(guān)聯(lián)。

 另外，李四提交了日期為2021年11月15日、由XX鎮(zhèn)XX村村民委員會(huì)蓋單的情況說(shuō)明一份，載明“李四房屋因?yàn)檫`法用地于今年8月初整治完畢并進(jìn)行了土地復(fù)耕。當(dāng)事人李四配合拆違工作，所以他其他事情并不知道。XX村委會(huì)和李四簽的建筑物、構(gòu)筑物移交確認(rèn)單，現(xiàn)在XX鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治辦走流程，所以還沒(méi)有賠付資金?！?/span>

 法院認(rèn)為，原、被告在2016年7月1日簽訂的《租房合同》因所涉租賃房屋系未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可而建造，所涉場(chǎng)地系違法用地，《租房合同》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原、被告在2020年12月25日簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該協(xié)議的內(nèi)容實(shí)為雙方對(duì)無(wú)效租賃合同后果處理的約定，內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，原告已搬離了租賃場(chǎng)地，場(chǎng)地上的違法建筑物已拆除、土地已復(fù)耕。被告同意按補(bǔ)償協(xié)議退還原告剩余未使用的房屋占有使用費(fèi)30,000元，予以準(zhǔn)許。關(guān)于雙方爭(zhēng)議的被告是否應(yīng)當(dāng)支付原告房屋改造、大棚搭建、電器改造費(fèi)60,500元，法院認(rèn)為，雙方認(rèn)可原告承租后在租賃場(chǎng)地搭建過(guò)大棚、改造過(guò)房屋等設(shè)施，雙方于2020年12月25日簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，原告搭設(shè)的部分大棚實(shí)際已因整治而被拆除，協(xié)議簽訂后，租賃地塊上遺留的搭設(shè)、改造設(shè)施已被拆除，故原告存在因合同無(wú)效所導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失。正如原告所述，在原、被告簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，不論案涉地塊是拆遷或拆違，雙方均明確租賃合同已無(wú)法再繼續(xù)履行，約定由被告退還剩余租金（實(shí)為房屋占有使用費(fèi)）30,000元、支付原告投入的房屋及附屬設(shè)施的改造款損失60,500元。該金額亦與雙方在無(wú)效合同中的約定相吻。被告主張案涉地塊是拆違而不是拆遷、被告實(shí)際并未獲得拆遷款、拆違補(bǔ)助金額微小，故認(rèn)為其無(wú)需向原告支付60,500元。但從原、被告簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議文意看，該筆60,500元款項(xiàng)的支付并不必然與被告是否獲得拆遷款以及拆遷款金額的多少有關(guān)聯(lián)，且目前也無(wú)其他證據(jù)表明被告系出于重大誤解而簽訂了該份補(bǔ)償協(xié)議。故原告主張被告向其支付所投入的改造款損失60,500元，法院予以支持。拆遷補(bǔ)償協(xié)議特別約定中的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》實(shí)際并未簽訂，被告簽署的建筑物、構(gòu)筑物移交確認(rèn)單亦不能等同于《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，原告以被告違反補(bǔ)償協(xié)議的約定為由訴請(qǐng)被告承擔(dān)原告的律師費(fèi)，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

 最終，法院判決：

 一、原告張三與被告李四簽訂的《租房合同》無(wú)效；

 二、被告李四于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告張三房屋占有使用費(fèi)30,000元；

 三、被告李四于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張三房屋改造、大棚搭建、電器改造費(fèi)損失合計(jì)60,500元；

 四、駁回原告張三的其他訴訟請(qǐng)求。